台 中 地 產 X 檔 案

網路租屋雖然資訊多又快，但也隱藏不少租屋風險，畢竟房東、房客是第一次見面，對方是好人、壞人一時很難分清，房仲業者表示，租屋前最好能仔細探聽房東、房子狀況，避免一屋二租及問題住宅。

■　打聽房東風評 租屋有保障

　　住商不動產加盟事業處協理劉明哲指出，房客最怕碰到一屋二租，有些惡質房東背負財務問題，能撈多少是多少，將自己的房子同時租給多個房客，等到房客搬進去時，才發現自己被騙，房東也落跑，房客也只能自力救濟。

　　劉明哲表示，若要預防一屋二租狀況，最好可以在租屋前探聽左右鄰居房東狀況，如果房東在看屋時積極降價，或者態度好得讓人起疑，這些都要小心；若是代理人簽約、看屋，最好能請代理人出示房屋權狀及代理證明。

■　租金費用談清楚 避免事後吵不休

　　租屋衍生出的水電、網路、管理、有線電視、稅費等，最好也能在事前談清楚，如果刻意不提這些費用，導致雙方在簽約後產生相當大認知落差，很容易租屋住的不開心。

　　中信房屋也提醒女性房客，近幾年來看屋傷害案頻傳，建議女性房客盡量避免單獨看屋，萬不得已必須單獨看屋，也盡量在看屋時請朋友多撥電話聯絡或者大門保持開啟，才不致於讓自己落入看屋危機中。

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東森房屋董事長王應傑昨天表示，根據歷史經驗，政府打壓房市，市場可能要花上一年才會沈澱，現在「房價如玉山一般高」，但「台商該買的都買了」，未來豪宅市場在有行無市的情況下，價格一定會下修。

但他強調，捷運沿線的40坪左右「三房」住宅，符合一般中產階級需要，未來仍有固定需求，可望保值；過去1個月，在政府的打房措施一波波下，已由賣方市場變買方市場，如果有自住需求，在衡量預算與環境皆滿意下，還是可以進場購屋。

王應傑說，民國62年、69年、79年房地產市場都經過一波大變動，當時政府也是以提高存款準備率、貼現率與存放款利率等方式，來讓房市降溫；當時市場也是先觀望一陣子後才開始慢慢冷卻。

由於目前利率仍低，對於口袋夠深的投資人而言，半年內應仍不會積極賣屋；但若1年後，預售市場停滯、中古市場下跌，屆時投資客可能會在銀行貸款的抵押值附近賣屋，市場將再生波瀾。

王應傑表示，他認為房產市場降溫措施，應特別針對豪宅客。除了課徵豪宅稅、空屋課稅外，還應從豪宅客的綜合所得稅下手。他說，近日部分地區一日三市的現象，就好比股市中華爾街的擦鞋童都開始股討論股票般，市場已偏過熱。

王應傑也認為，目前房價高、租金低的情況，未來的發展可能是租金還會再下跌，因為現在除了精華商圈的店面奇貨可居外，仁愛路二段、天母西路等地的店面空置率仍高，顯示開店作生意的利潤有限，未來店租還可能再下跌。

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被業者視為「房市空頭」的政大地政系教授張金鶚昨天表示，現在還是房市的相對高點，這種高單價的投資，如果是沒有足夠的「金援」的年輕人，他建議不要「套牢」人生，不如花錢投資自己。

張金鶚昨天舉行新書發表會，他說，大家都覺得房價不合理，就不該搶著買房子、助長房地產業者氣燄；政府目前一連串打壓房價的政策，但因為投資客的口袋夠深，房價短時間內不會有反應，千萬不要急著進場當最後一隻老鼠，大約還要再觀察一年。

張金鶚表示，現在市場是因為資訊不對稱，才會出現房價才會出現不合理神話，政府就算實施青年購屋補助、興建平價住宅政策都沒有用，因為購屋補助只是幫建商支撐房價，平價住宅則是緩不濟急，到時候也又重蹈國宅的覆轍。

張金鶚說，現在房市問題是在投資性需求太多、不是供給不足，實際上很多房子都沒有人住，很多台北市的豪宅晚上都是暗的（沒有人住）。

張金鶚表示，央行祭出「選擇性」信用管制是有效的政策，不然像是豪宅稅，反而替豪宅「認證」，信用管制必須多管齊下，針對特定區域，特定產品如套房、豪宅，以及特定人士，如名下好幾棟房子的族群降低房貸成數或提高利率，這樣才不會影響到自住客。

張金鶚表示，政府賣國有地是「賣財產賺財產」，這是不合理的事，「大安區為什麼不能蓋平價住宅？」，為什麼政府不能多蓋出租型住宅而不是販賣土地？

張金鶚說，居住是人的基本人權，政府有責任要負責，但政府不該去負責「投機客的財產」，國家的土地是全民的財產，所以他認為該有一套合理與完善的租屋機構，不是每個人都需要買「昂貴的房子」。

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中央銀行針對房價偏高問題再度出手，相關官員透露，央行匯集各銀行提供的豪宅及投資客定義及放貸條件後，昨（11）日發出說帖，建議由金管會及銀行公會建立一致規範，避免因為各銀行條件不一，出現認定上的疑慮。

消息人士解釋，央行主要是希望銀行對投資客及豪宅的認定標準有一致性規定；至於放貸成數或利率，基於利率自由化及市場競爭，仍由各銀行自行決定。

銀行公會也已請專家學者參考國外作法，並以國內房市及經濟情況為基準，訂定認定原則，包括總價或市價多少以上算豪宅、持有幾棟房子應視為投資客，未來將訂定標準。

為回應主管機關要求，包括台灣銀行在內的八家公股行庫，昨天也發布新聞稿，強調會限縮對投資型和高價房貸的授信條件。

銀行主管指出，台銀是龍頭銀行，常被認為是政策傳令兵，台銀首度針對投資客定義和貸放條件發新聞稿，各銀行難免也要跟進配合表態。

根據八大行庫昨天公布的豪宅及投資客定義，多數定義名下有第二戶以上房子，便算是投資客，貸款成數最高七成，利率則較一般房貸高出0.25至0.5個百分點。

至於豪宅的認定，台北縣市除了台銀以8,000萬元為基準，其他行庫均以1億元為準；其他地區則是5,000萬元，華銀及彰銀還加上坪數限制，強調超過100坪才算豪宅。各銀行對豪宅貸放成數介於六至七成，利率則比一般房貸高0.3至0.5個百分點。

兆豐銀指出，針對1億元以上的豪宅貸款最高核貸六成，且不提供只付利率不還本金的寬限期；若屬投資型房貸，也就是非自用住宅，目前兆豐銀僅對台北市及台北縣捷運周邊房屋核貸，貸款成數最高七成，利率按一般房貸利率加碼0.25個百分點。

 

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換屋族要享受稅法提供重購退還土地增值稅的優惠，前提是在重購自用住宅用地時，必須名下已持有日後將出售不動產，否則將因不符換屋條件，無法享有退稅利益。

舉例說明來說，甲去（98）年12月20日，在台北市大安區買了一筆自用住宅土地。甲的配偶乙則在今（99）年1月5日，將自己名下的台北縣永和市自用住宅土地贈與給甲。

受贈土地後，甲在今年2月15日，將配偶乙贈與他的永和市土地出售，甲買進大安區土地，出售原由配偶乙持有的永和市土地，財政部說，甲不屬於換屋，不符合退稅條件。

財政部解釋，由於甲在去年12月20日時，買下的是台北市大安區的自用住宅土地，出售的永和市土地則屬配偶乙所有。因為甲出售的是受贈土地，等同去年12月20日買進大安區的土地時，名下並未持有將要出售的永和市土地產權（甲是在隔年1月5日才受贈），因此甲買進大安區土地，只是單純購地行為，並非換屋需求。

依據稅法規定，土地所有權人先在他處購買自用住宅用地，二年內出售其原有自用住宅用地，為避免因課徵土地增值稅，降低民眾重購土地能力，所有權人可就其已納原有自用住宅用地的土增稅額度內，退還其不足支付新購土地地價的數額。

財政部提醒納稅人，這項重購退還土增稅優惠，需以在他處購買自用住宅用地時，納稅人名下已持有將出售的自用住宅用地為限。

以甲為例，財政部說，若甲當時購買台北市大安區自用住宅用地，是以配偶乙的名義購買，乙再直接出售其位於永和市的房產，即可符合在「他處購買（大安區）自用住宅用地時，名下已持有將出售（永和市）的自用住宅用地」條件，即屬換屋行為，可以申請重購退稅。

或者甲在98年購入大安區土地，二年內再出售大安區土地，並另購一筆自用住宅土地，且新購土地價格高於大安區自用住宅用地時，也可以申請退稅。

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房市熱絡，相對低價的法拍屋市場，也跟著被炒熱！根據內政部統計，去年法拍成交物件達2萬8713件，與前一年比較，成長15.1％，創四年來新高，台北市精華區的法拍物件拍定價，也傳出迭創新高。

■　房市熱翻天 法拍市場也長紅

　　「這與市場看好未來房市景氣有關！」太平洋資產管理公司總經理張欣民分析，隨著預售及豪宅市場買氣持續發燒，法拍屋市場從去年起，明顯的再度轉趨活絡，特別是精華區物件，更是受市場青睞，拍定價格也不斷創新高，業者預期，未來若金融體系升息並緊縮放款，預期下半年流入法拍市場物件將增多，全年法拍在房市占比也可望再升高。

　　張欣民認為，這類法拍怪現象，主要受到三方力量拉抬，一是期待未來都更後更高的獲利空間；二是在低利環境下，投資客仍勇於高價進場，認為標到後還可再「創造」獲利空間；三是買不起市區高價正常房子的自住客，轉進法拍屋市場找物件，因此出價往往不是以有沒有獲利空間為考量。

■　法拍族入門 投標估價要確實

　　不過，業者也提醒消費者，剛入門的法拍族，可能要面對很多不熟悉的事務首先，投標的前置作業須要詳實，務求清楚，對於產權的調查與評估分析更應慎重以求完美；此外，自行投標者由於對法拍市場整體環境認知不足，不是把價錢寫的很高，就是把投標價寫的太低；而不少自行投標的購屋者，由於專業知識與處理經驗不足，辛苦得標的房屋，卻被債務人惡意破壞、拒不搬遷或頑強抵抗，也是常見的麻煩問題。

　　而自行投標者常因拍賣公告字面上的解讀錯誤，或因事前的產權調查與分析動作不夠詳實等因素，造成物件得標後無法交屋；有時購屋者因急於點交房屋或沒有深諳各項法令的情況下，做出了很多違法點交的事項，而讓債務人抓住把柄；或是債務人早已設下圈套，當自行投標的購屋者在不諳法令、實務與專業不足的情況下就有可能觸法，此時債務人有可能即向法院提起民、刑事等告訴而鬧上法庭。

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資金行情持續發燒，房仲業統計今年一月交易金額，大台北豪宅、店面、商辦等三通概念產品創近半年來新高，與去年8、9月低點比較，大幅增加1~2倍。房仲業表示，趨勢顯示，回流資金匯聚三通概念房產相當明顯。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，受惠兩岸經貿開放時程逼近，今年元月開始的海外所得將課稅以及之前遺贈稅調降影響，熱錢及資金持續回流台灣，去年第四季更是海外資金鮭魚大返鄉，央行統計單季回流85億美金，帶動今年元月豪宅、店面、商辦等三通概念產品交易金額紛創近期新高。

在大台北豪宅部份，根據永慶房仲集團統計，於去年12月交易金額較前月大幅成長66%後，元月份續創新高，與去年8月比較，交易金額成長已達102%、店面已連三月交易金額居於高檔，與去年低點比較成長155%。商辦在元月交易爆量，較12月大增一倍，與去年9月低點比較，增幅已達210%。

分析各產品，葉國華表示，去年底雖因央行釋出過熱警訊，課徵豪宅稅等利空訊息，使11月豪宅交易總金額略有滑落，但在資金回流轉進下，12月立刻重回成長軌道，1月表現更是續創新高，目前也是市場詢問度最高的產品。

店面產品則是在國內景氣回溫、消費者信心增強及陸客來台人數增加影響下，投資信心一路走強，北市一線商圈及捷運商圈店面去年底至今交易相當火熱，成交價量均不斷攀高；至於商辦產品，去年因金融海嘯影響，企業成長力道受限，主要商圈空置率提高，導致商辦交易陷入盤整，不過從元月交易金額大幅成長來看，資金大舉投入已相當明顯。

葉國華指出，觀察目前市場交易可發現，本土資產大戶及台商佈局卡位動作於去年底開始轉趨積極，加上回流資金轉進房產找尋投資標的，在兩岸經貿開放預期下，預料三通概念產品將是這股資金潮受惠的主要標的。

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財金部會示意下，銀行緊縮房貸和土建融資動作一波接一波，繼限縮豪宅、投資客房貸和國產局土地標案相關貸款成數和利率，投資型都更案將成為行庫下一波限縮對象，包括土地銀行等大型行庫已評估是否調整都更授信策略。

立法院財委會今（10）日請財政部、金管會和經濟部，針對遏止土地、房價飆漲（含豪宅稅、空地稅及公股銀行所有都市更新計畫停辦）專案報告。財政部的報告指出，暫不考慮開徵空地稅來抑制房價，「豪宅稅」則將透過合理調高房屋評定現值著手。

一銀和土銀都表示，將重新擬定策略，未來不排除提高都更案件的門檻，選擇的合作建商也會以大型建商為主，以排除可能的風險。

立院財政委員會近期緊盯房價過高議題，財政部今日赴財委會專案報告，據相關報告內容，繼豪宅、投資客房貸和國有地，都更也被列入炒地警示標的，財部認為公股銀行可依專業考量承辦相關融資，但對投資型個案應「審慎評估」。

財政部的書面報告指出，都更可促進社區現代化，政府透過容積獎勵增加建坪，也可適度因應都會區房地需求，有助房價平穩，銀行提供都更事業重建資金融資項目，包括土地貸款、地主合建保證金貸款、興建工程貸款及相關費用的周轉金貸款等。

財政部強調，對有融資需求的個案，各金融機構應遵循授信原則衡量評估；但對投資個案，應斟酌「降低核貸成數、提高利率或縮短寬限期」，以防止客戶短線操作，套取銀行資金運用。

財政部高層表示，有些投資者會刻意買下舊公寓參加都更，這類投資型都更個除了讓舊公寓價格被炒高，也會使銀行風險相對提高。

財政部指出，以租稅手段遏止房地產價格未必有效，但確實應適度解決目前房屋評定現值無法合理反映豪宅等高價房屋稅負的現象，因此將與地方稅捐機關研商，合理調整房屋評定現值；相關辦法以現行法令授權即可實施，不必再另行開徵「豪宅稅」。

閱報祕書／選擇性信用管制

選擇性信用管制是中央銀行貨幣政策工具之一，指管理特定銀行信用（即資金）流向與流量的工具。央行可採取的選擇性信用管制，包括五大類，證券保證金比率管制（指央行對有關證券交易的各類貸款，規定貸款額與交易額的百分比）、消費者信用管制（指央行對分期付款信用的支付，加以適當限制）、不動產信用管制（指央行就一般銀行客戶購買新住宅或商業用房屋貸款，規定貸款最高限額）、輸入信用管制（限制資金輸入，保持國際收支平衡）和利率管制（指對不同產業的投資訂定差別放款利率，引導資金轉移投資方向）。

央行僅在民國78年2月28日曾動用選擇性信用管制，被外界俗稱為「228選擇性信用管制」，對房市造成極大震撼。央行當時針對金融機構承作「空地放款」及「投資公司」等兩項放款，採取選擇性信用管制，強制限定金融機構土地貸款成數及期限，對投資公司放款總餘額則以當年2月底帳列餘額為基準，不得增加。

央行當時規定，金融機構應暫停辦理無擔保購地放款，購置的土地在未完成過戶前不得作為擔保品申請貸款，並禁止對無正當使用目的的都市空地，及近兩年內轉手過戶三次或三次以上者貸款。建造住宅或企業用建築及高爾夫球場土地，貸放成數最高額度以不超過「當年2月底該土地公告現值加四成」為限，貸款期限最長不得超過三年，且一年內如未動工，有關貸款必須收回。

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