台 中 地 產 X 檔 案

政府對房市態度引人疑慮，投資人如何因應? 永慶房屋總經理葉凌棋表示，就看個人資金情況，短期資金布局者，建議獲利了結甚至只要打平就出手；長期資金布局的投資人，則建議應仍持續持有。

東森房屋董事長王應傑則表示，只要是金融海嘯發生時及之前進場的投資人現在都應該儘快賣屋出場，手握現金，等待情勢明朗再進場卡位下一波熱潮。

葉凌棋分析，央行主要是看到房市未來上漲趨勢，為降低泡沫風險，因此採取動作，也預告國內利率將調高，房貸成數可能降低。在此情況下，投資人如果是資金短期內有周轉需求或是利息負擔較重的，這時應該獲利了結，即便只有打平，也最好出場，以免被困住。

但如果購屋即是長期二、三年的打算，那麼不妨再等待觀望。因為從長期來看，國內房價還是會持續走高，握有房地產，仍會比其他投資工具來得有保障。

王應傑則認為，只要是金融海嘯時進場的投資人，現在都應該要出場，他表示，金融海嘯至今，房價已漲了三、四成，投資客本來就應該見好就收。雖然未來兩岸有ECFA等題材，但他認為真正簽訂就是「利多出盡」時，投資人不應有過多期待。

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政府態度丕變，投資人擔心政府對房市心態偏空，已在市場產生效應。不少房仲業者店頭今天上午紛紛接到投資客詢問「該不該賣」，有的甚至直接表明委售。全國不動產董事長葉春智表示，套房殷鑑讓投資客不敢大意，短期恐怕掀起一波恐慌性拋售潮。

淡大產經系副教授莊孟翰也認為，目前政府的態度，對市場信心確有相當影響，在預期未來房價可能下跌、議價空間加大之下，可能會有較多物件釋出市場；不過他認為房價掉下來是好的，因為市場可以回到真正需求，降低泡沫風險。

馬政府去年上台後，一路作多房市，包括低利優惠房貸、兩岸題材、降低遺贈稅等，但近來態度180度大轉變。除了優惠房貸到期不續辦，各部會這兩天更是同步出手，包括央行找銀行控管房貸授信風險、行政院長吳敦義、經建會主委、財政部長同聲表示房價過高；內政部決定取消停車容獎等。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，政府由作多轉作空，對市場信心毫無疑問是一大打擊，但投資人更擔心的，恐怕是在央行、行政部門關切下，銀行是否採取相關的降低房貸成數相關措施，一旦出現，未來市場變化難以預料。

她指出，前兩三年火紅的套房，就是因為金管會找銀行「聊天」，提醒要控管套房風險，銀行原本只是從8成5、9成降為8成，未料發生連鎖效應，市場急凍，銀行於是再急降成數到五、六成，甚至拒做，最後套房出現瘋狂拋售逃命潮，市場全面崩盤。

全國不動產董事長葉春智認為，這一波大台北投資客口袋雖很深，但有套房前車之鑑，部份投資人近期內可能會採取波段獲利了結，先跑先贏。但在市場空頭氣氛急速發酵下，這些先跑的投資人，未必能以目前房價順利跑掉，這將帶動其他投資人也加入拋售行列。

不過葉春智強調，由於年底政府可望簽訂ECFA、MOU，再加上開放陸資來台購買不動產，這種拋售潮時間不會很長。

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兩岸政策大鬆綁，台商資金快速回流的利多效應下，豪宅旋風從台北快速吹到台中市七期重劃區，繼冠德建設首度和龍寶建設攜手推出豪宅「誠臻邸」，創下每坪最高62萬元區域次天價，聯聚建設「聯聚信義大廈」打破每坪70萬元大關成交價、有希望「坐7望8」之後，帶動豪宅大戰提前自第4季至2010年第1季開打。

自第3季以來，台中也吹起土地飆風，地價屢創新高，新開盤的豪宅個案，更飆出滿堂彩。

台中豪宅「Ａ咖」聯聚建設的「聯聚雍和大廈」尚未公開、10天即被訂購9成，因此緊急宣布封盤；冠德、龍寶合作的「誠臻邸」也熱銷8成多，帶動七期重劃區的豪宅熱。

預期自11月到明年第1季，海灣、聚合發、銳豐、總太、精銳、聯聚、寶輝等將連袂推出豪宅。

住商不動產西屯店店長陳俊雄表示，今年第一炮預售豪宅「誠臻邸」進場後，9月下旬「聯聚雍和大廈」加入開盤行列，挾其品牌、地段優勢，竟在短短10天內，狂賣9成，封盤結案，震驚房地產業界。

緊接著寶輝建設最近以每坪185萬元，砸下30億元買下市政北七路、河南路1,000多坪土地；日前總太建設再以14億餘元、每坪112萬元，標下新壽美術館特區英才路1,258坪角地，更改寫台中市土地區域天價，激勵豪宅買氣。

台中市豪宅天價紀錄保持者，目前仍以11月初將率先開賣的「聯聚信義大廈」，穩坐天價寶座。比較特殊的是，「聯聚信義大廈」破天荒的採取「限時、限量」的銷售策略，每戶達2.3億元，每坪自65到70萬元不等，刷新台中天價紀錄，1個月限賣3戶，結果9月底第一次開盤，幾小時3戶就銷售一空；11月初將第二次銷售，預估在資金行情的推升下，每坪將上看80萬元。

另外，寶輝建設「市政北二路案」、精銳建設「市政北七、惠中路案」、銳豐建設「悅觀」11月將潛銷、12月至明年1月進場，每坪挑戰50萬元大關；至於另一指標案「聯聚仁和大廈」，則計劃明年第2季進場。

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台灣產險搶進台中頂級豪宅市場！據消息來源透露，台產昨（27）日決定斥資28億元，買下台中中港路、館前路口交叉口，面積共2,085坪土地，相當於每坪134萬元，成為台中最新「地王」。

台產預計在該地興建1、2樓為精品商城，3樓以上為大坪數豪宅的建案，估計全棟售價將達100億元以上，可獲利超過30億元。

房產市場人士分析，台產未來1-2樓的商城，每坪售價應接近120萬元，豪宅部分每坪則要超過32萬元，再加上停車位出售，整棟售價即可逾100億元。

台產董事長李泰宏非常看好未來5年內台灣的房地產市場，目前台產旗下共有5大地產投資計畫，加計今年已認列出售新光民生大樓的3億元獲利，估計6大地產投資案從今年開始的5年內，共會替台產帶入135億元以上的獲利，相當於4.5個台產的資本額。

台產這次首度跨足台中市房地產市場，是由臺產100％投資的子公司台產資產管理公司進行買賣，向2自然人及1企業主買下2085坪的大筆土地，且將進行捐地、申請獎勵容積等，換取10倍的容積率，即整棟大樓建坪將高達2萬多坪，也將創下台中市新的豪宅紀錄。

這塊土地緊鄰台中自然科學博物館、植物園、SOGO百貨，周邊的經國林園區域，未來將是台中重點發展區，未來2年，台中政府已有計畫要投入9.2億元，複製日本「表參道」，成為台中市的商業精華區。

李泰宏出身領航集團，具有不動產開發背景，近年更是積極投資台北市康定路、中山女高附近長安段、台北車站的土地開發及都市更新案，下個月還計畫參加新竹中興百貨建築物的法拍案，重押國內不動產市場，為未來獲利預留空間。

據透露，台產規劃，今年實現的不動產投資收益約有3億多元，明年則也有3億元左右，後年估計有4-5億元，台中的豪宅則是在101年全數回收，獲利30億元以上，再加上總部都更案潛在利益90億元，預計這4-5年內，靠不動產賺135億元以上，而台產資本額31.7億元，不動產未來每年將貢獻EPS1-10元以上不等。

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網路看屋已取代傳統看屋流程，購屋人已能善用房仲網站、篩選適合的物件後，再請房仲帶看。但房仲業者提醒，網路看屋固然方便，但切記仍要到現場實地勘察，了解距離捷運站的步行時間、現場實際格局及面積大小等，才可確保權益，也要避開以下五大陷阱：

一、網路照片矇矓美：房仲業者表示，網站上的物件照片，僅能做為初步參考，因部分業者為了吸引客戶，將物件照片稍加美化、掩蓋瑕疵，所以民眾一定要與房仲相約，實際到現場看屋，有問題直接詢問房仲。

二、格局圖與現場有出入：東森房屋資訊處經理林庭箴指出，房仲網站所提供的物件格局圖，可能礙於繪製上的誤差或丈量錯誤，以致與現場實際狀況有所差異，若民眾未詳細了解就衝動購屋，恐造成未來入住時、擺放家具的困難或使居家生活動線更加不便，因此林庭箴建議，民眾網路看屋後，應親自到現場丈量較妥當。

三、實際估算房屋與捷運站之間的距離：大台北地區民眾最喜愛在捷運周邊購屋，而有些物件雖宣稱距離捷運站僅5至10分鐘，但必須快步走才可抵達，對於女性或銀髮族購屋人較不方便。

四、影音看屋的格局，未必是現場實境：有些業者雖提供「影音看屋」功能，但卻利用同棟物件的內部格局呈現，並非原來物件的實境，若沒有到現場實際看屋，不太會發現影音內容與實際情形有異，不知情的消費者容易吃虧，應勤於現場看屋、避免誤入陷阱。

五、同一物件，各房仲開價不同，應多比較：多數屋主會簽訂「一般委託」約，由不同品牌的房仲業者共同銷售，而各家業者在呈現同一物件時，開價往往有所不同，民眾應多加留意同一物件，呈現在不同房仲網站上的售價及資訊，並從中慎選服務較佳、品質較好的仲介服務，確保購屋權益。

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年底豪宅市場推案量暴增，老牌建商賣屋卻靠口碑行銷突圍。成立30年的冠德建設，今年首度進軍台中豪宅市場與龍寶建設合作的建案「誠臻邸」，27日宣布銷售率逾八成；成立40周年的遠雄建設也集結18位知名已購客戶出書，包括前副總統呂秀蓮、前行政院長唐飛都以住戶身分當起房地產代言人。

遠雄集團董事長趙藤雄表示，台北市地價愈飆愈高，房價將反映高昂的土地成本，只會更貴，都市更新案也會因為地主用市價與建商合建，房價不會便宜。

趙藤雄說，台北市土地稀少，建商只好高價標國產局土地，雖然當時被同業笑，但明年再看就不算貴。例如皇翔建設當年以天價買下信義計畫區土地，如今因為亞太會館開價150億元，皇翔地價跟著水漲船高，甚至看來買得真便宜。

冠德與台中品牌建商龍寶建設首度合作的「誠臻邸」案，位於七期重劃區，昨天正式公開。該案未演先轟動，尚未推出前，可售76戶已熱賣八成，雙方對完銷深具信心。

冠德董事長馬玉山表示，冠德今年成立30周年，龍寶成立20周年，雙方以50年的功力，在台中新市政中心推出龍寶的第15件「臻邸」作品，希望藉此讓台中人認識冠德建設。

龍寶董事長張麗莉指出，冠德去年初在看這筆土地時，龍寶就決定與冠德合作，今年2月都已送照，但直到今年8月推案前夕又重新翻案，她對馬玉山很不好意思。龍寶沒有搭接待中心，只靠平面圖與過去累積的「粉絲」，順利賣出60戶、單價六、七千萬元的豪宅。

遠雄昨天也舉辦《幸福力》新書發表會，邀請唐飛、賴世雄等18位成功人士，暢談幸福觀與購屋觀，遠雄集團董事長趙藤雄也暢談累積四、五十年營造經驗的「幸福力層次理論」，為年底即將推出的建案暖身。

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都更題材發燒，台北縣市四、五層樓老舊公寓或有機會翻建大樓，但在台中市區因為新重劃區土地開發不停，建商寧可找土地蓋大樓，也不想費時整合舊社區作都更。

專家認為，其實台中許多屯區待開發土地仍有，並非如同台北市困難，要找到數百坪基地規劃大樓並非困難，規劃符合首次換屋客層需要的四大房，將建坪作到60坪至80坪，再配置兩個平面車位，總價控制在1000~1500萬元以內，足以讓住慣透天厝的屋主，輕鬆換住新大樓。

■　新建大樓豪宅化 大受換屋族青睞

　　為博取首次換屋族的好感與挑剔，建商特別用心，舉凡壁面與地板選材、保全、燈光、飲水、集塵、園藝、環保、制震、工法透明化、公設區藝文化與飯店式社區管理，都得套上七期豪宅優點，盡量讓大樓外觀氣勢、造型、公共空間與社區功能直逼七期豪宅價值。

　　各屯區的線上個案已賣出佳績，證明60~80坪大四房產品特別搶手，首換購屋預算約在1,000~1,500萬元之間，二次換屋族預算多3~5成。專家表示，換屋族對習慣的區域顯得特別忠誠！原本住透天厝的人，會考慮到年紀漸大不能再爬樓梯，因此選擇換住同區域的大四房新屋，提升居家品質。

■　水湳中清路補漲 「經貿巴黎」唯一新案

　　舉例，中清路舊機場這一帶多是透天房子，住幾十年，房屋老舊了想轉住大樓的需求非常強盛。久樘建設「經貿巴黎」專案經理林宏吉表示，水湳經貿園區開發區北側的中清路鄰近民航路一帶，幾乎都是舊式老透天或透店，近幾年才有限地蓋了一些透天別墅，幾乎二十年沒蓋過新大樓，因此住宅大樓特別搶手，當水湳經貿圈開發計劃進行當中，限建大樓禁令取消，這區塊居民需求新大樓住宅藉以換屋。

　　「經貿巴黎」正踏上時機，規劃3房與4房坪數在38~58坪，預售階段四房的產品不夠賣，客戶多半是當地換屋族，過去他們住慣透天的大面積空間，至少要買四房才夠住。林宏吉說，區域型換屋客層預算有限，但對特定區域認同度特別高，讓建商找到區域深耕的著力點，為迎合區域型換屋族的需求，必須升級標準配備，營造品質向豪宅看齊，讓客戶第一次換屋就能享受豪宅生活。

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央行總裁彭淮南會見公股行庫主管，央行今天雖澄清，但房仲業者解讀這應該是在為明年的升息先作預告，業者分析，彭總裁與公股行庫主管的談話經媒體披露，對房市投機風氣，是有道德勸說功能，但也有人擔心對目前房市交易有殺傷力。

永慶房屋總經理葉凌棋說，彭總裁應該是擔心目前的利率過低，會讓購屋者失去危機意識，忽略利率隨時會變動的問題，到時候利率一上揚，許多人就沒有負擔能力。不過葉凌棋也認為短期內應該還不會升息，起碼會過了今年再說。

葉凌棋表示，彭淮南希望銀行不要貸款給投機炒作房市者，要貸就貸給薪水階級，目的是要壓制投機炒作，因為一旦明年利率調升上揚時，可能會有投資客繳不出房貸時，又把房子丟給銀行，造成爛帳一堆，成為銀行的負擔，若行庫辦理一般受薪階級房貸，即使將來利率受薪者仍有能力繼續還貸款，至於他要求銀行在辦理豪宅貸款時不要只看擔保品價值，還要嚴格審核貸款人條件，其實也就是怕消費者高估自身能力還不了錢，造成政府跟人民沉重的負荷，拖垮國家的經濟。

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