台 中 地 產 X 檔 案

房地產不景氣，連房仲費都想省！根據奇集集kijiji網站統計，去年3月刊登房屋自售的件數大約只有3千多筆，但是今年2月份就已經突破了6千筆，爆增了一倍之多。

■ 景氣差！網路賣屋件數持續增加

　　根據奇集集kijiji分類廣告網站統計，2008年3月份的房屋出售件數共有72799筆，但是到了今年2月份為止，已經暴增至103299件，去年11月更出現高峰達到11萬件之多，其中自售房屋比例有明顯增加的趨勢。

　　奇集集總經理蔣馨誼表示，去年3月份大約只有3千多件的自售房屋，不過到了今年的2月份，就已經超過6千件，而且這還只是保守估計，實際的件數可能超過7千件以上。蔣馨誼表示，其中有許多自售屋主，可能因為不願不需給房仲抽一手，所以開出的價格比市場行情低很多，往往登錄沒多久就馬上成交，交易相當熱絡。

　　除了房屋之外，網路上的二手家具也有增加的趨勢，其中最主要原因都是景氣不好，持有者想要變現或是希望以物換物，而且價格相當便宜，只要3～5千就可買到相當不錯的傢俱，短短一年二手家具、物品的刊登物件，從15萬件暴增20萬件，網站流量也因此激增。

■ 自售房屋　注意交易安全

　　而中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，網路自售房屋不需要負擔仲介費用，確實可省下不少錢，不過也要提醒民眾，購屋流程相當繁瑣，不管是買屋還是賣屋，都要特別仔細評估買賣雙方，千萬不要看上價低就貿然購屋，以免受騙。

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不少熱戀中的男女會共同購屋置產，情到濃時，有的男性朋友為了證明對女方永遠的愛，會把房地產權狀登記在女方名下，但如果感情生變，一拍兩散，可別以為房子就此完全屬於女方了，中信房屋表示，如果男方能提出頭期款或貸款繳費的相關證明，還是可以要求女方退回該房產！

■ 出資人舉證 仍可註銷所有權登記

　　民法的不動產產權移轉，是以不動產的登記名義人推定為真正所有權人，因此，男方購屋以女方名義登記，未來女方當然可以本於所有權人的地位，來使用或處分該房屋，不過，日後雙方感情生變，男方還是可以提出具體舉證，證明當時購屋是「借名登記」在女方名義之下，則法院還是會判決塗銷女方所有權登記，而歸還房屋予男方。

　　中信房屋資深法務白宗益表示，出資人可以舉證，包括購屋資金由何人提出、透過仲介購屋時是由何人接洽、該房屋的管理、使用、處分權是否仍然屬於出資人、屋內裝潢及家具添購由何人出資、設定抵押權是由何人出面向銀行接洽、權狀由何人保管等相關證據。

■ 接受贈與 最好先訂書面契約

　　白宗益也建議女方，既然是贈與，最好適時提出訂立書面房屋贈與契約，或者是購屋價金的贈與契約；此外，在房屋贈與在產權尚未移轉前，男方可以撤銷贈與契約，如果男方日後因為經濟情況變差，導致履行贈與義務會對其生計有重大影響，則男方可以在發生這種此情形時，拒絕繼續履行贈與的義務。

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，女生的獨立自主性早已提高，擔心分手後的牽扯，購屋前多注意，以免日後為了房子的產權問題，情人反目變仇人，那就得不償失了！

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最近中部已不流行到風景如詩的鄉村蓋民宿，而改成在台中市區好地段的3、40年舊社區蓋「名墅」！不但大用色膽、造型更富變化，外觀更是一棟比一棟有型，而建材更是日新月異，配備遠端安全監控系統、太陽能熱水器、空中花園防熱植栽、雨水回收、樣樣不缺，自己做設計師，配合專門的營造業者發包，花少錢打造獨一無二的住宅，連貸款也沒問題！

■ 西區精誠路周邊、南屯黎明新村最熱門

　　台中的西區精誠路周邊與南屯黎明社區，有為數可觀的舊透天，已經被買來報請主管機關拆除，取得滅跡證明再申請新建照。

　　營造業者表示，按屋主願望規劃作別墅或透店，新造價發包每坪可以控制在8萬元上下，建材要求越好成本會再追加，原買進舊屋成本加造價與拆除費，再加上規費與建築設計費，算起來還是比買新成屋便宜很多。

■ 手握新權狀 保值增值雙贏

　　不過建設業者卻認為，單一舊屋拆建的造價一定偏高，將來沒有售後服務，增建物恐有結構安全、新舊屋比鄰並列，屋相變得不理想諸多問題。仲介業指出，若是買舊屋不拆除只做大改造，權狀上還是高齡舊屋，屋況翻新但是未來轉售卻恐有銀貸額度問題。所以選擇好區段買老屋重建，擁有全新權狀最為有利。現在有了專門營造商幫忙改建變得很輕鬆，住自己設計的「名墅」又兼具保值效益，在台中這股重建風潮正悄悄盛行起來。

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低利率時代來臨，讓許多民眾大嘆錢越來越薄，想逢低入市投資房產，卻又不知怎麼挑選適合物件？專家建議，此時如果有400萬以下的低總價物件，是千載難逢的好機會，還有選擇精華地段置產，最為抗跌。

■ 低總價物件 回漲空間大

　　台灣房屋總經理彭培業建議，如果民眾預算有限算，或是想藉此時機買屋保值，則挑選郊區附近，總價約在400萬以下的物件，是最能夠抗跌保值的選擇。

　　彭培業分析，目前大台北地區的空地越來越少，因此土地成本也相對地提高許多，就單以300到400萬的物件來說，幾乎不太可能會有太大的跌幅，因此挑選上，只要周邊的交通、生活機能等還算健全，相信未來絕對有回漲的空間，這一類低總價的物件，可說是充滿競爭力的潛力股。

■ 投資精華地段 保值最抗跌

　　若是預算交充足的民眾，信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮建議，不妨往明星學區，或是生活機能健全、交通便捷的市中心精華地段尋寶，雖然房價可能還是會衝破千萬大關，但是長期看來，其保值性和抗跌程度，卻絕對是呈正向發展。
　　
　　除了選擇市區的優質精華地段，未來增值空間大，但公共建設尚未完整的地區，如北縣的三重、板橋等也可以考慮，但是在屋型方面，應挑選新成屋或是預售屋，待3到5年後，區域內各項機能逐漸成熟，也促使物件的周轉率相對提高，大大拉抬投報率。


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今年是孤鸞年，不少趕在農曆年前完婚的新婚夫妻，在年後也紛紛規劃要如何佈置、改造新居，但是裝潢預算要如何配置？裝潢款項該怎麼付才有保障？民眾應該先了解自己喜愛的品味風格，再事先規劃預算分配，才能兼具預算平衡，又能達到物超所值的裝潢目標。

■ 「532」比例 清楚分配裝潢預算

　　如果是尚未買屋的民眾，建議可以先依照「532」原則將手頭上現有的資金按比例分配，5成做為購屋頭期款，3成屬於周轉保留金，剩下的2成才是裝潢準備金。

　　舉例來說，如果一對新婚夫妻目前有200萬，則100萬應該是用來支付購屋的頭期款項，60萬應令入周轉保留金，以應付特殊的緊急狀況，至於最後的40萬，才是可以適度運用的裝潢費，事先將金錢有效規劃，才不會壓縮到後續的生活品質。

■ 付款「3331」 簽訂合約保障多

　　過去常聽見，有人和工班談妥價錢後，一付款，對方就來個三十六計走為上策，讓許多屋主只能自認倒楣。因此，除了合理砍價外，最好也應該簽署合約，並在合約中詳敘紀錄付款的方式。

　　所以，專家建議民眾可和裝潢公司討論採階段性付款，一般常見的階段性付款為「3331」付款方式。所謂的「3331」，就是簽約時先付款3成，開工再給3成，經過細部施工再付給予1/3，最後的1成就待完工後，且業主做完簡單清掃收尾後，再結清尾款，如此一來，對於裝潢公司和業主本身都有保障，也可以避免款項不清而造成合作的不愉快。

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買賣房屋的花費，動輒數百萬到上千萬不等，如果不小心買到產權不清的房子，一輩子的積蓄可能因此泡湯，中信房屋行銷企劃部副理江龍名提醒，買賣房屋前的產權調查絕對不可少，否則日後惹出糾紛得不償失！

■ 保障購屋權益 調閱謄本看仔細

　　透過房仲買屋，通常都會由房仲來做產權調查，並且製作不動產說明書，其中包含土地建物謄本，水電瓦斯管理費，產權狀況，地籍圖、平面圖，格局是否方正？是否為海砂、輻射屋等等。江龍名提醒，要特別注意土地的坪數是否於實際相符合，因為謄本上通常是以平方公尺來計算，一定要仔細詢問房仲計算方式，並且問清楚陽台、露台的面積，以確保沒有買到虛坪。

　　此外，要注意他項權利的部份，有無其他抵押？有無限制登記？或是假扣押等狀況？就可得知該屋是有抵押或是法拍的情況，才可避免買到無法過戶的房子。

■ 尋找合格房仲 減少購屋糾紛

　　但如果沒有透過房仲，向自售戶買屋的交易，通常沒有不動產說明書，最好到地政事務所調閱謄本，自行做產權調查，不過要注意的項目相當繁瑣，如果不是常經手房屋買賣者，很容易就會忽略細節，這也是購屋糾紛的開始，所以更要小心。

　　江龍民建議，買賣房屋最好尋找優質的合格房仲，並且仔細閱讀不動產說明書，若是遇到任何不清楚的地方，一定要問仔細，而且最好使用購屋履約保證，才可減少購屋糾紛的發生，以免積蓄泡湯。

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根據台北經驗，凡是捷運站區房價表現都很不錯，店面更是有價值。目前台中店面相對便宜，沿捷運線站區佈局機會多多，幾乎用台北一間樓店的價格，就可以買到3間甚至4間，不但分散風險，更可以享有較高年投報率，如果擔心出租、維護麻煩，還可以委託租屋管理公司處理，年費用約須租金收入十分之一！

■ 站區價值受忽略 店面投資預留空間

　　台中捷運綠線目前已委由台北捷運局興建，今年十月將正式動工，2010年七月主體工程動工，2015年十月通車。文心路沿線站區為，G3松竹路—舊社巷週邊，G4北屯路舊社公園，G5興安路口，G6崇德路口，G7中清/大雅路口，G8河南路口，G9櫻花路口，G10台中港路口，G11大業路口，G12向上路口，G13五權西路口，G14文心南五路口，G15建國北路/環中路口，G16興華街64巷週邊，G17台鐵烏日車站，G18高鐵台中站。房仲業者表示，由於台中民眾習慣以汽機車代步，對捷運系統不抱強烈期待，也因此捷運站區房價未能炒作狂飆而意外地留下日後投資空間！

■ 小本經營 中小坪數樓店出租率高

仲介業者分析指出，台中市的小型餐飲、文教、服務業發達，故中小坪數店面需求量最多，樓店出租率較高，因房東持有成本比透店低很多，租金出價合理，最受店東歡迎。

例如投資單坪價20萬元的1+1樓店，較佳地段租金每坪約1000元上下，年投資報酬率約有 5-6%，房客也能負擔房租，等於雙贏。唯台中銀行業放款成數與估價都是樓店低於透店，與台北縣市情況不同，如果想投資地下室與高樓層商業空間更需要仔細評估，因為台中消費者似乎只習慣到一樓頂多到2樓的地方購物。

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無薪價放不停，租屋市場也受到影響！根據崔媽媽基金會統計，過去2個月，租屋提前解約的案例暴增3倍之多，同時也發生多起租屋糾紛，崔媽媽提醒租屋者，簽約前一定要詳讀房屋契約書，以免當了冤大頭。

■ 繳不出房租 違約率增加3倍

　　在竹科上班的電子工程師小林，原本每月的薪水加分紅，年薪上百萬，租了個１萬２的小套房，生活相當愜意，不過自從公司開始放無薪休假以來，房租繳不出來，只好提前與房東解約，換便宜一點的房子，。

　　崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示，這種情況這幾個月相當常見，最近租屋的人減少了，不過提前解約的人卻暴增，以往每個月只有7、8件的違約情況，但是過去1、2個月以來，每月都有大約20件提早解約的案例，而且詢問相關提前解約的電話，也多到數不清，馮麗芳說一個月的解約量，大約是過去數量的3~4倍。

■ 提前解約金額 以契約為主

　　由於提前解約案件增加，租屋糾紛也隨之暴增，馮麗芳表示通常租屋的違約金是一個月的租金，不過有的房東會與房客玩文字遊戲，尤其制式契約中有“任憑房東處置…”等模糊不平等條款，容易讓房東有不合理的要求空間，超收違約金而租客只好自認倒楣。

　　所以民眾在租屋簽約前，一定要用白紙黑字明定違約所要支付的違約金，並且在契約加註「本約若有未盡事宜，雙方應本誠實信用原則，依民法等相當法令辦法」，千萬不要讓自身的權益睡著了！

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