台 中 地 產 X 檔 案

金虎年來到，房市在國有地不斷高價脫標的情況下，顯得虎虎生風，連政府也不得暫緩標售，現在連銀行也開始緊縮投資型產品的銀根，到底今年房市該怎麼看，房仲業者表示，最好謹慎為上。

■去年資金爆衝 今年恐資金泡沫

　　21世紀不動產台灣區總經理王福連表示，2009年全球都在救經濟、去槓桿，M1B年增率狂飆，市場熱錢過多，加上降低遺產稅等政策影響，吸引資金回流置產，促使土地、豪宅、商辦、店面等投資性房產飆漲，帶動自有住宅市場價格，房市下半年開始回溫，根據內政部統計，2009年的交易量超過38萬件，其中下半年的成交量比半年增加三成。

　　不過王福連表示，這不代表2010年房地產會肆無忌憚的延燒，王福連舉例，如果2009年的市場是在急診室等救命，需要強心針，現在好不容易從鬼門關救回來，2010年則時要開始養傷，若這時候亂下藥，很可能適得其反!但如何在不影響經濟復甦之情況下，而能有效控制資金泡沫現象之發生，是當前各國政府最大的課題!

■　投資豪宅商辦 優於一般住宅

　　王福連表示，2010年各國升息機會增加，2010年想要投資房地產必須經過審慎評估，台北市依舊為投資首選，王福連建議，出台北市之後，仍以捷運沿線為投資、自住第一選擇；兩岸關係破僵後，商辦、店面、豪宅將會優於一般住宅。

　　而隨著兩岸關係明朗，ECFA一旦簽定對台灣房市有正面的助益，2010房市令人期待，不過卻也不得不更謹慎小心。

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很多手握現金的投資客，喜歡購屋出租套利，但在寸土寸金的台北市，這樣真的划算嗎？崔媽媽基金會調查，發現大台北待租期，起碼從三個月起跳，房東降價以求後，利潤空間也相對受擠壓，專業房仲建議，當租屋市場不景氣，售屋市場相對火熱時，獲利了結，也不失為聰明做法。

■ 台北出租不易 降價以求投報差

　　「大台北的包租公、包租婆，真的不好當！」崔媽媽基金會學生租屋服務部主任馮麗芳表示，去年除了捷運沿線、房東的態度比較強硬不肯降租，其他地區的租金大約降了一成左右。

　　此外，崔媽媽基金會也發現，雖然經建會最近公布的景氣燈號為黃紅燈，代表景氣趨於熱絡，不過，大台北地區的住宅出租市場卻沒這麼熱，大台北地區住宅出租的待租期，只從金融海嘯過後的半年、減少到三個月，也因為待租期久，不少房東只好降租，因此，現階段並不建議民眾介入租屋市場當房東。

■ 出租不如出售 獲利了結別猶豫

　　馮麗芳也發現，以往房子只要位在大學院校周邊，通常就能吸引學生上門租屋，不過，在少子化的狀況下、有些大學系所甚至出現招生不足被裁撤，但相反的，住宅出租市場去年供給量卻變多，因此，她並不建議民眾現階段買屋當包租公。房仲建議，目前大台北房市正熱，如果租屋市場報酬率不高，不如趁機出售，相較之下，逢高出脫，反而能獲利了結！

　　因為租屋市場緊縮，崔媽媽基金會也建議，現在已經是房東的民眾，一定要格外珍惜，馮麗芳建議，房東除了要好好經營房客關係，也要將房子保持在良好狀態，透過舊房客找新房客，才能讓房子維持在滿租的情況。

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2010年台中市推案量有多大？台中市建築投資公會預估全年約有1200億元，其中七期佔800億元之多。這800億元豪宅應已包括去年就「預約潛銷」的幾個新市政特區預售案；何以七期(含南側)會再爆大量？市場派人士認為，部分建商持續看好七期，藉政府公佈景氣回溫與北七期地價飆高至250萬元的氛圍，全力造勢企圖吸納投資客與台商回籠。今年初台中房市新案不多約只400億元，七期豪宅房仲業者觀察表示，考量投資獲利空間與補漲機會大小，讓七期預售案交易出現「南側熱北側冷」的特殊現象！

■ 公園+劇場+捷運 7期南側利多3合1

　　營建署2009年統計資訊顯示，台中市住宅供給率120 %，超供7萬戶，歷6年榮景台中住宅大樓供過於求，人口支撐不足成餘屋主因。分析市場，這幾年建商的業績都很出色，沒有出現滯銷問題，是誰多買了房子？專家分析指出，買超的7萬戶就是長線投資客與短線投機客兩股主力買走的！

　　豪宅市場方面，七期市政路以北的住宅用地成交單價漲到200~250萬元，3年前大量興建在市政路以北的豪宅聚落正在陸續交屋中，目前新市政周邊房價優先恢復中；連2年全球不景氣，令投資客與台商買氣重挫，七期南側地價只是新市政區的1/2甚至1/3正好取代新市政區，提供豪宅新契機，投資客移師投資南側各個案，七期南側有文心森林公園景觀、五期大新國小生活圈與綠線捷運站新商圈三項條件加持，投資獲利空間較大，可趁預售案潛銷期逢低買進，因此七期豪宅出現南熱北冷現象！

■ 金磚3區追價無力 唯有七期後勢看俏

　　專家提醒，全球不景氣讓外銷導向的台商都上緊發條，雖然有「鮭魚返鄉」與「資金回台」添購豪宅的事實，不過都不足以代表房市全貌！在大台中都會進步過程中，基礎建設、縣市合併經費、中科投資三項條件逐年落實，讓台中七期成為最大的亮點。

　　但台中都會人口與所得支撐不足，大樓豪宅屬淺盤市場，已遍地開花的新興區如國美館區、科博館區、中科西屯區、八期的豪宅區段認同度漸失，買氣與追價意願不足，不管站在中部或全台灣的觀點，七期是公認中部最優的龍頭區域仍站得住腳，目前台中大樓豪宅正在劇烈洗牌，多數人仍相信七期的未來依舊燦爛，將是台中最美的區域。

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兩岸簽訂ＥＣＦＡ、ＭＯＵ的政策利多，似乎已無法刺激商辦交易量，從去年第二季開始，已經呈現逐季衰退狀況，但價格卻持續攀升，從大台北地區商辦空置率來看，僅有少部分下降，其餘地區空置率並未明顯改善，可見今年市中心的中小型商辦投資風險已經逐漸增高，投資人應謹慎小心。

■ 去年商辦熱區 南軟、內科當紅炸子雞

　　永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示，去年下半年大型商用不動產交易雖然十分熱絡，但若仔細觀察成交區塊，北市內科、南軟園區就佔了半數，市中心大樓交易案表現平平。

　　黃增福指出，在持續低利環境、國際熱錢湧入、兩岸題材推升下，資產價格攀升過速，因此、從去年年初開始商辦價格就連翻上漲，累計１年來的漲幅超過１成５，但交易量卻持續萎縮，基本面對價格的支撐可能已逼近臨界點。

■ 信義、敦北空置率降 其餘商圈遞增

　　黃增福說，從第四季的北市各辦公商圈空置率變化來看，除信義計畫區及敦北民生商圈分別較前季下降15％及1.2％以外，其餘各商圈仍呈現增加趨勢。黃增福解釋，信義計畫趨勢因為有外資銀行及投資機構遷入，使得空置狀況大幅改善，敦北民生商圈則有陸資進來填補，剩下地區普遍空置戶增加，空置率直逼10％。

　　信義房屋表示，雖然今年有ＥＣＦＡ、ＭＯＵ兩大題材推動，但若長期缺乏基本面支撐，再漲空間有限，且相對於中小型辦公室來說，需求度也比較弱，建議民眾在投資前最好能詳細評估去年到底漲了多少、未來還有多大空間，選對標的、區域，才能真正有增值效益。

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對於口袋不夠深，或者有避稅考量的父母，買車位也是個不錯的不動產投資選擇，但買車位與買房子的評估點又不同，房仲業者表示，要看該區供需狀況，最保險的就是找市中心，但若是要等２０年後送小孩，重劃區車位也可以考慮。

■　觀察車位供需 住辦混合區最安全

　　房仲業者指出，要買車位送小孩，最好考慮大台北縣市，中南部地廣、人口不如台北稠密，較不適合，住商不動產企研室主任徐佳馨說，若有計畫在１５年內將這份大禮送給小孩，最好是挑市中心，住辦、住商混合區最安全。

　　徐佳馨表示，市中心停車位報酬偏高，就算周邊房價波動也不一定受影響；若買不起市中心，就必須去找當地停車位供需失衡的區域，如附近沒有公有停車位，民眾必須要想辦法搶租、或者搶路邊停車格等，但這就必須靠富爸爸深入鄉鎮多做功課。

■　注意法規限制 獨立買賣不成問題

　　中信房屋行銷部副理江龍名表示，停車位不像房子，銀行不會貸款給你，要買車位的父母，必須要多準備資金，並且還要注意停車位是否可以獨立買賣的問題。

　　江龍名說，建築物依法自行增設或獎勵增設的停車空間，這類停車位是獨立產權方式登記，可以獨立處分、移轉或設定負擔。若停車位的設置是在建築物法定共同使用，則該車位需與同區分所有建物一併轉讓，不能隨意獨立買賣。

　　提醒要購置停車位贈與、投資的民眾，停車位所有權性質與其價值關係重大，因此在買賣時一定要明確告知買方停車位未來用途，以避免日後糾紛。

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【聯合晚報╱記者吳孟庭╱台北報導】

經建會主委蔡勳雄上午在立法院備詢時，對抑制房價飆漲提出說明。 記者曾吉松／攝影

不贊成用全面升息解決

今早立法院經濟委員會上，立委關心房價飆漲問題，經建會主委蔡勳雄詢答時表達不贊同目前用全面升息手段解決房價問題。他認為，目前房地產只有特定區域過高，因此他目前不贊成升息。

蔡勳雄會後分析特定區域房價高漲的原因，他表示，特定區域房地產市場易被槓桿操作，主要原因有兩個，第一是資金容易取得(指低利率)，第二是持有成本包含利息與租稅都便宜，租稅則含兩方面，持有期間的租稅與出售之後課的增值稅，但因為增值稅稅率高，繳了增值稅就不必變成個人綜合所得稅，因此要是在財產交易所得裡有關課徵利得的部分，就涉及到持有期間租稅。

應對特定上漲區提對策

經建會主委蔡勳雄說，台北都會還是有部分區域的空屋數量相當高，台北市郊區價格也還好，房價高漲並不是全台灣普遍現象；因此要針對特定區域上漲提出政策，而不是全面性的管制或打壓房市政策。

不應全面管制、打壓房市

因此蔡勳雄提出解決部分地區房價過度上漲的四大主張：

第一，台灣房地產稅率在國際上比較低，一般地價稅、房屋稅負擔輕，而台灣自用住宅持有率達八成，因此他認為自用住宅應輕稅，但投資和投機的非自用住宅可以考慮調高稅率，應課重稅。

第二，他表示現有估價制度與真正市場交易價格有所差距，他建議房地產價格資訊要由內政部統一整理，並對外告知，才能讓大家了解市場，取得真正的交易價格，因為現在市場資訊有點不對稱。

第三，由於地價交易價格申報價有溢報的情形，讓投資客有炒作空間，因此也要求不動產交易員、地政司加強實際價格的稽查，申報與查估制度都要改。

第四，為了減少槓桿操作，他認為銀行貸款成數要降低，他表示據了解，央行與金管會已對這方面有做相關的討論。

【聯合晚報╱記者游智文、曾桂香╱特稿】

政府宣示嚴打房市炒作，動作一波波；先是暫停釋出國有地，緩售公股銀行的資產土地，接著央行、金管會進行某程度的金檢動作，要各行庫提出房市及土地投資者大筆貸款往來的資料，財經部會祭出各種招數，其實就是針對性的，就是要對房產投資客採取緊縮的選擇信用管制。不過，這些政策真能阻絕市場哄抬房產價格嗎？會不會打擊到的是一般中產或小資產階級，而非真正炒作的大財團？

從如今財經部會提出的方法，特別針對的是投資客個體戶，表面上來看，對無殼蝸牛或只有一小間房屋安身立命的小百姓，似乎公平，但保險公司或其他大型的建商或土地持有者，政府的對策是什麼？財長今天說，空地稅不必課，房屋稅要調整，對財團大戶來說，大筆收購土地，利用各種題材炒區域房市，因財團資金雄厚，持有很長一段時間，沒有資金問題，但卻不必繳付空地稅，這或有財政部的專業稅政的考量，但看在小百姓眼中，公平嗎？

目前政府財經部會責成公股及泛官股行庫，找出房產投資客，限制貸款融資條件，但何謂投資客，相關部門眾說紛紜，不少銀行則用持有戶數來定義，有的說兩戶以上，有的說三戶。用戶數來認定適宜嗎？在中南部三戶與台北的三戶，能一視同仁嗎？政府對投資客的定義，能夠公允嗎？而如果以持有時間來算，政府也應該說打擊「投機客」，而非投資客，因為現在民眾買屋多少都會自住兼投資，如果只要有投資目的或想法，政府就要打，但幾乎形同政府要與「全民為敵」。

台灣房屋發言人謝萬雄表示，台灣目前房屋自有率目前高達87%，許多人都擁有不止一戶房子，但有的給子女住，有的給父母住，有的是用來當作度假的第二屋，有的是用來出租養老，有的是留著作為出國子女回國時可以居住，如果擁有房子，想買二戶或第三戶就被列為政府打壓的對象，那麼政府要打的對象就難以計數。

事實上，即便是純投資，但著眼於長期增值，長期持有，其實情況也就到銀行存款一樣，只是用不同工具而已，這類投資人如果也遭無情打壓，那麼是不是其他非銀行的各種投資或儲蓄行為也應一併受到懲罰，更重要的是，能夠有壓抑財團炒地的政策出來，否則難做到令小百姓心服口服的公平。

行政院長吳敦義出手抑制炒房，被學者批評「放任錢太多、助長炒房歪風」的中央銀行，也有大動作。央行將於廿五日召開理事會，雖不升息，但已研擬調高存款準備率三至五碼，預計抽回近三千億元的強力貨幣，整頓游資過剩亂象，股、房兩市資金動能也將因此收縮。
　對此，央行官員強調，一切待理事會議決定，不便表示意見。不過言談間卻透露，央行對各國央行動作，都看在眼裡，「必要時就會有動作」。

　25日召開理事會 擬調高三至五碼

　央行此次研擬調高活期、定期存準率，分別為一．二五和○．七五個百分點，重回到金融海嘯前水準。依國內活、定存一月底總額，分別為九．六兆元及十九兆元概算，存準率一旦調升，將自銀行體系「回收」兩千六百億元游資。行庫高層解讀，「央行這次來真的」，尤其存準率被視為強力工具，顯見央行總裁彭淮南對高房價之重視。而央行此時出招，更意謂退場機制啟動，貨幣政策將由寬鬆轉為中性，「升息亦不遠矣」，最快第二季、最慢下半年就會升息。

　央行最近一次調高存準率，是在前年六月底，原因是國際油價飆漲，為抑制輸入性通膨，避免實質利率（定存利率扣除物價漲幅）轉負。時隔兩個半月，為免國內銀行受金融海嘯波及，出現流動性危機，同年九月中旬，反向調降存準率。

　若調升 預計抽回兩千六百億游資

　調升存準率，意即「把錢收回央行口袋」，銀行可用資金變少。影響所及，行庫主管解釋，銀行除將更謹慎放款外，也將降低市場過剩資金，湧進房市炒作房價的動能，可望舒緩高房價壓力。

　但反過來說，銀行為增加可運用資金，必須提高利率吸收存款，「也就等於升息」，惟存款利率調高，放款利率也會走揚，房貸負擔就會加重。

　事實上，這並非央行首次對高房價出招。在此之前，彭淮南曾提出不要貸款給投資客；不要殺價搶貸款；辦理豪宅貸款不要只看擔保品價值的「彭三條」，但卻雷聲大、雨點小，效果有限。

　不過，隨著吳揆宣布停標國有地，並將增訂標的之「退場機制」，抑制炒房動作愈來愈大，財經官員透露，央行角色也將「由檯面下浮上檯面」。

　官員昨說，調升存準率只是第一步，未來對各銀行房貸業務，「不會來苦口婆心相勸這招」，絕不讓銀行間盲目放款、及殺價競爭，變相助長投機客炒作氣焰，高房價續成全民夢魘。