台 中 地 產 X 檔 案

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市南屯區的大新國小位於文心路一段，面對文心森林公園，且鄰接未來的捷運站，具備交通及接送優勢，屬於5期重劃區，是5期校齡最新的國小，也是台中市指名度高的明星學校。學區內3房含車位、屋齡約11年的中古大樓總價約450~500萬元。

指名度高
大新國小位於台中市南屯區文心路一段280號，於1996年12月創校，是目前5期重劃區內校齡最新的小學，學生人數約3000多人，學校成立管樂隊、曲棍球隊，參加校外比賽皆有不錯的成績。

3~6年級實施電腦教學，由於教學方法新穎，受到家長青睞，是台中市指名度相當高的明星學校。校地由文心路、向上路、大英西2街及向上南路4條街廓所包圍。

位處5期重劃區
位處5期重劃區、面對7期重劃區，學校面對文心森林公園及圓形劇場，東側的向上路、大墩路口有萬壽棒球場。文心路是台中市主要的交通幹道，沿線不但有多線公車路線行駛，規劃中的捷運綠線也將在文心路、向上路口設置G10a站，具有交通便利的優勢。

舊公寓每坪7萬
5期重劃區為台中市早期發展的地區，區域內人口密集、生活機能成熟，附近有家樂福文心店、大墩店等大型購物中心，距離8期的好市多量販店車程約3分鐘。大墩路上有大墩黃昏市場、家樂福大墩店，文心路、大墩4街口有文心黃昏市場，可提供便利的日常採買。

住商不動產台中惠文加盟店店長周國勝表示，大新國小周邊中古大樓屋齡多約11年左右，每坪約10萬元，圍繞著大新國小的周邊房價會比外圍的房價略高。區域內屋齡20~30年的舊式公寓每坪約7萬元，新成屋大樓目前每坪約13~14萬元，由於大新國小周邊有捷運利多帶動，房價具有一定的保值性。

周國勝說，大新國小學區是許多人跨區找房子的選擇目標，包括南區、北屯等地都有人來此購屋，其中以中坪數3房的中古大樓需求量最大也最受歡迎，由於學區內新成屋跟中古屋的價差約2~3萬元，總價450~500萬元就可以在學區內買到屋齡約11年、3房附車位的中古大樓。

中信房屋台中惠來加盟店經理王彥傑指出，圓形劇場啟用後，帶動了5期大新國小周邊的中古大樓上漲1~2成。永慶不動產台中南屯大新加盟店店長江燦亮表示，只要步行就能到大新國小的中古屋接受度都很高，不過若考慮往後較好脫手，愈接近大新國小附近愈佳。

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【黃任膺╱台中報導】
台中市「體二用地」都市更新案最快下周上網招商，除將結合周邊體育場、台中公園規劃四點三七公頃的「體育休閒園區」外，還規劃三個採中高密度開發的住宅區，釋出建地高達1萬3000坪，預期將帶動房產交易熱潮。台中市建築開發公會總幹事林丙申評估，房價每坪可望上看15萬元，創造逾百億元商機。

下周招商
體二用地位於進德北路、精武路、力行路、台中體育場和棒球場間，去年底經行政院都市計畫委員會審議通過，將對全台大規模老舊住宅社區更新案產生指標性作用。台中市都市發展處副處長劉應榮估計，開發後總銷售量體約可達6萬6000坪。

違建雜亂房價低落
都發處科長蔡青宏指出，現用地範圍內770戶，合法使用僅54戶，老舊社區巷道狹小到有時連救護消防車都開不進去，違建雜亂景象，導致房價低落。更新範圍內的東勢里長張財良說：「當地限建、禁建40年，嚴重影響地方發展，希望市府加快更新時程，勿再拖延。」

逢甲大學都計系主任賴美蓉認為：「台中近年新開發案都以商業使用為重，希望該案保留較多運動、休閒甚至藝文空間，對中市長期發展才有助益。」

「適合自住再轉賣」
建商及不動產業者看好體二都市更新案。二十一世紀不動產副總李品瑢說，當地占用戶多，且多老舊社區和眷村，除台中一中附近最多可賣到一坪15萬外，其他地方幾乎不到13萬，全新透天別墅頂多也只能賣到900萬，「未來該區都市更新、加上台鐵高架化，每坪上看15萬不成問題，但較適合至少能自住一陣子再轉賣的民眾，投資客最好等動工再買。」

體二用地更新案
◎面積：共26.46公頃，扣除先前與教育部交換戶外圓滿劇場土地後，仍有10.5公頃將進行都市更新
◎規劃：初步分成A、B、C三個住宅區及體育休閒園區，採中高密度開發。預估更新後可釋出的建築用地達一萬三千多坪
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【張瑞傑╱台中報導】
中港路三段地勢略向東傾斜，可俯視台中盆地景觀，沿線大學城、醫院、大型量販店群聚、距離中科3分鐘車程，近2年發展迅速，構成完整生活圈，新成屋大樓每坪單價15~18萬元，3、4樓以上景觀戶甚至站上20萬元；別墅預售案也出現獨棟電梯產品，總價2600萬元起，產品選擇多元。

機能完善
位於台中市西側區段的中港路三段，往台中市中心方向貫穿中山高中港交流道與中彰快速道路，西向可銜接龍井交流道，車程約5分鐘，至高鐵烏日站開車約8分鐘，未來將有捷運藍線經過，是台中市最主要的交通要道。
由東大路至福林路的中港路三段鄰近東海大學，台中榮總醫院及台糖量販店，福科路上則有多家餐廳與超商可供消費用餐。

福聯街旁新案多
信義房屋中科店主任呂耀程表示，此生活圈推案以玉門路為分界，玉門路以東多大樓產品，地價也較高，不過受可開發面積小、土地整合不易與容積率管制等因素限制，因此2005年後新推案移轉至玉門路以西、福聯街一帶，產品則以別墅為主。

呂耀程指出，台糖量販店開始營運後，生活機能逐漸成熟，加上未來捷運藍線話題帶動，買氣回溫，建商提前進場推案。預售案「The Villa」規劃獨棟電梯別墅，每戶總價至少2600萬元以上，跳脫新透天別墅定位在1400~2000萬元行情，屬此區指標案。

永慶不動產台中中科加盟店業務專員洪謀縉表示，別墅集中在福科路、福順路一帶，產品規劃以社區型、1樓停車最多，但前院停車別墅接受度最高，單戶地坪28~35坪、4房格局，屋齡2~5年別墅總價900~1600萬元，前院停車別墅總價略高2成左右。

距中科車程3分鐘
洪謀縉表示，中港路上大樓密集，福科路也有零星個案，此區3~4房是主力格局，每戶坪數從35~150坪均有，新成屋單價15~18萬元，客廳朝南方、東方的產品可眺望東海牧場與台中盆地景觀，3、4樓以上視野即可越過中港路林蔭樹梢，單價則提高至16~20萬元，甚至20萬元以上。
生活機能便利、中高樓層視野景觀佳與交通便利，許多醫生、大學教授等是此區的多數客層，洪謀縉指出，距離中科車程約3分鐘，因此中科主管客戶也有逐漸增多的趨勢。

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近日銀行定存利率快速下滑，讓房貸利率突破新低，不過20坪以下的產品，申貸門檻卻變高了！多家銀行為了降低放款風險，20坪以下的小宅貸款利率從3%起跳，15坪以下套房甚至不承作了，此舉恐會影響到讓想省錢買小宅的首購族群，圓一個成家夢可說是越來越難了！。

■ 20坪以下小宅 利率3%以上

　　近年來受到少子化影響，讓套房與兩房的“小宅”產品成為大熱門，不過受地景氣下滑，15坪以下的小套房，約在2年前已經不被銀行看好而逐漸退出戰場，現在連20坪以下的小2房產品，也面臨“難以交貸”的窘境。

　　以現況來說，一般房貸利率大約在2.5%上下，而各家銀行業者為了降低風險，紛紛調高小宅的貸款利率，其中華南銀行承貸20坪以下的房子，房貸從3%起跳；而台灣中小企銀更高，20坪以下地點不佳的話，房貸從4%起跳；而台灣銀行、土地銀行表示，15坪以下的房子則是完全不作，小宅貸款可說是越來越難。

■ 貸款門檻高 購買小宅選地段

　　除了利率高之外，小宅的房貸的成數也會比較高，所以要準備的自備款要更多，房仲業者建議，如果購屋族要購買小宅的話，一定要注意挑選好地段，像是精華區、明星學區或是捷運週邊，要盡量避開餘屋量大區以及舊房子多的區域，如此利率可較低，貸款成數也會比較高。

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【張瑞傑╱台中報導】
國立自然科學博物館是全國知名的文化設施，當地也是台中市房地產的「金磚四區」之一，住宅需求強勁但推案量少。區內以大樓住家為主，每戶坪數20至百坪以上均有，每坪最高40萬元，最低13萬元起，愈靠近科博館住家單價愈高，可滿足不同坪數需求的首購族與頂級豪宅客。

單價衝高
科博館特區以科博館、植物園等大型綠地為核心，由博館路與健行路包圍，周邊環境有英才公園、民龍公園以及忠太園道、健行園道與經國園道，區內明星學校忠明國小、忠明完全中學，距離科博館不遠，休閒及文教設齊全，是台中市早期的豪宅特區。

擁5萬坪綠地景觀
信義房屋科博館店經理廖慶泓表示，雖然台中市發展重心西移，豪宅產品大多聚集於7期重劃區內，不過科博館特區擁有5萬坪的綠地與濃厚的人文氣息，建築棟距視野佳，地段定位獨特，因此吸引惠宇、豐邑等大型知名建商接連進入推出高總價的大樓住宅，房價每坪20~25萬元左右，而「山璞植物園」推出後，再將區段行情上提至每坪30萬元以上。

廖慶泓表示，區內新案供給量不足、房價呈穩定上揚，而在住宅需求持續增加下，去年房價平均漲幅約2成，今年看屋人數與新屋成交件數明顯較往年同期增加30~40%，預估全年區域平均房價漲幅至少2~3成以上，預售大樓案未來有機會超過每坪40萬元。

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永慶不動產台中北區學士加盟店襄理陳宥汝表示，由於可開發建地不多，因此新推建案分布零散，正對科博館第1排的建案幾乎均採大坪數、高總價的規劃，每戶多在百坪以上；英才路、梅亭街一帶，屬於第2排的住家則為60~100坪的換屋產品居多，部分較高樓層的戶別可眺望科博館，每坪開價25萬元左右。

而位於大仁街、德化街等外圍區段則有部分20~25坪的首購族產品，新大樓每坪13~15萬元，愈靠近科博館、植物園的住家單價、總價也愈高。陳宥汝表示，中古產品仍以大樓為主力，屋齡10年左右最多，知名建商的產品保值性也較高，各戶30~60坪左右最受歡迎，需求量也最大。

別墅產品稀有抗跌
廖慶泓表示，區內別墅產品較少，近年幾戶沒有別墅預售案，新成屋別墅以3~5戶推出，總價1100~1400萬元。中古別墅屋齡至少15年以上，屬於舊式、有前院的連棟別墅，因產品稀有，所以抗跌性高，總價900~1200萬元。

陳宥汝指出，首購客源以北部外地的上班族為主，年齡介於20~30歲之間；換屋族群則以本地中產階級、教師、醫生等居多，年齡層為35~45歲左右。此外，豪宅產品陸續推出，也吸引外地的頂級客層進住，且有逐漸增多的趨勢。

夏天小黑蚊很多
我在科博館生活圈內工作已經5年，周邊學校、綠地多，提供建築物遼闊的棟距，不過相對冬季風勢也較大；黃昏的時候可以到植物園散步、運動，平時用餐、逛街可至健行路一帶或廣三SOGO百貨，步行3~4分鐘可到達，生活品質、機能均十分便利。缺點為一到夏季時小黑蚊很多，希望環保單位可以到科博館附近進行定期消毒。

換屋門檻800萬起
科博館生活圈的換屋基本門檻約800萬元以上，若預算在800~1000萬元左右的民眾，可選擇忠太園道附近的產品，建議購買由知名建商推出、6樓以上的新大樓換屋產品。若預算達1500萬元以上，即可選擇景觀、視野較佳的高樓層產品、或正臨科博館、植物園的5年內的大樓住家。

預算500萬元左右，建議選擇外圍區段20~25坪的新大樓或坪數稍大、10年內的中古大樓住家，雖然視野相對較差，但距離中港路近、步行10分鐘內可達科博館，生活機能仍然不錯。

環境：
科博館附近有經國綠園道、忠太園道及育德園道3處園道，及科博館、植物園等大型綠地，休閒設施齊全
健行路、博館路附近餐廳、超商、小吃店群聚，是生活機能較發達的區段，由科博館步行2~3分鐘可達
科博館周邊綠地面積大，夏季時蚊蟲相對較多

交通：
忠明路、英才路與博館路為生活圈內南北向的主要道路，中港路、西屯路、民權路為東西向的主幹道，中港路上有多線公車
區內如博館路銜接博館1街、博館東街路幅稍小，假日時車潮較多，交通易生瓶頸
學區：
國小學區忠明國小位於忠明路、中港路口；篤行國小位於英才路、篤行路口
國中學區有忠明完全中學，位於健行路與博館路口，屬於明星學區