台 中 地 產 X 檔 案

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高鐵通車後，縮短台北到台中的距離，再加上台中房價便宜，目前已掀起一波波北客移居台中的風潮，特別是退休族群，更嚮往好山好水的中部生活。

為了要做好迎接退休客的準備工作，由台中市政府工商策進會、台灣省建築師公會台中市辦事處，以及台中市建築開發商業同業公會主辦的「退休生活在台中研討會」，將於7月分正式登場，集結產官學界，共同為退休生活把脈。

台中市建築開發商業同業公會總幹事林丙申指出，高鐵通車後越來越多北客移民台中，甚至在七期豪宅個案中曾出現一半是北客的現象。他說，若以財務規畫面來看，北部退休族賣掉50坪的房子，以每坪單價40萬元計畫，2千萬元房價到台中置產，買下5百萬元中古屋，還有1500萬元養老金，何樂而不為？

他指出，這次的研討會，希望拋磚引玉，早日完成大眾運輸、退休住宅規畫，以及公部門的休閒娛樂場所，讓退休人士更愛台中市。

研討會的內容，除了舉辦退休在台中專題演講外，還請學者分析台中城市生活環境概況與退休居住區位適宜性分析，另外進行健康養生住宅案例分享，以及智慧型永續健康綠建築與退休生活探討。

為了規畫出退休生活最美的藍圖，也請麻園頭溪畔的大忠社區里長女兒熊英芝分享消費、社群生活、健康生活及美食，還有退休台中的休閒旅遊市場、社會福利照護與醫療服務等資源。最後還有退休前後的投資理財操作，以及透過振英會館為例，談退休社區的規畫與經營等。

台中市建築開發商業同業公會副理事長張麗莉也表示，高鐵通車後，全省各地距離拉近了，再加上台中市氣候、人文，公共設施豐富，公園綠地多，最適合退休生活。她認為，退休人士未必適合傳統的含貽弄孫生活，他們也渴望有自己的朋友，進一步的充電、學習，甚至旅遊；以去年10月份開幕的振英會館而言，包括北中南退休人士和旅外華僑，以及即將來台LongStay的日本友人，顯示出台中市城市魅力確實驚人。

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商辦大樓一級戰區都集中在台北市，而有港口及機場優勢的台中， 商辦大樓行情走勢如何？台中在地的商仲業者，深刻感受台中商辦市場，拉升力道有待提升，業者指出，未來，台中最夯的房產以廠辦跟豪宅為主，如果台中港口及機場成為三通指定地點，當地商辦才有台北互相抗衡的機會。

信義房屋台中中一區協理黃伯堯說，許多大型企業的總部，都設在台北，因為台北有得天獨厚的優勢，中央政府機關、各重要部門、企業上下游廠商都在台北，就算真的三通，台商回流、外資企業進駐，也會選擇台北。

台中的好處是在腹地廣大，最有利基的是廠辦，自從裕隆集團將廠辦合一，遷到三義後，有越來越多的企業，也仿效裕隆集團作法，廠辦合一，台中工業區的土地，在這股需求提升下，近5年來，台中工業區地價飆漲40％。

黃伯堯指出，92年台中工業區的地坪一坪7.5萬至8萬就買的到，現在要花12萬至13萬才能買到。

選後房地產行情熱度急升，但是，對台中商辦並沒有明顯、強力的帶動，黃伯堯說，好的是台中七期重劃區的豪宅及工業區的廠辦，台中主要幹道中港路上的商辦，一坪租金仍在400元至800元之間，沒有漲到，空屋率仍然很高。

黃伯堯表示，台中商辦要好，必須有幾項具體條件要實現：1.兩岸三通限定陸資來台設辦事處，只能選擇台中；2.台商資金大舉回台，在台中成立製造業中心，帶動台中經濟；3.政府遷居台中。

住商不動產表示，相較於北高兩市，台中市的辦公大樓市場規模較小，近幾年來，台中市房地產市場交易熱絡的榮景，都只有豪宅、廠辦熱絡，對辦公大樓市場的影響有限。

最近一年來，商辦租金、售價僅小幅上揚，投資報酬率在5％至6. 5％左右，未來，三通以後，如果台中港、清泉崗機場成為三通直航港口及機場，才有機會拉高台中商辦價格。

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【陳宥臻╱台北報導】
房地產景氣佳，法拍屋成為民眾找尋好物件的管道之一，不過銀行主管提醒，法拍屋付款情況與一般購屋不同，銀行針對法拍屋的代墊購屋費用，利率從6%起，約為房貸利率的1倍以上，且未點交的房子，不在銀行的承貸範圍內。

注意細節
法拍屋的底價比市價低，不少民眾以撿便宜的心態搶標法拍屋，不過法拍屋的資金運用較複雜，比購買成屋要更謹慎。
台灣中小企業銀行個金部經理石琬如解釋：「民眾參與競標法拍屋前，要先付底價2成的保證金給法院，加上銀行僅代墊底價的8成金額，且法拍屋大多會溢價標出，如此一來，民眾的自備款就會比一般成屋略高。」

聯邦針對個案評估
板信商銀個金行銷經理賴岳青指出，法拍屋的付款方式也與購買成屋不同，民眾在得標法拍屋後，必須在7天內繳清尾款，才有辦法過戶，所以在銀行無法取得抵押的狀況下，只能先以代墊模式核貸尾款，利率是6.25%，屬於無擔保放款。並且各銀行只承作「已點交」的法拍屋，因為未點交的屋況複雜、風險太高。

在客戶完成房子過戶後，就能抵押給銀行，因此在1~2個月後，銀行就能將代墊尾款的金額全數轉為「一般房貸」，利率就可以回歸到2.9~3.5%的水準，等於是驟減一半。

假設張先生得標1000萬元的法拍屋，銀行代墊800萬元，利率9.23%、代墊2個月，總利息負擔是12.3萬元。

北中高代墊數最高
目前台企銀的代墊利率是9.23%，聯邦銀行則是6.3%，不分個人債信條件，代墊利率都是「不二價」。台企銀有專人可隨同客戶一起競標，給予市場行情評估；聯邦銀則是可針對個案提供行情評估，作為民眾競標時的參考，費用是單筆1000元，可從未來承辦房貸的手續費中扣除。

值得注意的是，有關法拍屋的代墊成數，各銀行評估的準則不同。

以台企銀為例，是以法拍屋的底價為準，最高可以代墊底價的8成，如果拍定價格比底價高出1成，客戶必須自己吸收。
板信銀賴岳青指出，法拍屋的坐落地點，決定代墊成數的標準。例如位於大台北地區、台中市和高雄市等精華區，就能以拍定價的8成，為代墊的最高成數。聯邦銀行不採上述的核貸方式，而以銀行自己鑑價法拍屋價值後，再以此金額的7成為核貸上限。

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【張瑞傑╱台中報導】
為滿足民眾對住宅品質的要求，列為豪宅配備的制音樓板，在台中市逐漸應用於換屋型大樓產品，台中縣沙鹿地區甚至出現配備中空制音樓板的透天別墅案。不少建商在樓板規劃中，融入減音、隔熱的設施工法，對消費者來說，制音樓板大樓較同級產品，每坪單價僅貴5000~6000元，但卻可換得安寧居家環境。

提升品質
傳統大樓樓板厚度約15公分，各樓層間常因搬動家具、兒童追逐等活動引發「騷音」，讓住戶易受樓上或樓下的聲音干擾，是大樓產品最引人詬病的缺點。

建商為改善騷音干擾、並提升產品價值，開發出獨特的材質與制音工法應用在樓板中，市場上通稱為制音樓板。制音樓板藉由改變樓地板間的材質、厚度，以達到減少聲音傳遞、震動干擾，一般分為加厚樓板與中空樓板2種樓板施工法。

制音樓板多使用在集合式的大樓產品居多，且因造價高於傳統樓板，因此過去多使用在豪宅型產品居多；制音樓板厚度從22.5~30公分不等，樓板較厚，可降低各樓層的噪音，且能有效阻隔熱源傳導。

各大豪宅案必備建材
中空樓板內包覆EPS保麗龍球體，因高剛性地板結構、跨距大，無須施作小樑，可充分使用室內空間、節省裝修費用。不過施工手續稍微複雜、成本也較高，博宇德工程研發部經理詹德威表示，中空樓板因鋼筋、混凝土用量較每坪成本約增加3000~4000元，不過可省下模板、水泥、油漆等。

此外，EPS保麗龍球體重量較輕、可降低樓板對結構的載重負荷，許多建案利用於屋頂，作為隔熱、節能的材質。
制音樓板可以提升居住品質，因此成為建商在建材訴求的重點之一，台中市7期重劃區目前推出的各大豪宅案，幾乎都把SRC鋼骨鋼筋混凝土結構、制震設備、制音樓板等，列為豪宅的基本配備。

中空樓板在台北市建案的使用情形十分普遍，台中市則以7期豪宅最多，如「順天夏朵」、「聚合發榮耀」、「總太東方帝國」等。加厚樓板則單純藉由更高的厚度來達到制音的效果，施工過程較中空樓板單純，因此也有不少大樓產品使用，如「寶輝一品花園」、「由鉅大謙」等案，使用中空樓板與加厚樓板的個案各半。

沙鹿有中空樓板別墅
隨著原物料成本提高，近來也有不少標榜換屋型的大樓案如「惠宇科博仰森」、「元城三穗」都採用制音樓板，台中縣沙鹿鎮甚至出現中部第1個中空樓板別墅案「山水一品」。

毅一建設經理潘榮山表示，1棟透天別墅僅由1戶人家使用，與大樓是多樓層、多戶使用不同，透天產品每層施作中空樓板的實質意義不大，因此透天別墅案「山水一品」僅在主臥與次臥間的樓層，規劃厚度22.5公分的中空樓板，較符合使用機能與經濟效益。

購屋民眾石嵩碩表示，台中市目前預售大樓每坪約15~18萬元，有中空樓板的大樓住宅品質較安靜，雖然每坪房價可能較高一點，但看屋時還是會列入購屋考量。


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【張家銘╱綜合報導】
台中市為盆地地形，地理位置未臨海，區域內也無大型河川流經，因此景觀住宅產品均為面向大型綠地、公共設施、綠園道等。其中，面大都會歌劇院第1排的「一品花園」，開價每坪55~65萬元，以景觀加上地段條件，寫下台中房市新高價，顯見景觀優勢對於房價的加分效果。

美景加持
台中市景觀住宅產品集中在擁有大片綠意、大棟距的地段，包括早期的科博館、美術館、經國園道等，到現階段最紅的7期重劃區內，有大都會歌劇院預定地與市政綠園道，新興熱門潛力區段則為7期南側的文心森林公園，以及8期重劃區的豐樂公園。

景觀區段房價躍升
7期市政綠園道是台中市房價最高的區段，市政綠園道由2條綠園道呈十字型交會，是台灣相當少見的規劃，南北兩側各為台中市政府，與台中市議會大樓未來遷址預定地，西側則有大都會歌劇院預定地，東側為台中市警局所在地，是未來台中市發展核心所在。

順天建設副董事長王忠正表示，市政綠園道無論是住宅棟距、道路路幅，及園道的大面積綠地，都是型塑優質住宅區的條件。目前園道旁預售案每坪40萬元起跳，寶輝建設規劃興建的「一品花園」，每坪開價55~65萬元，創台中市房價新高。

科博館、美術館為台中市早期知名景觀住宅區，前者面積約4萬坪、後者約3萬坪，除展館主體建築外，園區內遍植綠樹與草皮，周邊住宅享大片綠意景觀，以及長距離的棟距，園區還提供清新空氣與充足的遊憩機能。

商業活動少適居住
不過，這2個地段因位處市區精華地段，發展較久，周邊少有土地可供開發，新案較少，尤其是第1排的位置，目前僅科博館旁有新案「山璞植物園」，單價34~44萬元。

文心森林公園佔地2萬6000多坪，位於7期重劃區南側，由向上路、文心路、惠文路與大墩七街包圍，在台中市面積僅次於台中公園，採開放式無圍牆規劃，園區內除各式遊憩設施與植披外，還有戶外圓形劇場，定位等同於台北市的大安森林公園。
由於文心路將有捷運綠線行經，並位於5、7、8期台中市3大重劃區交界，地段優越。新業建設副總經理穆椿權表示，文心森林公園特區人口居住密度低，商業行為較少，適合純住宅。

今年4月已有精銳建設「海德1號」，與國泰建設（股票代號：2501）「森林觀道」公開，是首次有正對文心森林公園的個案推出，視野與棟距是主要賣點，位於公園西側的「海德1號」開價每坪35~50萬元，寫下文心森林公園周邊新高價；東側的「森林觀道」則開價每坪30~40萬元，由於地段佳，國泰建設發言人陳仁澤表示，公開後1個月左右就已完銷。

豐樂公園位在8期重劃區，面積約1萬8000坪，公園中心有人工湖泊，周邊散布52件台中市歷屆露天雕塑大展優秀作品為最大特色，附近的COSTCO量販店在去年底開幕後，補足當地採買機能，公園第1排推案「惠宇澄峰」，開價每坪28~39萬元為目前最高。

精華綠園道 新案屢創高價
台中市少見林蔭大道，反而是綠園道縱橫於市區之間，房價表現不遜於北、高的林蔭大道。
台北與高雄林蔭大道路幅寬敞，多為6~8線道，中間穿插2排種植大型樹木的區塊，主要著眼於交通的功能性；台中市綠園道的路幅與北、高的林蔭大道相當，不過為求較高的綠覆率，綠園道多為4線道，園道中間為大片綠地，並規劃有自行車道。

大樓單價已達30萬
台中市精華的綠園道旁，可開發土地少，房價屢創新高，美術園道、經國園道旁的大樓預售案，單價已有30萬元水準，市政園道「總太東方帝國」每坪最高開價也達55萬元，育德園道預售案「惠宇仰森」，開價最高每坪30萬元，不但創下當地房價新高。

信義房屋美術館店專案經理林冠佑表示，台中市的綠園道呈現帶狀、連貫的分布，從美術園道經過美術館，往北延伸到經國園道，再以市民廣場為轉折，串連科博館、植物園連接到育德園道，這些綠園道周邊是在地中部人購屋時的首選地點。


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