台 中 地 產 X 檔 案

信義房屋林口長庚店店長伍世豪：林口生活圈中的長庚商圈，近三年來，每年房價約漲一成，雖然不較台北市等地漲幅驚人，但慢慢上揚，尚屬穩定。

長庚商圈的餘屋量低，量體不如外界想像般大，主因區內開發模式為舊地重劃，土地仍多集中在私人地主手中，釋出有限，每年頂多三個建案，物以稀為貴效應明顯。長庚商圈房價持續看好，主因交通建設愈來愈便利，區域發展有前景；而且，台北市中心的房屋雖然增值性佳，但生活品質沒那麼好，近來也有愈來愈多注重生活品質的人移居外圍。

在租屋市場的部份熱絡，套房產品很熱門，主因有醫學院、體大與警大的學生支撐，平均坪數約在七到十坪，租金水準則落在6,500元至8,000元之間。但已有很多地主自建整棟的收租套房，近三年小坪數產品亦多，使得租金與出租率沒有像以往那麼高，不建議貿然投入。店面產品則很稀有，多握在當地大家族手上，少脫手，一有釋出，馬上賣掉；例如長庚對面的麥當勞附近，有個透天店面，釋出七天內就以5,500多萬元賣掉，地坪約70坪，價格很不錯。

而正復興一路的店面，近兩年都沒釋出，行情都是3,000萬元起跳；文化二路側邊則有間銀行租用的店面，日前以1.3 億元成交，表現極為亮眼。

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為了降低高房價帶來的民怨，政府政策接二連三的出現。但政府打房價只搶到版面，卻沒打到重點。干擾了一般庶民的生活方式，還讓房地產上下游供應鏈陷入急凍，對民生經濟毫無幫助。

平價住宅近幾個月很夯，其實根本不勞政府費心到林口找地蓋房子，光是淡海新市鎮就有幾千戶住宅待價而沽，每坪不到十五萬元，比吳揆要在林口蓋的平價住宅更低廉。

淡海新市鎮的房價一直低迷，就卡在交通不便的問題上，只要解決交通問題，馬上可讓淡海新市鎮復甦。令人不解的是，行政院願意大費周章花三五年在離台北更遠的林口地區，徵收區段土地重新另起爐灶，但交通部年初卻駁回了淡海輕軌系統的預算，令人匪夷所思。

央行近日祭出的多項訊息，更讓一般省吃儉用的家庭傻眼。首先，認定個人購置第二間房即為投資客，要降低放款成數、取消寬限期，完全不符合市況，且有心人士大可找人頭頂替，一樣可取得貸款。

此外，吳揆有所不知，買得起億萬住宅的客層，有不少是滿手現金。銀行還得拜託這些有錢人貸款。銀行緊縮銀根，傷不了有錢人，卻可能打擊預算有限的中產階級信心，讓中價位住宅買家陷入恐慌。

從二○○四年起，大台北房價飆高。投資客不是現在才存在，先前不見政府反應。直到民怨調查後，才見內閣萬箭齊發。一下端出平價住宅、一下又開始嚴審投資客，但對於長期的土地開發、住宅規畫，政府還是沒有一個清楚的藍圖。

台灣民眾自有房屋率近九成，有不少民眾省吃儉用，買第二屋進行理財或是擴展居住空間，但政府的打房價措施卻幾乎打到全民資產。如何照顧弱勢族群，提高人民財力跟上房價，才是政府施政重點。否則關刀揮半天，殺到的都是無辜百姓，恐怕又興起另一波民怨。

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行政院長吳敦義昨（12）日在立法院明確回應，「畸零地合併」和「都市更新」依法進行，不受任何影響。

至於外界批評政府對解決房價過高問題，缺乏全面的配套措施，只透過單一的手段打壓房價。

吳敦義說，並非全台房價都飆高，民眾望屋興嘆的問題，政府會多管齊下解決，例如中南部房價並沒有過高，反而是購買力不足，政府要從提升景氣著手。

吳敦義表示，精華區大面積國有地停止標售是既定政策，但針對「畸零地合併」和「都市更新」兩項措施，一切持續進行，「依法做，沒有任何問題」。

建商日前向吳敦義陳情，即使大面積國有地暫停標售，希望畸零地合併和都市更新不要停止。此外，政府計劃在林口捷運A7站興建平價住宅，已完成區段徵收的台北縣淡海新市鎮卻處於半荒廢狀況。

吳敦義說，因為欠缺產業進駐及交通不便，導致使數百公頃的淡海新市鎮屬於半荒涼的狀態，是政府一定要解決的問題。

吳敦義指出，政府將引進大量產業進駐淡海新市鎮，創造更多的就業機會；其次，請交通部規劃設計捷運延伸線，促進新市鎮的交通便利。這兩項措施同時進行，以就業機會及便利的交通動線為基礎，將會激勵民眾或企業購買淡海新市鎮住宅，或到淡海新市鎮投資興建住宅。

【記者梁任瑋／台北報導】遠雄集團董事長趙藤雄前（11）日公開表示，台灣還有很多問題需要政府解決，包括提高就業率與國民薪資所得、讓台灣回到亞洲四小龍之首等，但現在政府一味打房價，讓有錢人覺得買一間好房子是一種罪惡、對不起社會，這樣的國家要怎麼向上提升？

趙藤雄說，「台灣購屋族是全球最理性的」，且台灣購屋痛苦指數是全亞洲各城市最低的，比中國大陸還低，政府只因為有人開價喊到一坪200萬、300萬元，就認為高房價是民怨第一名，然後就全面打壓，但這根本不是一個事實的數據，政府不去了解實際成交價，卻只會打壓房價，讓人怎麼能接受？

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近年來「住宅環境品質」已成為影響房屋價格高低的重要因素，倘若住宅環境品質的條件不理想，即使在價格上給予較大的折扣優惠，也未必能獲得購屋者的青睞。民眾的消費習慣已從過去「求有」到「求滿足」，發展到「求安全」與「求舒適」的高標準階段，房價高低雖仍是考慮的重點，但仍然比不上能夠享受住家的安全與寧適來得重要。

根據台灣房屋幸福指數大調查，有36.8%的受訪者認為「惡質鄰居」是導致民眾購屋不幸福的重要因素。

台灣房屋不動產研究室副理江怡慧表示，「惡質鄰居」的種類繁多，調查時，不少受訪者感同身受；夫妻半夜吵架、電視聲過大、飼養家禽鳥獸任由排泄物四濺、私下架設基地台、偷接鄰居水電與第四台、垃圾隨意放置、霸占騎樓或道路…等不勝枚舉。在挑選購屋地點時，環境、交通、景觀、施工品質等實質面看得到，但「惡質鄰居」卻是百密一疏，防不勝防。

衛生/注意附近有無市場

衛生問題是買房子另一個絕對要注意的問題，看房子的時候就可以到處繞一繞，看看當地是否有特定置放的垃圾收集箱，或有垃圾車定時收取垃圾、以及是否有專人負責清潔跟消毒。還有附近是否有市場或養鴿戶，也有可能會產生衛生的問題。

治安/警察是否定時巡邏

而治安也是很重要的一環，治安好不好，會影響到生命或財產的安全，因此一定要先了解要買的房子所在區域，是不是有治安上的問題，這個地區是否經常上社會版新聞、居民素質如何、居住環境是否混亂，以及警察治安單位是否固定巡邏保障，確認環境安全無虞才行。

噪音/多時看屋觀察環境

至於在噪音方面，江怡慧也提醒，要注意房子附近是否有交通設施容易發出極大音量，例如鐵軌或捷運、高架橋，或是靠近大馬路邊的聲音大到窗戶根本不能打開，還有機場及航道經過一帶，是否有飛機飛行起降的聲響。此外，附近有沒有鄰居習慣打麻將或唱卡拉OK，或是附近有夜市攤販人潮聚集。

建議購屋民眾要選擇購買這型住宅時，一定要做到「多時看屋」，白天看、下午看、晚上看、平日看、假日看，這樣才可以了解將來入住後，噪音的問題是否會干擾到自己日常作息。

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天氣不好加上政府打壓房市措施一波波，房地產業者昨天表示，三二九檔期預售出現Ｍ型化發展，高總價與低總價下訂未受影響，但自住型買家觀望氣氛濃厚。

信義代銷協理何胤諭說，政府對「第二間房屋」貸款擬從嚴的態度，已在市場發酵；再加上昨天大台北雨勢不小，預售案場的來客量不如預期。目前建商暫緩後續漲價的動作，但還沒有聽說同業展開降價活動。

不過，高總價的產品成交率反而比中價位產品衝得更快，低總價產品也未受影響。以三二九檔最大案的八堵「城上城」為例，專案經理蘇同福說，昨天到六點為止的統計，來客量已超過一百組，成交的戶數也超過卅戶，都在預期之內。

蘇同福說，這波打房措施主要針對貸款下手，但因預售案不用與銀行打交道，反而讓市場的游資擠到預售案來；現場每坪單價多在廿萬元以下，四百萬、五百萬元就可買一戶，許多台北客下訂速度都很快。

至於在中古屋市場，打房措施則讓房仲業者很緊張。住商不動產企畫室主任徐佳馨說，不少店頭反映買方近幾日內態度改變，平均至少要求降價百分之五到十，但多數賣方仍強硬，造成不少個案無法成交。

不過，中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，全台近五成的購屋族群貸款成數多在六成左右，比現在緊縮放款政策的七成還低，影響不大。

胡佩蘭說，金融風暴後的理財型購屋客，與三年前財務槓桿操作、高周轉率的投資型客不同，判斷在短暫衝擊後，房市交易仍會轉熱。

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為了讓房地產交易價格透明、公開化，立法院財政委員會昨天決議，要求財團法人金融聯合徵信中心在3個月內不動產交易價格相關資訊。提案的國民黨立委賴士葆強調，「只要資訊透明化，炒作空間就有限了。」

賴士葆強調，聯徵中心應公布的不動產交易資訊要包括平均交易價格、平均貸款成數、還款年限等。但金管會主委陳冲表示，在不影響民眾隱私的前提下，公布方式會以「去識別化、區段化」為原則。

聯徵中心昨天表示，該中心「不動產鑑價平台」目前僅提供會員金融機構辦理不動產放款時做鑑價參考，將研究這個平台能否對一般大眾公布。

聯徵中心強調，該平台並非「不動產交易價格資訊」，聯徵中心並未收集不動產交易價格，因此就算未來要開放。

聯徵中心民國96年起建立「不動產鑑價平台」，到去年底已有103萬多筆的「建物資料」，還有近6萬筆的「土地」資料，總筆數超過百萬筆。

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329購屋旺季已到來，許多新婚族都會選擇在這時候準備買房子，不過房仲業者提醒購屋族，好不容易費勁千辛萬苦才選到心儀的房子，簽約時千萬別忽略細節，以免平白蒙受損失。

■　謄本看分明 安全有保障

　　房仲業者提醒民眾，簽約要好好檢查土地以及房屋的所有權狀，確認是否為正本，而且也要細看土地登記謄本，核對各種資料，避免賣方隱瞞事實，讓購屋權益受到傷害。

　　此外，最好也要審視建物測量成果圖，以確認主建物、陽台等位置與空間配置是否正確，民眾亦可以觀察房子有沒有違建或是增建。另外，也要注意土地使用的區分，並且調出都市計畫圖，作為發展的評估。

■　確認簽約對象 查明有無抵押

　　產權要注意之外，簽約時更要留意簽約對象是否為所有權本人，如果屋主因故不克親自前往，委託朋友代為簽約時，一定請對方出示委託證明，以防不肖份子冒充屋主簽約。

　　同時要查明房子有無其他的抵押或是假處分紀錄，如果有，則必須要求清償完畢，不過過去曾有買方購屋簽約後才發現，屋主曾以房子抵押向地下錢莊借錢的紀錄，造成無法過戶的窘境，要避免這種情況發生，最好參與履約保證交易制度，以確保購屋安全。

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房地產景氣回溫，加上國內低利環境以及調降遺贈稅、海外資產課稅等因素影響，使得國際資金大幅回流，也帶動豪宅及商辦市場的熱絡，據房仲統計，總銷金額超過五千萬以上的產品與去年同期相比，成長了兩倍，而且客戶對跨區、跨產品的需求也倍增，因此房仲業者針對這群金字塔頂端的客層，特別量身打造VIP專屬的服務中心。

■　豪宅客重隱私 貴賓服務滿足需求

　　永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，豪宅產品去年12月較上月大幅成長66%；商辦產品今年一月也較去年12月成長一倍，代表高總價房地產市場開始起飛，這次在北市仁愛路成立頂級貴賓服務中心，就是針對頂級客戶強調私密性以及希望多元性房地產產品的需求，所量身打造，除了原有的首席顧問團隊外，更首創『190吋多點觸控房產導覽系統』，內建各區域豪宅、商辦與店面的行情和簡介，透過360度立體俯視圖，將區域行情、物件資料等資訊，完整呈現。

　　除此之外，為了滿足客戶跨國資產配置的需求，服務中心內還架設視訊系統，可直接和上海分店進行連線，快速了解上海房地產市產資訊；同時還提供禮賓專車及隨車解說人員，提供客戶私密的看屋服務。

■　資金回流創新高 5成購買豪宅產品

　　根據央行統計，去年海外資產搬回國內金額高達約八千億新台幣，第四季就佔2,720億台幣，創近四年新高，也代表這些資金將在台灣進行資產配置，葉國華就認為，這些頂級客戶強調的是資產配置，重視的是房地產的地段和未來的增值空間。以住宅需求來看，台北市的大安區、信義區、中正區及大直、天母是首選，商辦則以傳統的南京、敦化、松江為主，在成交比例方面，住宅約佔五成，店面及商辦則各佔3成、2成。

　　葉國華以自身的經驗來看，豪宅客戶對於業務人員在意的是信任感，他自己曾經帶著國內某上市公司集團老闆，開車在台北走透透，最後成交了一筆數億元的個案，另外，服務中心也和銀行配合，提供當地稅務、法令及匯率等理財諮詢服務，讓客戶在進行房地產產品選擇時，無後顧之憂。

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