台 中 地 產 X 檔 案

國有地標售價失真，台銀、合庫銀等大型行庫紛紛對土建融資踩煞車，並進一步採緊縮措施。

有行庫主管透露，內部決定持有國有地周邊土地的建商在申請土地、建築融資時，行庫將改依當時國有地的「標售底價」鑑定土地價格，貸款成數為八成，最高不會超過標售底價。

銀行業者指出，發現不少建商在台北縣市將標售的國有土地附近大買土地，再透過拉高小塊國有地的標售價格，拉抬周邊地價，國有土地標售反成為建商炒作房地產最佳管道，北部地區不動產也一路狂飆。

行庫主管指出，很多建商在國有地附近買了大片土地，國有地標售價格被拉高，建商在銀行土建融也跟著水漲船高，銀行授信風險越來越高。

繼土銀高層說重話、行政院決定停止標售國有地之後，已有行庫決定，土地和建築融資不再以拍賣價格為鑑價標準，改依土地標售底價鑑價，建商貸款成數為底價的八成，且最高不會超過標售底價。

台灣銀行主管亦指出，不論是在土地、建築融資，或房屋貸款等不動產相關的放款，授信策略都較其他行庫保守，尤其是土、建融部分，常是比較建商的購買價格及市價孰低，貸款最高不會超過七成五。

台銀主管表示，該行還採「三好」原則，即好建商、好的地點及好的產品等重要參考依據；另外，建商有無立刻興建的計畫亦是評估重點，「建商如果沒有馬上要興建的計畫，等於是養地，貸款成數也會降低，最多是6成5到7成。」

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行政院長吳敦義下令禁標台北市國有土地，原本想替過熱房價的煞車，結果卻意外讓房市「三二九檔期」預售案加溫。房地產業者昨天說，大台北區段好的建案，建商姿態也轉硬，議價空間已縮小至一成五。

代銷業者也透露，大台北精華地段預售屋房價反而看俏，地主要求「省著賣」，「未來價格還看漲」。

創意家代銷董事長王明正說，國有地停標已讓土地市場吹起惜售風，以他目前所接的建案「華威八方」為例，因位處台北市八德路二段與建國南路的精華山藝文特區周邊精華地段，雖然開價每坪88萬元起跳，每戶約6000萬元，但未公開就已潛銷了近四成。業主甚至擔心不夠賣，希望價格要「硬一點」。

王明正說，雖然三二九檔期傳出有近2000億元的大量，但其實市中心精華區的建案不多，大型案場多在北縣市的外圍區塊，因此台北市中心的建案還是非常搶手。

信義代銷協理何胤諭說，三二九檔期大台北的指標建案約僅有400億元，與去年三二九檔期時豪宅是票房毒藥的情況相反，今年三二九反而是大坪數高總價住宅當道。

特別的是，在土地市場供給不足下，地主現在對價格多很堅持。以信義代銷即將在景美推出的「岳泰峰範」為例，開價會首度衝上80萬元，創下文山區紀錄。

遠雄集團日前在內湖推出的金華苑，也會以每坪約85萬到95萬元起跳的價格，挑戰五期重劃畫區新高。遠雄集團副總經理蔡宗易說，農曆年前遠雄在五期重劃區推出每坪70萬元左右的「香堤苑」，市場反應不錯，新建案在建材與品質更上一層樓，所以價位也上揚。

蔡宗易說，由於總體經濟數據仍在改善，年底的五都選舉也預期執政黨應會營造利多；雖然先前宣布國有地停標，市場一度擔心會讓觀望氣氛升高，但目前看來，還是有不少客戶的資產配置計畫中，希望搶先在潛力地段卡位。

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台中市小商圈很多，跟隨大型公共建設、捷運、重劃區與聯外道路四大要件，市容變化既快又猛，因而催生了許多新興生活圈。專家建議，台中超強的新興商圈不多，有意購屋置產的民眾應鎖定超強勢新商圈，趁台中捷運宅意識仍不強烈的時機，先卡位商圈標的，買在起漲點才能賺足機會財！

■　台中捷運G6站 超強商圈現雛形

　　文心烏日綠線捷運去年動工，今年開始要做安全島路樹移植與地質探勘，希望2015年能通車，由於文心路沿線的地主看好未來，囤地、養地希望將來賣更好價錢，即使是非站區周邊土地也居高不下，目前單價在40~50萬。

　　代銷勝美建設「崇德文心」的新高創廣告經理楊文錦表示，雖說仍有許多台中人暫時感受不到捷運宅的優勢，綠線站區300米的內房價都已經明顯拉升，例如中港路與文心路口的新樓成交價，已來到20萬以上；崇德路文心路捷運站G6是北屯區最熱鬧的區塊，已經形成新商圈，附近行情300萬元的獨立套房，月租金15,000元，租金投資率約6%，具投資與增值雙重價值！

■　勤美新天地商圈旺 精品宅挑戰20萬

　　知名的台中市中興街經國園道與華美西街一段麻園頭溪，兩者構成台中西區最精華區塊，區內有廣三SOGO百貨、LV精品、金典酒店、THE ONE飯店、勤美新天地商場、華美西街PUB一條街、市民廣場、NOVA電子商場，此區小環境特優，一些名宅座落於此，例如『月光流域』、『安蘭居』。

　　房仲業者指出，向上路一段以北與英才路，愈靠近勤美新天地的房產愈保值，周邊英才路THE ONE飯店對面新大樓，開價預估將到20萬元、樓店60萬元價位。若英才路往南到調查局、國稅局、市文化中心方向區塊較不討喜，店面生意較難做，民俗上，住家不宜接近屬「官府」的調查局、國稅局，因此房價持平。

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【文／范世華】
　　聽到有人在台北市的大安區或是信義區，擁有一間房地產，是多麼令人稱羨的啊？可是房價緃然再高，當事人可能會這麼反駁：「我是有一間房子在這裡，可是屋齡已經30年了，就算把它給賣了，我還是買不起在這裡小一點的新房子！」

▓　好地段換好宅 付出代價更大

　　房價漲了，對於好地段的自住消費者而言，只是帳面上好看而已，如果要在同樣的地段換一間屋況好一點的新屋，得要付出的相對代價相對也更高了。因此只有一間30、40年的中古屋在大安區或信義區，想要改善居家品質換一間新房子，同樣也成為了一種奢求。

除了痴痴地死守在原地，巴望著都市更新之外，似乎僅剩「移民」一途。於是這也成了台北市人口外移的主要原因之一。「誰說房價漲，民眾的口袋也會變得有錢？」付不起增值代價的，逼不得已也要遷離台北市，淪為城市移民了。

▓　自用住宅難獲利？ 傳授2招生財撇步

　　房地產要能夠產出實質上的獲益，就不能夠拿來做為「消費性」使用，換句話說就是非用來自住，若不是拿來出租或是營業，登記在您名下的房地產是不會提供給您任何收益報酬的。因此擁有房地產，並不代表就能夠致富，真正要靠房地產的資產本質特性獲得利潤的人，至少一定要有二筆以上的不動產，且其中一筆以上是用來出租或出售用的才行。

　　對於僅有一間自宅的人，要能夠捨得賣掉一間條件好的房子，換兩間條件較差的房子，除了下定決心很困難之外，可能還有許多環境和現況的因素也不容許真的這麼做。那麼只擁有單一不動產的所有權人，還是什麼其他的方式可以不賣房子，又仍然可以獲取資產報酬的實質利益？以下有兩個重點是可以做為反向思考的：

１．將房地產拿來做「資本」運用：一般大多數的民眾，能夠擁有一間房地產就已經非常了不得了，如果能有餘力將貸款早日還清就該要謝天謝地了，哪還有本事可以去奢求有第二間房地產來為自己賺錢？可是房價漲了，向銀行「增貸」的空間也相對變大，只有一間房地產的人，可以利用擔保條件的低利貸款「增貸」，轉做高報酬的投資獲利。好不容易贖完債務一身輕，再要您重新背負一次更沈重的債，扛負壓力與罪惡的觀感，就看您放不放得下。

２．將房地產拿來做「生財」使用：許多人辛苦打拚了一輩子，也可能只夠擁有一間安身立命的房地產做為居所，有了房子當然是要自己住，房市的景氣再好、房產的價值再高，與他又有何相干？如果能夠想通這點，只擁有一間房地產的人，還是可以把自己的房子出租給別人、另外承租便宜一點的房子來住，用收租來的錢去付給別人租金，有了利潤的價差，還是會有實質上的獲益。多半的人都難以割捨自己的房子留給別人住；情感與利益的一線之間，只差您看不看得開。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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中華民國建商公會理事長王光祥昨（2）日表示，政府停標國有地跟日前課徵豪宅稅一樣，對於抑制高房價都將造成反效果，尤其是有業績壓力的上市櫃營建股，少了國有地標售來源，建商必須投入更多資金成本開發都市更新土地，政府此舉無疑進一步墊高台北市房價。

台灣房屋首席總經理彭培業也說，停標國有地是一帖止痛藥，而非房市的「解藥」，畢竟價格高低是由市場決定，就算停止標售精華地段國有地，頂多只是防止區域價格再創新高，沒有壓抑房價的效果。

工商協進會理事長黃茂雄也認為，房地產市場本來就有市場供應機制，不必因此不再標售公有地。

王光祥表示，房地產市場回歸供需原則，切斷土地來源，供給少會導致地價就高。此外，台北市都更案眾多，不乏需要整合國有地的案件，未來國產局不標地，恐將成為都更絆腳石。

遠雄建設副總經理蔡宗易表示，國有地停售，影響最大的是原先鎖定精華區國有畸零地，進行區域整合的建商或整合者，由於國有地停售，勢必得延後開發時程。

另一個可能出現的效應是，地主認定建商買不到國有地，一定要回來買我的地，開價可能再拉高。

基泰建設總經理馮先勉表示，國產局本來是全台最大地主，上市櫃建商要對股東交代，標地都是量力而為，沒標到也沒關係。但近年創天價土地，都是口袋很深的金融集團得標，他們因資金充裕，不但可以養地，又可以出高價，一般建商無法與他們相比。

外資券商表示，現在國有地得標者，多為銀彈充裕、苦無資金去化管道的壽險業，一旦停止標售國有地，壽險業資金運用將更沒有效率。

信義房屋總經理理薛健平表示，土地停止標售對開發商來說並不見得是壞事。尤其近期國產局的土地標售結果，往往拉高私人地主對於地價的要求，造成洽談中的土地交易破局或遞延。

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上個禮拜台北市大安路一段的40年屋齡法拍屋，每坪以80萬元突破區域行情，僅短短七天，敦化南路一段252巷的法拍屋，再度刷新紀錄，扣掉車位，每坪高達91.5萬，法拍業者直呼「太誇張！」；不過更令人跌破眼鏡的是，實際得標人王先生是名豪宅房仲業者，他說基於個人所需，不得不跳空加價。

■　得標人具房仲背景 愛子心切出高價

　　台北地方法院民事執行處法拍的搶手物件，位於台北市大安區敦化南路一段252巷17號，屋齡25年、權狀面積82.2坪(內含車位10.6坪)、土地持份14.46坪、第二拍的底價為5,012萬元，吸引29人競標，最後卻上演「衝上拍」戲碼，比第一拍6,265萬元，跳空加價六百多萬，以總價6901.9萬元得標，扣除車位，每坪單價飆高至91.5萬元。

　　外界好奇，這回得標者又是何許人？根據「網路地產王」記者循線追問，實際競標的是從事豪宅房仲業的王先生，他表示「勢在必得」實在是情非得已，根據個人專業判斷，敦化南路一段252巷的中古華廈每坪約80萬上下，但為了讓就讀復興國小的子女步行就能上學，王先生在這個區段花了一年時間仍找不到合適中古屋，如今發現這個法拍物件，再貴也要買到手。

■　位處東區精華商圈 行情價75~95萬

　　台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示，本次拍賣物件雖然是第二拍，卻上演衝上拍的戲碼，主要原因是該區幾乎沒有物件釋出；另外，拍賣物件位於知名學區復興國小旁，離敦化南路僅100公尺，位處忠孝復興SOGO商圈，是大安區房價最貴的住宅區之一，該區域住宅成交行情約75萬~95萬之間。

　　山水法拍屋搜尋引擎網站執行長卓訓麟一聽聞得標價，直呼「太誇張，真是瘋了！」他認為都更熱潮加上台北市中心的預售屋、中古屋房價飆漲，導致北市的法拍屋投標人都不把法拍屋當法拍屋，而是以中古屋的價格競標，嚴重壓縮獲利空間，促使不少法拍屋投資客已紛紛轉往中南部發展。卓訓麟認為，政府若有心遏阻房價飆漲歪風，只要祭出升息這招殺手鐧就能奏效。

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台中南屯區人口增加快速，工作與居住條件雙雙優化，房價地價表現熱烈已成為大台中數一數二熱區，例如嶺東科技大學周邊的文山重劃區行情看俏，此區因特三號道路打通後加分不少，特三道過了環中路與向上路三段相通，等同第二條台中港路，由台中縣海線鄉鎮越過大肚山，直達南屯七期與八期精華區。文山重劃區位在大肚山中部科技走廊的南端，區域小而美規劃完善，使台中工業區與精密機械科技園區員工，有大好機會提升居家環境品質，冬天也不致於吹中科西屯一帶的海風。

■　高科技智慧宅 抓住年輕首購的心

　　以嶺東科大與嶺東中學命名的嶺東商圈商店林立人潮滾滾；老社區也逐漸被新透天社區與造型時尚的住宅大樓所取代，此區五年來首有大樓預售案，今年2月開案買氣不俗。順天建設協理林益任表示，當地購屋族水準高，新住宅幾乎供不應求。

　　當地房市趨勢吸引包括上市公司順天建設，積極買地開發此區域，連同幾年前推出美式社區大樓的勝美建設和大城建設，此區極缺新大樓，2~3年屋齡的成屋價約在10~14萬元，最近新推預售大樓單坪開價在15萬元上下，花400~600萬元得以安家，台中工業區、科技園區的上班族接受度很高，同時也吸引來自大中部苗栗、雲嘉、彰化、南投的新移民。

■　房價正值起漲點 工作就學好便利

　　林益任強調，文山重劃區發展潛力大房價相對低，越早買越可能賺到房價增值，就像四年前的中科正在起漲點。此地交通特別便利，景觀優美，有完整配套新的國小、國中、高中、台中大學、公園預定地，現有商圈生活機能完善，更有機械科技園區就業機會。

　　該區的指標預售案「順天科學家」，規劃二房 26~29坪，三房 36~38坪，總價360 ~560萬元，平面汽車位80~90萬元，每戶免費配送一個機車位。希望能與案名相呼應，注重課外科學教育讓小孩擁有優質讀書環境，養成小小科學家主動求知的精神。

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一項針對全球富裕人士不動產資產配置調查顯示，台灣富豪在不動產投資比率上僅占資產的15%，為亞太地區中最低，由於全球股市持續震盪，再度凸顯資產保值的重要性，信義房屋預估2010年國內富裕人士的資產配置將會提升，商用不動產及豪宅市場將至少可增加500~1000億元的個人銀彈。

看好此一商機，信義房屋今天也宣布成立新品牌─全球資產管理公司，主打富裕人士資產配置服務，積極搶占市場。

全球資產管理公司副總經理柯宏安表示，根據美林所做的2009年全球富裕人士調查，台灣地區富裕人士的資產配置中，不動產僅占比15%，為亞太地區中占比最低，就連次低的中國及印尼都有18%，最高及次高則是澳洲及韓國，分別為41%及38%。

以統計來看，台灣富裕人士仍習慣將資產擺在現金與存款，占比高達41%。但從亞太地區的資產配置比率來看，投資不動產比率為22%，從全球總體平均來看，不動產占比也達18%，反觀台灣富裕人士有很高的比率為高科技產業族群，其致富過程來自於創業與公司盈餘，不同於過去以土地致富的傳統富人，因此將資產配置在不動產投資的比率普遍偏低。

統計顯示，台灣富裕人士財富總值在2008年累計約為1760億美元，假若購置不動產比率由15%上升到18%，則預估潛在可投入不動產市場的資金將增加至52.8億美元(台幣約1689億元)，若保守以上升1%估算，也有563億元新台幣。

柯宏安表示，富豪置產以購買商用不動產或豪宅產品，在台北市精華地區有買賣流通的A級辦公大樓戶數僅1200戶，成交達億元水準以上的豪宅也僅有1600戶，這正說明為何近年商用不動產及豪宅市場交易持續發燒，展望今年，在新資金可望持續挹注下，商用不動產及豪宅的投資前景仍然看好。

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