台 中 地 產 X 檔 案

台北市將從明年起開徵豪宅稅，全市269棟官方認定的豪宅，也已經逐一清查列冊。部分房地產業者預估，北市府此舉將會導致豪宅標籤效應，簡言之，既然是經過官方認證的豪宅，房價勢必大幅看漲；不過也有業者抨擊，評定豪宅的標準可議，無疑是把「真豪宅」與「假豪宅」通殺論處。

■　豪宅認定8條件 仍存模糊地帶

　　台北市稅捐稽徵處清查全市269棟、一萬一千多戶住宅，皆符合豪宅認定標準，引發不少民眾質疑，所謂「豪宅」的標準為何？稅捐處表示，這份北市豪宅名冊是由稅務人員實地勘查，先從每棟豪宅的地段、外觀，評定是否符合豪宅條件，同時必須具備「獨棟建築」、「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「戶戶車位」、「保全嚴密」、「管理安全」等八項條件。

　　最教人質疑的是「外觀豪華」、「景觀甚好」這兩項評定標準，因為無論是所謂的「豪華」或是「景觀」，不同的人肯定會有不同的感受，主觀認定佔了絕大部分。至於住商混合大樓，是否也可能列入豪宅名冊？稅捐處表示，將會以個案評估。預計最快今年九月後，豪宅客就能直接到各稅捐分處，詢問名下房產到底提高多少房屋稅。

■　北市真豪宅有多少？ 業者：約50棟

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，在官方版的豪宅制度下，台北市有高達269棟符合豪宅標準的住宅，與業界認知約50棟的數量差距太大，不免落於「寧可錯殺一百，不可放過一個」之譏。對真正豪宅客來說，一年多繳幾萬元，不過是九牛一毛，反而可能因為豪宅稅的加持，讓本來不被市場認定的「假豪宅」，成為經過官方認證的「真豪宅」，進而墊高了這類產品的價格。

　　遠雄集團董事長趙藤雄抨擊，聰明的領導人應該是把餅做大、養雞生蛋，但現在的領導人似乎在傷害產業，不讓有錢人回來投資房地產。趙藤雄表示，這波房市景氣能在短期回溫，全受惠於台商資金回流，以北市豪宅成交價僅落在一坪150萬左右，目前政府著手課徵豪宅稅似乎操之過急。

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中國甚至台灣的房市是否出現泡沫危機？惠譽信評金融機構評等資深副總經理李信佳表示，泡沫是無法預測的，但亞洲房地產近年價格漲幅高達1倍的現象，可成為一個警訊。

李信佳指出，整個亞洲尤其東北亞，從2003年第二季到現在，每個國家的房地產漲幅都是一倍以上，包含台灣去年年增率2成，台北市房價平均複合增長率更是11到12%，香港漲幅則達130%，中國4年間更達170%，「泡沫本來是一個發展階段，沒人知道什麼時候會破掉，但這種種跡象有這麼快的漲幅，就是一個徵兆。」

台灣另外一個泡沫徵兆就是「上漲有擴散現象」。雖然台灣沒有全面性上漲，但他說，台灣在早兩年，剛開始漲的只是精華區域，但最近中古屋的漲幅很大，另外，從精華地段也擴張到二、三線城市如新莊、板橋都開始上漲，這是從去年下半年就已經發生的，他擔心以後可否控制。

由於漲幅太大，各國國家都開始做行政介入，他舉例香港去年中要求銀行貸放成數降到6成，2000萬港元以下房子貸放成數不超過8、9成，韓國去年底也有調整，例如漢城去年貸放成數降到5成，精華區降到4成，其他地方稍微鬆一點到6 成。

另外，中國不但要升息、準備率也要調升、並採取加稅手段等。不過這些措施有沒有效果，他認為還要再觀察，因為今年1月份放款就超過1兆。

而台灣，他表示在貸放成數是有控管，但目前除了豪宅稅，也沒其他明顯措施讓漲幅冷卻。因此目前來看房市是否有泡沫化危機，他認為這個階段尚無法定義是泡沫形成初期還是中期。

因此，未來他認為應該要關注的是升息問題，過去房貸付1.5%利率，租金回報率2%，很多人買房再租，但升息可能造成租金回報率越接近房貸利率，造成房屋賣壓出現，買方需求量小，房價會疊，背房壓力變大。

而大經濟體的貨幣政策會牽動到其他國家的貨幣政策，台灣央行的貨幣政策也不能單獨做決定，因此升息問題將是關鍵但又複雜的。

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銳豐建設公司在台中市七期重劃區推出「悅觀」大樓建案，禮聘美國貝爾高林國際團隊打造建築外觀、景觀設計，日本空間設計大師橋本夕紀夫為室內空間操刀，打造國際級名宅。

台中市府邀瑞士籍建築師韋伯所設計新市政中心、日本建築大師伊東豐雄設計大都會國家歌劇院，有了這兩位重量級建築大師加持，提高台中市在國際能見度，台中市建商也搶搭這股風潮，力邀國際建築團隊合作，引進國外建築新思維。

「悅觀」基地位於惠中路、市政北二路口，正對僑園飯店，規劃地下6樓、地上28樓，坪數為100坪、120坪、196坪，住家67戶、店4戶，每層樓規劃3戶，戶戶三面採光，客戶也有訂購合併戶，主力客層以台商居多。

銳豐建設總經理李明潭說，「悅觀」找全球前三大國際景觀設計公司的美國貝爾高林國際團隊打造外觀與景觀設計，空間設計則禮聘日本空間設計師橋本夕紀夫操刀。

「悅觀」一樓迎賓大廳挑高7米5，賓客在音樂LOUNGE可觀賞戶外水幕花園，地下室由橋本夕紀夫打造具現代簡約風格的第二門廳，仿若置身國外五星級飯店。

四樓公設有33米泳池，舒壓區、桑拿區、按摩區和瑜伽區，28樓室外是由貝爾高林國際團隊打造的空中花園，室內宴會大堂附設有米其林廚房，方便豪宅主人宴請賓客，一旁則是LOUNGE BAR，另有圓頂健身房、棋藝館。

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農曆年前交屋潮，除要面對房屋可能有部分瑕疵的糾紛之外，最糟糕的狀況就是交屋前、房子被法院查封、賣方人也跑了，買方辛苦錢被捲走，房仲業者表示，預防狀況只能做在前，最好找有成屋履約的房仲業者，萬一房子被查封，還有仲介業者可以一起商量。

■ 存履約保證戶 查封全額退還

　　所謂的履約保證指的是買方把錢存到指定戶頭中，並非賣方私人戶頭，一直到過戶後、才能將該筆金額轉給賣方，對賣方比較不利的就是會晚拿到賣屋款項，萬一急著要用錢、很不方便，但對買方來說，履約保證就相當有保障，萬一在過戶前房子被查封了，之前繳的前款可以全數退回。

　　中信房屋表示，房屋買賣交易流程通常區分為：簽約、用印、完稅、交屋四個階段，而「完稅」這個階段常是發生變數的重要關鍵點，一般代書都會為買方在過戶前嚴加把關，掌握完稅後的過戶時間點，若是沒有履約保證，只能請代書多關照。

■ 賣方落跑 進入債務協商

　　住商不動產表示，萬一真的很倒楣，買賣交易是跟屋主自己成交，沒有透過仲介，在過戶前房子被查封、屋主捲款落跑，就只能進入債權人協商的機制。

　　住商不動產指出，買方可以向法院查詢債權人是誰，開始協調債權人欠款多少，如果欠款比較少、或許可以協商過戶；若是超過價款，就要趕緊終止合約，向法院聲請參與債權人其他財產分配，但實務上來說難度很高。

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國泰房地產指數報告出爐，針對去年第四季全台新推個案市場，呈現「北熱南冷」的衰退反彈趨勢，較去年第三季明顯價量俱增，比前年同期更趨價穩量增。台北市每坪可能成交價為54.84萬元、台北縣為20.14萬元，價量皆較上一季明顯反彈；台中與台南高雄的可能成交價，較上一季跌幅約一成，分別是12.16萬與11.64萬元。

■ 股市+資金效應 預售市場轉趨積極

　　去年第四季在股市持續回溫、資金效應等利多因素發酵之下，為房地產市場注入新的想像。由於預期好轉的心理因素、銷售率連續兩季維持高點，使得去年第四季全台新推個案規模從保守轉為積極，開價也維持在相對高點，成交量規模已經回到景氣高峰期的水準。

　　不過政大地政系教授張金鶚提醒，去年第四季呈現衰退中的反轉結構，未來股市與整體經濟趨勢，將是影響大台北地區房市的主要因素，後續應關注預期心理是否能持續發酵，以及政策上的升息與游資管制的措施。

■ 大台北價量俱增 中南部價量背離

　　在台北市，去年第四季新推個案的每坪開價約63.87萬元，可能成交價為54.84萬元，明顯較前一季價量俱增，由於成交價大幅上升、成交量規模也重新站上高峰期的水準，在新的一年是否仍有其他利多因素，才能在短期內再度價量走揚。

　　台北縣部份，雖然比上一季價量俱增，但仍比前年同期價跌量增。去年第四季呈現盤整的反彈格局，推案規模、銷售率均為相對高點，成交規模為十四年來新高，每坪開價約24.06萬元，可能成交價為20.14萬元。

　　至於台中都會地區均呈現價跌量增走勢，開價13.85萬元、可能成交價為12.16萬元，房價走跌、成交量的規模達到高峰期的六成，價量明顯背離。台南與高雄都會地區，較上一季價量俱縮，每坪開價為13.42萬元、可能成交價約11.64萬元，交易規模持續萎縮。

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國有財產局28日標地，首度出現國有地標售史上罕見的「雙地王」紀錄。

國產局昨天標出北市仁愛路二段、羅斯福路三段國有地，分以每坪679.08萬元、719.48萬元寫下國內住宅區與商業區新天價，反映資金追價力道強勁。

國產局昨天標售北市精華區18筆土地，吸引153封標單搶標，打破近兩年投標數紀錄，總計標脫十筆，標脫率55.6%。

其中，第一標仁愛路二段53號116.16坪土地，賴雪以底價的2.35倍、每坪679.08萬元得標，榮登全國最貴住宅區土地，也是國內容積單價最高土地；另外，羅斯福路三段87.12坪商業區土地，陳文鎮以每坪719.48萬元得標，也創下商業區新高價。

信義屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，股市近來跌多漲少，國產局昨天標售多筆精華區土地的結果，被視為今年房市景氣的前哨戰，從標價再創新高來看，顯示市場追價力道強勁，反映當前市場資金行情威力十足。

2007年5月國泰建設曾以每坪381.7萬元取得仁愛路二段314.9坪土地，後來推出「仁愛築綠」案；去年7月，安家國際以每坪462.8萬元，總計10.39億元高價，取得仁愛路一段近杭州南路的土地，當時創下住宅區土地新高價。不過，相隔不到三年，昨天賴雪以每坪679.08萬元標下附近的土地，漲幅超過七成。

永慶房屋代銷處副總吳金銘說，第一標仁愛路與臨沂街口土地，未來推案價格每坪上看170萬至200萬元。皇翔也用每坪335萬元標下其中一筆位在臨沂街的土地，若以土地單價推估，皇翔日後推案每坪單價要上看150萬元才有合理利潤。

第三標位於羅斯福路三段上的87.12坪的商三土地，鄰近捷運台電大樓站，附近還有台大商圈與公館商圈，商業活動密集，也吸引25封標單搶標，宏普建設、翔譽建設、基泰建設、廣朋建設等建商均參與投標，最後由陳文鎮以6.27億元得標，土地單價為719.48萬元，擠下遠雄建設取得信義區A1的698.17萬元，成為公開標售土地第一高價。

國泰房價指數昨天也出爐，台北縣房地產指數相較上一季為「價量俱增」的結構，推案連續四季相對保守，卻重新站上相對高點；銷售率連兩季達到長期新高，成交量更創14年來新高。

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薪水原地踏步、各項統計都警告內需仍冷，但台北市的土地標售價格之高，屢屢跌破業者眼鏡。一地難求、整合卡位或炒熱市場等動機，支撐台北「一塊地抵南部一間厝」的高貴地價。

土地特點是不可移動、不能無中生有、也無法替代。儘管過了淡水河，土地供給量龐大，但台北市面積有限，菁華地段土地一地難求，業界搶破頭，根本看不見淡水河對岸的其他地點。

上市櫃建商年年有財報壓力，推案不能間斷。目前大面積國有地暫停釋出，都市更新釋出的用地緩不濟急，市場上只要有尚稱方正的基地要賣，在僧多粥少的搶地聲中，很容易拱出天價。

大建商要搶地，小建商要卡位。尤其近年來風行都市更新獎勵，已在整合土地的區塊，連周邊零星土地，也很容易飆出高價。一些財力有限的建商專挑這種大建商看不上眼的小基地，以幾千萬元的小錢養著一塊小土地，就等未來附近有人整合大土地，只要位子搶得好，小土地再高價也有人接手。

若整合不成功，小建商也可自行推案。明星地段話題多，不擔心沒有買盤。利之所趨，近年來許多標地案，連散戶也開始群聚進場。

另一股推動地價狂飆的因素，來自國內的金控集團。近年來的高價地得主，很多都是滿手現金的壽險業者，國泰人壽是全台灣最大的地主，新光人壽是內湖科技園區的地王，富邦買商用不動產一路買到中部都不手軟。

對於壽險業來說，拋出幾十億元買地，在市場上創造一個驚嘆號，可以帶動土地市場價格高漲，手中資產也跟著漲價。短期間高地價不一定有賺頭，但土地總會隨市場交易增溫，不用等陸資登陸，大地主間的金錢遊戲，已讓台灣本島的土地市場幾近沸騰。

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縣市合併改制後，核課地價稅的累進起點地價將因而變動，造成有些人要多繳些地價稅，有些人會少繳。台中市長胡志強與台中縣長黃仲生昨（28）日決議，為被加稅者請命，邀集其他合併改制縣市，共同建請財政部，准予減徵因合併而增加的地價稅額至民國102年。

財政部昨天指出，現行法規沒有因應縣市合併導致地價稅負增加的減徵依據，能否減徵需視地方政府實際提出的建議再決定。

台中縣、市地方稅務局指出，目前台中市累進起點地價為282萬元，台中縣為102.2萬元，預估合併後累進起點地價為153萬元。

縣市合併後，原台中市土地持有人適用的累進起點地價較原來低，導致稅額增加；原台中縣土地持有人恰相反，適用的累進起點地價較原來高，稅額減少。而原在兩縣市分別持有土地的所有權人，兩張稅單合併後，整合歸戶為一張，其課稅地價總額將隨之提升，地價稅額也將大幅提高。

財政部認為，若要求稅負不能增加，那麼合併後地價下跌的土地所有人，也不應減稅。

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