台 中 地 產 X 檔 案

過去兩、三年，外資，特別是私募基金到台灣購買商用不動產，大都是短進短出賺差價，但今年情況不同。高力國際台灣分公司董事總經理劉學龍表示，看好兩岸關係持續增溫下的商用不動產投資商機，許多外資法人已決定改採長期投資模式重回台灣市場。

劉學龍透露，目前就至少有三組分別來自香港、新加坡及美國的私募基金，物色大型商用不動產、整棟收租型商務大樓、甚至積極探詢開發中的捷運聯開案等，另外以往外資幾乎不碰的土地開發，近來也有外資已開始進場。

高力國際近日公布2010年第一季台灣不動產投資市場調查，受金融風暴影響，全球商用不動產投資金額從07年的1兆360億美元，08年急降到4560億，去年再降為362億美元；但亞洲地區由於快速復甦，08年微降之後，去年反向推升到212億美元，占全球總投資金額近6成。

這其中，台灣也是主要受惠地區，今年第一季商用不動產累計成交金額已達106億，較去年同期增加約12%；主要成交個案包括純辦、廠辦、飯店等，投資者中，除了壽險業、回流的台商、自用型買家外，去年幾乎在市場消失的外資，第一季重回台灣也扮演要角色。

然而這一波進場的外資和以往頗有不同，過去外資在台獵樓，大多持有一兩年，甚至短短半年到幾個月時間，只要達到獲利滿足點就會出手轉售，但最近有多組國際品牌的私募基金，則是認真的物色具有長期收益價值的物件。

飯店是其一，另外也有外資和建商接觸，提出直接收購整棟興建中的住宅大樓，希望透過「加值」作為商務出租之用，著眼於長期收益。有些更是進一步朝向開發複合式收益型大樓發展，不再只是單純的購買現貨等待增值獲利。

劉學龍分析，以往來台的私募基金，多屬投機型基金，但現在進場的，多屬附加價值型，這些基金規模小自7000萬美元，大的也有大到50、甚至上百億美元，看好兩岸開放帶來的商機，他們的策略多已拉長為短中期布局。這是今年國內商業不動產的最新趨勢，對國內不動產市場也是一項好消息。

資料來源: udn房市情報     回首頁

台北建築、代銷業者南下發展，效應逐漸浮現。台中代銷業者觀察，台中房市三月以來湧現一波台北客看屋潮，較前一個月增加三倍以上，不少個案，台北客已成購屋主力。

建商南移 帶動代銷業者

中華民國代銷公會全聯會理事長曹瑞濱表示，由於台北房市熱絡，過去幾年大多是中南部建商往台北移動。但在大台北精華區土地屢飆天價、一地難求之下，近來不少建商反而南下台中發展。

像富邦、力麒、冠德及國泰等北市一線建商，近來就紛紛南下台中標地、推案，而代銷業者則是跟著建商移動，如原固守大台北的海悅、甲桂林廣告，最近也陸續在台中中港路及七期區塊接案代銷。

設計行銷 複製台北經驗

曹瑞濱說，北市建商及代銷業者南下台中推案及接案，無論在規劃設計、廣告行銷、案場接待等，大多複製台北經驗，結果也順勢把台北客帶往台中，促成新一波北客南下風潮。

以位於中港路的「科博雙星」來說，現場專案周至柔表示，目前每周約有50組來客，其中一半是來自台北。和在地台中客戶最大的不同是，台北客幾乎都不太考慮價格，因為對台北客而言，台中豪宅房價還不如台北公寓行情。台北客主要考量還是區段未來前景。

台中市不動產代銷公會統計，329檔期台中市共有23個案、2300戶，400億元的案量，推案大多集中在7期、11期、12期、南屯文心森林公園，產品則以80坪為主力，其中七期豪宅以5千萬元為主力，綠園道中港路總價帶則在2千萬元上下。

資料來源: udn房市情報     回首頁

北市國有地停止標售，除了私地大漲，也讓法拍、銀拍市場掀起一波新熱潮。許多過去一再流標的物件，3月下旬紛紛順利標出，而且脫標價多超出市場行情；3月法拍競標人數、加價率也較以往提高不少，熱度維持高檔。

山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟表示，以往台北地區法拍屋加價率多在8~10%，但今年3月的加價率則是高達12.81%。過去平均競標人數多在3~4人，今年3月則是達4.67人。統計今年3月共有1265人參與法拍，較1月946人多出33%，拍定數271件，也較1月成長27%。

由於市場熱度高，許多之前乏人問津的流標物件，近來都順利標出。以南京西路前衣蝶百貨5、6樓為例，前3拍都流標，但上周二 (3月30日)台北地院執行第4次拍賣，忽然出現3 封標單，最後並以4億3988萬脫標，高出底價達5225萬元。

銀拍市場也有同樣情況，國泰世華去年拍售位於中山北路二段的中山大樓，以無人投標收場，前天 (2日)再次標售，底價由15億降為14億，結果台產以15.38億元搶標，不僅超出前次底價，每坪建坪單價也較目前區域行情高出約1成5。

另外中聯信託位於北縣三重市的一筆453.3坪持分市場用地，之前公開標售都沒人投標，但上月16日中央存款保險公司再度標售，也吸引兩封標單，並以2.47億元脫標，加價率也達一成。

台灣房屋不動產分析師邱太煊分析，今年3月國產局停售北市國有地後，建商獵地轉向私有地，但在北市私有地一地難求下，北縣的市場用地也因此受惠，順利標出。

資料來源: udn房市情報     回首頁

不少建商打出買屋送裝潢的訴求，但買這樣的房子到底划不划算？

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，景氣回溫，建商搶時機推案，在爆量競爭下，各種傳統促銷手法也紛紛出籠，其中送全套家具、裝潢，是最常見的手法之一。

信義代銷協理呂信銓表示，天下沒有白吃的午餐，建商送裝潢，成本提高，必定會反映在售價上。但對於購屋人來說，不一定不划算，就看價格合理性以及個人是否有需求。

建商「以量制價」 消費者省下設計費 也樂得輕鬆

他表示，通常量體較大，如上百戶甚至上千戶的規模，建商可以「以量制價」，所提供的裝潢價格，往往會比個人找人施工便宜，消費者有機會用較低的「量販價」裝潢價格完成新屋裝潢，而且可以省下設計費，讓建商統一發包，監工，自己也樂得輕鬆。

呂信銓表示，一般而言消費者比較常碰到的選擇難題，還在建材選配上，如衛浴、廚具、地板等。基本上這些配備由於建商多向廠商大量進貨，還是會比自己去買，來得便宜。如果不喜歡建商提供的，建議不妨透過建商購買同一家配合廠商的其他選配建材，還是會比直接在市面上購買便宜不少。

裝潢費用含在房子總價內 可向銀行爭取較多貸款

買送裝潢的房子，還有另一個附帶好處，因建商多半已將費用含在房子的總價內，因此也可向銀行爭取較多的貸款金額（因總價提高），無需額外再去準備一筆裝潢的自備款，對於自備款較缺乏的首購族而言，也可減輕不少購屋負擔。

但不管做任何改變，信義代銷建議，除了要看清楚裝潢及建材選配的項目、廠牌、數量，以免贈送的物品變成了次級品，之外，最重要的就是在合約書上白紙黑字寫清楚，而且逐一核對無誤後，才於合約書上簽名確認，以確保權益。

資料來源: udn房市情報     回首頁

房市過熱造成銀行房貸風險提高，中央銀行、金管會已決定聯手研議訂定，將收入負債比（loan to income）納入房貸核貸標準，一旦民眾的收入負債比超過一定標準，未來可能不容易向銀行辦理房貸。

在卡債風暴過後，金管會與銀行公會曾訂定，民眾無擔保借款（包括雙卡借款金額）如高於月收入的22倍，銀行將不能對該民眾辦理信用貸款，也不能發卡；一旦銀行辦理房貸業務，也把「收入負債比」納入核貸條件，負債比重高較高的民眾，恐怕會借不到房貸。

銀行業者表示，目前業界普遍要求，民眾每月所繳交的本金和利息，合計不能超過月收入的三分之一。如果超過三分之一，除非擔保品（房子）真的很好，或者貸款人有其他資產，否則貸款人便要另外提出更強的信用佐證，例如提供其他擔保品、找保證人，才能貸款。

由於各銀行現在辦理房貸都是依銀行內規，並非主管機關強制要求，各銀行規定都相當有彈性。

中央銀行和金管會30日舉辦金融聯繫會議，由金管會主委陳冲主持，金管會四大業務局高層官員全數出席；中央銀行則由副總裁楊金龍領軍。討論重點包括金融海嘯後各國採取的措施和房貸議題。

金管會官員表示，金融海嘯過後，包括20國會議（G20）、國際貨幣基金（IMF）等，都有一些建議，包括金融業的薪酬制度、銀行的壓力測試，昨天會議也檢視各國採取的方法，看我國有無可參採之處。

兩大部會並針對房貸，討論在房價飆漲的情況下，如何控管銀行放款風險。金管會官員表示，銀行辦理房貸業務，以往都是看擔保品決定放款成數，但未來必須加上貸款者本身的收入負債比。

不過，收入負債比不易訂定明確指標，主要因北中南地區差異很大，且收入高低，不完全代表償債能力。此外，何謂收入，定義上就會出現一些問題，因此昨天僅定出方向，後續還要討論並詢問銀行意見。

官員舉例，昨天會議就有人說，大陸人喜歡問對方所得有多高，但回答時常是：「所得是不高，但收入還不錯。」顯示以月收入來訂定負債比，不是很恰當，因此還要更細緻的考慮；一旦定案，將由聯徵中心統整個人資料，屆時銀行辦理貸款時就必須遵照辦理。

愈來愈多二次換屋族終於明白，透天別墅的真正價值，同樣花三四千萬換屋，超過一半的人會選擇電梯透天別墅，最好地點就在捷運站周邊500米內，若附近有大公園就更加完美了。具備這些好條件的房子，電梯別墅五層樓高、建坪100坪以上，少說要花4千萬元以上，而且幾乎在捷運站區外圍。像七期西側龍門路、黎明商圈惠來路段、八期西側，都離綠線捷運站區有段距離，不過現有已經有建商相中電梯別墅的市場，在五期捷運站大墩四街與文心路口開發這類高級別墅，訴求捷運站精華區、文心森林公園，以優勢地段取勝。

■ 文心路五權西路口 捷運站區後市佳

　　台中有幾個特別看好的潛力區塊，目前仍蓄勢待發，分別是七期新光百貨遠東百貨的「新東」商圈周邊，尤其對面的惠來路三段、大業路口捷運站周邊，以及向上路大新國小周邊與文心路五權西路捷運站周邊。國泰建設在文心森林公園對面的五期邊緣推了二個大樓案，市場街受度極好，改寫五期新高房價；鎮豐建設在五期大墩四街與文心路口推大別墅，都因捷運加公園的效益而加分。

　　已屬熟成區域的五期，想買到捷運站區的新電梯別墅機率幾乎零，鎮豐建設董事長林清賓表示，捷運站區的優勢地段價值普遍受人認同，一般建商都來蓋大樓，若能讓在此地段興建五層樓電梯別墅，應該是蠻有意義的事。

■ 3500萬電梯別墅 單價比豪宅低

　　根據文心森林公園周邊豪宅新案，價格在35~50萬之間，同等環境條件相比，仲介業者認為，豪宅大樓本身就是賣它的整體稀有性、隱私性和安全性，大墩四街與文心路口捷運站區的電梯別墅，開價3,500萬元，單價比豪宅還低，光是土地三十多坪就值一千多萬，另外六樓整層可當作頂樓菜園，加上捷運的利多加持，捷運電梯別墅比同區域的華廈豪宅更保值！

資料來源: 網路地產王     回首頁

台中縣市合併升格，帶動中部豪宅買氣升溫，「富豪團」、「華商團」、「貴婦團」31日起一團接著一團到台中考察。財信傳媒董事長謝金河表示，七期新市政中心、國美館特區都是獵屋的首要標的。

由謝金河率領的富豪考察團，昨天南下台中參觀豪宅建案，富豪團是由60位身價逾6,000萬元的企業負責人或中高階主管組成，台中市長胡志強昨天中午還親自為考察團簡報台中市政規劃，同時推銷台中房地產。

除了財信傳媒的富豪團之外，美國西聖蓋博谷房地產考察團，今天也邀集十餘名華商到台中獵屋。另由近十名北部貴婦組成的「貴婦團」，預訂近日到台中看屋，參觀富宇「東方之冠」、總太「花園廣場」等豪宅案。

大型歌劇「杜蘭朵公主」上周在台中演出，吸引4萬名觀眾欣賞，富宇「東方之冠」因贊助杜蘭朵活動，329檔期北客看屋激增，光是上周連續二天假期，北客就暴增至50餘組，現場成交五戶，成交金額逾2億餘元。

「東方之冠」銷售處長林志冠表示，在台北豪宅每坪超過百萬天價之際，氣候宜人、居住品質佳的台中七期，豪宅均價只有40萬至60萬元間，成為最具增值潛力的投資標的，也吸引不少北客南下獵屋。

財信傳媒富豪投資考察團，昨天一口氣參觀了銳豐「悅觀」、總太「東方帝國」、興富發「科博雙星」、登陽「漱夏」等四個建案，大家都對台中豪宅表達高度興趣。

銳豐建設總經理李明潭、親家建設董事長張鈞豪、總太建設總經理曾定祁、龍寶建設董事長張麗莉、聚合發建設總經理祁興國、新業建設董事長卓勝隆、喬立建設董事長張吉雯、精湛建設董事長陳志聲等20餘位台中建商，也都出席接待。

哪裡有商機，商店就開到那裡！觀察台中市七期西南側精華區的黎明商圈會察覺，它對景氣復甦反應速度之快，才短短半年黎明商圈已吸引很多知名連鎖店入駐，這些企業加速來此展店，無非就是看中商圈內的高消費力，對於購屋族與投資者亦可藉由商業活動的供需變化，檢驗各個商圈的消長，供作投資置產的重要參考。比鄰七期借力七期，黎明商圈優質住商條件吸引越來越多人入住，而黎明商圈日漸完善的生活機能好，提供七期住戶最佳便利度。

■　商圈人口消費強 金店面出租100%

　　黎明商圈與七期南側早已融為同一生活圈，商圈內房屋類型多樣、新舊大樓房價友善，諸多生活環境與經濟誘因，吸引本市和外地新移民持續遷入。商圈逐年擴大、消費力道轉強，店面租金雖高但出租率仍高達100%。

　　為了分享龐大商機，許多連鎖企業到此展店，24H營業的頂好惠康超市與書城始於去年底進駐到黎明路二段的麥當勞旁，公益路二段惠中路口開設有進口家飾店，干城街鉅虹MIHO樓店滿租，租金表現不俗，永春東七路上開設新羽球館，FM花園麵包也將進駐河南路4段與公益路2段口與對面的摩斯漢堡分享黎明、惠文學區的龐大客源。

■　新市政區進入震盪期 買盤轉進黎明商圈

　　今年台中豪宅商機很明顯已轉到七期東南側文心森林公園與西南側黎明商圈，目前東南側文心森林公園正積極行銷的豪宅有時代建設「時代圓滿」預售案、結構中的精銳建設「海德一號」，並為當地豪宅指標個案，另外兩個西南側指標型個案雋業建設「一雋」大樓預售案，與鉅虹建設取得河南路四段雨果幼稚園土地規劃的新案。

　　分析七期豪宅產生南熱北冷現象其來有自，過去4年市政路以北的土地開價由40~50萬元大漲至今200~250萬，土地成本快速墊高，建商將本求利價格勢必抬高，最終於也因開價過高逼退投資客群，加上新市政區豪宅舊案龐大量體釋出，物件幾經投資客轉手房價已高，雖肯定七期新市政無敵地段，但自用客不願逢高追價，買賣拉距加大成交不易。七期豪宅房仲業者表示，買方小心觀望新市政區變化，屋量大房價混亂，怕買到高點，希望等它震盪修正；居於比價與漲價預期心理，現有投資買盤轉進黎明商圈周邊與七期南側地段。

資料來源: 網路地產王     回首頁