台 中 地 產 X 檔 案

豐富公園附近屬於8期東側純住宅區，房價較西側段便宜2~3成，大樓較少，產品主力坪數35~50坪，景觀、視野為最大賣點。透天產品以5年內、面寬5~6米的獨棟、雙併別墅為主，主力總價1800~2200萬元。

景觀良好
豐富公園位南屯區文心南五路、東興路口，位8期重劃區東側邊陲，鄰麻園頭溪，河岸東側為南區，由東興路、精誠路北向過南屯路，可進入5期重劃區。

環境清幽採買方便
公園面積約1萬坪，區內有大型休閒廣場、小山坡、兒童遊戲區，及環繞公園的散步小徑。無論清晨、黃昏與夜晚，均可見在公園練舞、投擲壘球、慢跑的人群，是當地民眾主要休閒運動去處。

永慶不動產台中森林公園加盟店經理劉峻誠表示，生活圈以住1土地為主，因此獨棟、雙併透天別墅是區內的主力產品，區內商業行為不發達，房價在8期中屬於相對便宜區段，比西側段便宜2~3成，新成屋別墅主力約2000~2600萬元左右，「但在好市多台中店開幕後，補足採買機能，公園周邊因而成為安寧與生活機能兼具優質別墅住宅區。」

新案總價約3000萬
住商不動產台中8期加盟店副理陳正陽說，別墅又以5年內居多，集中文心南三路以南、文心南五路、文心南六路及8米的次要巷道內，地坪45~55坪、面寬5~6米大地坪別墅為主力，總價1800~2200萬元，部分面寬6米以上產品附電梯。

陳正陽說：「文心南三路以北、近永春東一路，是早期推案區，房價較低，但因機能較佳，指名度不差。」屋齡12~18年，面寬4.5~5米，總價950~1500萬元。生活圈內新案不多，目前僅「松園」與「光原墅II」等案銷售，均配有電梯、導入進口建材、無障礙空間設計，朝向豪宅等級規劃，主力總價都在3000萬元左右。

生活圈內大樓較少，主要於東興路一段、面豐富公園，周邊都是透天，視野、景觀是最大賣點，規劃35~50坪為主，10~20年每坪10.5~11萬元。

永春東路公車太少
豐富公園附近有河岸，車潮不多、空氣不錯，住宅不像5期重劃區與南區那麼擁擠，平日我常會利用傍晚到公園散步，生活環境很好。此區雖然交通動線很方便，但是永春東路上的公車班次太少，平均2小時才1班，搭公車出門不方便，希望捷運趕快完工。

東興路店住將補漲
一旦13期重劃區重劃完成後，東興路一段南向將可通達至南區，可改善交通動線、帶來車潮與人潮，東興路上的店住，房價在未來5~6年後有機會補漲1~2成；欲購買透天別墅，則建議可選擇東興路旁次要巷道內區段，將可兼具住家品質與交通便利。

環境：
◎豐富公園位於東興路、文心南五路口，面積約1萬坪
◎大墩南路、文心南三路口有好市多台中店、永春東路有裕毛屋永春店可採買
◎永春東路兩側有小吃、飲料店家聚集，是公園周邊內生活機能較發達的路段
◎精誠南路、文心南路一帶有大片土地未開發，整體景觀略顯荒涼

交通：
◎施工中的台中捷運綠線未來將於文心南路、文心南五路口設置G12站
◎由東興路一段、精誠南路轉三民西路可分別連結忠明南路與文心南路
◎東興路一段南向連結規劃中的13期重劃區尚未開通

學區：
◎國小學區永春國小位於永春東路
◎萬和國中位於8期西側的永春東路，上學須穿越文心南路

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根據房仲業者統計，今年第1季到第3季以來，北中南主要都會區房價都小幅上漲1成，北市房價漲幅最多，由第1季每坪35萬元，上漲到第3季每坪40.8萬元，成長16.6%；高雄市房價漲幅最小，微漲8.6%。比較各行政區，北市大同區受惠於都更效益，房價增漲最驚人，第3季房價與第1季相比，漲幅達26.6%。

小幅回溫
觀察永慶房屋統計數據，今年第3季的台北市房價每坪40.8萬元，超過2008年第2季的房價最高點每坪39萬元。專家分析，今年從第1季末房市小幅回溫後，成交量持續衝高，台北市回跌的房價從谷底反彈，已經達到歷史新高。

舊公寓每坪喊30萬
台北市12行政區之中，大同區房價漲幅最驚人，從第1季的每坪25.2萬元，上漲到每坪31.9萬元，成長幅度高達26.6%。永慶房仲集團研展部協理黃增福說，大同區屬於台北市房價親民區，由於都更話題持續熱燒，帶動公寓行情，因此推升大同區平均房價。

就北市府已劃定的都市更新範圍來看，大同區都更劃定範圍有27處，是12行政區之中範圍最多的地區。住商不動產台北承德店副總丁敏玲說，大同區屋齡30年以上的舊公寓最新行情每坪25至30萬元，與今年第1季每坪23萬元的行情相比，明顯翻漲，特別吸引預算有限，又想要發都更財的年輕人購屋，希望能夠邊住邊等待時機。

高雄三民鼓山亮眼
至於台北縣及台中市的房價大漲區域，反而是新成屋多的推案熱區，明顯與台北市不同。黃增福表示，北縣板橋市新板特區內新推豪宅多，新莊市副都心話題及頭前重劃區新案進場，因而抬升了兩區平均房價。有巢氏房屋中區發言人陸志宏表示，西屯區、南屯區包括台中7期及8期重劃區，都是推案的熱區，新成屋平均行情高，有助於拉抬整體的房價。

高雄市不動產仲介經紀公會顧問葉皇輝說：「不管別的地方，漲跌有多大，高雄市多年來的房價漲跌始終維持在1成之內。」最新房價較今年第1季增幅8.6%，接近去年高點。

高雄市房價增漲的三民區、鼓山區，因為成交量穩定，房價有支撐力。專家分析，小港區成交量一直不多，房價異軍突起則可能是各季成交產品不同，所造成的差異。 

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又到了11月開徵地價稅的季節了！桃園縣地方稅務局副局長藍東茂昨天表示，受到不景氣影響，今年全台申請自用住宅優惠稅率比去年增加近21萬戶，創歷年來新高，總計高達300萬多戶，預估稅收將因此減少5億多元。

不過，藍東茂提醒，明年的地價稅恐將調漲；因為地價稅是依申報地價計算，每3年會調整一次，目前適用的是民國96年的標準，明年初地政機關會參考近3年的房地產交易價格調整地價，而經過這一波房價上漲，不少地區的地價面臨調漲，明年的地價稅也會跟著增加。

藍東茂表示，今年地價稅總申報戶數727萬5,013戶，稅額578億多元，和去年相比戶數增加16萬多戶，稅額卻減少5億多元。分析原因，藍東茂說，因為今年不景氣，民眾懂得「斤斤計較」，不少原本繳納千分之10地價稅的民眾，今年都趕來申請千分之2的自用住宅優惠稅率。

藍東茂說，去年有279萬多戶適用自用住宅優惠稅率，今年成長到300萬4,706戶，足足增加20萬8,000多戶，增加的數量堪稱是歷年之最。此外，至於今年88水災的受災戶中，有5,518戶獲得地價稅減免，減稅金額945萬3,000元。

地價稅的繳稅方式共有7種，其中到便利商店、電話語音轉帳、晶片金融卡網路繳稅都要多付手續費，信用卡繳稅的手續費則由各銀行決定，至於銀行、約定帳戶轉帳和ATM則免手續費，繳納期限到11月30日。

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信義房屋松仁店店長程正信：今年農曆年後，房市買氣開始轉佳，大台北地區成交愈來愈熱絡，房價也不斷墊高，不少買方眼睜睜看著房價漲上去，陷入「不知是否要不要買房」或是「想買，卻買不下手」的困境中。

其實，展望未來房市走向，幾乎已無利空消息，在這種情況下，我建議買方在考量物件未來性之後，大膽出手。

已經有太多的數據、太多的案例證明房地產是最保值、最穩健的投資工具，而且長期來看，多是漲勢，如今利率水準又是歷史新低，在資金成本不高的情況下，買房納入資產配置，是合算的。

而且，近來大台北房市強強滾，就連新流感疫情也阻擋不了，照目前態勢來看，房市可說是沒有任何利空消息、沒有跌的理由，想買房的人，應在考慮未來性之後，儘快行動。

如何考量物件的未來性？首先，得看所處的地段有無題材，例如是否有重大公共建設，或是新的交通利多，近來土地價格屢創新高，也是題材之一。

其次，則是物件本身的條件，如設計規劃佳、建商品牌好、管理周全，都能為房價加分，另外如近日最熱門的都市更新題材，也可留意，看看物件的土地持分是否有特別的高，若有，也是一大優勢。

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【龍寶建設董事長張麗莉╱聯合晚報記者游智文╱整理】

沈寂了快一年，台中七期房市最近回溫得很明顯。我判斷這種情況應該可以維持到明年第二季，接下來就要看景氣變化和投資客口袋深度。如果景氣復甦不如預期，投資客口袋不夠深，明年下半年有可能進入新一波盤整。

台中七期是中部地區最耀眼的房市區，說它是中部的「台北信義計劃區」，我相信沒有人會否定。這個地區已經塑造出機能、交通以外更大的價值，就是地段。不僅是中部人，台北客、海外台商也都認同七期是中部地區最頂級的區段。

就是在這樣的認同下，這個地區的房市一直有著很穩定的發展模式，就是上漲、盤整、再上漲、再盤整。它上漲時，其實沒有衝得很快，但同樣的，進入盤整期，下修空間也很有限。經驗顯示，它大多只在一個很小的區間內。

它在金融海嘯後所進行的盤整，就是如此，雖然這次時間有點長，卻也因此蓄積了更大的買氣。以我們所推出的七期個案誠臻邸為例，八月完成規劃後，只是向老客戶探詢，結果第一周就賣了32戶，總金額將近20億元。

我相信現在只是個開頭，也不會只有我們的個案如此。接下來會有不少建商陸續進場，而一直到明年第二季，市場應該都會很不錯。畢竟七期已有很長一段時間沒有新案子，很多客戶，不管是投資或自住，都在等著買房子。

不過有兩個現象是令人有點憂心的。第一個是目前進場的，大多都是老面孔。從好的方面來看，這表示只要在七期擁有過房子，就會成為死忠擁護者，成為七期基本盤。但換個角度來看，沒有更多的新人進場，對市場活絡度是不利的。

另一個現象是，七期的投資比例不低，前一陣子，有一些投資客釋出物件，但最近幾個月買氣轉熱，他們又紛紛轉為惜售，價格也持續喊高。依目前大環境兩岸利多不斷氣氛，這種情況我相信會維持好一陣子。

但到了明年下半年，可能會有一些變化。通膨是個變數，到底對經濟影響如何，仍有待觀察。另外價格拉高到一定水位，也勢必會讓接手者形成觀望，如果投資人口袋夠深，不輕易釋出，市場依舊需求大於供給，七期就會持續向上挺進。反之如果物件被大量拋售，市場可能就要進入新一波盤整。

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經建會昨天舉辦第二場高房價問題座談會，與會學者認為，國內房市早在去年第一季就已經出現泡沫，「這一年多來更嚴重」。政大地政系教授張金鶚建議，政府不應在房價相對高點鼓勵民眾買房，應把更多資源補貼租屋者。

經建會前天起一連兩天召開「薪資下降、房價上升、所得分配惡化」因應對策座談會，由經建會主委蔡勳雄主持，邀請國內專家學者討論。

政大地政系教授張金鶚表示，台灣的房市泡沫早在去年第一季就已經出現，房價中有兩成七到三成八是泡沫，也就是說，如果一千萬元的房價，其中有兩百七十萬元到三百八十萬元是泡沫。

「這一年多以來更嚴重」。他說，房價繼續上漲、民眾的所得與一般房屋租金卻逆勢下降，房價中的泡沬比率更高了。

張金鶚呼應央行總裁彭淮南看法，他強調，金融機構應該要對特定產品、特定地區、特定貸款人，嚴格審查、審慎放款，銀行業不能因為想要放款而不計風險，如此將任憑泡沫愈吹愈大。

張金鶚說，國內資源有過度集中在房地產的現象，許多家庭為追求買房，反而犧牲生活品質，這是一種「富裕中的貧窮」。

張金鶚公開反對優惠房貸政策，建議政府不要再提出任何獎勵購屋措施，政府應將重點從購屋市場轉移到租屋市場，因租屋者屬經濟弱勢比率較高，政府應把更多資源放在這些弱勢族群。

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台灣不動產市場五年多頭在全球金融海嘯的衝擊後，展開新一波行情。近來士林官邸旁新推出的頂級企業招待所，打著風水與蔣家傳承，每坪開價300萬元。亞太會館也以150億元重啟議價，投資者勢必得看得到每坪300萬元房價才可能有成交，兩案對於後市景氣高度的期待，有人樂觀其成，也有人不以為然。

過去，每坪100萬元曾是台灣不動產業者視為遙不可及的頂蓋，近年來多件頂級豪宅屢有以每坪140萬至150萬元價位成交，不到數年光景，不動產價值的期待三級跳，讓人不禁要問，下一個十年，台灣房價的頂蓋在哪裡？

台灣房屋首席總經理彭培業表示，過去國內住宅市場多為純內需型市場，「購買能力」和「需求」是不動產價格能否推升的重要因素。

購屋客層 向金字塔頂位移

從家庭所得來觀察，2007年家庭可支配所得為92.4萬元，較前一年度91.3萬元成長1.2%。近幾年家庭所得變動不大，在中產階級購買能力停滯，加上購屋壓力持續提高，購屋客層逐漸限縮往金字塔頂端人口位移。

目前住宅自有率為88.1%，較十年前的84.6%成長3.5個百分點，自有住宅市場趨近飽和，國內確實已無大量住宅需求的重要誘因，國內住宅市場價格大幅變動，端需倚賴投資熱度以及陸資外資投入。

彭培業表示，很多人拿華人地區的二個主要城市上海、香港頂級豪宅的價格上漲經驗，來看台北豪宅價格。上海湯臣集團推出的「湯臣一品」銷售三年，開價從每平方公尺人民幣11萬元（約每坪新台幣170萬元）乏人問津，目前重啟銷售開價每平方米人民幣14萬元（約每坪217萬元），去化速度加快。

香港新鴻基地產日前推出總價3億港幣的全港最貴豪宅「天璽」高樓層的樓中樓，開價每呎港幣7萬元（約每坪新台幣1,250萬元），若能成交，將打破去年英國豪宅「海德公園一號」（One Hyde Park）創下約每坪1,000萬元的全球紀錄。

台北行情 落後港滬一大截

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立說，大城市中土地稀有，豪宅變成有錢人最搶手的收藏品，其中陸客搶買香港豪宅，更是推升豪宅價格的重要關鍵。

回頭來看台北豪宅市場，包括完工多年的「宏盛帝寶」，興建中的「勤美璞真」，以及近期展開銷售的多件豪宅預售案，雖然開價不斷向上調整，但平均成交價位約每坪130至150萬元，相較於擁有消費力龐大的陸資推升上海與香港房市，台北豪宅價值顯然差了一大截。

精華地段 價格有想像空間

彭培業指出，政府放寬陸客來台投資不動產勢成趨勢，實力深不見底的陸資及回流台商，成為各建築業者的新寵兒，然而台北究竟是否具備了陸資和外資來台投資的誘因，恐怕才是頂級豪宅房價能否大躍進的重要關鍵。

一般住宅「地段增值」的可能性，已大於「景氣增值」頂級精華地段，具備稀有性的頂級豪宅價格想像空間無限放大，隨著建商在建築施工及規劃設計的提升，建商近年在精華區取得土地的成本居高不下，預計上看每坪200萬元的豪宅成交價在不久後就看得到，但是一般住宅「地段增值」的可能性，已大於「景氣增值」。

「台北商辦真有每坪300萬元行情？」的話題，在建商推出「士林官邸」頂級企業招待所預售案後被廣泛討論，事實上，除了外資是挹注商用不動產價格的主要動能外，辦公大樓的價格也與本地企業的獲利能力息息相關，以近年台灣上市櫃公司總獲利金額觀察，去年為4,114億元，創下六年來新低，僅有2007年度的1兆5,599億元的26.4%，甚至僅有2003年SARS那年度7,529億元的54.6%。

外資加碼 辦公室市場翻揚

彭培業表示，在金融海嘯使本土企業獲利大衰退，使辦公處所的資產購置能力以及承租能力都同步衰退。雖然今年經濟景氣逐步復甦，然而外資持續加碼台灣不動產，也讓辦公室市場有谷底翻揚的契機。

彭培業表示，相較於住宅價格頂蓋從供需結構觀察，商用不動產市場價格不妨從報酬率回推。目前台北市主要辦公商圈的A級辦公大樓平均月租金每坪2,500~3,000元，以3.5%報酬率回推，其不動產價值約每坪85萬~102萬元。目前國內最頂級的辦公大樓101金融大樓，高樓層平均租金約每坪4,000元，該公司期待明年達到滿租的成熟穩定期租金可達每坪5,000元，以此推算，101金融大樓的不動產價值約每坪171萬元。

換言之，101金融大樓租金行情可達每月每坪8,750元，否則其不動產價值難達每坪300萬元，若有企業願以每年2,100萬元承租101金融大樓的200坪辦公室，即意味著台灣頂級不動產價值達每坪300萬元的水準。

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央行總裁彭淮南最近表示國內房地產價格太高、有過熱情形，但中部建商和房仲業者都指出，實際觀察到的豪宅交易件數，近1、2個月來並沒有明顯增加，但台灣貧富差距越來越大，購買豪宅總價5000萬元以上者可能確實有一窩蜂投資房市情形，應該審慎評估。

信義房屋台中一中店長郭誌蘭說，這1、2個月來，中部地區的豪宅交易總件數並沒有明顯增加，但總價卻變高，判斷購買1000萬元以內房屋的中產階級應沒有過熱情形，主要影響者還是在手頭閒錢多、購屋總價超過5000萬元者。

她表示，到今年底將有2兆元的定存會到期，到時這些遊離資金是否會投入房地產？可能就是彭淮南所擔心的問題，因此呼籲投資者審慎評估，勿過度利用槓桿原理操作。

國雄建設董事長許坤仲表示，只有台北地區的豪宅房市不斷上漲，至於其他地區，包括台中市七期重劃區並沒有過熱問題，他甚至覺得「房市有點低迷」。因此房市過熱情形，目前應只在台北發生。

有中部學者指出，台灣社會M型化情形嚴重，造成高級住宅越來越昂貴、中低收入者卻沒錢置屋的畸形現象，他認為政府不應鼓勵投資豪宅，而應將資金轉移至其他產業的發展，以免大量資金凍結在豪宅投資當中。

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