台 中 地 產 X 檔 案

地產頻遇調控，一份「房地產崩盤時間表」開始在大陸網路上流傳。時間表顯示，中國的泡沫軌跡和日本類似，中國房地產可能會在明年崩盤。然而，多位專家表示，「崩盤」說可能只是「預言」而已。

日本國土交通省公布的最新調查顯示，日本地價去年連續第二年下滑，商業用地價格跌至新低。反觀中國，經濟起飛晚了近三十年，但在金融危機後，地產價格仍舊火爆。

中共國家統計局的數據顯示，今年二月，全國七十個大中城市房屋銷售價格較去年同期上漲百分之十點七。

由於兩國的房價飛漲、貨幣面臨升值壓力、低消費率、高儲蓄率、寬鬆貨幣政策、穩健財政政策，條件雷同。引起擔憂，中國是否會步上日本後塵。

曾在亞洲開發銀行任職的經濟學家湯敏憂慮，「現在的樓市，確實和當年的日本非常相似，這樣下去早晚要出問題。」

中金公司香港研究部副總經理沈建光也表示，近期確實有部分投資者認為中國房地產泡沫嚴重、經濟過於依賴出口、貨幣面臨升值壓力等等，都與上世紀八○年代經濟泡沫破裂前的日本類似。

但反對派認為，兩國政府對銀行和企業的控制力、市場廣度、銀行體系和人口結構等都不相同。中國社科院金融研究所主任易憲容表示，目前中國仍有二、三線城市可滿足投機性的購房需求，房市要崩盤並不容易，「但是一旦房地產泡沫破裂，後果將會比日本更嚴重」。

中金公司香港研究部副總經理沈建光也說，泡沫前，日本政府沒有對商業銀行採取有效監管；但中國政府對銀行和企業的強控制力，可以引導資金流向，頒佈政策打壓房地產泡沫。

資料來源: udn房市情報     回首頁

很多包租公、包租婆，會購買舊公寓改隔間，把房子變成一間間的套房，來增加投資報酬率，不過，提醒這些聰明投資客，為了避免改裝的公寓損害公共安全，內政部早在96年，已經發布新的規定，房東不得擅自變更房屋格局，如要變更，必須先提出申請，否則視同違建，將處六萬到三十萬罰緩，甚至強制拆除！

■　96年以前 6樓以下改格局免申請

　　劉先生看好木柵政大附近的套房市場，在附近社區買了間30坪舊公寓，打算將原本三房二廳的格局，改建成幾間小套房，沒想到剛裝修好，就收到建設局發文要補申請，否則就視同違建，這讓他非常煩惱也感到疑惑，「為什麼以前這樣做都沒事、現在卻有問題？」

　　原來，民國96年以前，公寓改裝成套房，依照建築法相關法令規定，五樓以下非供公眾使用的建築物室內裝修，是不必申請許可的，而六層樓以上的集合住宅，因為逃生動線較為複雜，公共安全的危險度較高，所以六樓以上的大樓，住戶如果要變更，包括分間牆及天花板等原有格局，必須委託開業建築師，針對建築物使用材料加以檢討、申請室內裝修執照並簽證負責，以確保整棟大樓的公共安全。

■　擅改格局未申請 最高開罰30萬

　　隨著近幾年，有愈來愈多的公寓，改建成套房出租，為了避免改裝的公寓有損害公共安全的情形，96年開始，內政部發布了新的規定，包括所有非供公眾使用建築物之集合住宅及辦公室等，除了整棟建築物都屬於同一所有權人外，不管是增設廁所或浴室，或是增加兩間以上之房間，造成隔間牆變更，都必須向縣市政府建管處，申請建築物室內裝修審查許可。

　　可別以為自己找熟識的裝潢師傅，就可以自行變更格局，因為如果在沒有建築師、土木技師，或結構技師等專業技師的確認下，就擅自敲敲打打，很有可能破壞原本經過精密計算的建築物結構系統及耐震強度，一旦有別人檢舉時，還會被處以六萬元以上，三十萬元以下的罰鍰，實在得不償失！

資料來源: 網路地產王     回首頁

『家財萬貫不如一技在身』古有明訓！景氣不佳、頭路難找，尤其中年人或想二度就業難上加難，甚至年輕人謀職期也拖得很長，為此加入連鎖小吃創業者越來越多，不過展店的地點不可馬虎，除了找尋適當地點，也要付出合理租金，台中市外食人口多，開連鎖小吃很有成功機會，根據資深小吃業者透露，店租金壓在二萬元以內才能成功，但理想地點又該如何選擇？「網路地產王」告訴您！

　　逢甲商圈小吃最多，其次是一中商圈，一般來說，商圈騎樓分租3坪差不多要 3~5萬元，以這預算可租到一些市區主要道路的樓店或透店！行家建議，應避開一級戰區與人爭食大餅，不如選擇二級商圈的小樓店，含騎樓使用約15坪以內，租金控制在1萬七千至2萬元以內。

　　資深小吃業者透露，小吃有特色好吃，人氣自然旺，基於創業預算有限，店址不必一定在著名馬路不可，選擇市區主要道路小商圈的巷口，或是鄰街三角窗邊都是有利地點，另外緊跟超市附近找店也是好方法，因連鎖超市開店都有一套專業知識來評估地點與周邊購買力。

■　省錢創業有方 樓店營業兼住家

　　台中市主要店面型式都是1+1樓店和透店兩大類。透店總價高、租金不俗，但消費者不習慣到二樓以上或地下室，營業限在騎樓與一樓店內，台中的飲食文化有別於台北，市府對店家在一樓騎樓烹煮或設桌通常不會主動告發，約規成俗，騎樓成為最重要的店面。

　　譬如，85度C展店之初，在店面騎樓擺放休閒桌椅蔚成風潮，現在全台幾乎一致仿效，可見利用騎樓營業的重要性。假設樓店月租一萬七，二樓自住可抵一萬元，折算下來一樓店面含騎樓才分攤到七千元租金，營業壓力變輕成功機會大大提高。專家透露尋找小吃店面的心法，上網查察台中市小商圈、新社區學校補習班附近、出租套房集中區，超市附近，最重要的是小吃店租金絕不能高於2萬元！

新成屋、預售屋329檔期推案量驚人，建商都等待這波房市熱潮，但是一般民眾可能不這麼認為，根據房仲業者統計，中古屋市場第一季委託銷售量較去年12月相比，爆增4成8，由此顯示，新成屋、預售屋市場恐已遭到中古屋市場擠壓、分食。

■　南部漲幅近一倍 中古屋站穩2位數

　　根據21世紀不動產統計，今年第一季委託物件量的漲幅以台灣南區(雲林以南包含嘉義、台南縣市、高雄縣市、屏東縣市與澎湖地區)增加幅度最高，委託量較去年第四季成長90%、第二名則是台北縣市的雙和地區，委託量也成長了82.8%，而板橋、樹林、三峽、土城則排名第三，成長67.3%。

　　21世紀不動產高雄農16加盟店業務處長沈政學表示，南部地區以高雄縣市委託量最多，但是多圍繞在高雄市中心的凹子底重劃區以及左營高鐵站週邊。在失業率未大幅改進的情況下，導致部分屋主急售求現，不過多數是想趁高點脫手，所以高雄市委託量雖然增加，不過房價卻沒有下跌，反而緩步上揚，高雄市區中古屋已經擺脫單坪個位數價位，每坪要價11萬上下。

■　北縣雙和最搶眼 議價空間增一成

　　委託增加比例第二高的是台北縣雙和地區，第一季委託量比去年第四季增加82.8%，21世紀不動產永和公園加盟店長羅國峰表示，在央行尚未宣布不升息之前，各種打房政策導致許多投資客忐忑不安，乾脆選擇提早拋售，議價空間也因此增加1成左右。

　　整個台北市委託量也比去年第四季成長近4成左右，其中又以台北市核心區信義、大安、中山以及松山區委託量增加最多，主要原因是在於房市正處高點之際，加上政府打房政策影響又適逢329檔期，不少屋主惜售心態軟化，抱持「高點拋售」的想法，讓中古屋市場的議價空間加大5-10%。

資料來源: 網路地產王     回首頁

內政部建築研究所上午公布98年第4季房地產景氣對策訊號，相隔10季，房市燈號重新亮起代表「安全穩定」的綠燈。由於同時指標及領先指標同步大幅上升，預料在沒有其他變數下，至今年第4季房市都將維持不錯景氣。

建研所每季發布房地產景氣動向調查，共分藍、黃藍、綠、黃紅、紅等五種燈號。藍燈代表低迷，紅燈代表過熱。國內房市去年第1季跌入近年最低的6分谷底之後，連3季回升，燈號也從藍燈轉為黃藍再轉為綠燈，復甦力道極為強勁。

不過負責這項調查的政大教授張金鶚對此現象深感憂心，他表示，過去房市從沒有如此強力回升，前一波房市景氣低迷也是從88年盤整到92年才回到綠燈。他認為這次回升，主要動能來自投資需求，對市場長期發展並非好事。

建研所表示，98年第4季在素地交易量、建造執照面積、新推個案單價明顯上升之下，景氣對策訊號綜合判斷分數較上季上升2分來到12分，燈號也從黃藍燈轉為綠燈。上次12分，是在96年第一季，距今已相隔兩年半時間。

除同時指標大幅好轉外，依建築貸款餘額、營建股股價、國內生產毛額及貨幣供給額推算，代表三季後房地產市場的領先指標，較上季上升2.21，也呈大幅上升，顯示至今年第4 季景氣仍佳。

另外在廠商調查方面，包括建設公司、仲介、金融機構、建經估價師等，普遍認為去年第4季較第3季為佳，認為好轉的近6成；至於對即將來到第二季，認為會轉好的比例為40%，持平42%，僅18%認為變壞。

房價漲翻天，以有限預算要在台北市成家，看起來難度很高，不過，房地產業者表示，其實只要不要太在意路段、門牌、樓層等條件，在都市精華區撿到便宜的好屋不是沒有機會。

■　距離很相近 價格差超多

　　中信房屋企畫部副理江龍名表示，很多人一聽到大安區，就覺得房價一定高不可攀，事實上大安區也有便宜的路段，比如像臥龍街、辛亥路等等，都還有機會找到３字頭的房子，等於是知名路段的價格一半有找。

　　同樣的道理也可以用在信義區和中正區，像是信義區吳興街、中正區廈門街等等，都是精華區域的便宜路段，預算有限的購屋人可以鎖定區域擇優購買，找到便宜房子不是難事。江龍名建議，買房子如果要找這類房子，如果不是在地換屋，可以和住在區域內的朋友或房仲多聊聊，大概可以知道自己該鎖定目標的區域。

■　便宜路段得精選 房價雖低貸款難

　　不過，住商不動產指出，要買這類便宜屋其實最該注意的是生活機能，採買是否便利，離公車站會不會太遠等問題。因為房價有時雖然低，但周遭人煙罕至，毫無生活機能可言，這類房子反而在居住時會造成很大的困擾，因為脫手困難，銀行貸款也會比較低。因此，聽到有便宜房子最好先到房屋周邊繞一繞，免得買了便宜，嚐了苦頭。

資料來源: 網路地產王     回首頁

政府近期接連出招打房市，宣稱是要平息民怨，其實政府根本搞錯了這項民怨真正的內涵。政府用的方式也不對，想要壓房價，結果卻是讓房價加速上漲。政府如果真的想讓房價下來，其實只有一個辦法，就是加快大台北的軌道建設。

這次政府會打房，主要是新內閣講庶民經濟，做了一項民怨調查，發現都會區房價太高為民怨之首後，於是就卯起來打。這個民怨其實有點怪，所謂民怨，應該是政府或因無能、或因施政不當，或是貪瀆造成人民生活痛苦所產生的怨恨。

但別人買得起豪宅，我買不起，別人可以住在市中心，我住不了，這是一種生活痛苦嗎? 大台北沒有一坪一、二十萬元的房子了嗎? 這種心態，說穿了其實是一種羨慕變嫉妒，是一種為什麼別人有，我卻沒有的心態，政府根本沒搞清楚。

為了平息這種稱不上民怨的民怨，政府最近端出不少政策，這些政策也著實讓人瞠目結舌。像是停售國有地，政府說是要抑制房價上漲，但大家都知道台北市現在的問題是沒有土地，政府要解決土地欠缺所引發房價上漲的問題，居然是停止土地供應，這到底是什麼樣的邏輯?

這項政策目的達不到，但後遺症可不少。現在建商很多地都必須要靠政府的土地進行整合後，才能開發利用，政府停售，土地就只好空在哪裡。政府不是希望市容能夠提升，景觀能夠美化嗎? 現在一切都停擺了。

再說政府認為豪宅房價飆太高，因此又要課重稅，又要降低房貸成數，希望把價格壓下來。這也很奇怪，豪宅房價高，一來是土地成本高，二來用好建材，第三則是創新。建材和成本是壓不下來的，難道政府的意思是大家不要創新，都回頭再去蓋一、二十年前的那種房子嗎?

政府真要房價降下來，就只有一個辦法，就是多做軌道建設，做多一點，做快一點，讓大家雖然住得離上班地點有點遠，但是搭上捷運還是很快就能夠到達。只要把北市上班人潮往北縣、往基隆、往桃園帶，市中心沒有那麼搶手，房市自然就會自動降溫，就不用整天煩惱下一步該怎麼打房價了。

資料來源: udn房市情報     回首頁

【文／范世華】
　　有關於房價正逐漸醞釀著泡沫的問題，其中有一原因，是銀行對於房貸業務所採取的態度究竟是寛鬆或緊縮，因此能夠有效解決房價問題最根本的方法，只能有待於金融手段的介入嗎？目前大家也都在期待，看看政府以及央行將會採取什麼樣的做法來有效抑制房價。

■　房價並非是高漲的問題，而是「失衡」的問題

　　假若以身體來做為整體經濟市場的比喻，房地產只是整個市場的一部份，也就是身體的某部份器官而已，治療方法如果採取侵入性的方法直接戳破泡沫，會不會讓身體的其它部份也受到感染？

　　目前眾所矚目的焦點全都在台北市的土地和豪宅，可是離開台北市不遠，像是中壢、桃園、鶯歌、基隆、八堵…等地區仍有許多中古屋的房價每坪都還不到十萬，更何況是其他中、南部鄉鎮縣市地區的房價其實根本就沒什麼漲到，如果此時採取激烈的手段，為了單單讓「富者無法更富」的目的而施出重手打壓房市，反倒會使「貧者更貧」。

■　銀行授信條件對於房價市場性的影響

　　房價失衡的問題「病因」，其實在銀行的授信條件上就可看到一些端倪，正常授信的基礎在於「償債能力」，不過房貸基於擔保的條件，銀行也在乎於「區位」的好壞，愈是位居精華區的房地產愈能貸到好的條件！幾乎所有的銀行對於台北市和其他縣市的房地產，所訂授信的「貸款成數」和「利率」都有不同的等級條件，甚至於有些行庫針對不同的情況又有「特別」的規定（如：花蓮、台東…根本就不承做；如：距捷運500公尺內，給予特別的優惠）。如果授信的條件本身就有大小眼之分，那麼在房產標的上所呈現間接「鼓勵」與「懲罰」的區別，反映到市場民眾在選擇購屋或是置產的同時，相對也會產生極大的不同落差。

■　資金氾濫不單是「熱錢」，也有「冷錢」問題

　　金融政策與投資環境，攸關著市場資金的流向，現況大家都知道目前市場的資金氾濫，但是游資會在短期之間驟增必然是有其因素，也要看國際的經濟因素，內在環境只是原因之一，但不管是外資擁入或是台資回流，如果找不到游資宣洩的出口，那麼房地產仍然還是用來停泊大筆資金最有效率的選擇部位。

　　目前游資現象可分為兩個部份，一則是進來的外資，二則是回來的台資。對於「進來」的錢，以金融管制的策略方弍進行調控，是有可能請得出去的；但是對於「回來」的錢，要再把它趕出門，應該是不太可能的事了！我們所要擔心的應該是屬於後者，也就是「回來」的錢，這些大筆回流的資金，如果沒有好的投資環境，其實是不太可能再做為積極刺激景氣發展的攻擊動能，所以多半只會做保守消極的避險動作，若資金是尋求避險的目的，只是為了想找地方放的「冷錢」，仍然會選擇進入房市，那麼就不是利率、匯率所可以解決的了。

因此如何能讓這些資金活絡起來，並不是央行的責任，而是政府應該如何去引導到重大建設與產業發展的政治智慧問題。身體的「房地產器官」受到了感染，如果刺激了身體能夠自然提升免疫能力，當病症自然痊癒之後，身體也會更加地健康。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

資料來源: 網路地產王     回首頁