台 中 地 產 X 檔 案

號稱台灣史上最大面積的民間自辦重劃區正如火如荼進行！由「富有土地開發股份有限公司」承攬的南屯單元2黎明自辦市地重劃區，面積足足有186公頃、地主2600人、開發總經費高達66億元台幣，富有已獲得台灣土地銀行(主辦行)、新加坡星展銀行、板信、上海、永豐、合作金庫等6 家銀行3年期融資，聯貸金額新台幣18億元。

■　興農人壽出資10億 2600名富翁誕生

　　富有土地開發公司的主要股東之一為興農人壽，出資10億元參股，黎明重劃會自 2008年3月12日成立， 12 月5日動工至今過程順利，各界皆看好黎明重劃區開發後的增值力與爆發力，預計明年6月底交地後，地主可回收 50%建地，每坪市價粗估25~30萬元，屆時地主變金主，重劃案將替台中市製造出2600名大富翁！

■　蘊釀新七期 高質量豪宅特區

　　富有土地開發股份有限公司董事長傅宗道致詞表示，單元2黎明重劃區位居台中市正中心，堪稱史上最大面積的民間自辦重劃區，光搬遷補償費就高達19億元，因為面積過大，地主眾多，開發初期竟一度不受外界看好！

　　單元2緊臨高鐵、中山高、環中路、特三號道，交通四通八達，沿黎明路、市政路緊鄰七期，東北側鄰接黎明新村、永春東七路、黎明路等人口密集區，重劃區規劃大面積公園與8公頃中部客運轉運站，往來台中工業區、精密機械園區、中科、國際機場、台中港至為便利，明年完工交地，可提供興建低密度、高質量的豪宅別墅，將成為台中房市新七期！

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台中市區不斷往西南擴展，專家學者耳提面命要跟著政府的公共建設買房子，買在起跑點一定超便宜，不論投資客、自用客省錢又賺增值！ 台中市「便宜大碗」區域已經不多，值得特別注意的是南屯的嶺東科大附近，已經開始成為大肚山大量工業新移民的新天地！

■　中部科技走廊成型 提供大量就業機會

　　年年增長的中科年產值約台幣2500億元，中部科技走廊意指帶狀20公里長的工業廠區，由后里鄉南下中科大雅鄉、西屯區，越過台中港路三段緊接台中工業區與南屯嶺東精密機械園區1、2期止，位置在中山高以西的大肚山上，是台中市的第四環的環外區(一環~五權路，二環~忠明路忠明南路，三環~文心路文心南路，四環~環中路中彰快速路)，此區域已成為大台中市新亮點。

　　列舉重大建設有斥資34 億元2013年完成的台中國際機場新航站,將提供完整的國際線客貨空運，台中港自由貿易區計畫及中科特定區重劃計畫，將有效提供大量工業與商業服務機會，增加大台中市人口與消費力！

■　嶺東科大交通便利 機能佳、房價低

　　大肚山科技走廊的西屯區域，如中港路至東海大學沿線的東大路、西屯路三段、福科路、中港路三段等區塊，生活機能與學校都已經陸續到位，過去5年來大樓與別墅供量極大，售價節節高升，5000萬元獨棟別墅與大坪數大樓高總價屋都出現，有些新案開價超過逢甲商圈，甚至直追七期或八期。

　　直到去年不景氣，兩相比價目前嶺東科大周圍的新大樓相當便宜，約只中科西屯的2/3價，七期新光商圈的1/3價，黎明商圈的3/5價，別墅價格帶落在600~1000萬元為主，此區域交通建設強化後已獲得移民台中的年輕工業人口認同，眼見房價便宜交通便利，能省則省，年輕自用客層遂大量移入嶺東定居！

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豐邑建設公司在國立美術館對面推出的「一即一切」大樓完工，最具特色是呼應美術館林蔭，以北宋谿山行旅圖的意境，打造13米高山水飛瀑，讓住戶不必出門就可「森呼吸」。

豐邑建設公司副總經理林茂焜表示，從美國曼哈頓中央公園、英國倫敦海德公園，景觀的優劣決定豪宅的身價，逐景觀而居，已成最新國際趨勢，豐邑「一即一切」位台中市國立美術館第一排，每坪逾40萬元，被視為如藝術品般的夢幻逸品。

林茂焜指出，「一即一切」位處國美館特區，不同於商業氣息濃厚的七期重劃區，周邊全國大飯店、勤美綠園道、公益路到國立美術館，有10大名宅、SOGO百貨、HOTELONE飯店、五權西四街異國餐廳街，吸引懂得品味的樂活一族青睞。

「一即一切」基地713坪，全區零店面景觀豪宅，樓高22樓，每戶110坪、140坪，共43戶。業者朝綠能建築規劃，以北宋谿山行旅圖的意境，打造13米高山水飛瀑，呼應美術館林蔭，阻隔車水馬龍噪音與塵囂，頂樓空中花園及Tea House，俯瞰、飽攬美術館綠意。

林茂焜說，「一即一切」地下一樓規劃豐藝藝術館，定期舉辦藝文、私人收藏展覽等，讓住戶在自家就擁有一座天天與美術雕塑、藝文畫作為伴的私人美術館，享受心靈有約的生活饗宴。

國內股市、房市熱絡異常，學者總以「資金面炒作」，歸納景氣由谷底急速攀升的主因。 為了探究這波資金狂潮湧入的成因，中資、外資如何看待台灣房市，以及未來台灣資產翻升的幅度到底有多大？

　　財金文化旗下先探投資週刊董事長謝金河將在這個月17日、24日兩天，主辦「台灣資產大翻升」投資講座，邀請遠雄企業團董事長趙藤雄、高力國際董事總經理劉學龍，以及上海樓市智典月刊總主筆蔡為民，將親臨現場提出專業獨到見解。

■　資金狂潮 下半年景氣更好?

　　諾貝爾經濟學者克魯曼來台唱衰景氣，預言2030年才會回春；不過自今年三月起，國內股市、房市雙雙告捷，景氣復甦之快速，跌破不少學者專家眼鏡。 財金文化董事長謝金河表示，未來一旦開放兩岸金流，勢必啟動資金行情，刺激股市、房市再創榮景。

　　遠雄企業團董事長趙藤雄表示，美國房市過度膨脹至少一倍以上，台灣房價漲幅僅美國的一成左右，美國房市泡沫化不適用於台灣現況，兩者不能相提並論；此外，我國房地產開發相對保守，自用住宅高達八成六，未來假使政府落實中資與外資投資房地產政策，只要房地產增值百分之一，全民財富可增加四千億元。 趙藤雄胸有成竹地認為，下半年景氣會更好。

■　名嘴開講 免費傳授投資密技

　　開放中資來台投資置產，成了既定政策，因此無論熱錢來自於何方，投資客肯定不願錯失良機。 高力國際早在去年著手建立「兩岸投資平台」，提供台商與外資在商用不動產的投資顧問服務。高力國際總經理劉學龍表示，中資來台投資商辦，目前絕大多數都停滯在初期詢問階段，也因此劉學龍下修A級商辦的租金水準預測，年底前平均月租跨不過每坪三千元門檻。

　　曾經以「螞蟻邀大象跳舞」，妙喻兩岸房市的智典月刊總主筆蔡為民，觀察兩岸房地產二十多年，絕妙論點成了上海媒體寵兒。 這回應邀出席財金文化「先探投資」周刊主辦的「台灣資產大翻升」免費投資講座，是否又會有驚人之語，值得密切期待。

　　「台灣資產大翻升」免費投資講座共兩場，6/17(三)下午14：30~17：00在台北信義誠品6樓視聽室、以及6/24(三)晚上19：00~21：00在台大醫院會議中心舉行。 現場座位有限，敬請提早報名，以免向隅，歡迎線上報名www.investor.com.tw，或電洽2551-2561#241索取報名表。

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房市回溫，購買議價空間較大的中古屋，成為不少購屋族的選擇，但由於中古屋的屋況不明，點交房屋卻成為最需要的關鍵！房仲建議，屋主點交不但要細心與耐心，更要依合約書規範事宜，檢查屋內狀況，與各種設備是否正常，相關的文件更要仔細閱讀，以免點交過後才發現問題，最後引發購屋糾紛！

■　點交中古屋 屋況、合約看仔細

　　一般買賣房屋過戶後，面對林林總總的點交問題，首先，要檢查不動產本身坪數是否短少，須詳細核對所有權狀是否符合銷售坪數，附贈的設備、使用建材是否與合約相同；此外，每個插座是否供電正常，屋內電燈是否正常或損壞、門鎖是否正常，馬桶、排水管道是否順暢，浴缸、洗臉盆、廚房洗碗槽是否會漏水，都要仔細看清楚。

　　一般人最容易忽略的屋況，就是漏水問題，包括屋頂是否會漏水、門窗裝設是否無誤，天花板、牆壁、地板磁磚有無破損或龜裂，逃生、消防設備是否齊全且運作正常，這些都是肉眼較看不出來的部分，最好透過專業的房檢師檢驗，也相對較有保障。

　　此外，包括土地所有權狀、築物所有權狀(正本)、使用執照(影本)、房屋保固證明書、無輻射鋼筋污染之保證書、無海砂屋之保證書等，都要點交清楚，確定無誤之後才算點交完成。

■　法拍屋棄置物 請示法院處理

屋主在交屋時，除了當初有書面約定的東西要留下來外，其餘部分屋主有清空的義務，而這類物品如果屋主不願意清空，買方可以拒絕點交，如果屋主留下來的物品，買方不能確定是否已經是丟棄物，最好審慎處理，不要輕易拋棄，以免發生爭議，而這類糾紛，較常見於法拍屋的點交。

　　某些特殊物如牌位、神像、動物等，神像、牌位，由於風俗問題不大可能有人競買，因此，最後可以請示法院，由拍定人暫時墊付費用，移往適當的寺廟，並通知債務人領取，費用部分可要求債務人返還；如果遺留者是人或動物，可以請法院聯絡適當的機關，由拍定人暫時墊付費用，並通知債務人領取，費用部分可要求債務人返還。

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近一、二年來，房地產市場價格高漲，都市精華地帶若非一屋難求，房仲業者表示，近年來購屋壓力大幅增加，升斗小民想要買屋越來越難，買屋不買地的地上權住宅，以及只買租賃權的使用權住宅，在近年來，成了當紅炸子雞！

■　地上權住宅 投報率高

　　只有房屋產權而沒有土地所有權的房子，近來也頗受青睞。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，目前台灣目前多以50年作為設定，土地使用年限一到，住戶便得離開，所以一般住宅地價隨著房價漲，但對於地上權住宅來說，隨著土地承租期限將屆，價格將會越來越低，是地上權住宅風險較大之處另外，而每年需要繳交公告地價1.5%-10%的地租，也是一筆花費。

　　不過，目前由於這類住宅多處於都市精華區，生活機能強，自住與出租都方便，加上多以套房形式呈現，總價不高，但有高投報率，是許多投資客或資金有限消費者所考量的物件類型。

■　買下租賃權 不怕惡房東

　　除了地上權住宅外，使用權住宅直接將買屋由投資行為轉為消費行為，這類建案的價格更低，但因為住戶只買到50年租賃權，所以45年期滿時就得無償搬離，對於購屋者來說，由於建商將房屋所有權以信託方式過戶給建商指定的銀行，所以買到房屋的人無法將房子拿去抵押。

　　住商不動產企劃研究室建議，這類住宅對使用者的保障較弱，如果想要作為投資之用，隨著未來房貸利率走揚，勢必壓縮獲利空間，這些都是消費者在購置這類物件時所必須考量的。

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進入畢業忘記的六月，不少新鮮人開始踏入職場，不過，景氣不佳，很多大學生的起薪大不如前，該如何從少少的存款裏，存到第一筆購屋預算？房仲建議，每個月存1.2~1.5萬，四到五年後就能存到58~9o萬左右的自備款，可以買到總價290~450萬的房子！

■　月薪兩萬八 四年購屋非夢事

　　平均起薪約兩萬八的大學生，真的可以有成家夢嗎？新鮮人千萬別灰心！仔細算算，加上年終、獎金約40萬上下的收入，扣除基本的生活開銷後，如果每個月能存下1.2~1.5萬，先存下第一筆自備款58~90，再貸款232~360萬，就可以買下290~450萬的房子，交屋之後，以年利率2.5%，20年攤還計算，每個月只要付一到兩萬，就能擁有自己生平第一間屋！

　　不過，要注意的是，買預售屋、中古屋、新成屋的付款方式不同，如果買的是預售屋，可以隨著工期慢慢付款，只要日後有固定存款來源，先準備約一成~一成五的自備款，就能先進場購屋；倘若買的是新成屋，可能必須準備的自備款就得高一些，而是地段的不同，銀行有不同核貸成數；而買中古屋則要留意仲介服務費，就連自備款也要準備起碼兩成。

■　套房脫手不易 市區外圍較便宜

　　在區位選擇上，如果買不起市區，建議新鮮人千萬不要勉強，要量力而為，最好選擇市中心外圍的房子，如果想買台北市，可以考慮萬華、大同、文山等舊社區，這些區域因為還在台北市，相對貸款成數也較高，適合自備款不足的新鮮人。

　　此外，新鮮人的資金有限，容易選擇坪數小、總價低的套房產品，但這類產品申貸不易，將來脫手也有困難，對新鮮人來說，將來獲利空間也較小，最好不要輕易嘗試；而首次購屋的新鮮人，最好盡量利用政府提供的各種優惠房貸方案，能省則省，如此斤斤計較的比價看屋，想在工作後四到五年購屋，絕對不是一件難事！

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台灣少子化、高齡化的趨勢越來越明顯，根據主計處資料，過去卅年間，國內生育率衰退幅度高達六成，近年來國內生育率每下愈況，比起二十年前的四十萬人，整整少了一半，家庭型態的不同，讓台灣住宅市場出現需求上的質變，特別是寸土寸金的台北市，最明顯就是在兩房產品的興起！

■　小宅出租率高 近可攻退可守

　　由於小房總價低，成為許多想要成家的年輕人，或是希望留點錢的退休族群的最愛，不過這幾年來，銀行對15坪以下坪數物件緊縮貸款成數，等於直接宣布套房出局，而兩房產品總價低、好貸款的特色，成為預算有限族群心目中的當紅炸子雞。

　　「其中，人口密集、房價高的台北縣市更是明顯！」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，統計住商不動產歷年資料，發現小宅產品成交比重，確實有逐年提高的趨勢，原因不外因為房價高，想成家的人多，小房低總價特色，加上這波購屋者多為自用型，其中也不乏首購族，以較低的總價買到超值的生活機能，對許多人來說，是很划算的選擇。除了自住之外，小宅產品出租率也高，在大台北縣市來說，是進可攻退可守的選擇。

■　兩房仍需換屋 物件首重轉手性

　　徐佳馨提醒，兩房產品雖然頗受歡迎，不過要特別注意，兩房產品對於購屋者來說，多具有「過渡屋」的特性，除了退休族群或單身外，有六成以上兩房產品的購買者在未來都有換屋計畫。

　　因此，購買兩房產品的消費者，地段與生活機能將成為最重要的考量，特別是單身者或是年輕小夫妻，善選地點除了轉手性強之外，更比他人有機會搭上區域房價起漲列車，輕鬆存到換屋頭期款。在選擇物件上，也要注意銀行對坪數的認定標準，一般來說，室內實際坪數達到15坪以上較不容易有貸款上的爭議，未來轉手時，也比較不容易因為買方無法貸款而扼腕不已。

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