台 中 地 產 X 檔 案

現代人購屋，很多人在意房價與增值等問題，不過，等到實際搬進去住之後，才發現周邊環境不良，才是將來脫手最困難的問題，因此，房仲業者建議消費者，最好先從包括房屋周邊巷道寬度、停車方便性、建物新舊，與居家寧適性、左鄰右舍等鄰里環境觀察，畢竟居家生活的品質良莠，受臨近「小環境」的影響最大！

■　鄰里狀況問仔細 臨路距離先考量

　　一般來說，「小環境」的範圍，指的是以住家位置為圓心，向外擴張約一千公尺的距離內，與「大環境」最大的差異是，小環境直接影響了住家生活品質。

　　首先，由於現在的建築型態，與過去農業時代大不相同，集合大樓與公寓是目前主要的住家模式，因此，同一棟大樓或社區的住戶素質，與住家的生活品質更顯得息息相關。有巢氏建議消費者在選購房屋時，應了解詢問同樓層或同棟鄰居的狀況，仔細衡量自身要求與社區型態及鄰居風格是否適宜，以避免將來為了維護生活品質，而必須忍氣吞聲甚或與鄰居交惡。

　　此外，對以住家為目的的消費者而言，住家門前道路的適宜寬度，最好在6~12米間，除了要求出入方便，不致受巷道停車影響外，也是為了避免車流量過多，產生噪音影響居家安寧；另一個好處是，藉著適當道路的寬度，也可與對街建物明顯區隔，保有居家的私密性。

■　周邊建築影響大 住家品質遭破壞

　　而住家週遭建築的一致性，對整體價值有一定的提升效果，對於小環境，所處社區或街廓的建物整體性頗為重要，如果鄰近建物型態是老舊建築或違章建築，就算是嶄新的大樓置於其中，也會顯得格格不入，住家價值也勢必大打折扣；至於臨近建物都是供辦公或工廠使用，也會嚴重破壞住家品質。

　　近年來，在台北市區盛行的停車塔，更是讓社區居民抗議不已，就是因為停車塔的設置，讓原本單純舒適的社區環境遭到破壞。所以，消費者在購屋前應該勤於了解實地環境，以免誤買鄰近嫌惡設施的房子。

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潮濕的台灣亞熱帶氣候，老房子最常見的問題，就是牆壁有滲水或漏水的情形，導致水鹼化，引起化學反應，而產生白白的壁癌，造成油漆剝落的情況，不但看起來不美觀，處理起來更是棘手，消費者不妨依據屋況與預算，再對症下藥！

■　重新砌牆可根治 牆面開刀較省錢

　　房子出現漏水導致的壁癌問題，只從表面處理沒用，最重要的是要找出漏水原因，最好先請個專業的抓漏師傅協助，通常單一壁癌抓漏，價格約在1～2萬之間，而在找出確切漏水位置後，才能進一步處理。

　　首先，要完全根治壁癌，除非將牆打掉重新砌磚，否則壁癌是很難根治的。但如果是民國86年以前蓋的房子，承重結構的多半為樑柱，打牆比較沒有問題，若是民國86年以後蓋的房子，外牆多半為承重牆，用來支撐結構，就動不得了，加上打牆的費用相當高，因此必須仔細計算成本；如果預算沒這麼高，可以直接開刀到磚面，把粉在外層的水泥面打掉直到見到磚面，一般行情約每平方公尺NT.2,500～3,000元。

■　簡便表面處理 維持時間較短

　　如果不想大興土木，可自行將壁癌表面的白色物質用刮刀或鐵片刮除，塗上2 層防壁癌的底漆或面漆，重新粉刷，最後買專門用來油漆的批土，將壁面重新披土，再上漆粉刷，最好多刷幾層，但通常只能維持3個月到6個月，若做得不錯，也可維持一年左右。

　　目前，也有不少設計師處理老屋問題時，先將壁癌清乾淨後，並用工業用弱酸先清洗，塗上防水漆，外面用輕鋼架做骨架，並直接在壁上釘上矽酸鈣板或先釘上角材或C型鋼再上矽酸鈣板。但若壁面滲水嚴重，在釘上矽酸鈣板後，必須再封石膏板或矽酸蓋板、上披土，縫隙則用 AB膠填縫，最後將披土磨平粉光，再上漆粉刷。

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為了換屋忙碌了一陣子，終於一切塵埃落定，恭喜您即將從舊家搬到新家了！雖然對舊家有諸多不捨，希望承接的買方能「善待」您的老房子；但同樣地，您全家人一定正躍躍欲試等不及搬入新家展開全新生活。
最後，再提醒您一些小小細節，免 得歡喜遷入新宅之餘還要處理令人不愉快的小瑕疵喔！

賣屋交屋
 1.將房子搬空並打掃乾淨是基本的禮貌
 2.將房子所有的鑰匙交給買方，包括車庫遙控器、保全卡等
 3.請買方確認屋況，確定無瑕疵
 4.點交合約中註明附贈物品
 5.告知買方關於房子的一切居住使用細節
 6.將原先房貸清償
 7.辦理抵押權的塗銷或讓與

買屋交屋-預售屋

 1.坪數和權狀是否相符？
 2.格局和平面圖是否相符？
 3.建材是否跟合約中相符？
 4.附贈的廚房、衛浴設備廠牌、規格是否和合約中相符？
 5.地板、天花板、牆壁、樑柱是否平整？
 6.水電、瓦斯的使用有無問題
 7.消防、逃生、停電照明設備是否齊全且功能正常？
 8.停車位坪數是否無誤？
 9.公共設施是否如合約中載明的一樣，庭園是否寬敞，游泳池是否夠深、夠大？

買屋交屋-成屋

 1.屋況是否和當初看的時候一樣？
 2.是否有漏水？
 3.房子是否清理乾淨？
 4.賣方應負擔的稅費、水電費、電話費是否已繳清？
 5.更換鑰匙與門鎖

資料來源: 信義房屋

資料來源:信義房屋 

買方支付尾款，賣方將房屋騰空移交給買方使用，並以現場點交方式為之。

• 代書至地政機關領取核發之新權狀
• 產權登記完畢3日內通知買賣雙方交屋時間、地點
• 買方備齊尾款、代書費、規費、服務費
• 現場點交，完成手續
• 取回權狀、本票、鑰匙、搖控器、住戶規約

• 通知賣方領取清償證明，交與代書辦理抵押權塗銷登記
• 塗銷登記完畢2日內通知買賣雙方交屋時間、地點

• 予簽收尾款時同時點交房屋（最好能在房屋現場點交），且於點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵，附贈設備是否與契約簽訂相同，交付之鑰匙是否正確等。
• 地價、房屋、水電、瓦斯、管理費應一併分算及找補清楚。可至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費情事。
• 應向代書索取土地增值稅單正本、公契契稅單影本等文件。

• 清償─給付債權之標的以消滅其債之行為。清償人得請求返還借據或開據塗銷負債之字據。
• 塗銷貸款─依土地登記規則登記之土地權利如抵押權，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決，致權利消滅時，由他項權利人或原設定人或其他利害關係人提出塗銷登記。塗銷貸款時應向原申貸銀行取回（作廢）借據、火險單正副本，並影印一份抵押權塗銷同意書作為憑證。

資料來源: 永慶房屋

當稅單（增值稅及契稅）核發後，代書通知買賣雙方出面繳稅，買方並於同時支付完稅款項，此稱為完稅。

• 核發稅單
• 通知雙方完稅時間、地點
• 賣方須備證件及款項
  1.印鑑章
  2.繳納增值稅（現金1日內，支票3日內）
  3.簽收完稅款
• 過戶、設定送件
• 權狀核發

• 銀行盡可能配合在稅款繳清同時領取設定文件
• 過戶、設定送件

• 完稅後通常代書會開始辦理過戶及貸款手續，此時買方須開立與尾款相同之商業本票以作為尾款之擔保，該紙本票通常由代書保管，並於買方尾款交付賣方同時返還買方。
• 過戶即義務人將其名下不動產移轉於權利人名下。過戶時應注意兩點:
• 契稅、增值稅須無欠繳地價稅、房屋稅、工程受益費
• 印鑑章須清晰，並與印鑑證明相符

資料來源: 永慶房屋

買賣雙方將報稅、過戶所需證明文件交付代書，代書並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續，稱之為用印。

• 簽約至用印約3～5日
• 聯絡買賣雙方用印時間、地點
• 用印時賣方須備證件及款項
  1.印鑑章
  2.印鑑證明2份（6個月內）
  3.戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份
  4.近期房屋、地價稅單正本
• 由代書整理申報契稅及增值稅資料後送件
• 稅捐收件：增值稅自用件（14個工作天）增值稅一般件（7個工作天）

• 請買方決定貸款銀行
• 由代書整理報稅及貸款資料後送件
• 稅捐收件：自用件（14個工作天）
  一般件（7個工作天）
  -銀行收件：審查、估價、對保、用印
  （約2至3星期）

• 要請代書詳細審閱印鑑證明及印鑑章是否相符，及證件是否齊全。
• 交給代書的證件，要請代書簽收，未用完時需一併退回。

資料來源: 永慶房屋

簽訂合約，就是先禮後兵地、把雙方在交易過程中應該履行的義務和責任，用白紙黑字紀錄清楚。那麼，賣方在簽訂不動產買賣契約時，應該注意哪些事項呢？

契約書內容必須以數字記載者(如坪數、金額、持分等)，以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。

公契之移轉價格為課稅之依據，應明確約定。尤其於調整土地公告現值的一月份，更須特別確認以避免爭議。

目前買賣付款方式大致上分為簽約、用印、完稅、尾款四個階段。各階段之付款成數依雙方要求而異，若賣方在合理範圍內尚有銀行貸款未清，其實可考慮讓買方貸款銀行直接代為清償，而剩餘尾款則於交屋同時一併結清。

買方支付完稅款且雙方完成繳納稅款，即可辦理房地過戶至買方名下。為保證買方尾款如期支付，依習慣買方需開立與尾款同額之商業本票，於尾款支付時始無息退還。

一般以支付尾款同時，辦理交屋手續，惟買賣雙方如另有協議時，應明確以書面約定，以避免爭議。

簽約書訂定後，買賣雙方只要簽名或蓋章皆具法律效力。惟目前實務上，皆要求當事人親自簽名且蓋章。

最後再提醒購屋族，簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章，簽約書如為兩張以上，應於騎縫處雙方蓋章等，逐一檢查，以避免日後產生糾紛。

資料來源: 永慶房屋