台 中 地 產 X 檔 案

立委羅淑蕾藉由投資房地產，創造出自己人生的第一桶金，羅淑蕾認為投資房地產的獲利比定存高，而租金投報率約介於4%至5%間。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，羅淑蕾過於看好租金的投報率，目前大台北市一般住宅的租金投報率約2%，而店面則為3%，已經很難靠租金賺錢。

徐佳馨指出，民眾若想買屋出租，一定要買在市中心，而且是交通便捷的地方，才有利於招租，但依目前的租金投報率，最多僅能靠租金繳交房貸，難以靠租金賺錢，千萬不要過於看好租金的收益。

徐佳馨表示，羅淑蕾不動產的購置原則是從邊陲買到市中心，此策略是對的，因為對於沒有過多資金的民眾，不一定要搶買在市中心，可以選擇從有重大工程或捷運旁的市郊買起，除了可以負擔得起外，另方面也較保值，房價較不易跌落。

羅淑蕾認為遇到房價跌落時，千萬不要認賠賣出。徐佳馨認為，若建物所位於的區域條件不佳，或是沒有負擔能力時，應在適時評估後認賠賣出，否則恐會讓建物淪為法拍屋。徐佳馨指出，民眾將會持續堅信有土斯有財的理財觀念，因此要懂得「精買」，千萬不要「瞎買」，把握選區、坪數最好介於20至40坪，以及不要太相信房仲的話術等原則，才能購得好屋，創造高報酬。

羅淑蕾認為財力有限而工作收入穩定者，適合購買預售屋。徐佳馨表示，現在預售屋的價格反而高，以台北市中古屋為例，已高出市場價格三至五成，純住宅的中古屋每坪約43萬，已不是一般上班族可以負擔得起，因此她建議，若要購買預售屋，則可以選擇台北縣。

徐佳馨表示，購買預售屋有三大風險，包括交屋通常在兩年後，到時房價恐會不好；成屋情況不如預期；預售屋的公設較15年的中古屋高。她指出，若要購買預售屋，就得承擔此三大風險，做好分析評估後，再決定是否投資預售屋。

對於羅淑蕾利用買房子來儲蓄，徐佳馨認為此觀念相當好，她鼓勵年輕人在存到一筆自備款後，可以透過買屋來存款，因為購屋後每月都有固定的房貸要繳交，自然而然就會強迫儲蓄，在日常生活的花費上，也會變得較小心謹慎。

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台股朝7,800點叩關，台中升格倒數，新市政中心、國際歌劇院、捷運等重大公共工程陸續動工，遠東百貨興建中，各方利多是現在進行式，低利條件、兩岸題材支撐台中房市熱度持續加溫。指標區域七期新市政中心在土地逐漸稀少下，地價屢創新高，七期豪宅知名品牌建商，總太建設、精銳、銳豐等推案的績效來看，未來房市的表現將傾向樂觀發展。
　看好今年房市熱度，台中大型建商紛紛備戰，於指標區域七期新市政中心，包括預售和新成屋就有總太「東方帝國」、精銳建設「惠中路新案」、銳豐「悅觀」、詮佳「臻寶」，A級商辦則有親家「T3」；至於七期南側文心森林公園週邊有總太「文心森林新案」、時代「圓滿大廈」、海灣「上海灣」、國泰「森林觀道2」等個案。

　總太建設總經理許和義表示，開春以來股市表現亮眼，房市景氣回溫，兩岸關係穩定發展下加速台商資金回流、陸資來台，各項重大建設啟動、百貨購物商場和飯店如火如荼，都落在整個台中七期，勢必與台中升格後的國際大城市同步發展，各方利多勢將帶動台中七期置產效應，另外，隨著大型建商、購屋者及投資者對未來房市信心回穩，在土地成交行情依然持續創新高的情況下，房價其實是沒跟上地價的漲幅，因而在房地產的價格表現上，應持續保有補漲空間。

　許和義表示，台中市的發展力道強勁，台中市產業結構非常強，七期鄰近台中工業區、中科和精密機械園區等產業發展完備，縣市合併後人口質量的增加是可預測的，就趨勢來看，兩岸直航往來將愈趨頻繁，集陸、海、空之利而位於台灣中心地區的台中，在國際都會的發展下投資環境已可與國際都會上海、北京、香港、吉隆坡、台北等相媲美，台中的房價，相對於國際都會特區，台中七期還算是偏低，目前不論是產業面或經濟的面向，急速發展的空間還有很多波段往上躍升。

　精銳建設業務部副總吳秋涼指出，過去七期投資客和自住客多半具有地緣關係，但最近吸引了台北到台中置產的投資客與自住客，理由很簡單，在台北市每坪30~60萬元可到中價位的房子，在台中七期卻以相同價位可以買到豪宅。台中七期是最具交通便利性與未來經貿中樞的精華地段，中山高一下就是台中七期，連結四號快速道路、高鐵、中彰快速道路，加上捷運動工，未來形成最完整的交通網。

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建商競逐超高層摩天豪宅不手軟！繼台北板橋「新巨蛋」、淡水「水立方」之後，連續5年、每年推案量逾100億元的富宇建設，宣布將於台中7期市政路上，打造一棟地下5層、地上38層，樓高165米的超高層摩天豪宅大樓「東方之冠」，總銷金額高達70億元。據說，潛銷期間頂樓就已被預訂了。
　富宇建設總經理鍾堯明強調，東方之冠結構體採SRC加UBB制震系統，完工後，預料將搶下「台灣大坪數豪宅類第一摩天大樓」封號，同時也將成為台中市高度最高的豪宅新地標。

　近幾年來台灣住宅大樓都在競逐高度、與天爭高，台中7期建商除了富宇建設，準備推出摩天豪宅「東方之冠」外，總太建設在7期的「東方帝國」39層、樓高158.8米、聯聚建設的「聯聚方庭」39層、152米，同樣都是摩天宅。

　鍾堯明說，基地面基廣達1,073坪的「東方之冠」，是7期極少數基地面積如此寬闊的豪宅案，目前規劃坪數從100坪至240坪，每坪單價在40至60萬元之間，一旦完工後，165米高度將可俯瞰大都會歌劇院、惠來公園等，傲視一般7期豪宅產品。

　首度進軍台中7期的富宇建設，以2010年全球最受矚目的上海世博會中國館「東方之冠」作為案名，顯示極為強烈的企圖心。富宇大手筆跨海力邀為麗池卡登酒店、君悅飯店、喜來登酒店等在全球擁有1,400件作品的國際飯店設計教父迪利安達，規劃該摩天豪宅的大廳與公設。

　鍾堯明表示，隨著兩岸互動越來越頻繁下，促使兩岸雙方資金流動更方便且自由，在台灣資金回流速度下變快，且隨著中國房市的崛起，台中房市價位更具吸引力下，勢必帶動另一波台商返台的購屋潮，因此，台中豪宅有一定的基本盤支撐，促使富宇進軍7期推豪宅產品。

　富宇建設其實是由新竹發跡的建商，近幾年來，積極耕耘大台中房市，鍾堯明表示，富宇今年總推案量約在150億元，其中，100億元集中於台中房市、50億元在新竹地區。

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台中市七期豪宅市場強強滾，預估今年上半年豪宅推量將衝上四百億，建商昨天搶先推出卅八層摩天地標，在七期最大軸線的市政路，興建全台第一棟最高樓大坪數豪宅，還打造一座上億元的豪華接待中心，在升格直轄市題材效應加持下，頂級豪宅已爭相卡位布局。
　為避免助漲炒作風氣，國產局賣地踩煞車，讓地價降溫，但七期豪宅推案量，還是中台灣房市焦點，買氣「凍未條！」

　台中市升格加溫，加上台商熱錢回流，建商看好後市，紛紛加碼推案，其中以市政路最熱門，成為豪宅建商、財團、台商爭相出手的主戰場，今年即有富宇「東方之冠」、「親家T3市政國際中心」商辦大樓、興富發等三個大案進場潛銷。

　中市升格加持 豪宅市場強強滾

　七期短短兩公里的市政路，有如磁吸許多豪宅大樓群聚，富宇建設昨天推出總銷七十億的東方之冠建案，每坪四十五萬起跳，坪數從一○二到一一五坪，不少下訂的台商一次買兩戶打通，兩百多坪的居住空間，進駐七期有如配戴上流社會的勳章。

　富宇建設總經理鍾堯明表示，對購買豪宅的金字塔頂尖客群來說，「帝寶」已躍升為豪宅霸主，七期有伊東豐雄設計的大都會歌劇院高人氣造勢，他們特別請來設計四季飯店，全球知名的迪利安達團隊規畫公共設施，躋身國際水準，樓高卅八樓、一百六十五米高，竣工將成為七期最高的天際線。

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國內壽險業最近成眾矢之的炒樓幫兇，雖然壽險業頻頻喊冤，但去年金融海嘯期間，多數壽險公司確實靠出售帳上資產，達到損益兩平。據了解，整體壽險業者目前仍有5000億元空間，等著進場不動產。
　據保發中心統計，整體壽險業可用資金約9兆元，投資不動金額約3760億元，比重4％，壽險公司投資策略上，都把10％訂為不動產投資上限，如果不加計每年增加的保費收入，壽險公司至少還有5000多億元銀彈等著進場。

　例如，國泰人壽目前投資不動產比重約占可用資金的5.5％，未來以10％為目標，換算大約還有千億元的籌碼。國壽表示，只要標的夠好，就持續買進。富邦人壽投資不動產的資金，大約也還有500~600億元。

　另外，壽險業的內湖大地主新光人壽，目前已買進14棟內湖科學園區大樓，累計投資金額逾300億元，是內湖科學園區的包租公，今年加碼不動產幅度也達百億。

　據了解，去年整體壽險業投資不動產金額達600多億元，創下歷年來單年新高，相對地，壽險業出售不動產的規模也達260多億元。出售不動產報酬，更成為壽險公司穩定帳上損益的大功臣。

　壽險業者強調，雖然主管機關已表達關切，壽險公司的資產規模也隨著保費收入增加一直成長，但未來投資不動產的比重應該不會有太大變化，差別是會更慎選投資標的。

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房市景氣熱，法拍屋也夯，不僅拍賣的定價迭創新高，量能亦持續放大。據統計，去年全台法拍成交件數有2.87萬件，年增一成五，占全年房屋交易量的比重也提升至7.4%，為近四年來新高，預料今年還會持續向上。

值得注意的是，台北市法拍量卻衰退二成四，突顯其稀有性。日前台北市SOGO商圈老屋法拍，創下每坪91.5萬元的天價，使得法拍屋繼國有地標售之後，成為市場矚目的焦點。

太平洋資產管理公司總經理張欣民指出，隨著預售及豪宅市場買氣的持續發燒，法拍屋市場從去年起也轉趨活絡，特別是精華區的物件，拍定價格不斷創新高。

張欣民認為，法拍熱絡，主要受到三方力量的拉抬，一是期待未來都更後更高的獲利空間；二是在低利環境下，投資客仍勇於高價進場，認為標到後還可再「創造」獲利空間；三是買不起市區高價正常房子的自住客，轉進法拍屋市場找物件，因其出價並非以獲利空間為考量，出價搶標之「勇猛」，常常讓法拍業者傻眼。

根據內政部統計處的數據顯示，去年全國因法拍成交的房子有2.87萬件，與前一年比較，成長15.1%，是過去四年來的新高

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房市329檔期提前開戰，北台灣推案量2,000億元，中台灣更大幅成長五倍達600億元最亮眼。

市調顯示，今年台中329檔期房市熱門推案區段，集中在七期重劃區的市政中心與文心森林公園，另外國美館也是主要戰區。隨著買氣升溫，平均房價上漲一至二成，七期新市政中心每坪站穩35萬至45萬元；國美館特區也突破30萬元。

台中市建築開發公會理事長賴源釗表示，受金融海嘯衝擊，台中去年329檔期，累計推案金額不到100億元，去年前11個月，每月平均推案也僅約30億元，直到12月才一口氣推出322億元案量。

今年隨景氣復甦，贈與稅鬆綁，加上兩岸經貿關係改善，台中縣市年底合併升格，都為中台灣房市提供穩定支撐。近期買氣持續增溫，建商推案信心也跟著增加，賴源釗預期，今年大台中推案金額約在1,000億至1,200億元間。

目前已知，台中新市政中心所在的七期重劃區，呈現「眾案齊發」榮景，知名建商如精銳、聯聚、富宇、龍寶、總太、國泰、時代等，都將陸續推出預售新案。

由於中市七期土地價格不斷飆升，今年房價可望再攀新高，329檔期之前推案量達224億元；329之後，七期還有超過八件預售案進場，總推案量300餘億元，每坪站上40萬元新高。

富宇總經理鐘堯明說，兩岸互動日趨頻繁，促使雙方資金流動更方便且自由，比較台北及大陸主要城市，台中房價相對便宜，帶動一波波台商回台購屋潮，也為豪宅基本盤提供一定的支撐。

在房市持續看好，市場也出現議價空間持續縮小的變相漲價趨勢。根據《住展雜誌》統計，2月預售屋議價空間，從1月的11.2%再下降至11%，是去年11月以來連續第四個月下降；去年11月的議價率為12.9%，今年2月來到11%，四個月合計下跌了1.9個百分點，預估329檔期將維持同樣態勢。

 

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台北市精華土地難求，建商將腦筋動到戲院、醫院、孤兒院、幼稚園「三院一園」等低度利用土地。如公館大世紀戲院、景美僑興戲院，近期都已規劃為高檔住宅推出，其中一案甚至每坪開價160萬至200萬元，成為今年329檔期推案特色之一。

位於羅斯福路四段公館台電大樓對面的大世紀戲院，上市建商基泰建設六年前開始整合，目前已變身為預售豪宅「基泰台大」。巧合的是，該案斜對面，就是1月底國產局以每坪719.48萬元標出全國商業區地王，更讓「基泰台大」身價水漲船高，每坪開價160萬至180萬元，是今年329檔期中最貴的豪宅。

基泰建設協理張玉貞表示，基泰台大的接待中心已蓋好大半年，因為持續整合周邊地主，終於在日前擴大面積到500坪，並在上周開門賣房子。

她說，基泰台大扣除地主戶，只有30戶可賣，去年底樣品屋剛蓋好時，就已吸引上百組客戶上門，全案應該很快就會賣完，預定4月提前動工。

據了解，兩年前基泰台大整合土地時估算，每坪最少要賣80萬元才有獲利，如今隨著市場行情逐步走高，每坪開價翻兩番達160萬至180萬元。

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