台 中 地 產 X 檔 案

避免財團圈地、炒高都會區房價，外界建議政府課徵空地稅及空屋稅，遏止不當炒作。財政部官員指出，課空地稅要看地方政府，空屋稅則有認定標準的問題。

行政院長吳敦義日前表示，未來政府標售土地要審核資格標和價格標，未在一定年限依照原定計畫開發者，將「原價買回」。財政部國有財產局官員指出，已針對指示研究，會和內政部、法務部等單位研商一套規範。

財稅官員說，民國七十年土地價格飆漲，北、高兩市曾開徵過空地稅，但後來因為房地產不景氣，七十四年起停徵空地稅至今。

官員說，空地稅是地方政府主導，地方不做，中央不能強制。至於空屋稅，官員指出，民國五十六年訂定「房屋稅條例」前，當時有空屋捐法源，但一直都未開徵，後來房屋稅條例就未列入空屋稅，要課空屋稅必須修法。

但官員認為，課空屋稅有技術性問題，如何認定「空屋」，後續的查核作業等，執行上障礙不少。

曾有人說「女性是感覺的動物」，若以這項說法對照購屋市場，似乎也十分合理。根據房仲統計，女性購屋比例一向高於男性，去年底更跨過五成五的門檻；若由購屋的產品類別分析，男性偏好坪數實在的公寓，女性偏愛有保全管理的華廈。

■　性別左右購屋 女性偏愛大樓產品

　　住商不動產統計，去年女性購屋的比例大約超過五成，明顯超過男性，其中又以去年第四季55.7％比例為最高。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，第四季市場活絡，不少女性選擇在年前買下棲身小窩犒賞自己，可能是比例增加的主要原因。

　　另一個有趣的現象是，女性似乎比男性更偏愛大樓產品。同樣是購屋，52.4%的女性購買大樓，但男性比例僅有43.9%。徐佳馨認為，男性購屋多是為了成家，基於可使用的實際坪數需求，寧可選擇屋齡較高的公寓；而女性買屋重感覺，加上大樓產品多有保全管理，讓女性不需擔心居家安全。

■　購屋勿衝動 理性思考個人需求

　　徐佳馨表示，現代女性對於財務比過去更自主，寵愛自己不只是買包，也願意砸錢買窩棲身，而越來越多男性為了表達真愛，願意將房子以另一半名義登記，都是女性購屋者在近年來，比例大幅提升的原因之一。

　　提醒女性購屋族群，為了防止太過感性衝動、情緒化購屋，應該理性思考自己的購屋需求，多問多比較，避免簽約下訂才後悔，尤其該衡量自身的房貸還款能力，以每個月收入的三分之一為上限，方能確保生活品質不受影響。

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不少富爸、富媽為讓小孩長大成人後生活更無虞，會選擇在年幼時幫小孩做長期投資，買間好房子給小朋友，房仲業者提醒，避免長期套牢、資產變負債，四種房子還是少碰為妙。

■　四種地雷屋 買到恐套牢

　　包含重劃區舊房子、捷運永遠都不會到區域、舊商圈辦公室、沒指望的假都更屋，這四款房子屬於危險地雷區，自住或許無所謂，但要買給小孩就千萬小心。

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，重劃區大多是新大樓，未來也會自成一格，現在去買重劃區周邊的舊房子，未來新成屋蓋好，舊房子價格會跌更兇；自從捷運蓋好後，幾乎變成房價保證，而捷運永遠都不會到的區域，除非周邊交通完善、生活機能良好，否則最好別輕易嘗試。

■　舊商辦、假都更 最怕沒指望

　　至於一些舊商圈的辦公大樓，更別抱著不切實際的期待，房仲業者表示，有價值的永遠都只有Ａ級商辦，會落入Ｂ級商辦表示很難翻身，繁華的商業活動必須要靠著政府都市計畫搭配，才能讓商辦有起漲、活絡的機會，沒落的商業圈很難再有起色。

　　去年打著都更名號的舊社區，也喊出豪宅價格，為搭上都更列車，連一些看起來沒什麼指望的住宅區，因為房子舊、老，也說自己有希望都更，信義房屋表示，都更有基本的要求與規定，如位於精華地段、房子３０年以上、周邊多為同類型舊建物等，富爸爸在尋找未來希望時，還記得要睜大眼，別一時不察將來後悔。

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小茹是一個收入還算穩定的SOHO族，做設計的她，重視感覺也不喜歡複雜，所以，多年來，不管手頭多寬裕，她就是堅持不買房，因為買房就得要處理稅費、貸款的問題，她總認為自己做不來，不如每個月繳交房租，當個快樂租屋族，這些瑣事讓房東煩惱就好。不過在母親的嘮叨下，她總算開始認真評估買房這件事。

■　租屋自由大 低價住進高級區

　　房仲業者表示，租屋最大的好處就是自由。與過去不同，現在很多年輕人租屋並非買不起，而是希望可以在財務運用上更加自由，當租屋族就能完成這樣的夢想。如果住得不舒坦，還可以沒有心理壓力的換房子，一個月不過兩萬上下，就可以住進精華地區的好房子，在沒有財務壓力下，輕鬆享受舒適的生活。

　　不過，租屋客其實也是有限制，當到了一定年紀之後，許多房東不願意租給老人家，一方面擔心無法定期交租，同時也會害怕自理能力較差，且身體較弱的老人家，萬一在房子裡出了意外，後續所面對的問題更麻煩。

■　買房負擔重 千金難買歸屬感

　　比起來，買屋似乎負擔重了不少。一方面要籌措頭期款，又得拼完２０年房貸，許多人買了房子之後就過著「屋奴」般的生活。姑且不論房子是否增值，買房子最無價的回饋是，擁有一間房子的歸屬感。

　　同時，如果真的需要資金，房子也可以變賣，或者是拿到銀行抵押，加上我國的退休年金制度尚未健全，因此，房地產業者仍是建議，租屋租久了，還是買間房子比較安心。

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【文／范世華】
　　如果想要投資房地產，您所購買的房子就不應該預設為是自己住的，房地產只不過是一種「商品」；如果購買房子的動機純粹是要買給自己住，為自己「客製化選擇」的房地產才是屬於一種「消費性資產」。不過在目前房價不斷增值的趨勢下，一般購屋消費者在選購房屋的時候，表面上雖然不是投資客，可是真正去探詢真正的購屋「動機」時，也好像已經不是這麼單純了！房地產現在已被大眾認定為一種資產增值的標的，民眾在選購房屋時所考慮的問題，除了提供自己居住的用途以外，還會比較未來的增值性，混同了「投資」與「自住」的動機在一塊，產生了許多矛盾與複雜的現象。

■　「自住」購屋的考量重點

　　正常在選購「自住」的房地產標的時，我會給予大家思考的方向建議，有以下幾個優先順序：首先是「要住多久？」；再來才是「想要買那裡？」；然後才是「坪數大小？」、「預算？」、「屋齡？」等等其他的細節。

　　除非您打定所買的房子就是要住一輩子，要不然將來一定會有一個換屋的時間點，比方說是５年、還是１０年，因為有可能５年後你會想要結婚、生小孩或是換工作等；１０年後你的小孩是不是要上學、你會不會退休、移民等計劃性的生涯問題或是非計劃性的社會變數。「要住多久？」便是關係到那個時候房價變多少錢的問題。

　　然而自住有自住的問題考量，自古以來食衣住行密不可分，住是人類生活當中息息相關的重要項目之一，你住在哪裡？吃什麼？穿什麼？…都是你生活之中相互影響的因子，所以不管是一個人成年獨立出來新購屋，或是舉家遷移換屋搬家，改變住居環境也就是改變了你食衣住行的某一個重要的部份，所以當你住進了一個新的房子之後，一定會產生你新的生活，這個新的環境因子一定會影響你，改變一些舊有的什麼而成為新的，一定會產生截然不同的生活習慣！

　　因此如果購屋的動機主要是為了「自住」的目的而選擇，您就必須考量現有的生活以及工作，以及可能承受和面對未來的改變。這個部份，是很難用金錢來衡量的！關心未來房價會變多少錢？要看您如何拿揑您自己的「人生」，值得用什麼樣的價錢來換。

■　混淆「自住」和「投資」的房地產價值

　　想要同時兼具「投資」與「自住」的功能集於一屋，若選購這樣稀有的標的，所付出的代價會有多高？如果將房價的價值做一個仔細的劃分，房價之中屬於「投資」價值所含的成本相對占得較高，屬於「自住」使用性的價值比較少。非純粹的「投資性商品」或「自住型標的」房產，除了購買的金額價格划不划算之外，在「自住」方面，是不是會犠牲一點居住的品質；而在「投資」方面，未來的利潤會不會也打了一點折扣？

　　因此在目前房地產價格持續高漲的情形之下，我們在選購房屋、拿揑預算時，您願意花比較高的價格購買具投資性的房產標的來自己住？還是暫時避開這個時間點購屋？或者是買在價格屬性較為合理區域，符合單純住房功能之房地產？

　　把「自住、投資，兩相宜」的美夢混同在一起，一般消費者很容易把房價行情不斷向上墊高！所謂說，買要買「對」的標的，為「自住」的目的購屋，預算的負擔還是首要必須去合理的計算；真的要「投資」，要看的絕對會有其他報酬率更高的選擇標的。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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市中心房價高漲，多數自住型購屋人因預算有限而卻步，專家認為現階段購屋，應以交通時間換取生活空間，也就是「時間房價」的重要性，勝於以地段至上的「區域房價」。
　
根據永慶房屋的調查，10年的時間，台北市房價由平均每坪21.7萬元，漲到2009年的每坪41.3萬元，今年2月份的北市平均房價，更向上推升到每坪44.6萬元，相較之下，台北縣的房價漲幅較小，8年的時間下來，每坪單價從11.5萬元上升至20.1萬元，今年2月份的北縣平均房價為20.6萬元，顯見北縣房價漲幅溫和許多。

　而專家也提出5大妙招，以「時間房價」為主軸，在捷運通勤時間20分鐘內的基礎上，讓首購、換屋等自住型購屋人覓得好屋：

　一、以台北車站為中心，通勤時間20分鐘內：政府規劃的機場捷運平價住宅，就是要尋找距離台北車站約20分鐘車程的土地，興建平價住宅。依信義房屋的統計可見，目前搭乘時間約20分鐘站區的行情，各捷運線以板南線的海山站、土城站房價較平實，每坪約20萬元至25萬元。

　而距離台北車站約20分鐘捷運搭乘可達的站區，附近屋齡5年內新大樓的房價，每坪約30萬元以上，若首購族資金充裕，也可選擇較新的電梯大樓。

　二、以工作地點或經常活動的地區為中心，通勤時間20分鐘內：蘇啟榮指出，上班族應注重本身工作地點與住宅的距離不要太遠，可節省通勤時間，若本身工作地點常有變化，也可選擇經常生活的地區為中心點購屋。

　三、育有子女的新婚小家庭，可依長輩住處為中心互相照料：東森房屋董事長王應傑建議，育有子女的小家庭，除了要考量自己與家人的工作地點，若夫妻都要上班，家中又有幼童需要照顧，應優先考慮住在長輩家附近，再評估通勤時間不要太長，可在工作時間由長輩幫忙照料家務，下班後又能在短時間內回到家中。

　四、換屋族想換好房子，可選市郊好學區：若以同樣的房屋總價來看，換屋族若要追求更好的住家品質，可向外圍縣市遷移，也就是以「交通時間」換取便宜房價，換屋族可在文山區、內湖區等市郊的好學區周邊購屋，文山區有永建國小、內湖區有南湖國小等。

　此外，自去年下半年以來，人口逐漸移往北縣，未來幾年也將成為房市主要交易區域，具有較佳的增值空間，換屋族若有足夠資金，在北縣如板橋、中永和地區等一級戰區購屋，也不失為換屋妙招。

　五、換屋族想換大房子，可選擇新興重劃區的新大樓：蘇啟榮認為，原本在市中心住小坪數房子的換屋族，想換成大坪數的房子，就可選擇新興重劃區的新大樓，建材較佳，物件選擇性也較多。而永慶房屋研展室協理黃增福指出，今年蘆洲線即將通車，換屋族也可擴大搜尋範圍，較易找到理想住家。

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台中縣市合併升格後，將成為中台灣政治與政治與經濟中心，台中市11期重劃區則因為有重大建設水湳經貿園區的加持，未來重要性將直追房價漲幅驚人的台中市七期重劃區，並比照台北市南港經貿園區，上演補漲行情。

台中市建築開發公會理事長賴源釗看好水湳經貿園區所在的11期，是繼七期、美術館、科博館特區、中科「四大金磚」後，文化城最璀璨的金鋼鑽。

2007年香港富商李澤楷來台中考察，就相中這塊區域；大陸地產富豪團也指名安排看水湳經貿園區，配合捷運綠線，及鄰近的11期重畫區與中科。

年底五都選舉選戰正式開打，現任台中市長胡志強可望出馬參選大台中市市長，任內定調為重大建設的水湳經貿園區，目前主要計畫已獲內政部都委會通過，預定今年中交地、明年初發包施工，基礎建設預定將以四年的時間完成，其中大型會展中心BOT開發案將在明年初同步招商，初步規劃展覽攤位達3,000個，最多並可擴充到5,000個攤位，整體園區分為六大部分，包括中央公園、經貿園區、台中塔、水岸生活區、休閒文化特區及大學城等。

建商指出，台中縣市合併後，台灣海峽即成為台中市沿海，大度山下的中科下方可推行為生活區，就目前生活機能來看，條件相當有利，而既有的精密機械園區、工業區及中科是科技產業園區，跨過大度山的一頭至台灣海峽可規劃為自由商貿區，這樣台灣的產業才能活絡，在世界上產業競爭力才會強大。

水湳經貿園區為水湳機場再開發計畫，面積250公頃，是全台中市第三大土地重劃案。台中市副市長蕭家旗指出，市府相當重視水湳經貿園區開發案，並新增「生態園區」，目前已投入近250億元資金，未來要興建「台中塔」或稱「台灣塔」，有助於提升台中市建築水準。

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房地產是一個自由市場，是好是壞完全看基本面。當它不好時，你想把它拉起來，沒有想像那麼容易，但政府要壓抑，也不是想怎麼樣就怎麼樣，因為市場自有一套機制，自己會調節，不當的政策干預常常會適得其反。

幾年前台北房價起漲，政府標售信義聯勤土地又標出天價，民眾紛紛大罵，說政府把一些好的土地都拿出來賣，助漲房價，於是政府就宣布500坪以上大面積國有地不再標售。

但這個政策的最後結果是什麼？結果是曾幾何時，才121坪的宋楚瑜舊宅土地就飆到600多萬元。這是為什麼？就是因為市場沒有大面積土地，大家只好搶小塊的，一切是市場機制下的結果。

現在行政院長又宣布政府全面停賣台北市國有土地，結果會怎樣？結果也是很清楚的。台北市的土地供給量本來就很有限，政府這樣一停，預期供給又要減少，怎麼可能不漲呢？

大家換個角度想，如果你是地主，聽到國有地都不賣了，眼看市場缺貨一定更嚴重，本來你要賣的，會不會馬上跟對方說對不起「不賣了」，或是「明天再看看」？我相信除非很缺錢，不然一定捨不得賣。問題是現在有哪一位地主在缺錢？土地是蓋房子的主要原料，大家都不賣了，房價會如何？

這一波房價民怨，主要是豪宅引發，政府看來仍會朝壓抑的方向去做，但我相信，最終還是會回到市場機制，一切端看供給、需求和經濟情況。豪宅持續供給不足是肯定的，有錢人持續往比較好的地段、貴的產品去置產，也是必然的。

現在就看經濟面，如果台灣的經濟繼續好下去，豪宅熱度就會繼續發燒，價格也會持續上揚，除非台灣經濟一下子變不好，但這有可能嗎？就我來看，台灣經濟要愈來愈不好的難度愈來愈高，反之，愈來愈好的可能性應該比較大。

我這樣說，並不是鼓勵大家都去投資豪宅，每一個人的經濟情況都不同，投資置產方式也應不一樣。但市場朝此方向應是沒錯的，好的地段，好的東西，供給比較少，增值比較快是一定的。身為代銷業者，我們會建議業者在哪裡買地，也以同樣的標準，建議消費者在哪裡買房子。

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