台 中 地 產 X 檔 案

距交地日期一天天迫近，轟轟作響的怪手擾人清夢忙著施工，徹底整理台中最大的自辦市地重劃區，位於南屯黎明新村南北方向的單元2黎明自辦市地重劃區(以下簡稱單元2)已經整出輪廓，面積186公頃，其中住宅區佔98公頃，範圍大約北起至七期西側市政路、東至南側的河南路，中間以黎明新村為中心接上東面的黎明商圈，最南連接上永春自辦重劃區單元3的大墩11街，將來可塑造成為低密度、以別墅為主力的高級住宅區。

■　業界眼中的綠寶石 可開發高級別墅區

　　根據單元2規劃，七期西側的龍門路將往南延伸到黎明新村西側，公益路將往西延伸到黎明新村南側，整個七期南側、西側將與單元2徹底匯整。土地開發專家眼中的單元2是「綠寶石」，價值遠勝過已經推案中的逢甲「12期金條特區」，這個「綠寶石」好比由七期南側再衍生的區塊，低密度開發將來行情會超過12期！

　　七期土地開發的專家張漢聲表示，七期南側土地單坪50~80萬元比新市政特區便宜很多，與最貴的區段比價約只1/3~1/4，南側的低密度環境很好、交通便捷、生活機能強、文教公園綠地多，蓋大樓棟距夠深視野佳，若蓋別墅小環境清幽，在在都能吸引高級住宅客層，等南側發展一段時間後，單元2土地因有南側類似特優條件，將繼南側優勢可塑造成高品質別墅社區。

■　七期南側人氣匯聚 後勢銳不可擋

　　同屬南屯區的七期南側、八期與單元2、3、4重劃區有三多優點，人口多，交通動線多，綠地多。藉著整體開發計畫單元2、3、4將快速與精華區的七期南側、八期一起整合，此區域人口穩定成長、建物新穎，發展勢頭銳不可擋。

　　「時代圓滿」代銷業者劉建弘說，七期南側文心森林周邊地段無可取代，南側生活便利、各大樓棟距夠遠、綠線捷運站都是此區高級住宅的賣點，品質優的大坪數新樓開價行情甚至已逼近新市政特區個案。南屯仲介業者表示，南屯單元2、3、4精華區因近交流道與高鐵展現交通優勢。單元2位居南屯精華區之中心，緊鄰七期南側與西側精華地，地點優簡直就是「肉中肉」，前景看好。

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在台北市買房出租當起包租公、包租婆，表面上看起來似乎很風光，實際上卻是虧大了！根據房仲業者統計，去年全台六大都會住宅的租金投報率，台北市的平均投報率僅3.21%，必須持有31年才能回本；房價一向偏低的高雄市，在租金投報率的表現扳回一城，投報率高達7.18%，回本時間縮短至14年。

■　高雄低房價 租金投報率冠全台

　　計算租金投報率很簡單，把一年十二個月的租金總額當分子，購屋成本總價當分母，兩者相除所得的數字愈大，就表示租金投報率愈高；反之，數字愈小，租金投報率愈低。舉例而言，小王花了300萬買一間套房出租，每月租金所得為一萬元，合計一年租金收入12萬元，由此推算租金投報率為百分之四。

　　根據台灣房屋統計，去年六大都會住宅的平均租金投報率，由高而低依序是：高雄市(7.18%)、台中市(6.31%)、新竹縣市(6.22%)、桃園縣(5.61%)、台北縣(3.53)、台北市(3.21)。高雄每月每坪的平均租金為551元，平均房價每坪為9.2萬元，因此租金投報率全台稱雄，回本時間僅14年；相反地，台北市的平均租金1,213元，平均房價卻高達45.3萬元，不但投報率偏低，還得等候31年才能回本，台北市的包租公、包租婆，其實不如想像的風光。

■　北市增值潛力大 去年房價漲2成5

　　不過並非所有包租公、包租婆，買屋出租僅為了區區數千、數萬元的租金，不少房市投資客看中的是房價漲幅。以台中為例，去年房價漲幅一成六；台北縣漲幅兩成二；至於台北市，租金投報率雖低，但是房價卻在一年之內，平均漲幅高達兩成五，也就是說，總價1,000萬的房子，僅時隔一年，飆漲至1,250萬元。

　　台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊明白表示，多數人競逐的房市熱區，雖然房價高、租金投報率低，但資本利得，也就是所謂的增值潛力較大；反觀，較少人競逐的冷門地區，由於房價成本低，促使租金投報率高，但是較無增值潛力可期。

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房價連年起漲，許多人已經忘掉「房價有漲必有跌」的道理，特別是台北縣市的購屋人，這五年買房子的人幾乎都是賺錢的，不過隨著台灣房地產市場變化越趨快速，未來萬一遇到像是「金融海嘯」般的經濟衝擊，房價應聲倒地，買屋人要如何應對呢？

■　房市長期看好 避開NG案例

　　信義房屋表示，綜觀台灣房地產市場過去30年來的發展，從整體市場看來，房價趨勢是往上的，因此，就算遇到房價下跌，選對房子的購屋人也不用太擔心。

　　一般來說，生活機能不便利，區域沒有學校、公園、市場等生活所需要的場合，都可能因此不受歡迎。另外鄰近嫌惡設施，如焚化爐、加油站、墳地等地的房屋，無論外在房價怎麼漲，就是漲不起來。

　　此外，本身有缺陷的房屋也是漲不大動，除了凶宅、海砂、輻射等房屋致命的缺點外，房屋本身格局不方正，讓入住者很難規劃，或是採光、通風不良的狀況，往往降低承接買盤的意願，因此都可能造成房子成為房市多頭時的孤兒。

■　先想下一手 買屋穩穩賺

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，台灣的房地產在起漲時有北快於南、好上加好(好區域漲更快)的特色，如果想要避免自己的房子不賺錢，在購屋之前就必須要先想到「下一個買家在哪裡？」。　　以承接買盤的心態來客觀考慮房子的價值，並且多關心地方是否有重大工程議題可作為房價的起漲的動能，藉著同時對大環境與小區域的觀察，相信購屋者更容易買到一間總有一天等到賺錢的好房子。

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這兩年大手筆在精華地帶獵地、獵樓的保險業者，其實也很擔心台灣房地產有泡沫化危機。一家壽險公司高層昨天表示，台北市很多區域的中古屋，已喊到一坪80萬元，貴到大家根本沒有能力負擔，「連中古屋都有這種房價，真讓人心驚膽戰，擔心房地產會泡沫化」。

房價飆高，壽險業自己就是大炒手之一，去年許多壽險公司開賣大樓、土地，再由其他壽險業買進，因而炒高房地產；沒想到，現在連壽險公司都擔心房價太高，有泡沫化風險。

中國人壽高層主管昨天說，連台北市中古屋都衝上一坪80萬元，實在離譜，這種房價連他都無法負擔，但政府對房地產泡沫化問題，至今沒有拿出完整對策。

他還表示，台灣商辦大樓只有特定地區在上漲，因此商辦的行情還可以控制；但一般住宅的房價已經高得太離譜，幾乎快失控，政府應該要特別小心因應。

宏泰人壽董事長周國端昨天也表示，台灣個人所得，長年沒有成長，但住宅價格近幾年飆漲快速，兩邊成長曲線不太對稱，的確需要注意；近年來，部分壽險也會買地，再與建商合作開發住宅區，但周國端表示，宏泰會專注投資商業辦公大樓，不會投資高級住宅或豪宅。

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回顧牛年房市的發展，或許是台灣受金融海嘯衝擊較小，加上位居亞洲市場，及兩岸政策開放的優勢，台灣房市普遍回春，其中台北縣市幾乎回升到去年總統選後階段的價位，堪稱台灣近年房市的高點。牛年房市歷經由谷底逆轉而上的走勢，展望虎年，在MOU、ECFA的加持下，陸資來台將帶動個人資金投入，預估房市將在穩定中有成長的空間。在這樣的狀況下，錢進房市投資的台灣民眾，究竟應該如何面對明年的市場？

■ 審視投資性格 留意升息壓力

　　永慶房屋總經理葉凌棋指出，投資型的客戶，現在應審視手中持有的資金，評估自己的投資性格，勤做功課以掌握區域行情。現在雖然是投資、置產的好時機，但還是提醒投資人要量力而為，「要有升息的準備，以房貸利率可能調升到三．五％的思考，以貸款升息來預估自己的還款能力。」他說，過去數十年來，房市雖然起起落落，但總體而言，成長曲線卻不斷向上攀升，若以長期持有來看，房地產都是增值的。唯一的警訊是，當定存利率快速拉升到三％，租金報酬率可能低於定存利率，造成房市遲緩，但發生的機率微乎其微，因此低利率環境將維持一段時間，而房市將在穩定環境中以中速復甦。

■ 商用需求擴增 商辦價量回溫

　　信義房屋商仲部何偉宏協理表示，走出金融海嘯後，商用不動產的千億交易規模將會重現。受惠於亞太地區景氣率先復甦，加上危機入市的投資思維和逐步轉佳的投資環境，店面、辦公室等商用產品的交易將會更熱絡。此外，過去被低估的商用不動產價格，將隨著兩岸題材增溫，商用行情逐步追上住宅行情的現象。

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公寓公設比低，相對室內使用空間大，而且價格也比大樓產品低廉，是許多人省錢購屋的選擇之一，不過房仲業者提醒購屋民眾，老舊公寓的公設登記方式不同，小心室內坪數因此縮水。

■ 登記方式不同 小公設變主建物

　　過去曾發生一起公寓購屋案例，有人買了一棟老舊公寓，沒想到入住後發覺室內面積不夠大，調查才發現，原來樓梯間跟電梯間，也被登記在主建物面積中了， 21世紀不動產法務副理邱創智表示，這是因為登記法規不同所導致的原因。

　　邱創智表示，民眾常認為謄本中所載「層次面積」就是主建物的使用面積，不過事實上二、三十年前的老舊房屋，依當時法令，各層「電梯間」及「樓梯間」是可以併入主建物面積（層次面積）登記的，所以當時建商將電梯間等公設登記為「層次面積」並不違法。

■ 補登陽台 房屋可增值

　　邱創智表示，除了電梯間與樓梯間登記方式不同之外，20~30年老舊公寓的陽台則是不列入建築面積的，不過隨著法令改變，目前大樓將陽台登記成附屬建物成為建物總面積的一部分，而且也會計算價格。

　　所以如果有陽台卻沒有登記的老公寓，等於白白損失好幾坪的面積價格，因此，擁有這類房屋的民眾最好辦理陽台補登，出售面積就多好幾坪，若是在精華區，說不定可為房價增加數十萬至數百萬不等。

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針對各縣市提出的八條輕軌捷運興建計劃，交通部在日前全部打了回票，在台中卻有民間團體組成「大台中捷運關懷聯盟」(簡稱「中捷聯盟」)，呼籲台中市民挺身參與捷運政策，希望暫緩綠一年興建台中捷運綠線，應由新任直轄市長重新推動，避免由台北捷運工程局統包的文心路高架捷運，又如同「柵湖」線出包，浪費500億元預算，將來又出現營運虧空的窘境。

■　擔心中捷「柵湖化」 籲請緩建一年

　　中捷聯盟召集人劉曜華表示，台北高架化的文湖線狀況連連，避免中捷「柵湖化」，及將來營運「年年虧損」，負責任的執政者至少應提出另一個選擇方案，讓市民公決，強烈要求綠線捷運先暫緩建一年。

　　劉曜華說，中捷聯盟並非反對捷運建設，而是希望類似捷運重大工程決策，要攤在陽光下受到市民檢驗，綠線捷運單線施工一定會虧損，最後由全體市民買單，市政府至今仍未成立捷運公司或中捷工程局，負責興建與營運前置作業，換言之，市府無興建與營運的能力或打算。

■　高捷虧損前車之鑑 平面輕軌預算少

　　由於捷運計畫對都會交通改善好處多多，市容與房地產大有增值，全台各縣市都會已有9個類似計畫提出，幾乎都被交通部趨嚴把關下擱置。例如高雄環狀輕軌過關卻無人投BOT，桃園綠線駁回，中捷地下化藍線尚未過關，市府仍未提可行性研究。

　　高捷虧損例子讓中捷營運前途非常不看好，中捷聯盟希望市府研究三個方案，供新台中市長候選人做政策回應市民：第一，綠線如原計畫高架化；第二，增加預算百年大計，綠線地下化；第三，同時蓋藍、綠、橘三條平面捷運。部分房產業者指出，理性看中捷，不要好大喜功比較好，綠線單線興建通車一定虧本，若同時興建三條平面輕軌捷運預算較少，同步通車成為循環路網，搭乘方便乘客多才能支撐捷運公司正常營運，三路沿線的房地產也能同步隨之增值。

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看好ECFA簽訂後的房市效應，手上握有土地資產的傳產業，現在活化資產，不再是賣地，而是直接跳進市場搶食地產大餅，有的成立建設部門或子公司，有的則與建商合作推案。過去他們不願冒險，現在則多視為公司重要的業務之一。

至少9家已有動作

住展雜誌研發長倪子仁認為，這些擁有土地的非地產業者，如此熱烈投入市場，相當程度反映出市場對2010年房地產的樂觀程度。不過這些一般俗稱「資產公司」大舉進軍房地產，必然會使市場競爭更為激烈，是福是禍難以定論。

根據統計，決定自已跳進房地產市場，成立部門或遴選合作夥伴進行開發的傳產業，至少有9家公司，包括台肥、遠東新、廣豐、新紡、南港、厚生、泰豐、裕隆及榮運等。

台肥，主力放在南港

台肥土地遍及全台，今年主力還是在放在北市南港經貿園區土地開發，但採合建，其中南港經貿園區R4~1區塊建地，農曆年後將與華固建設合作推出總銷售金額30億元的「華固天匯」預售案，傳出將開出每坪100萬元的南港新天價。

遠東新，持續推新案

遠東新目前正在捷運板南線亞東醫院站一帶，推出「遠揚加州」，區域附近的原遠東紡織廠現正進行Tpark園區計劃，遠紡在當地還有可觀土地，預期在遠揚加州順利銷售後，今年還會持續推出新案。

新紡，推士林大計畫

同為紡織業起家的新紡，位於北市士林行政中心附近、面積達15,000多坪的新紡士林廠，目前申請變更主要計畫已經通過，只剩容積率的細部討論，等審核通過，也將跳進市場進行開發。

廣豐，推住宅建

另一老牌紡織公司─廣豐，位於桃園八德市的4萬7千坪土地已通過桃園縣政府自辦市地重劃，預定今年將先推出第一期住宅建案，如銷售順利，第二期住宅建案也可望於下半年推出，二期銷售金額近50億元。

南港輪胎，大案啟動

橡膠產業的南港輪胎舊廠開發案今年啟動，整個開發總樓地板達7.6萬坪，開發案將規劃為複合性商業區，包括商場，住宅、飯店、辦公大樓，預計今年4月可取得建造、9月動工，2014年完工。

厚生，合作模式開發

厚生已有之前和大陸工程在新板特區合作推出的豪宅案，另在桃園龍潭、南崁、苗栗尚有大片土地，預估也將合作模式進行開發活化。位於桃園中壢市的泰豐，中壢廠經過工商綜合區規劃後，可供開發土地面積約8000坪。

裕隆，主力放在新店

裕隆主要著力在新店B廠區開發案，基地面積達2.68萬坪，扣除道路、公園等捐地的部份，以及售予宏達電的2500坪，未來將有1.71萬坪規劃開發成住商混合區，開發價值超過百億元以上。


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