台 中 地 產 X 檔 案

台北市豪宅林立，就算３０年老宅，只要座落精華區，一坪開價５０萬、６０萬以上比比皆是，對於一般平民百姓來說，想要在台北買到房子，的確是一大難事，但要在台北市要找到一千萬以內房子並非不可能，只是這些便宜房大多位在台北市偏遠地段，交通、生活機能相對不便，必須小心未來脫手及增值性。

■　難賣、增值空間小 買前審慎評估

　　台北市的哪些區域還有千萬以下的便宜屋？舉例來說，像萬華、信義區靠山邊一帶、快速道路上等，越交通不便的地區，越有機會買到在一千萬以內就能成交的房子。

　　中信房屋表示，這些地區的房子始終存在著根本問題，如離大眾交通工具很遠、附近生活機能差等，只要一天不改善，房價就很難上漲，現在便宜買到手，未來很有可能用同樣價格、或者更低價格售出，更別提增值空間。

■　自備交通工具 住屋不麻煩

　　但對有些買方來說，或許有特殊考量，就算體認到後續脫手、增值性問題，也一樣想買這些便宜房子，住商不動產表示，這些便宜房子有一個共同特色，就是交通不便，買方應該具有「積極的交通能力」，也就是說必須要自備機車、汽車等等，讓未來交通不成問題，再出手購屋。

　　住商不動產指出，房價低必然伴隨著較差的生活條件，房價高低向來是由周邊環境決定，很難找到「又要馬兒肥、又要馬兒不吃草」的住處，想買便宜的房子，只能自身多些能力，以因應環境不便。

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清明假期即將來到，每年此時除了焚香祭祖、清掃墳墓之外，有意買山區房子的買家，最好能趁此時到建案附近走走，看看愛屋周遭是否與「福地」為鄰，房仲業者表示，不僅是福地，只要住家周邊有加油站、變電所、高壓電塔等，房價很容易比一般行情低一成左右。

■　多數人仍介意 房價偏低

　　加油站、變電所、高壓電塔、神壇、福地等，這些能帶給生活便利的「設施」，卻被多數人列為「惡鄰」，只要房屋與此為伍，價格很難往上提升，甚至於房市在飆漲時，也很難享受到好處。

　　信義房屋表示，這些通稱為嫌惡設施，雖然有人不以為意，但介意的人仍佔大多數，房價跟平均行情相比，就是少了那麼一些，價差約在一至二成之間。

■　勤於勘查 避免變成房地「慘」

　　一般人多半認為，會不小心買到與惡鄰相近的房子，是看不到屋況的預售屋才會碰到的狀況，但不少中古屋也很容易碰上。

　　住商不動產表示，想要避開這些嫌惡設施，方法無他，只有勤加走訪，瞭解環境實況並且詢問附近商家、攤販等，往往有意想不到的結果。而嫌惡設施鄰近的房屋，在既存設施短期內不易改變的前提下，環境品質不佳再加上轉售困難，一般行情不好，想購買的消費者最好多加考量，以免買到房地「慘」。

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新北市待升格房價已飆漲，許多專家提出運用台北捷運網，將居住人口疏散到郊區，以對抗昂貴的台北市房價，然而事與願違，諷刺的是，捷運網還沒完全蓋好，但台北縣的房價早已漲翻天，使人突然驚覺『捷運』居然是提高房價的催化劑！台中大都會今年底將圓夢，台中的購屋族要學台北經驗嗎？

■ 參照台北經驗 宜選台中『第一環』

　　建設業者建議，七期作為300萬人台中市新都心，未來發展潛力與空間仍大，根據台北市區第一環經驗，必有機會享受增值紅利，不論首購或首次換屋、二次換屋族，寧可貴一點買到七期第一圈，如北面的逢甲商圈、南側的黎明商圈、東面的文心捷運七期沿線站區。

　　今年逢甲商圈新成屋大樓價，如『元城三穗』已經來到單坪20萬，12期大樓預售案與籌備中各案，開價都訂在20萬以上。逢甲商圈第二圈接近七期新光三越的惠來路三段，新大樓開價也都上20萬、成交價約在18~20萬，距新都心對面惠來路三段、弘孝路中古樓價約在10~16萬之間誠屬便宜。如果買到幾公里外其他屯區，中古樓價依然在這價格帶。

■ 先買市郊再換屋 台中行不通

　　春耕不動產副總賴建道分析，縣市合併後熟成的市區如五期、七期、八期人口仍會正成長，並大幅提高購屋門檻！沙鹿房仲業者表示，首購可選擇進住南屯黎明商圈、南區中興大學區域，享優質生活機能與重大公共建設之利益。一向是台中縣推案熱區的沙鹿、龍井，今年推案量約1千戶60億，首購型別墅總價已漲到600~700萬元。沙鹿與龍井鄉的別墅市場，正朝著大建坪、大地坪豪墅方向發展，總價屢創新高，顯示台中市區別墅動輒3、4千萬讓退休族、二次換屋族接受此區域的半價誘因。

　　由於台中縣境大樓產品很少，購屋族只能選擇透天，在地價、造價雙漲因素下，透天房價漲勢凶猛，專家建議年輕人不要太排斥購買市區熱門路段的大樓產品，例如南屯嶺東『順天科學家』預售案、台中公園的『東京市』新成屋案標準三房，總價約在500~600萬元，何必住郊區浪費時間通勤，市區學區與生活機能佳，先買個便宜點的窩，以後有錢再伺機換屋進城，在台北或許可行，但是在房價超便宜的台中，應該直接選住熱鬧精華區段方為上策！

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台中人可能會嚇一跳！台中市精華區的套房產品居然不是票房毒藥，反而越賣越貴，銷售率居高不下！儘管打壓投資客氣氛仍在，但是台中投資客還是忙著四處找投資標的，最近許多精華區的年輕時尚型個案都傳來佳績，甚至引起業主邊賣邊調高售價。台中市七期以外，公認最強勢的地段能蓋小豪宅的有SOGO商圈、勤美新天地、黎明商圈、逢甲商圈、五期家樂福商圈、中捷沿線各站區定點。

■　捷運周邊熱區 小宅產品湧商機

　　時尚酒店公寓宅最早在七期打開市場，當時案子推得很累，直到成屋後剛好七期大豪宅市場走一段成長期，房價已帶動到單價25萬；事過多年沒人敢推精品套房，現在似乎空窗太久反而有市場。

　　例如中捷G6站崇德與文心路口新大樓的小坪數產品，銷售速度奇快，另外在勤美新天地經國園道廣場旁的小坪數18~25坪產品單價，含裝修已達23萬元，無論自用或收租當房東，看中的就是小坪數總價不多，而且擁有超優地段價值。

■　月省萬元租金 買比租划算

　　生活環境優、便利度夠好的地段，最能吸引都會單身族的認同，坐捷運通勤時間短，到站即到家，住百貨公司周邊購物衣食住行皆方便，都是買屋必備的生活機能條件！

　　台中建商推出22坪1+1 房或25坪標準2房產品，多數單身或新婚族幾乎都買得起，不必勉強買大房，背負沉重房貸當屋奴，省下每月房租一萬多元，就能擁有私人天地，不過「網路地產王」總經理鄭弘杰建議，購買二十多坪的小豪宅，先問清楚銀行房貸成數，再看建商聲譽、產品規劃、建材等級，還有地段位置，再下決定比較妥當。

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前陣子行政院長吳敦義在立院備詢時說，房地產不能一棍通打，因為全台房屋自有率高達八成以上，若硬打房價，全台八成以上民眾的房價都會縮水。

對這一句話我有不一樣的看法，八成以上民眾並非全集中在近幾年買，也不全然都買到高點，買到高房價的也僅限於北市都會區，唯一認同的就是房地產應選擇性的信用管制。

今年初，國有地標售頻創新高，吳揆在輿論壓力下停售國有地，緊接著天母聖道兒童之家1,715坪土地，以每坪409萬元破區域行情新高標出；法拍市場在台北市忠孝東路SOGO商圈拍出每坪91.5萬元的天價，以及信義計畫區對面的勤工國宅創下每坪70萬元交易紀錄。其實房價亂竄的只有北市中心及捷運沿線，中南部許多區域房價幾乎文風不動。

對特定區域房價暴漲，坦白說要壓抑非常不容易，只能祭出選擇性信用管制。所謂選擇就是選擇「人」、「區域」來管制；換言之，就是針對投資客及房價飆漲特別快的區域管制。我晚上開車返家途中經過大安區一些路段，尤其是新蓋的豪宅，點燈率都出奇的低，有些建案交屋都半年以上，點燈率不到五盞，只能說台灣有錢人真多。

為了暸解這些豪宅的主人，是否如傳言中有錢多到現金買房無需貸款，台灣房屋研究中心協助調查後發現並非如此，仍有七成以上的豪宅主人貸款買房，只有三成以現金購入。其實，有錢人的思維，還是會將現金投資到其他高報酬的金融衍生商品，而房貸利率低，不借白不借。

目前國內銀行放貸的邏輯是，鐵飯碗的公教人員工作穩定，收入高的醫師、百大企業員工，給予高成數貸款、超低利率優惠；一般民眾則給予低成數貸款、較高的房貸利率。而有錢人只競逐市中心，一般人大都買在邊陲地帶，市中心房價靠有錢人支撐，因此房價要修正實在很困難。

三年前，北市房價大約是高雄市的三倍；三年後北高房價差距拉大到五倍，追根究柢就是，北市住宅需求供給量最短缺，供給少於需求7.4萬戶，加上北市的投資需求也最高，才會出現豪宅、新大樓交屋後點燈率超低的情況。

最近聽到一位金融業朋友轉述投資客的心聲，投資客期待政府打壓房價，市場才會倒出好貨。我問：「銀行不是要打壓投資客，投資客不擔心貸不到錢？」這位朋友說，銀行房貸競爭激烈，給投資客的利率比一般自住民眾低，有些投資客還可談到兩年內解約，無須違約金。

投資客和銀行放貸部門主管多年建立的關係，早已盤根錯節，政府希望透過選擇性信用管制以打壓房價，執行上相當困難。只能怪多年來的低利環境，將投資客養得又肥又壯，政府要打擊投資客，談何容易！

（作者是台灣房屋首席總經理）

今年329檔期全台推案量約4,500億元，北台灣就占2,000億元，由於政府提出多項措施欲嚇阻投機風氣，使原本備受期待的銷售旺季，購屋民眾態度轉趨觀望。

信義代銷協理何胤諭表示，市中心釋出土地來源變少，建商開高價已是大勢所趨，且短期內建商並無立即的財務壓力，實際上並無大幅議價的空間，建議面對開高價出售的個案，除參考附近行情外，平常日或假日經過時，可留意接待中心是否有許多人潮或車輛進出，作為判定個案是否搶手的依據。

大膽議價 別買在高點

另外，偏離市場行情價格太多的個案，除非條件無可取代，條件普通或者有抗性的個案，可以大膽議價，畢竟入接待中心也可空手而回，不一定要搶在高點進場。

何胤諭指出，目前市場上對房市看法非常分歧，政府對購買「第二間房屋」的貸款擬從嚴以待，已導致建商暫緩後續的漲價動作，但尚未聽說有業者展開降價活動。

不過，部分訴求投資客的建案，確實受到政府抑制高房價政策影響，尤其在公股銀行喊出要降低投資客的貸款成數、提高房貸利率與縮短還款寬限期後，投資客擔心成本會增加，轉趨觀望。但從近日建商仍勇於標地的情況，以及各預售案場來客量也沒有明顯減少等跡象看，他認為，2010年的整體預售市場並沒有看壞的理由。

貨比三家 功課要做好

再者，因為預售屋通常會有兩年至三年的施工期，購屋者這段期間只要分期付總價款二至三成，整體來說付款壓力並不太大，加上通常在交屋辦理貸款時，往往由建商與往來的金融機構洽談整個建案需要的貸款，可以幫投資客避掉銀行針對中古屋投資客的種種限制，讓轉戰預售市場的投資客財務操作輕鬆許多，因此儘管政府動作不斷，329檔期的買氣並沒有受到太大的影響。

面對329檔期多方的訊息，只想自住的購屋者務必要有自己的想法，先想清楚購屋的動機，不要輕易被外界訊息影響或隨波逐流，要花時間去比較、挑選房子，找到自己喜歡、符合需求及經濟足以負擔的房子，而非盲目地追高。尤其預售案價格雖比中古屋高出許多，實際成交價仍要回歸合理行情，消費者不妨勇敢出價，也許能買到「俗擱大碗」的好厝。

至於有意買預售屋的民眾，首先得貨比三家，想買得划算，一定要做功課，若看到屬意的推案，一定要多看看附近雷同的推案相互比較，除了解當地實際成交價格，也可聽到各種不同的意見。

此外，要了解該預售案是否同質性高，或有其不可替代性，不然拿鄰近區域的個案來比一比，通常市場行情不會差距太大，是議價時很好的參考指標。

廣告戶 殺價最佳指標

房仲業者則建議，通常廣告戶是很好的殺價參考，消費者可以先問四樓、14樓等一般民眾較忌諱的樓層賣多少錢。比如開價50萬元，條件較差的廣告戶只有40萬元，無論你買哪個樓層，都用這個價格去殺價，減去5%後，一點一點的往上加準沒錯。

其次是化整為零，用親朋好友的名義，在不同的時段上門，探聽不同銷售人員針對各戶開出的價碼，互相比對。也可以召集同學同事等人，運用團購的優勢，壓低銷售價格。另外，先議單價再議總價也是常見的殺價手法，以總價1,200萬元、30坪的房子而言，每坪單價40萬元，總價頂多殺到1,000萬元。

但若用單價40萬元打八折，每坪32萬元，總價就可以議到960萬元；直接拿現金下訂，若遇到戶數較多的大型推案，現金購屋常可享受到意想不到的折扣。

潛銷階段 談判好時機

房地產代銷業者指出，通常測試市場水溫的潛銷期與接近結案時，也是議價好時機。大多數建案為確保客戶成交，剛開賣要穩住基本盤，讓現場人員與業主先吃下定心丸。之後若成交率不錯，就可逐步往上加價。

至於銷售末期，也有業者俗稱的沉澱戶，因剩下來多半是條件較差、景觀較差或是沒有任何景觀的剩餘戶，若遇上代銷公司急著要結案，也可爭取較大議價空間，但要注意供給量過多會產生餘屋量大的問題，可能會有短期內較難轉手的風險。

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兩岸今年年中可望簽訂ECFA，由於簽訂後將使兩岸貨品關稅逐漸降至零，店面確實有投資商機，但商機究竟有多大，仍得看兩岸之間的互信、誠信與發自內心的善意的程度有多大。畢竟ECFA簽訂後，我們的資金將會更自由進入中國，但中國的資金來台則仍將受到中國政府管制。

但不管怎樣，基本上未來趨勢一定是，人潮聚集且又是陸客來台會造訪的店面會越來越熱門，而如果本來人潮就不多，陸客來台又不會指定前往的店面，則會趨於沒落，呈現「強者恆強、弱者恆弱」市況。

至於熱門商圈中哪些店面最好呢? 我認為而最有商機的店面，是在大陸團在台灣活動的範圍的1至200公尺以內。例如接待陸客入住飯店周邊的商店，信義計畫區的百貨公司、頂好商圈內、SOGO百貨周邊、觀光景點或知名夜市等。至於來自中國的散客或商務人士，這部份反而是相對比較穩定，預料主要受惠的是都會區域著名商圈店面。我認為，若能以當地客層為基礎，經營有地方特色的商業活動或商品，進可攻、退可守，商機倒是很可期待。

現在兩岸政府在洽簽ECFA下，都再三強調不涉政治，但我認為經濟不涉政治畢竟只是說說，政治絕對會影響區域市場的景氣。舉例來說，台南與高雄等南部地區就因受中國政府的旅遊與資金流入管制與限制，造成陸客造訪的機率偏低。

但這不意味南部地區的店面就沒有機會，在我看來，以台灣人民的活動力和應變力之強，就可能讓南部商圈發展出除了在地客層外，能夠吸引其他國際外籍客的特色商業活動與商品。也許在MOU及ECFA的資金狂潮下，南北店面也會拉大差異化，南部以經營在地民情風俗為主，以吸引其他國籍客層，而北部則會以中國客層喜歡的台灣特色商業活動為主。

如此詳細闡述店面未來可能發展趨勢，主要是投資店面，一定要先確定店面的目標客群，因為只有事先為店家設想「立基點」，店面才能維持高出租率及一定租金水準。我再次強調，社區型、都會區和國際觀光旅客型店面的客層是大不相同的，甚至國際型客層亦可區分為陸客、日本客、歐美客層或者東南亞客層，客層不同會形成不同的經營模式與商圈聚落，這在選擇店面時一定要納入考量。

最後提醒投資人，店面投資選擇標的時，應以多元客層為考量，店面座落的地點能吸引到越多種類的客層，店面面積、條件適合經營的商業活動種類越多元，店面的價值就越高，愈值得投資，如果只能吸引單一客層或經營單一行業的店面，就要多方考慮，未來增值性也不宜太過樂觀。

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財信傳媒董事長謝金河本周三（31日）將率領60位身價逾3兆元的富豪，到台中參觀豪宅建案，台中市長胡志強當天中午將親自替富豪考察團簡報台中市政規劃，由於過去這類房產考察團曾出現80分鐘成交14戶的佳績，台中建商非常期待此次成交金額能再創新高。

此次投資考察團將參觀「銳豐悅觀」、總太「東方之冠」、興富發「科博雙星」、「登陽漱夏」等建案。據了解，當天午宴精銳建設董事長徐日新、惠宇建設總經理顏定滄、銳豐建設總經理李明潭等20餘位台中建商都將出席接待。

本次參訪團成員皆為主動報名、個人資產須達6,000萬元才有資格參加，平均年齡40歲至60歲，都是國內中高階層主管或負責人，一行人身家總計超過3兆元。

由於兩年前首次舉辦的高雄地產投資考察團，曾出現80分鐘成交14戶的佳績，今年初第二次在高雄舉辦，也有團員當天選中「京城凱悅」高樓層兩戶240坪的豪宅，並當場下訂，每戶成交價近1億元，每坪成交價約40餘萬元，是該案現場成交速度最快的客戶，使台中建商對這個考察團的購屋實力不敢小覷，準備以最高規格接待。

台中不動產代銷公會統計，今年台中市329檔期共有23個個案，供給約2,300戶，總銷金額約400億元。其中以南屯區九案、503戶，總銷150億元最多；西屯區六案、782戶，總銷共115億元次之。熱門推案區域為七期、11期、12期、南屯文心森林公園。

台中市不動產代銷公會理事長唐廷照表示，台中重大建設多，包括新市政、市議會、大都會歌劇院、國際會展中心、數位圖書館等陸續進行中，還有鎮南休閒專用區、水湳經貿園區兩大開發案，隨縣市合併升格、兩岸三通直航，未來台中房價也將跟著起飛。

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