台 中 地 產 X 檔 案

【張瑞傑╱台中報導】
台中市太原綠園道生活圈綠地廣，是北區精華區段之一，30~50坪、3~4房的中坪數大樓住家最受歡迎，新大樓每坪13~14萬元、總價約700萬元。房仲業者認為，此生活圈鬧中取靜，生活機能發達，房價相對較經國園道、美術園道低，是北區換屋的熱門區段。

鬧中取靜
台中市北區太原綠園道西起自華美街，東至柳陽東街，沿線貫穿南北向的大雅路、梅川東西路、崇德路等路段，由太原路東西向延伸分別可銜接北屯路與中港路；並與東西向的漢口路、進化北路、忠明路等主要幹道平行，交通動線四通八達、環境鬧中取靜。

太原綠園道長約3公里、約有1萬2000餘坪帶狀綠地，提供沿線2側住家約大棟距，沿線與忠太園道、梅川園道交會，另有賴厝、中華國小學區。此生活圈並鄰近多處商圈及採買設施，包括漢口商圈、學士路商圈、北平天津路商圈及家樂福崇德店、大潤發量販店、華美西街黃昏市場等，生活機能佳。

大樓朝大坪數發展
永慶不動產台中北區學士加盟店襄理陳宥汝表示，由於開發較早，太原綠園道周邊以20餘年以上的中古透天別墅居多，地坪30~35坪、面寬5米以上，總價800~1000萬元，而地坪50~80坪的大地坪獨棟、雙併式別墅，總價約2000萬元。

陳宥汝說，綠園道大雅路以東路段，近2年知名建商興建新大樓社區相繼在明星學校賴厝國小周邊出現，成為購屋者跨區購屋的指名區段。住宅需求增加、加上建商品牌效應影響，新大樓的去化快速，市場交易熱絡。大樓產品以30~50坪、3~4房的產品居多，5年內的中古大樓產品，每坪9.5~11萬元。

裕來建設經理林子堯表示，太原路屬於北區的精華區段之一，可開發土地取得不易，土地每坪約24~25萬元，受到成本提高、土地面積小的限制，建商未來推出的大樓產品有機會朝向60坪以上、甚至達120坪的住家規劃，將會跳脫出現有的產品型態，總價將達1000~1500萬元左右。

新別墅稀有性提高
林子堯說，新透天別墅會朝向地坪30坪以下、4+1房格局規劃，並提升建材等級，以針對小家庭的換屋客層、訴求量少質精，總價約1500萬元，與新大樓產品價格相去不遠。林子堯認為，新別墅產品稀有性較高，保值性也相對提高。

信義房屋北區學士店專員梁瑛芷表示，大雅路以西中古透天別墅及舊公寓居多，房價略低於大雅路以東，20年左右、正臨園道中古透天別墅總價約800~900萬元，園道旁巷內中古別墅總價約600~700萬元。10年內大樓產品，主要價差反映在地段及管理，單價以8.5~9萬元為主力，知名大樓每坪達9.5~10萬元，但此區交易明顯較少。

梁瑛芷表示，太原綠園道生活圈的購屋客多為換屋族，包括中醫商圈的醫生、護士以及教職員工，也不乏當地的換屋客層，年齡層在35歲以上，以大樓3~4房的產品最受歡迎；購屋者較注重建商品牌、社區管理。陳宥汝表示，太原綠園道整體房價與經國園道、美術園道比較，房價仍屬於適中層級，是換屋族群購屋的適合區段。

賴厝國小旁保值強
建議選擇賴厝國小周邊的3房大樓住家，距離明星學校近，未來房屋保值、抗跌性也較佳。
購屋預算在700萬元左右可以選擇面向太原綠園道的新大樓產品；預算500~600萬元的購屋者，可退而選擇5年內的產品。對想要進住太原綠園道，但預算不高首購族，可選擇綠園道附近屋齡7~8年的大樓產品，總價約400萬元以下可購得。

環境單純機能充足
我搬來太原綠園道生活已3年多，園道上植栽與公共設施多，擁有單純安寧的居住環境，日常生活採買可步行至漢口路、崇德路商圈，生活機能便利；交通路網連接多條主要道路，通往台中市其他行政區距離適中，但下班車流量稍大。親友來訪汽車可停放園道周圍，停車還不算困難，適合居住。

環境：
．太原綠園道沿線生活機能佳，有家樂福、大潤發等量販店、多處黃昏市場與傳統市集可供採買，並鄰近漢口商圈、學士路商圈、北平路及天津路商圈，騎機車1~2分鐘均可到達
．太原綠園道連結忠太園道、梅川園道，公共休閒空間、運動設施規劃充足，帶狀公園綠地多

交通：
．東西向的太原綠園道，貫穿多條重要的南北向道路，大雅路及崇德路為最主要對外聯絡道路
．如忠明7街等次要路段，地勢略有高低起伏，交通視線受到建築阻隔，容易發生小車禍
學區：
．太原綠園道在大雅路以東有賴厝國小明星學區
．大雅路以西為中華國小及立人國中、小學區，均為明星學區


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建築大師伊東豐雄於2月16日暢談台中大都會歌劇院建築設計概念，彰化縣長卓伯源親臨會場聆聽，並針對大師於論談中所敘地標性建築與城市美學規劃前衛觀念，觸動改造彰化城市景觀。

卓伯源表示，彰化縣地標性建築包括國際級高鐵彰化站、鹿港露天博物館與彰化市東區都市計畫再造新風貌，都是首選。他說，彰化東區都市計劃案已經內政部審查通過，目前彰化縣都市計畫土地僅11. 9%，還有88.1%可發展空間，廣達1026公頃，潛力無窮。

卓伯源致詞時表示，此行主要是表達中部人對胡市長的魄力、遠見與宏觀的國際觀高度的敬意。他說，伊東大師獲得台中大都會歌劇院國際競圖首獎，前衛設計與革命性創新工法，預計完工後，可吸引來自世界各地遊客參觀。個人除表達讚佩，並認為此舉勢必會為台灣建築界掀起一番崢嶸並茂景象。

目前擔任於東海大學創意設計暨藝術學院院長曾成德，長期深耕於台中市整體都市景觀營造，是台中市胡市長志強倚重的環境景觀總顧問。對於伊東大師能夠於台中大都會歌劇院國際競圖中，獲得所有評審委員的一致青睞，曾院長認為是其具有世界級當代建築的前衛視野，以及中台區塊喜歡戶外生活的地方風情。卓伯源日前與曾院長晤談中，深刻體認到，彰化縣必須引進國際一流技術、一流的觀念及一流人才，貫徹「彰化走出去、世界走進來」的理想。

卓伯源為了打造彰化縣嶄新都市景觀與風貌，特別指示縣府建設處組成跨局處「高鐵彰化站推動小組」，建設能展露彰南花卉園區特色地標性建築，並督導城市暨觀光發展處積極推動富藏文化資產鹿港古蹟區，改造為兼具休憩養生與文化旅遊的露天博物館。同時也指示縣府團隊積極規劃催生彰化市東區都市計劃，日前並獲內政部審核通過，整體完善建造成科技工商綜合城市，徹底改造彰化縣。

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【蔣福錦╱台中報導】
學區是多數家長購屋時的考量之一，明星學校更是購屋時的主要指標，台中市的明星學校大多是校齡較新的學校，包括全台中市最新的仁美國小、5期的大新國小、及北區賴厝國小和7期唯一的小學惠文國小，為了讓小孩有良好的就學環境，就近購屋、提早設籍是不二法門。

搶手物件
賴厝國小位於漢口路四段、梅川東路口，創校至今約10年，為發展超過20年的北區內校齡較新的學校，校舍為城堡式建築，校園四周採無邊界的綠籬圍牆設計，校風新穎，首創學童不用穿制服上學，學區周邊的生活機能方便，主要仰賴漢口商圈、家樂福崇德店，並緊鄰太原綠園道，吸引許多北區、北屯區的家長選擇就近購屋。

賴厝國小旁新案漸出
信義房屋大雅店經理陳佑任表示，賴厝國小周邊大多是屋齡15~20年的透天產品，總價約500~600萬元，中古大樓屋齡平均10年，每坪約10~11萬元，近1~2年太原綠園道兩側才開始蓋新的大樓，預售案每坪約13~15萬元。他指出，綠園道及學區附近都是不錯的居住環境，若預算充足的換屋族可考慮綠園道周邊的新成屋，不過綠園道周圍停車愈來愈不易。

北屯區的仁美國小為目前全台中市校齡最新的國小，於2005年正式招生，位於崇德路三段與崇德十二路口，校舍為開放式設計，外觀新穎具特色，成為新興的明星學校，學區屬於11期重劃區，周邊多為純住宅區，商業行為較少，現階段消費以松竹路以南的崇德路商圈為主，崇德路為台中到潭子、豐原之間的重要幹道，未來性看好。

大新學區巷內車流大
學區內主力產品多透天別墅，陳佑任指出，房屋屋齡平均約5年內，透天別墅總價約1000~1500萬元，新建的別墅多偏向豪宅規劃，地坪從40~60坪都有，總價約2500~3500萬元，由於都是知名建商投資興建，規劃的質感較一致，塑造出較佳的居住環境，吸引許多在地與周圍縣市的換屋族到此購屋。他建議，在重劃區內可以社區有管理的為優先考量。

5期重劃區為台中市早期發展的區域，大新國小位於文心路、向上路口，為5期內最新的小學，極受家長青睞。永慶不動產台中南屯大新加盟店店長江燦亮說，學區附近就有2家家樂福、文心路有文心黃昏市場、文心森林公園，以及未來將沿文心路通過的捷運綠線，生活便利及交通的優勢，讓學區內房價近幾年皆呈穩定的微幅上漲。

住商不動產台中惠文加盟店店長周國勝指出，大新國小周邊中古大樓屋齡約11年左右，透天產品屋齡約20年左右，以未來的發展性來看，建議家長可買在靠近文心路、走路5分鐘內就可以到捷運站的地方，總價450~500萬元可買到屋齡約11年、3房附車位的中古大樓。在居住上須注意交通問題，由於巷弄內車流量多，家中有小孩須特別留意。

惠文學區中市最熱門
7期重劃區內目前唯一的學校惠文國小、惠文中學，是台中市目前最熱門的學區，周邊的房價也是全台中市最高，由於學區內就學人口眾多，學區範圍每年都會調整，想進入惠文國小就讀，必須特別注意設籍的時間問題，設籍愈久入學的優先順序愈高。

中信房屋台中惠來加盟店經理王彥傑表示，7期緊鄰5期、黎明商圈等便利生活圈，可補足目前生活機能不足問題，目前學區內以總價450~650萬元中古大樓或總價1500萬元以上豪宅最受歡迎，河南路、公益路一帶中古大樓以3房產品為大宗，而黎明東街以東仍屬惠文國小學區，可在周邊買到屋齡8~13年、每坪10~11.5萬元的中古大樓，總價最少450萬元就可進住7期重劃區的惠文學區。

招生前期學校還在施工
台中市的明星學校大部分是校齡較新的學校，學校的設備較新穎、師資也較齊全，不過部分學校分成2~3期的工程，招生後持續施工，招生後的前幾年，校園環境可能較不完整。且部分位於新興重劃區內的明星學區範圍較大，周邊生活機能仍在發展中，大眾運輸系統也較缺乏，學童無法自行步行上下學，家長必須親自接送。

5分鐘到學校產品保值
明星學校的吸引力能帶動學區周邊的房價，許多家長會因為家中孩童就學問題而選擇到明星學區的周邊購屋，明星學區有一定的指名度，且每年都會有新生來學校就讀，學區周邊的購屋需求是不會間斷的，若考慮到將來換屋脫手的問題，在學校周圍步行或車程5分鐘左右距離的產品都是不錯的選擇，只要產品規劃的不錯，未來必定有其保值甚至增值的空間。


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許多屆齡退休的中壯年族群或是中產階級、電子新貴，在這兩年吹起了一鼓蓋屋、買地風，到台灣宜花東地區和澎湖買地、蓋房，房仲 業者表示，在這兩年的價格，平均上漲兩成以上，除了計畫自己享受外，還有投資民宿，委託當地業者經營，自己假日再到當地度假。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，雪山隧道通車前就有很多台北人，到宜蘭礁溪買房子，通車後，礁溪一帶的溫泉套房買氣更顯熱絡，除了純投資之外，也有許多外地人購買享受一陣子之後，再轉手賣出。

這一年來平均算，宜蘭礁溪的房價，被北部人買上來，如果房子的景觀好、地點佳，過一陣子再前進新的溫泉套房，永遠享受新鮮感。目前最受歡迎的類型是擁有獨立水權的溫泉套房，如果景觀夠好，市場上也出現一坪二十五萬的天價，徐佳馨說，雪隧通車前後，宜蘭地區有兩成以上漲幅。

往下走到花東，漲幅也相當驚人，住商不動產花蓮中山店店店長游楊輝指出，花蓮地區有慈濟醫院進駐、東華大學設立等，醫療資源齊備，空氣清新、環境好，吸引退休人潮買地蓋房，特別是慈濟醫院所在的吉安，三年來農地價格從一坪一萬飆漲到二萬，漲幅最為驚人。

不過游楊輝也提醒，由於農業發展條例的限制，土地必須要在七百五十六坪以上才能興建農舍，若是在八十九年一月二十四日之前、土地又在七百五十六坪以下，就只能供原地主興建，許多經驗不足的都市客因此買不到農地築夢，反而買進了一肚子火。

游楊輝說也建議，七百五十六坪對都會人來說，實在很難想像有多大，也太過空曠，避免買了後一個人缺乏照應，最好找三五好友一起買。

中信房屋也表示，由於農地買了之後，必須兩年後才能蓋農舍，五年後才能買賣，因此炒作空間不大，建議是真的要退休、悠閒享受自然生活再買。

中信房屋指出，也有計畫在十年後退休的夫妻，到花東看地、買地，等待房子完工，退休就享受農村生活，也可以先將房子交給在地民宿業者代管與維護，假日就到台東住宿，退休前賺旅遊財，退休後自己住，享受閒雲野鶴的生活。

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中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會副理事長賴正鎰：以國際城市房價和台中房價相較，新加坡每坪單價達450萬元，韓國首爾為400萬元，台北達150萬元，台中七期豪宅每坪開價僅60萬元，屬於相對低點。目前國際資金、美元到處流竄，無限資金追求有限的資產，房市行情看漲。

台灣經貿情勢過去深受美國影響，美國股市跌台灣也跟著下滑，不過近年來，兩岸三地互動密切，台灣和大陸間關係更是連動性影響，香港也取代了美國貿易地位。目前台灣有3千億美元，等同10兆餘元資金投資在大陸，這就是台灣人厲害的地方，單向投資基礎根本不受影響。不過若能搭起兩岸互動的橋樑，兩岸之間三通直航，國內經濟將直接起飛。

以立委大選前後觀察房市，選前半年時間房市確實來客量少，立委選後1周，來客量比前3個月還多，顯見政治對經濟的影響面有多深。 2008年台灣政局將逐步走向穩定的局面，目前國際資金都在等待進軍的時機，不少外商非常看好台灣商業不動產商機，手中都握有1千億元資金準備投資，實力不容小覷。

1年半前，本人預測台北房價每坪將達150萬元，很多人都說不可能，如今卻一一印證。未來台北房價每坪將直逼300萬元，台中達100萬元，高雄也會到60萬元。目前七期房價每坪約3、40萬元，成長空間很大，確實指日可待。

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台中市建築開發商業同業公會市場資訊委員會主委鍾尹堂：回顧9 6年台中房市在重大建設陸續完成後，建商恢復信心，推案量達1754 .65億元，較95年增加543.15億元，增加45%。不過總戶數減少26%，主因為七期豪宅爆量，呈現案量大、坪數大、樓層高、單價高的「二大二高」豪宅為主。但是去年下半年房市成交量下滑，主要受到銀行緊縮放貸成數、對投資客核貸從嚴審核之故。

展望97年房市，第1季因卡在大選期間景氣持平，第2季新政府團隊陸續安定入主後，政策明朗化對於整體房市必為利多，預估全年案量可達1700億元，業者多集中在西屯、南屯等區域推案，就金磚四區中，今年七期重劃區推案範圍轉移到戶外圓形劇場周邊，美術館則由園道推到科博館特區，中科也轉向十二期重劃區及周邊發展，另外五期和南區分別都有個案出現。

由於地價節節升高、營建原物料成本直飆，之前出現真空狀態的首購產品，今年每坪單價也達15萬元以上，過去中部房市低房價時代逐漸遠離。展望未來在政府全力支持、業者態度積極、景氣回升、消費信心增強下，匯成一股房市向上提升力量，再加上從建築執照、使用執照以及買賣件數移轉總數量均呈現正成長的情況看來，中部房市前景看好。

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台灣省建築開發商業同業公會聯合會理事長穆椿松：回顧2007年台中房市，上半年比下半年好，主要有四個不利因素。首先是台幣貶值資金外移，股市、房市都不佳，其次為大陸來料加工退稅金額從17% 降為5%，造成台商緊張。再者美國次級房貸風暴，導致全世界經濟下滑，以去年的耶誕節而言，買氣不振，最後則是股市差、學者高談利空，購屋族陷入一片觀望氣氛。

展望2008年，目前看來，正面大於負面，利多因素包括一、選後兩岸關係改善，兩岸開放觀光勢在必行，對於台灣內需市場助益良多。二、在中科、機械園區產業面支撐下，台中國際貿易蓬勃發展，辦公大樓需求倍增。三、油價居高不下，各種營建原物料成本高，房價上漲無回跌空間。鼠年元旦過後，應該隨時都有引爆點。

另外，2008年是台灣充滿機會的一年，由於近年全球能源、原物料愈來愈貴，但台灣處於低利率環境，高通膨、高原物料、加上亞洲貨幣升值趨勢，台灣房地產還有被推升上漲的空間。至於大陸觀光人口抵台，直接帶動消費市場，如旅館和零售業，也會間接刺激房市買氣。

再加上中科在民國91年動工後，去年進駐員工人數已突破2萬人，也陸續投入各個案場購屋，成為台中市新客源。至於台商回流部分，則為中大型企業獲利好，轉而返鄉投資，以七期大坪數豪宅而言，7 成以上都是台商，可為明證。

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