台 中 地 產 X 檔 案

年前入厝，是中國人買屋置產的傳統觀念，不過住商不動產企劃研究室統計，今年過年當月的成交量創三年同期最低，但是議價空間卻是近三年同期最高！

■ 成交量雖創新低 市場交易趨穩

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，以近三年的過年當月表現來看，今年同期成交量比去年同期少了2成6，比前年同期更是縮了2成9，創下三年來最低的紀錄。

但值得慶幸的是，今年新年當月成交量和新年前一個月相比，雖然略有下滑，但卻是三年來差距最小的一年，顯示市場由於投機客出場，買盤以對自住者為主，讓市場趨於穩定，不再無量下跌的指標出現。

■ 議價空間創新高 低價成脫手王道

而與過去三年同期相比，今年的議價空間最大，顯示想「換現過年」的賣方願意更進一步讓價，創造出買賣合意的「黃金交叉」。但2009年新年當月與前月的議價空間，卻出現微幅縮小，徐佳馨分析，由於房貸利率低，減輕了部份賣方的壓力，加上賣方主動往下降低開價，讓議價空間連帶縮小。

而在有誠意賣方不斷修正開價的狀況之下，各區域合理價應該在年後逐漸浮現，買方可以多加留心。

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定存利率愈來愈薄，靠利息賺錢實在太辛苦，中信房屋行銷企劃部副理江龍名建議，夜市商圈因為消費額偏低、受景氣影響較少，店面的投資報酬率相對偏高及穩定，如果周遭再有大學院校加持，投資商機無限！

■ 大學院周邊夜市 套、雅房行情俏

　　中信房屋江龍名說，建坪約35坪、土地約20坪的夜市透天產品租金行情，以「基隆夜市」的9%租金投報率表現最好，土地每坪價格可達100~150萬；以公寓產品為主的「師大夜市」及「士林夜市」，因為有學校的加持，二樓以上的部份多規劃成套房或雅房出租學生，每月房租在8千至1萬2之間，以30坪的公寓隔成3至4間套房計算，月收入可達3.2萬-4.8萬之間。

「台中逢甲夜市」則是勇奪“最具投資價值夜市”，中信房屋江龍名說，逢甲夜市多隔間套房，可創造9-10%的租金投報率，單一樓層一戶變更為多戶套房或雅房，可為租金投報再下一城。

■ 夜市週邊噪音大 住宅環境較吵雜

不過，中信房屋提醒，夜市的價值以店面為主，吵雜聲響與交通擁塞必然對住家房價產生負面影響，江龍名副理建議，住家與夜市範圍的理想距離為至少步行10分鐘，當然其中排除了不怕吵、愛熱鬧的大學院校的學生租屋需求。

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退休後該住在什麼地方養老最好？中信房屋近日調查全國25~55歲的消費者，發現目前國人心中最佳養老生活區域前三名為花東宜蘭地區、中彰投地區以及台北市；其中，有六成左右(60.34%)的消費者計畫購買1,000萬元以下的養老居，還有將近三成(28.84%)的消費者，則計畫購買1,000~2,000萬元的養老居所。

■ 退休生活先規劃 45~50歲先理財置產

　　根據行政院主計處受僱員工動向調查統計結果綜合分析，55歲至64歲年齡退休者占56.0%最高，其次為45歲至54歲年齡組占33.7%。因此，中信房屋董事長特助胡佩蘭建議，正值45~50歲的民眾，不妨及早進行退休後不動產理財規畫，在這波房價下修的盤整期間，依照自身的需求選定投資或自住的標的物，養屋防老！

　　中信房屋調查顯示，「一般住宅」還是民眾心目中傾向選擇的養老退休居所(占38.56%)，其次則為「鄉間別墅」占23.62%與「海景別墅」占11.55%；另外，消費者對退休養老時的環境首重「交通方便」，其次則為「宜人的氣候與美麗的風景」。胡佩蘭補充，打算針對退休生活居所進行訪察的退休族，勿輕忽「人的緣故性」，即親友聚集地附近的選擇，另外「交通便利」、「氣候宜人」、「治安良好」、「休閒綠地」、「易達醫療院所」等項目也不容忽視。

■ 低利時代 退休金定存不如買屋

　　以500萬元退休金為例，過去一年期定存利息約2.8%，一年利息收入有14萬元，但現在一年期定存利息跌破1%，為0.92%後，一年利息收入僅剩下4.6萬元，估計大幅減少超過9萬元。也就是說，目前退休的銀髮族，過去一年利息收入達14萬元，每月平均利息收入有1.2萬元；但現在每月平均利息收入不及4千元，中信房屋提醒，年近50歲的民眾，不妨開始著手保本與增值皆有利的不動產理財規劃！

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央行六次降息共2.125%，銀行指標利率全部降到新低，目前僅約1.56%，也就是信用較佳的客戶在加計銀行利率加碼後，適用的房貸利率多數低於2%，僅1.85%左右。部份銀行為了增加收入與降低放款風險，評估改推固定利率房貸或調高自訂加碼幅度，可能加重未來新申辦房貸者的利息成本。

■ 央行連降息 銀行房貸先喊卡

以土銀為例，未來房貸客戶貸款前六個月利率，將改成固定利率，不管未來央行升降息，這六個月適用的利率水準都不會變動，台銀、合庫銀和台企銀目前也將採取和土銀相同的計息方式。

　　此外，台銀、台企銀最近也調高自訂加碼幅度。以台企銀為例，原本三段式房貸，第一段採指標利率計息，第二段是指標利率加碼0.08個百分點，第三段則是指標利率加碼0.58個百分點；近期則改成，第一段以指標利率加碼0.85個百分點計息，第二段加碼1.05個百分點，第三段加碼1.32個百分點。

■ 房地產風險大增 放款門檻提高

　　合作金庫表示，部分原因是因為利差的關係，定存支出與央行的低率落差太大，以2年前的定存利率大約還有2.5%，但到了今年連1%都不到，而銀行卻依然要照當初年息2.5%的約定，支付給已經簽約的定存客戶，所以造成銀行業者龐大的壓力，所以才會有房貸調升的動作。

　　此外，也有銀行的房貸業者表示，由於房地產的風險日益增高，不少銀行因為看衰房市，所以調高房貸利率，以降低放款的風險，就像信用卡一樣，風險越高、利息也越高。

　　未來央行若再降息，新貸戶適用房貸利率大致還是1.8%，和目前水準相當，不會受惠央行降息而減少利息支出，但銀行研擬的房貸調整方案只適用還沒簽約的新客戶，舊客戶仍依照原本的契約內容計息。


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根據內政部統計，2008年買賣移轉棟數，最後確定跌破38萬棟大關，創2004年以來新低，首度跌破40萬件！不過由於2008上半年的房市大好，整年的平均房價，也創下十年來新高，房仲評估，房價雖然下半年已經出現小跌趨勢，接下來向下修正的幅度，恐怕仍有增無減！

■ 成交量創新低 房價下修一成五

　　2008年5月的交易量，創下單月4.2萬棟後，市場買氣急縮，8月跌破3萬棟後，11月雷曼兄弟倒閉事件後，交易量更只剩下2.3萬棟，只比2月高出一些，12月雖然交易回穩，但全年度仍剩下不到38萬棟的交易量，值得觀察的是，雖然交易量急速萎縮，2008年平均房價仍創下近10年新高！

　　「這主要是受到上半年的急漲，拉高了整年度的均價！」信義房屋企研室主任蘇啟榮說，三月之後受到總統大選激勵，市場追價買氣盛，但下半年受到經濟景氣影響，交易量急縮，市場價格也逐步修正，以台北市為例，目前平均房價就較選後當時，向下修正約15%。

■ 失業危機仍在 成交量未來仍看跌

　　展望2009年的低利購屋環境已經成形，仍是個不錯進場的環境與時機點，
但蘇啟榮不諱言，潛在的「失業危機」此，仍是房市不定時炸彈，讓一些換屋族裹足不前，除非價格進一步落底，加上經濟環境改善，「否則房地產春燕難返，市場交易量將低於SARS前一年度的32萬棟！」

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央行六度降息，但銀行已經抵擋不住放款成本，未來房貸下降幅度恐怕有限，銀行主管建議，如果購屋族還想爭取更低房貸利率，不妨盡量向銀行提出更多有利的核貸條件，還是有機會在不景氣的時代省荷包！

■ 人脈、財力證明盡出 爭取優利條件

　　銀行房貸利率降到約1.85%的新低，包括土銀在內的大型行庫，已研議調高房貸利率加碼幅度，想趁利率低檔買房子，不過未來新貸戶核貸利率，恐怕已經沒有預期低，銀行主管建議，「想要爭取更低的利率，可以善用身分，或向銀行強調自己的貢獻度！」

　　銀行個金部主管說，與銀行建立往來關係，讓銀行瞭解個人狀況，是提高信用條件的第一步，因此，不少人會向平常往來較多的銀行申貸，這都是不錯的談判籌碼，但如果已經急著貸款購屋，可以向銀行說明償債能力，包括月薪、年終或公司紅利，都有機會向銀行爭取更好的貸款條件。

　此外，申貸人如果是公務員或是百大企業員工，銀行給予的貸款條件也會相對優惠，或是有家人可以提供夠力的擔保品，也會是銀行審核考慮的關鍵因素，時機歹歹，盡量拿出自己的優勢條件，能省則省。

■ 特定條件利率低 申請房貸勤打聽

　　貨比三家不吃虧，不少銀行也提供特定貸款人更低的利率，例如，合庫銀提供辦理房貸加買壽險的貸款人，第一年利率可減碼0.1個百分點，土銀、台企銀也有類似措施；華南銀則提供特定信用卡的持卡人，房貸利率有機會連續八年享受減碼優惠。

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景氣寒冬，房市冷清清，被視為危機入市的好時機，不過該怎麼買，才能穩賺不賠？房仲業者建議，挑選還沒動工的公共建設沿線產品，買在區域起漲點，未來的漲幅不可限量！

■沿重大工程投資 放長線釣大魚

重大工程建設沿線房市的投資，通常得放長線釣大魚。以目前已經翻漲好幾倍的南港為例，除了未來鐵路、捷運、高鐵三鐵共構的優勢外，南港展覽館與南軟的正式啟用，也讓原本位在台北市區邊陲的南港，房價已經穩穩站上一坪60幾萬！看好園區未來發展，南港「大同明日世界」專案李君烽直言，經貿園區將是台灣唯一的軟體產業區，結合南港展覽館的發展，將來內湖就是下一個信義區！

類似南港這樣的區域，還有台北縣的新莊副都心。雖然副都心的規劃，遲遲還沒定案，但周邊房市卻已經炒熱好幾波，幾年前每坪還十幾萬的開價，現在也出現超過二十萬左右的行情，就是因為台北縣將規劃新莊成為下一個新板特區，整體縣府資源的規劃也已經有了大致雛形，瞄準市場的購屋族早就看準進場，現在就已經有不錯的獲利。

■沿著未來捷運買 投資房市必勝

眼光放遠，買在起漲點，這是沿公共建設投資房市的不二法門，而近幾年來，最能帶動房價的工程，莫過於大台北捷運。一般而言，買既成捷運的價格高不可攀，讓不少通勤族望塵莫及，不過如果買在未來捷運規劃路線上，不但價格便宜許多，未來補漲空間也較大，成為沿公共建設投資房市的必勝法則。

目前包括明年中即將通車的內湖線外，預計在2010年延長到南港展覽館的板南線，而正在趕工的蘆洲線、信義線與松山線，也被視為台北市未來房價上漲的重大工程利多。

如果買不起台北市，台北縣剛開始動工的環狀線沿線房市，也是一個價廉物美的投資新標的。其中最受矚目的，是環狀線上有包含大坪林站、景安站、板橋新站、頭前庄站、五股工業區站等幾個未來「雙捷運站」，目前周邊的房價，早已漲了一波，尤其是板橋新站、景安站、大坪林站等原本人口就多的大站，房價更快要追上台北市；而尚未通車的頭前庄與五股工業區站，投資客也早已進場佈局。

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七月開放兩岸包機直航以來，雖然陸客來台觀光的人數不盡理想，不過面對低迷的景氣，還是有不少人寄望兩岸三通，能帶動台商回流，甚至外資來台，炒熱經濟，而520後，眼尖的投資客早就嗅出市場氛圍，提早佈局，雖然碰上這波世界金融風暴，但投資客仍堅信，只要政策鬆綁，一定能帶動下一波房市的起漲！

■兩岸三通投資　首選松山機場周邊

　　兩岸三通在馬英九當選總統後露出曙光，桃園縣擁有台灣最大國際機場，縣長朱立倫不但有信心在未來八年打造航空城，縣內最大房仲業台灣房屋首席總經理彭培業也看好直航所帶來的效益，現在包括航空區、高鐵區、榮運開發區、捷運網絡區，選後都已經有投資客積極搶進布局。

此外，被視為直航重點機場的松山機場，更因為地處台北市中心的優質區位，帶動所謂的機場經濟。隨著台北-上海一日生活圈正式成型，將以松山機場為中心，串聯周邊捷運網絡，帶動週邊點、線、面的發展，受惠的地區包含台北的民生、敦化商圈。

信義房屋總經理薛健平表示，位於台北市中心的松山機場，順著敦化南北路這條縱貫南北的金融大道，因地緣上的便利性，將會是國際性企業設點的主要選擇。如此一來，不但敦北商圈辦公室的空置率大幅下降，飯店、商務出租住宅需求，也將超出現有的規模；同時住宅市場也將湧入更多的自住及投資需求，北市可望吸引更多國際知名企業的目光，自然帶動高總價住宅交易的活絡。

■ 機場串連捷運 將炒熱木柵、內湖房市

連接松山機場的機場捷運線通車後，將會串聯起木柵與內湖，直航帶來的工作的機會，會帶動捷運周邊的房價增值，沿著捷運內湖方向走，可輕鬆連接內湖科技園區與南軟園區，屆時再連接到板南線，銜接台鐵、高鐵，將會把大直、內湖、南港連成一條科技走廊。

　　另外，機場會連接到最早通車的木柵捷運線，對於上班族而言，文山區平實的房價以及優質的居住環境，機場捷運一但連接後，未來會有越來越大的吸引力。

■ 台商資金回流 台中高雄房市待翻轉

　　不只大台北地區，順天建設副董王忠正認為，台中是台商的大本營，因此，台商回流，首先受惠的將是台中縣市，不但可以炒熱經濟，房市連帶也會跟著水漲船高。不過王忠正也強調，政府必須提供條件，讓台商願意回台投資設廠，創造更大商機；在兩岸的觀光、居住、購屋等相關限制上，也應採取放寬的態度。

　　此外，同樣擁有直航機場的高雄，也被視為兩岸三通後的潛力股，除了高雄房價目前仍處在相對低點外，在鴻海總裁郭台銘決定注資高雄後，長期失業率居全國之冠的高雄，失業率可望大幅降低，而台商回流，更可以讓資金注入高雄房市，未來發展也被高度期許。

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