台 中 地 產 X 檔 案

大面積或高價房屋，將面臨四重加稅壓力。財政部與地方稅捐機關達成共識，最快民國100年時，房屋現值超過100萬元、自用住宅持有面積逾60.5坪者，房屋及地價稅負將雙雙上漲。

財政部與地方政府四管齊下對高房價、大面積土地加重課稅的措施，包括：調高各縣市房屋的評定現值，限縮自用住宅優惠稅率適用面積，及提高房屋稅率與地價稅累進稅率。財政部評估國庫將可增稅逾百億元。

財政部昨（15）日邀集25縣市稅捐機關就合理調整房屋及地價稅方案進行研商，地方政府也支持中央對高價房屋及土地課徵較重稅捐。

依據會中達成的共識，房屋稅部分屬於住家用房屋將從現行1.2%的單一稅率改為分級課稅，財政部原擬按五級課徵，稅率自1.1%到1.8%。

其中，房屋評定現值低於30萬元者，稅率由目前1.2%降為1.1%，原為唯一獲得降稅利益的族群，但地方稅捐機關統計，每戶一年降稅利益約只有100元，建議簡化課稅級距，因此決議刪除1.1%的稅率分級。

 

房屋稅初步確定要採四級課稅，評定現值未達10萬元者仍保有免稅優惠，10萬元到100萬元的房屋，維持按1.2%課徵，估計有784萬戶既不增稅也不減稅，占全部自用住宅課稅房屋的96.56%。

現值超過100萬以上者，按現值高低加重課稅，稅率為1.3%到1.8%不等。以100萬元為例，稅率自1.2%調高為1.3%後，每年房屋稅將增加1,000元；現值逾800萬元者，需按最高稅率1.8%課徵，每戶每年至少增加4.8萬元稅負。財政部統計，預估全國加稅房屋共30萬戶。

財政部昨天也接受地方政府建議，營業用房屋的下限稅率自3%微調為3.5%；非住家、非營業用房屋下限稅率自1.5%調高為2%。由於目前營業用房屋多數縣市均按3%課稅，形同將全面加稅，換算評定現值每100萬元，房屋稅將增加5,000元。

不僅房屋稅上漲，地價稅也將同步調高。持有面積超過60.5坪的土地所有權人，超過部分不再享有0.2%優惠稅率，要改按一般用地稅率自1%起跳累進課徵，估計全台約有6.7萬戶，稅負至少增加四倍，國庫則可增收1.8億元地價稅。


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猶記以前商場流行一句俗話：「建築業是產業的火車頭。」但這個建築業是產業發動機的舊有評價，今年以來好像被徹底顛覆了！

肇因於無巢族抱怨薪資趕不上房價，「不動產」似乎成了代罪羔羊，「豪宅」更成為過街老鼠。為了遏制它，有人倡議增加房屋稅與地價稅；有人認為購買第二間房屋即屬投機故銀行貸款成數應降低、利率應加碼、寬限期應縮短。財政部也決定暫緩台北市國有精華土地的標售，以防助長地價。政府首長說的振振有詞，媒體則擴大報導。想要購屋的民眾因此保守觀望、縮手不買，讓擔心房市一蹶不振的建商公會立即挺身向政府喊話，發表了他們的擔憂與建言。

在對房價的一片砍殺呼聲之際，本文認為有幾個問題值得探討。

首先，政府的房屋政策目標到底是什麼？究竟是為了拯救無巢之苦而打算推出「全民住者有己屋」的政策？還是擔心房價偏高影響物價，而欲以「抑制房價」的手段來「平抑物價」？如果政府的目標是「人人有其屋」，那麼我們就應先分析，到底是「空屋的供給不夠」？還是「有空屋但人民買不起」？抑或「有空屋但人民不願住」？政府的各種興革方案又是否能夠實質地解決上述民生困境？

依據媒體報導，南部地區的低價空屋處處可見，北部淡海新市鎮則因交通不便以致滿鎮空屋乏人問津。如果該等訊息屬實，政府理應分析空屋的原因是否售價太高？如果不是的話，那麼癥結就應回到政府身上。究竟政府能否提供便捷的交通、適居的生活環境及足夠的就業機會，以便將「住無其屋」的百姓引領至前述空屋地區？看來政府必須對症下藥，才能平衡房地市場的供需！

另者，如果政府的目標是為了平抑物價，那麼就應評估台灣的房價究竟是否偏高？平心而論，指摘台灣房價偏高，似乎以偏蓋全。舉列言之，在桃園南崁地區可以輕易買到每坪10萬元左右的房屋，且多年來價格文風不動；高雄市區建築品質不輸台北豪宅，要價卻只有每坪20萬上下者亦比比皆是。至於台北信義、大安等特定地區雖有每坪動輒百萬、每屋開價上億的豪宅，但畢竟只是鳳毛麟角。

因此，如為壓低少數豪宅的價格，而讓全民誤認政府正以「政策」全面打壓房價，則無異對房地市場本已低迷的地區雪上加霜，使其更加萎靡不振。何況，房地交易遲緩將造成建築業蕭條，對台灣整體經濟只怕沒有好處反生負面影響。

再者，依營建公會的資訊，對豪宅需求者約有5,000戶，豪宅卻僅有約2,000戶。此種供不應求之現實，可能才是豪宅價格飆高的真正原因。如果上述說法正確，那麼財政部停止出售國有精華土地的結果，在物以稀為貴且又貨源斷絕的情勢下，希望擁有毫宅者恐將繼續喊高房價，而無法達成政府抑制房價的期待！

至於主管機關如果為了控管房價「炒作」，而擬對行為人祭出制裁的話，則應先行釐清「投機」與「投資」的差別。如果簡單地將「擁有第二戶房屋」視為「投機」，而從銀行貸款條件予以懲罰性杯葛，恐又將與一般民眾的認知與期待背道而馳。

析言之，對於靠薪資過活的大多數百姓而言，在省吃儉用有了自用住宅之後，如有積蓄又不善於在翻雲覆雨的股票或金融市場理財，最簡單可行的投資方式，就是購買第二間房屋以收租謀利並兼「養房防老」之用。在「有土斯有財」的傳統觀念下，此類第二間房屋之屋主多係長期擁有，而非於短期內出售藉以獲取價差與暴利，自非大家俗稱的「投機客」可與相比。因此，如果政府率爾對第二間房屋加重稅收或縮減信用，不但可能造成民怨，對抑止房價亦難有助益。

總之，我們支持政府整頓炒作房價的投機分子，但其方法必須真能針砭時弊、藥到病除，以免投機客沒抓著，卻逼得投資者裹足不前，不但會壞了房市，也足以拖累原本可以建築業為火車頭所帶動的經濟發展！

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多屋族未來適用自用住宅優惠地價稅的優惠將被限縮。財政部與地方稅捐機關達成共識，決定限縮自用住宅土地，按千分之二優惠稅率課稅的設籍條件，多屋族首當其衝，節稅空間被壓縮，地價稅負將上升。

依據現行稅法，自用住宅用地優惠稅率適用範圍以一處為限，但各處的設籍限制，除土地所有權人與其配偶、未成年子女必須合併在一處設籍外； 土地所有權人的成年子女或父母等直系尊親屬並不受限。

 

財政部已經決定，未來將比照土地所有權人與其配偶的設籍條件，成年子女與父母等直系尊親屬，也都限制須與配偶共同設籍，不能再分開設籍。

舉例來說，甲有五棟大樓公寓，合計面積在3公畝（約90坪）以內，且均做自用住宅使用，甲有二名成年子女並均已婚，依照目前的稅法規定，五棟自用住宅中，甲雖須與其妻子同設一處，另外四棟自用住宅只要分別以其子女與各自配偶設籍，就可全數按優惠稅率課稅。

不過，在財政部決定限縮自用住宅用地優惠，強制夫妻只能在一處房地設籍後，甲的五棟房屋只有三棟可以按低稅率課稅；另外二棟在無人可設籍之下，要改按一般稅率繳稅。

稅法規定，自用住宅用地都市地區面積在3公畝（約90坪）、非都市土地面積不超過7公畝（約210坪）者，符合土地做自用住宅使用與設籍要件，即可按千分之二稅率繳稅，較一般用地的地價稅輕四倍。

以上述案例為例，甲原本五棟房地都可按千分之二稅率課稅，但限制夫妻（包括成年子女與直系尊親屬）只能在一處設籍後，甲的房地產有近半數要按較高的千分之十稅率繳稅，稅負自然較以往上升許多。

財政部是依據行政院賦稅改革委員會達成的共識，決定對高房產持有人利用設籍便利，充分享受低稅率優惠現象予以限縮。財政部認為，夫妻共同生活於一處是人之常情，因此亦應同設一戶較為合理。

儘管如此，擁有兩處以上自用住宅的民眾，想要節稅仍要靠尋找設籍親屬，成年子女、父母等直系尊親屬名下若無自有房產，仍是目前優先辦理設籍的首選對象。

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台北房價高漲，財金部會祭手段禁炒房，財金部會大動作，要求銀行緊縮投資客、豪宅貸款成數及拉高貸款利率，財政部也打算提高非自用住宅稅率，學者對選擇性信用管制表認同，但有不少建商卻叫苦連天，329檔期買氣只剩三成！

■　投資客縮手 329買氣僅三成

　　「交易資訊不透明，是高房價元兇之一！」營建署長葉世文表示，國內逾九成不動產交易都透過銀行貸款，聯合徵信中心握有屋件交易的重要資料，希望透過修法或立新法方式，讓聯徵中心在不傷及個人隱私原則下，公開實際交易價等資料。如此一來，投資客購屋的資料，幾乎都無所遁形，政府將透過這樣的方式，建立房市新秩序。

　　消息一出，立刻在金融市場，引發效應！台銀、土銀與合庫等八家官股銀行全面祭出緊縮政策防堵炒樓，紛紛通令旗下各分行，針對豪宅與投資客房貸授信條件趨嚴，宣布降低貸放成數、提高加碼利率，並且一律取消本金寬限期。「329檔期的買氣，明顯受到影響！」代銷業者私下評估，原本有四億五千萬推案量的市場，立刻有五千萬打了退堂鼓，這幾天房市的買氣也明顯受到影響，成交量大約只有往年的三成！

■　房價高漲 學者：宜租不宜買

　　原本希望在329檔期，大展拳腳的建商，這下投資心血泡湯，叫苦連天，不少痛罵政府介入正常市場機制，影響建商生計，連二手房市，也無法倖免於難。「相關配套一出籠，確實對市場產生影響！」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，不少店頭都反應，過去因為看好房地產前景，房市往往是賣方市場，但是買方近幾日態度改變，要求屋主降價幅度不小，平均至少要求降價5到10%，造成不少個案無法成交。

　　政大地政系教授張金鶚表示，政府近期推動平價住宅，應該轉型為只租不售，將房子租給買不起房子的弱勢族群，建立完善租屋系統，張金鶚認為，房價高漲，中國人「有土斯有財」的觀念，也面臨轉型改變，他建議平價住宅政策應轉為只租不售，利用租屋制度優先照顧人民的居住權。

資料來源: 網路地產王     回首頁

知名體育場館當鄰居，除了可以就近觀賞賽事，具有地利之便，還有人潮帶來錢潮的絕佳商機；不過人多勢必吵雜，還有周邊交通嚴重打結的問題。打算在大型體育場館附近購屋的民眾，不妨多看、多問、多體驗，才能樂在其中，恣意享受體育場館的公共設施。

■　舉辦賽事經驗純熟 噪音交通弊端改善

　　過去大型體育場館周邊都有噪音、交通混亂等問題，不過這幾年台灣辦理大型賽事的經驗越來越純熟，因此這類問題已經不再造成當地居民的困擾，譬如天母棒球場等常常舉辦賽事的場館，已經很少聽到當地住戶的抱怨。

　　此外，許多大型場館除了舉辦賽事，也開始多樣化的經營，讓周邊形成商店街，帶動地方繁榮。如新莊體育場、樹林體育場等場館，提供民眾運動、健身的場所，同時也會不定時舉辦免費的活動課程，讓當地住戶享受公共設施帶來的便利。

■　知名場館交通便利 周邊房價易漲難跌

　　為了紓解重大體育賽事帶來的龐大車潮與人潮，大型體育場館附近大多會興建大眾運輸系統，譬如捷運。因此不少購屋人看中體育場館周邊交通便利，願意前進場館周邊購屋置產，例如台北市的小巨蛋、板橋體育場等，由於位處精華地區，房價相對強勢。

　　住商不動產企研室統計，台北市大型體育場館的周邊房價，以位於南京東路四段的台北小巨蛋、台北體育場起價最高，中古大樓每坪最低價57萬元起；台大體育館位於羅斯福路四段，周邊中古大樓每坪最高價可達70萬元；台北縣板橋體育場的周遭房價也不低，公寓每坪45萬起、大樓每坪最低價45萬元。

資料來源: 網路地產王     回首頁

住屋是基本需求，也是人人關心的事，尤其去年底高房價成為10大民怨之首，各大網路社群房地產討論也成為熱門話題。一篇網路文章「黑心建商的告白」，從「智邦不動產」一路被轉到「Mobile01」、「PTT」等各大網路討論區，Google頁面上可查詢該篇文章已被轉錄超過200次，是近來最熱門的房地產轉錄文章。

高房價 招民怨
文章作者也是智邦不動產版主Sway說，高房價壓迫人民生活，「文章與民眾心聲產生共鳴才被大量轉錄，樂見網友討論。」Sway過去曾在建設、代銷公司及房仲業工作，看透不少房地產業背後的操作手法。

3大社群發燒
Sway說，2009年房市熱，北市房價高漲，讓他想整理過去工作所見所聞，讓更多人知道不動產業背後真相；2009年6月在網路社群「智邦不動產」寫下第1篇「黑心建商的告白—賺錢太容易」，以虛擬建商自白方式，寫下房地產業界的工作背後心態，之後定期發表文章，目前共有10篇系列文章，「還在醞釀第11篇，近期發表。」

去年底，北市房價飆漲20%以上，該篇文章隨之暴紅，被網友大量轉錄。不少網友看完文章直說，「房地產界實在太黑暗了，要抵制黑心建商不買房！」Sway說，整篇文章可信度相當高；想藉由揭露房地產界背後層層剝削力量，提醒網友買房前想清楚。

該文發表在「智邦不動產」，後由網友轉錄到「Mobile01」及「PTT」後，文章曝光率大增，目前全台3大房地產討論社群為智邦、Mobile01及PTT，每天都有近500名想買、賣房或從事房地產業的專業網友上網分享意見。

「資訊較真實」
PTT房產板的知名網友greengreen42認為，PTT房產板最大優點是互動式平台，且板主不太管板內多空交戰等文章，資訊較為真實。Mobile01網友yaung則認為，Mobile01網頁漂亮、多照片，方便看建案及別人買房、裝潢心得，「但有不少房地產業者的廣告文，不是每篇文章都可以相信。」
社群討論成為網友徵詢意見的主要管道，也有網友在網路踢爆買賣糾紛，因網路輿論壓力大，賣方才願意和解。

Sway建議想買房的網友，3大社群網站各有優缺點，應參考各方網路意見，才能得到最中肯的意見。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名則表示，網友互相討論、溝通，可獲得大量資訊，但也須注意資訊內容與來源，「不要被牽著鼻子走。」

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

政府打壓房地產，但中部建商認為過熱的只是北部和幾個特定地區，而且現在連台中市七期重劃區的來客都少了，加上景氣還不是怎麼好，希望政府不必再打壓了。

在七期和新竹都有推案的國雄建設董事長許坤仲說，政府該做的是把投資環境做好，讓過多游資能有去處，否則游資一味往房地產鑽，無意中抬高了房價，造成炒作的假象。

他舉例，政府應以打通隧道方式，把六號國道延伸至台東和花蓮交界處，這僅剩幾十公里的連結若能打通，兩地來往只要約2小時，不僅東、西部生活圈能夠連結，台灣的一日生活圈更能落實，飯店、旅遊業能繁榮，也創造了就業機會。

股票上市的順天建設董事長柯興樹說，營建業是火車頭產業，政府不能存有打壓之心，且中南部根本不熱，更不能透過貨幣政策全面打壓產業。

他舉例，市面上女用皮包價格從500元至5萬元都有，但政府不能說因為有了5萬元的包包就認為過熱而要打壓。

柯興樹認為，政府應該創造就業機會，讓大家都富起來，才有能力買房子，否則房價再怎麼便宜，大家也買不起。

信義房屋一中店店長郭誌蘭說，政府打壓房地產，對資金充沛的投資買家和首購族並不購成影響，反而是造成市場氛圍不佳，延長成交時間。

他認為，房地價格高低和經濟大環境有關，在景氣逐漸復甦下，未來房地產價格應該還是會溫和往上走。

這幾天政府採取多項抑制高房價措施，萬箭齊發，目的要嚴打炒樓投機行為。我認為，政府反應太慢，早在去年10月央行總裁彭淮南出來喊話，認為北市房價炒過頭，要求銀行不要貸款給投資客，不要壓低利率搶房貸，要嚴審貸款人條件，結果各家銀行把彭總裁的話當耳邊風，繼續低利搶房貸大餅，結果貸款浮濫宛如火上加油，房價暴漲一發不可收拾。

其實，不只台灣頭疼高房價問題，亞洲各大城市北京、上海、香港、新加坡，都面臨房價狂飆的窘境，為防堵房市泡沫，各國早已出手打壓。去年底中國大陸北京、上海大城市非理性飆漲，大陸當局立刻實施第二套房首付（自備款）至少四成，打擊投資客。

加上今年初發布國11條嚴打房價，上海、北京房價修正已有10%，另外，新加坡2月也實施對購屋一年內轉手賣家加收印花稅，將購屋貸款上限從房價的90%降為80%；香港從4月1日起，將市價逾港幣2,000萬元（約新台幣8,258萬元）豪宅的印花稅，由3.75%調高至4.25%。

從資金面來看，美國在金融海嘯中成為負債累累的國家，因此美元長期看貶，加上中國大陸從世界工廠轉型為世界市場（消費大國），熱錢跨海不斷湧進亞洲。

台灣去年1月遺贈稅調降至10%，過去三、四十年來台商避稅的資金回到台灣，另外，銀行低利政策，逼大額存款戶紛紛解約，投入報酬率較高的股市和房市，尤其是具有抗通膨、保值、增值特色的房地產，成為最佳的投資工具。

這兩股資金動能排山倒海湧進台灣，熱錢已不只淹腳目而已，我看已淹到肚臍，甚至快淹到喉嚨了。

最近政府停售國產局土地，只是關了土地供給的大門，卻沒有去化這兩股資金動能，房價要修正比較困難。不過，金管會和央行針對投資客取消房貸寬限期、降低貸款成數、提高房貸利率，倘真能落實執行，直接斷了投資客資金需求的奶水，房價將能有效抑制。

依據台灣房屋不動產研究中心的專案報告，目前朝野砲口一致，要平息高房價的民怨，執政黨得想辦法讓房市降溫，卻又不能讓房價崩盤，其困難度猶如走鋼索般，當然最佳方向就是讓高房價地區溫和緩跌，讓民眾不會產生買不起房子的剝奪感。

我認為，目前政府打壓高房價，第二季房市買氣會觀望，交易預估會減少。儘管政府如何打壓，最終目的還是要減少民怨，希望大家都買得起房子，若是自住型的民眾，好地段任何時機都是買點，最重要的還是做好財務規劃，隨時注意利率變化，相信一定可以安心買到好屋。

（作者是台灣房屋首席總經理）