台 中 地 產 X 檔 案

景氣冷，不少精華地段的店面高掛招租的紅單已經好幾個月，就是等不到租客上門詢問，不少焦急的房東，就算降租求售也是等無人！房仲建議，碰上景氣寒冬，房東不妨在價格上保持彈性，或是效法美國零售業的「百分率租金制」，才能創造房東、房客雙贏的局面！

■　降價、分租 店面招租求生路

　　景氣不佳，各大商圈的店面空置率不斷攀高，很多店面一關下鐵門就是好幾個月，甚至一整年都找不到租客，即使在出租狀態中的房東，也都面臨到房客要求調降房租，否則退租的壓力，最近甚至連大型連鎖超商，也以不降租就退租，來強迫房東降租，更有不少三角窗的店面，退而選擇二線店面，這讓不少靠租金維生的店面包租公們急的直跳腳！

　　店面租不出去，不少房東開始選擇放下身段，降低租金吸引租客，或是將店面切割成小單位分租，只是，租金一旦調降或是切割成小單位，將來要想再調高租金就不容易了，有的房東甚至降租金了，卻還是留不住房客，美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民建議，國外行之有年的「百分率租金制」，是房東可考慮的一種彈性租金模式。

■　百分率租金制 創造雙贏

　　所謂「百分率租金制」(percentage rent)，是普遍使用在美國零售通路不動產的一種彈性租金模式，業主先與開店的承租商家商議一個稍低的租金，讓商家可在店租成本稍輕的情況下生存，隨後再依其營業額達到轉虧為盈時，按一定比例調高租金，將來營業額成長超過某一標準時，再按一定比例調高租金；如果業者面臨經濟不景氣，租金也可循此模式往下降，可說是一種房東與房客雙贏的租金調整模式。

　　以空置前租金是10萬元的店面為例，如果改以每個月5萬元租給商家，雙方約定業者營收達200萬元時，店租就自動往上加其營收的2%（200萬*2% = 4萬），屆時店面租金每個月就可調高到9萬元，與先前的月租金差異已經不大，當然如果業者未來營收可能更高，仍可以不同級距的營業額來調高租金。

　　張欣民說，表面上看來，房東降價求租，似乎是吃了虧，但在景氣不佳的年代，讓承租的店家活下來，房東也不用擔心空置而毫無收入，等到景氣回溫再提高租金，不失為雙方共體時艱度小月的好方法！

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大毅建設公司在台中市十一期重劃區內推出「CASA」透天別墅建案，外觀採用青銅、清水模，展現極致建築工藝，並且透過落地窗、立體式植栽融合生態美學，呼應綠建築基調。

國際級建築概念，流行在建案加入綠建築的概念，例如採大面窗，增加通風、採光，大露台、頂樓的空中花園等等，增加綠化面積，台中建商順應這股潮流，打造節能、省能的生活空間，深受消費者的青睞。

大毅「CASA」在台中市昌平東五路、近崇德12路口，基地面積121坪，規劃6戶4樓半別墅建案，產權獨立，室內雙車庫，立面以清水模工法，結合青銅板外飾，除了具日式禪風的特色，也隔阻日光直接照射，達到節能、遮陽效果。

業者說，大毅「CASA」重視採光、通風，客餐廳、起居室、臥室等生活空間，規劃南北座向三到四面大面落地窗，引進自然光、新鮮空氣；浴廁、梯間規劃開窗，創造賞景空間，並且增加室內外空氣流通。

大毅「CASA」別墅建案結合生態美學，透過逐層退縮的建築設計，從一樓到頂樓創造立體式植栽，無論在客廳、主臥、臥房、衛浴，窗外都是滿滿的綠意，頂樓花園更可感受處處有景的生活美學。

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景氣回溫，使得握有大筆資金的投資客，開始轉向具備固定收益的不動產，其中既有租客的商辦大樓，成為不景氣年代的置產好選擇！不少過去以定存為主要投資習慣的客戶，在定存利息跌破1%以後，調整資產配置，買進目前報酬率約4~5%以上的商用不動產，不但可以賺取3%左右的正利差，還可以跟銀行貸款，加上如醫師等族群，在銀行徵信時屬於信用良好的族群，因此只要拿出3成自備款，運用財務槓桿等於可以賺到8%以上的自有資金報酬率！

■　投資商辦市場 首重區位與耐用性

　　「去年商辦市場買氣冷颼颼，但今年以來投資型買方開始紛紛現身！」信義商仲執行協理林彥宏表示，商用不動產資產的波動相對平穩，去年一年台北市辦公室平均售價大約由60.3萬跌至44.8萬，跌幅約25%，受惠於價格下跌，商辦大樓的租金報酬反倒逆勢成長。

　　林彥宏提醒想要進場投資商辦產品的客戶，掌握商用不動產的投資原則有五項，分別是區位、耐用度、管理維護、增值性和收益性等五大項。對不動產而言，區位當然是絕對的選項，其次，由於台北市辦公室屋齡幾乎都在10~30年，所以屋況良好或結構耐用的標的便成為首選。

■　大樓管理要健全 增值收益算仔細

　　此外，對辦公室而言，大樓的管理維護是否健全，進駐業者素質是否整齊，也大大影響了該棟辦公室的租金水準。第四個要點則是增值性，主要看購入的價格，未來是否具有上漲的增值空間，以平均售價跌了兩成五，搭配收益率來看，多數的辦公室買點都已浮現，尤其目前台北市市中心精華區單價3字頭就可以買到，比起住宅而言，絕對具有價格吸引力。

　　最後，也是最重要的就是收益性，也是目前投資商辦的最大誘因，一個具有長期、穩定且5%以上的租金收益率，確實是投資時的上上之選，但仍要提醒投資人，除了看租金水準之外，租約內容對屋主的保障及承租戶的穩定性，都是重要的考量因素。

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6月的畢業季節又來到了，相信不少外宿的大學生正準備找房子、租房子。 根據仲介業者對店家的分析，大台北地區的精華地段和熱門大學周邊的套房，來詢問的人數增加了1~2成，而有的民眾也抓緊這個時機，把定存多年的資金去投資套房出租，因為央行的不斷降息，使得各大銀行的定存利率不到1%，相較下套房的出租投報率高達5~6%，民眾更有意願投資套房這塊市場。

■　學生租屋市場穩定 投報率至少5%

　　學生套房出租市場龐大，使得有越來越多的民眾將自家改建，加入共食這塊大餅，只要出租的價格適中、地段好，這類型的套房往往供不應求，而學生的套房類型，大部分的物件可分為單層舊公寓、透天厝改建套房、雅房與獨立套房出租學生，一般市場價位每個月在7,000~12,000元不等，雅房租金每月約4,000~6,000元，而這其中的投報率達5~8%。

■　挑對地點穩穩賺 清大投報率逾一成

　　儘管套房投資利率優於定存，但有些事項也要注意，在進場之前先注意所選區域是否交通便利、生活機能佳，這類型的房子銀行在貸款限額上會較為寬鬆，使得你在進場投資上較為方便。

　　另一方面就是根據學區地段的不同，投報率上也會有些許的不同，最高的學區為新竹的清華大學投報率高達11%，其次為東華大學的9%，最後在租金的行情上，最好是多加打聽，以避免出租價格與行情差距過大。

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台北捷運內湖線六月28日通車，捷運宅的話題頓時又炒得火熱，台中市儘管暫時沒有捷運宅可買，但首購族也以縮短通勤距離，節省時間為購屋的重要選項，因此所謂的「市區宅」成了首購族的最愛。

■　住市區好便利 2房新屋受歡迎

　　近3個月台中市區的2房新成屋買氣最好，因為年輕人普遍感受就業困難與不穩定，搬進市區住2房小宅經濟實惠，反成聰明選擇，只要控制購屋預算，買市區2房或2加1房，預算400萬以內含車位。

　　壓低總價少一點貸款，一家3口安居十年，既能充分享有市區的幼稚園、中小學、安親班、超市、醫院、公園等生活採買機能，一年下來可省下不少寶貴時間和通勤費。這些大受歡迎的市區商圈個案有，中國醫藥大學、黎明商圈等，另外也頗受工業界歡迎的工業區生活圈為嶺東商圈與中科西屯商圈。

■　市區宅轉手容易 住市區強過住郊區

　　假使十年後若小孩升上國中高中想換大房子，要賣掉市區小宅籌資也比較容易。 預計今年八月台中縣市若通過升格為直轄市，2000多平方公里的諸多行政區勢必有所整頓，為處郊區的房子若改稱為台中市某某區，房價一定看漲嗎？ 一位長期投資台中土地的投資人認為，務實的看待台中市區價值強過郊區，住市區更有利，因為將來的大眾捷運會先建在市區，有需求才會再擴點到郊區。

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太子建設公司在五權西路、三厝街口推出「太子作新民」，大廳禮聘誠品書店設計團隊，以整面書牆呈現具書卷氣息的書齋，打造人文的生活空間，重新定位「名宅」新價值。

「太子作新民」大樓建案基地位於五權西路、三厝街口，鄰近南屯商圈，附近有文心黃昏市場、豐樂公園，近中山高速公路南屯交流道、中彰快速道路，交通便利。

「太子作新民」大樓建案基地面積1246坪，分A、B二區、二棟大樓，大樓高15樓、地下二樓，共規劃144戶（含4戶店面），每戶主力坪數46坪到66坪，規劃3房到4房，格局方正。

A區預計今年10月完工、B區預計明年4月完工。

業者說，「太子作新民」為一群深富人文質感的專業人士，社會菁英量身打造，也就是「作新民」客層所追求，不假外求的人文深度居家生活。

業者指出，「太子作新民」重新定義名宅的新價值觀，榮獲國家卓越建設獎最佳規劃類首獎，以深度的純人文、純書卷氣息，陪伴一群有生活態度的家庭。

「太子作新民」一樓門廳採用指紋辨識系統，大廳請來誠品書店規劃一大片書牆、包廂型書齋、兒童閱覽室等，二樓有多功能休閒室，住家地板採用獲歐洲藍天使環保認證的德國原裝木地板、油漆採克徽樂抑菌油漆。

總太建設公司有鑑於豪宅客層重視住家安全，安排台中市七期重劃區新市政中心「總太東方帝國」大樓建案客戶，參觀台南榮鋼鋼構廠、基地施工等，了解大樓的建築品質。

「總太東方帝國」基地位於市議會園道水景公園旁，面積2031坪，只蓋一棟38層大樓，總戶數131戶，每戶135坪到540坪豪邸，光私人花園佔地1350坪，另有千坪尊爵會館、露天陽光泳池、40米高爾夫球果嶺練習區。

總太建設董事長吳錫坤說，鋼構建築耐震能力佳，構材斷面小，使用面積較大，適合超高層建築使用，且耐久、施工迅速，雖然成本較高，總太東方帝國與台北豪宅同步採用純鋼構建築，並引進日本新日鐵制震系統，成就百年建築。

豪宅市場增溫，總太建設有鑑於金字塔頂端客戶看得不止豪宅外表，而是建築物施工品質、用心等，因此安排總太東方帝國客戶參訪生產施工所用鋼構的鋼構廠、基地現場施工情況，了解建商用心施工。

吳錫坤說，參觀台南榮鋼公司鋼構廠，了解預鑄鋼板焊條規格、檢驗程序等製程，並請專人解說鋼構鑄成和豪宅結構，回程參觀總太東方帝國現場施工情況等，每次安排20人參訪，目前已辦3場，場場爆滿。

隨著「敗犬女王」、「敗犬王子」的增加，二十五坪以下的小宅成交比例也大幅提升，今年上半年的成交量近兩成。 小宅成了單身族的購屋首選，主要原因在於房價高漲，以及單身一個人不需要太大的空間，25坪以下的小宅已能滿足基本的生活起居。

■　小宅需求穩定 單身購屋首選

　　單身男女大幅增加，光是去年單身男女就已超過五百多萬人，若再加上離婚、喪偶等因素而造成的單身族，總人數更高達七百五十萬人，逐漸成為一股「單身新勢力」。

　　由於單身人口越來越多，因應單身需求的產品成為市場不可忽視的力量。 今年上半年的成交量，15坪以下14.9％、15~25坪4.8％，總計19.7％。 低總價的小宅，只要位置好，增值空間比起大坪數物件不惶多讓。 因此在台北縣市高房價地段的小坪宅，特別受到單身族青睞。

■　房貸最高九成 戶數、管理要注意

　　對於之前被視為票房毒藥的小宅產品，從今年上半年開始逐漸放寬貸款成數。 住商不動產企研室主任徐佳馨表示，去年底曾有套房貸款高達9成的案例，打破小套房沒得貸的迷思，讓15坪以下小宅重現生機。

　　由於小宅產品總價低，往往一層樓規劃許多戶數，很容易造成住戶背景複雜、出入管理不易的諸多問題。 徐佳馨提醒打算購買小宅的民眾，必須注意門禁管制是否嚴謹，以確保住戶的人身安全。

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