台 中 地 產 X 檔 案

央行出手打壓房市，貸款成數與利率成為打壓關鍵。不過，這幾年房價飆漲過快，許多銀行對於條件不好的房子，在業績壓力之下也得硬著頭皮貸下去，現在的盤整反而有益於購屋人看清房子的真正價值，讓購屋人了解，自己買的房屋究竟值不值錢，以後有沒有增值空間。不過，在這波緊縮下，購屋人可能會出現貸款成數不足而違約的問題，必須特別注意。

■　違約罰大錢 買屋得小心

　　銀行貸款緊縮，購屋者要買屋必須準備較多的自備款，但許多購屋消費者並不是很明瞭銀行的作業流程，往往在房仲業者的舌燦蓮花下，便貿然簽約。中信房屋指出，市場上許多的糾紛來自於消費者，聽信不肖房仲業者或是代辦業者的一面之詞，購買了能力所及之外的物件，一旦銀行貸款申請不下來，買方便會因為違約，而被賣方沒收訂金，金額從數萬元到數十萬元都有，而現在銀行收傘，這種情形可能會更頻繁，是想要購買房子的消費者所必須要注意的。

■　公寓炒翻天 風險沒人擔

　　房仲業者建議，有些不肖業務員在大環境不佳的情況下，許多時候便會做了過多的保證，為了避免這類狀況造成無謂的損失，消費者除了可以事先打聽好該物件可貸的額度，心理有所準備。

　　由於仲介業者確實能與配合銀行取得較好的條件，也因此建議消費者將貸款約定事項，在議價或下邀約時明確載明在斡旋單上，並在進入簽約時將附約轉載於不動產買賣契約書上，當銀行無法核貸，消費者可以依此作為依據，避免被沒收訂金所造成的損失。

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擔心房市過熱，打壞市場行情，政府祭出連串政策，受到近期連續打壓豪宅政策影響，已經推出建案的329檔期，這個星期的買氣仍不見起色，成交量只有三成到五成不等，就連較不受影響的豪宅頂級市場，也開始出現變化，不少豪宅建商坦言，目前正在考慮緩推今年建案，以觀望政府政策！

■　329檔期消失？ 買氣緊縮市場冷

　　買氣有多差？代銷業者私下表示，原本為了329檔期而準備的廣告預算，現在都紛紛喊卡，因為看屋的人潮明顯少於預期，不少人擔心現在進場，很可能貸款出現問題，加上學者不斷喊話，聲聲質疑房市將泡沫化，讓不少有意購屋的民眾裹足不前。

　　目前，根據來自包括新聯陽、海悅及創意家等各大代銷商的說法，政府政策的確對豪宅市場造成一定程度的影響，只是影響有多大，還在觀察中，因此也造成一部分建商推案受阻，而這樣的效應，也延燒到了過去較不容易受影響的豪宅市場。

■　政府出重手 豪宅緩建避風頭

　　「目前是按進度作業，但還是要看政府打擊豪宅的力道有多大！」吉美建設總經理林進輝表示，公司今年原本預定推案二百億元，如果政府打擊力道過大，不排除都先建後售，暫緩開賣推案避風頭，而市場上與吉美採取類似作法的豪宅建商，還在增加當中，由於此類建商的資金相對雄厚，因此，寧可避開房市相對低迷的時間，等市場穩定過後再出售。

　　不過，最近幾個月，台北市高單價個案其實沒幾個，精華區目前甚至沒有案子，不是賣完了，就是還在準備中，有建商坦言，這也是他們避開政府打壓豪宅的作法，「因為現在如果貿然推案，很可能會戰死沙場」！

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一種很難理解的台中房市現象發生在此次329檔期，預售新案量體僅約400億元，其中豪宅金額高佔9成，預售首購大樓與新成屋極為少數，預售豪宅明顯集中在七期推案，地段上三分天下，分成新市政中心區、市政路與南側的文心森林公園周圍。別墅市場量體小，眾多小案分佈在沙鹿鎮靠近特三號道周邊。中科西屯已經沉寂鮮有新案，多年來的搶建熱潮冷卻不少。

■　趨勢一 豪宅價格M型化

　　329檔期的豪宅新案設有接待中心的有：時代建設『時代圓滿』位南屯七期南側總銷約10億元以及富宇建設『東方之冠』位七期市政路總銷70億元。七期以外的個案有國泰建設『森林苑』30億元，位五期文心路上正對文心森林公園；總太建設『國美』位西區英才路南側，總銷約50億元；順天建設『敦凰』位北屯11期總銷20億。

　　未建接待館處於預約銷售的有：總太建設『天匯』，位南側文心森林公園總銷50億元；聯聚建設『仁和大廈』位七期新市政區總銷80億元。以上個案開價差異很大，必須親洽案場了解為宜。

■　趨勢二 首購3房、小豪宅價揚量增

　　年輕人買得起的總價在500萬上下，造成首購標準三房與小豪宅產品的銷售率很高，位在郊區地段的預售大樓，開價來到16萬、成交在13萬上下，市區精華地或中捷站區預定地的小豪宅或套房，開價直上20~25萬元，有裝修的物件每坪加收2 ~3萬元。

　　值得注意的新成屋個案春虹建設『東京市』，579戶、坪數30~50，基地位在昔日最精華區的東區台中公園自由路上，因為過去東區台中公園與車站的沒落，毫無大樓新案，空窗期過長，現因縣市合併與鐵路高架四號道利多，徹底改善此區交通，才讓沉寂20年有餘的東區回春，每坪13萬起的價位讓區域客眼睛一亮，銷售成績不俗，是否從此認定東區房市回溫，值得觀察。

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這年頭很多人都感嘆，想要買到便宜房屋好像很難。不過，除了挑區域，購屋人也可以注意一些屋況較差的醜房子，只要嫌貨得宜，見縫插針也可以砍出好價格。不過，業者也建議，購屋人買這類房子的時候千萬要注意，如果是海砂、輻射這種屋況，因為難以靠裝潢解決，所以最好不要輕易嘗試。

■　屋況天差地別 價差十萬八千里

　　信義房屋表示，很多屋主的房子沒辦法賣到好價錢，最主要的原因就是沒有整理。其實只要願意花一點時間整理粉刷，換上新的傢俱，讓房屋燈光美氣氛佳，價格就漂亮。

　　同樣的道理，買方如果看到這類房子，不要先有預設立場，如果價格合理，只要不是需要太大的工程，能夠簡單的油漆粉刷，換換地板與燈具就搞定，甚至於加上一兩百萬的裝潢費後房價還比周邊更低，買方不妨大膽出價，就可順利買到便宜好屋。

■　爛房雖有璞玉 小心碰上賠錢貨

　　雖然屋況差的房子給了買方很多殺價的空間，整理之後仍可能從璞玉變寶玉，但房仲業者也提醒，許多屋況差的房子還是要小心。漏水、壁癌這類還算好解決，要是遇到海砂、輻射，甚至於兇宅，這類房子就千萬不要輕易「以身試法」，因為這類房子不僅難以處理到盡善盡美，更重要的是未來脫手時會產生無謂紛爭，甚至可能吃上官司。

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國土規劃及不動產資訊中心今天公布最新住宅需求動向調查，五大都會區去年下半年房價信心分數持續上升，北中南均超過100分，平均達到132分，台北市近期信心分數更高達156分，呈現全台看漲趨勢。

營建署委託國土規劃及不動產資訊中心所做的房價信心分數是以100分為基準，200分為滿分，代表全部的人都看漲，0 分則是所有人都看跌。這項調查自去年起每半年公布一次，上一次調查全台平均為115分，高雄上次調查則僅95分。

市場雖是一片樂觀，不過根據這項調查新增的一項名為「住宅價格合理性看法」的調查結果，五大都會區有高達8成6的民眾認為房價不合理，其中台北市達93%，台北縣也達92%，令人訝異的是連高雄縣市認為不合理的比例，都達7成4。

負責此項調查的張金鶚表示，此項調查並未了解民眾認為不合理原因，七成高雄民眾也許是認為房價過低不合理。不過基本上大台北房價過高是社會共識，這項調查可作為政府相關部門制定決策時參考。

國土規劃及不動產資訊中心是在今年一月透過電話訪問方式進行民眾住宅需求調查，在已購屋者方面，有6成看漲近半年房價，看好未來一年房價為5成3，至於想要買房子的人，則有高達8成4看漲近期房價，看漲未來一年房價也近6成。

由於預期上漲，使得購屋人近期購屋負擔明顯提升，調查顯示，五大都會區去年下年平均購屋總價達656萬，較上半年增加約56萬元，而在台北市則是增加約100萬元，平均購屋總價達1千萬元，換算每坪得多付出近4萬元代價。目前五大都會區平均房價所得比為7.08倍，北市則是9.06倍，均較上一次調查提高不少。

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政府打房措施一波波，市場上買氣稍見降溫，不過指標個案仍傳出預約人數爆滿，預售市況發展明顯出現兩極化。

住展雜誌昨天表示，為了解政策打房後房市到底受到何種程度的影響，住展雜誌最近針對市場多項建案進行調查，並與前兩周的來客量及成交戶數作比較。

結果發現，在政府釋出多項緊縮政策後，預售案場的來客量未見大幅降低，約僅減少了一成左右；但成交戶數則因買方積極議價，但賣方仍堅持價格底線而難以成交，雙方對價格認知差異擴大，各建案成交量下滑了三到五成不等。

住展雜誌發言人倪子仁表示，市況顯示，抑制炒樓政策難免影響三二九檔期的行情價格，但從來客量未大幅減低下，顯示市場仍存一定需求，供需機制才是關鍵。

不過，在部分訴求投資的建案中，政府政策已發揮明顯效果，在公股銀行喊出要降低投資客的貸款成數、提高房貸利率、與縮短還款寬限期後，投資客在自備款與利息恐會增加下，已有收手觀望的現象。

至於在豪宅市場上，倪子仁說，買氣受到的打擊也不大，最近成交案沒有減少跡象。

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八大行庫表態限制貸款成數來打壓投資客，特別是針對一些風險較高的產品有更多的限制，房仲業者表示，不受銀行喜愛的房屋多具有「難脫手」、「位置差」、「屋齡高」的三個特色。扣除掉區域因素，業者普遍認為，低總價的套房與近來炒作都更題材的公寓，必然成為這波緊縮下的最大受害者。

■　套房客體質差 銀行較不愛

　　銀行每次緊縮貸款，第一個倒楣的往往就是套房。中信房屋企畫部副理江龍名指出，因為套房總價較低，進駐門檻就沒那麼高，雖然容易成交，但遇到景氣反轉的時候也很容易被拋售，成為銀行的燙手山芋。

　　加上許多購買套房的客戶如果不是一次購買多戶的投資客，就是年輕的頂客族、單身者，這類型的購屋人對銀行來說，變動性較大，相較之下風險也高，難以成為銀行眼中的貴客。

■　公寓炒翻天 風險沒人擔

　　除了套房之外，台北市的公寓因為最近幾年都更議題發燒，也被大炒特炒，住商不動產表示，許多公寓雖然屋齡高達４０年，但居然有人願意用百萬以上的單坪價格承接，已經與市場合理價格脫節，萬一流落拍賣很難找到買家承接，加上現在都更難度越來越高，很多個案改建遙遙無期，對銀行來說，更是不定時的炸彈，當然也會成為銀行眼中的拒絕往來戶。

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住新屋人人愛，但不少買方不敢買預售屋，怕的就是建商蓋一半落跑、建案無法交屋、坪數與當初約定出入甚大等問題，房仲業者表示，預售屋雖有這些隱含的問題存在，並非無法避免，找有口碑的建商、最好附有成屋履約保證，將購買風險降到最低。

■　成屋履約 專戶存放工程款

　　買預售屋與成屋交易不同，預售屋是依照工程進度、執照申請通知買方繳付工程款，對於買方來說，最怕繳錢給建商後，某天無預警的落跑或倒閉，買方數百萬的血汗錢將血本無歸。

　　中信房屋表示，目前部分建商為消除買方疑慮，都設有成屋履約保證，建商與銀行合作，開設一個專戶讓買方將分期工程款存入，建商必須依照規定才能提領、動用；若是心儀的建案沒有成屋履約保證，房仲業者提醒，多打聽建商背景，是否為「一案建商」。

■　坪數不足 新制有誤差就找補

　　過去法規載明，預售屋蓋好後若實際坪數與約定有出入，在１％範圍內互不找補，也因為有此規定，讓部分不肖建商另一種獲利來源，目前以用新制取代，採取「有誤差就找補」原則。

　　永慶房屋表示，找補金額必須依照不同建物用途分別計算找補金額，此外、如主建物或房屋登記總面積不足且超過３％時，消費者也可以選擇解約。而買方付款延遲利息以每日「萬分之二單利計算」；預售屋權利轉讓手續費以房地總價１％為上限。

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