台 中 地 產 X 檔 案

一年一度的地價稅於本月1號起開始徵收，財政部賦稅署也推出多元化繳費的便民服務。除此之外，賦稅署也提醒民眾，如果土地登記名目為一般用地者，會較自用住宅用地的稅金，高出近4倍之多，因此民眾應於當年度的9月22日前，向所在地的稅務局申請變更，才能正確節稅。

■ 土地登記名目不正確 稅款最高多繳4倍

　　地價稅從今年的11月1號起開徵，12月1號是最後繳費期限。地價稅中，又分成一般用地和自用住宅用地等項目徵收，賦稅署指出，一般用地的基本稅率從10?起跳，隨著土地擁有人在同一縣市土地的地價總額高低，最高可累進到55?。相較於一般用地，自用住宅用地的稅率，則一律採2?的比率來進行課徵，且並不累進，換算下來，兩者所需繳納的稅額，最多可相差4倍以上。

　　也因如此，所以過去常有民眾反應，自己所需繳納的稅金，怎麼會比鄰居高出許多，賦稅署說明，如房屋為自用住宅的用途，且土地是所有人或配偶、直系親屬所有，即可在辦理戶籍登記的同時，將該筆土地申請為自用住宅用地。就算當下沒有申請，則也應該於每年9月22日前完成自用住宅用地申請，經申請核定者，當年則可適用自用住宅的2?稅率。

■ 繳稅更便利 7種方式任你選

　　賦稅署也近一步指出，稅額在新台幣2萬以下者，可到萊爾富、全家、統一及來來等四家便利商店繳納，但需要自行負擔6元的手續費。除此之外，還有現金臨櫃繳納、信用卡、轉帳繳納、ATM繳款、電話語音，和網路銀行繳款等多種管道可以減款。

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行政院長劉兆玄已將台中縣市合併升格為直轄市的議題，呈給層峰去決定。台中市長與台中縣議會、縣長都表示2010年是升格最佳時機，台中市議會決議也要求中央須先有配套計畫再升格，升格已經箭在弦上，台中房市能不能跟著水漲船高？台中縣市民眾引頸企盼！

■ 台中市區板塊位移西南 大里市二期勝出

　　台中市精華區板塊正快速向西南方向重劃區位移，台中市西屯與南屯、台中縣大雅、大里、烏日、龍井、沙鹿等鄉鎮，都已成為中部地區房市蓬勃發展的區域，房地產開發動向其實有脈絡可循，這些鄉鎮正是緊貼著中彰快速道、中山高、環中路、高速鐵路、中二高等重要交通動線一路發展；大里市由於生活四號高架的便利性極可能直接編作台中南區，其價值倍增的機率很有想像空間，尤其大里二期重劃區特別火爆。

■ 倒吃甘蔗！七期周邊三區域跟漲

　　台中七期開發已近尾聲，其地王價位已經底定，七期生活機能最欠缺的是體貼小市民生活之便，例如買香菸、吃蚵仔麵線等樂趣，都只能到週邊南邊的黎明商圈、北邊的逢甲商圈、東邊的五期大業國中、大新國小等區域消費。這三個區域的房價水漲船高，價量齊揚一直連動成長，最夯的莫屬行政院中部辦公室、黎明國中、國小、惠文完全中學形成的低密度綠化程度高的黎明文教住宅區，本區交通上緊貼高速公路、中彰快速道、環中路、高鐵站，動線最佳南來北往省時方便，坐擁七期所有的美好，卻不必付出太昂貴的房價。

■ 押寶水湳經貿園區 長期看俏！

　　最值押寶的應該是水湳經貿園區，它將是未來台中直轄市市區最後又最大規模的頂級開發計畫，它不但會長期強力加持逢甲大學周邊房產價值，更可以與七期新市政中心南北串連，長期看好新興的12期重劃區，與未來藍綠捷運沿線的中港路二段、青海路、惠來路三段、弘孝路等新光三越與交通轉運中心對面的區塊。

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【林大正╱台北報導】
「台中的學生套房租金收益穩，但出租給上班族的租金收益高。」住商不動產加盟事業處台中區經理賴萬說。踏入房仲業15年，賴萬看過許多投資客隨著景氣賺賠起伏；讓他印象深刻的，是1位專注透天改裝套房的醫生級投資客，滿租再整棟賣掉，租金、價差兩邊賺；以及放長線釣大魚的「投資團」，在中科3期附近，土地放4年漲5倍。

眼光精準
賴萬口中這位在台中執業，年約40來歲的醫師，不動產投資資歷不到5年，雖稱不上老手，但賴萬透露：「他幾乎只專注單項投資，就是看準上班族租屋需求，買下透天厝改建成套房，滿租後再賣掉。」投資蹤跡含括台中市北區、南屯區，和逐漸成為發展重心的西區、西屯區一帶。

后里鄉中科3期附近土地報酬率頗豐，卻讓投資客等了4年，較不適合短期投資。

實用內裝出租容易
同樣的透天套房，台中上班族月租金平均在6500元~1萬元，比起學生套房平均5000元不到，租金利潤高得多。這位醫師看準這點，鎖定工商活動較密集的路段，將舊透天買下，重新裝修，內部塑造成小旅館的感覺，只要附加簡單實用的監視器、密碼鎖等門禁，很容易出租。
根據賴萬轉述，這位醫師投資客，所選的透天地坪，從17~45坪都有，再按照建坪大小、樓層、縱深等條件，一般可隔12~20間左右，主要的風險是改建成本較高，貸款也不到7成，因此投資客自備款必須充足，而平均租金報酬率可達7~8%。

轉賣後淨賺約2成
例如在忠明南路附近，1年前醫師買下1棟1200萬元的透天，又花了約700萬元隔成18間套房，成本接近2000萬元；但地段好、物件新，不到3個月全部滿租，他賣掉後，淨賺約2成。
近幾年來，隨著7期重劃區以及中科的發展，大台中地區明顯向西發展。除了上班族套房應運而生之外，早在前波房市低點，就有幾個投資客「組團」獵地。

中科土地4年漲5倍
賴萬指出，這些人不同於住宅型或店面型投資客快進快出，而是「放長線釣大魚」，台中縣大雅、后里與台中市新興重劃區，最常發現他們的蹤跡。

賴萬表示，這批投資團隊約4~5人，早在前波房市低點附近，聽聞未來中科發展可期，分頭查證後，先賣掉手上的土地，湊足資金，大膽在2003年以每坪4000多元，買進后里3.2萬坪的農地，這一放就是4年多，在去年時，以每坪2萬多元出脫，算一算漲了5倍，時間雖久，但利潤驚人。

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

520掀起的豪宅熱潮，讓不少精華地段的豪宅喊出天價，每坪動輒要價一、兩百萬，不過隨著景氣下滑，被視為奢華收藏品的豪宅行情不再，因為金字塔頂端的客層在這一波股災中也損傷慘重，現在都寧可把現金放在口袋裡，觀望景氣後再考慮出手。

　　520後房市像溜滑梯般直直落，剛開始豪宅市場不動如山，口袋深的頂級客層購置豪宅，仍是不手軟，但隨著這波金融大海嘯襲擊，這些頂級客層也無法全身而退，有人對房市的信心一夕崩盤，還有人手上的資產大幅縮水，原本房地產界最看好的豪宅市場，一下子冷了下來，不少看好520後豪宅房市的建案案場冷清清，整天都見不到一個來客。

　　以天母為例，有代銷私下表示，原本一坪開價約百萬的大坪數豪宅，現在有客人直接對折殺價，只願意開價五十萬，遠遠低於行情價，建設公司惜售，現在已經決定先建後售、直接動工，而為了因應急凍的豪宅市場，現在代銷也打算將原本上百坪的坪數規劃，改成中小坪數，希望迎合景氣寒冬的小宅市場需求，也度過這個房市寒冬。

　　事實上，豪宅產品價跌量縮的情況，不只天母，包括過去被視為豪宅票房的大安、信義區，成交量都呈現一路下滑的情況，有代銷憂心的表示，這樣冷颼颼的房市景氣，跟跌跌不休的股票一樣，何時探底，誰也不知道。

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時機歹歹，有些租客為了節省租屋預算，會跟其他人分租一層公寓，通常這類租客面對的房東，都不是真正的房屋所有者，而是將房子分租出去的二房東，崔媽媽基金會執行主秘黃小黛提醒租屋者，如果向二房東租屋，有些事情要特別注意，以免權益受損。

■ 向二房東租屋 先問有無出租權

　　黃小黛提醒，租屋者在租屋時，要先弄清楚出租者有無出租權，如果是房東自己出租，可以請房東出示相關證件以證明為本人，而如果不是屋主本人，應該請房東出示屋主的委託書。

　　而如果是二房東的話，要請二房東出示與大房東的契約書，並且注意二房東的簽約日期，不可以超過二房東與大房東的簽約日期，而且要留意二房東與大房東的租約，是不是有「不得轉租」的約定，以釐清二房東有無出租的權益。

■ 二房東若捲款潛逃 易引起糾紛

　　雖然彼此都有契約約定，但是萬一碰到二房東捲款潛逃時，還是容易出現糾紛；而如果二房東要提前搬走，二房客一定要向二房東拿回押金，否則屋主是不須向房客負責任的。向二房東租屋，有一定的風險在，所以租客在租屋前一定要考慮再三，而且契約內容一定要規範清楚，以免造成無謂的困擾。

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外國人來台居住，喜好公園綠地、河濱公園等優質環境，不過，這類優質住宅的價格通常不低，但為了追求品味生活，這些離鄉背景的外國客，寧可多點預算，就是不想犧牲居住品質。

■ 天母大直陽明山 外國人最愛景觀宅

　　以台北為例，一般外國人最熟知的天母，因為中山北路六段很早就有美國學校及日僑學校設置，外國人的密度堪稱全台第一高，天母的新成屋，平均每坪80~110萬，但如果買20年公寓，每坪價錢可以下到45~55萬，相對划算；而台師大商圈，因為緊鄰語言學校，也有不少外國人出沒，這裡20年以上公寓，價錢更平易近人一些，每坪約38~50萬；而陽明山建業路上，有英國、法國、德國學校，加上陽明山好山好水、空氣清新，也是老外居住的首選區，別墅平均藥價3500萬~3億不等；而視野遼闊的水岸豪宅區大直，假日可以在河濱公園騎腳踏車休閒，大直街還有私立道明外僑學校，成為外籍科技新貴的最愛。

■ 價廉物美！外人聚居台中科博館、高師大

　　出了台北市，台中也是不少外國人喜愛的居住環境，外國人居住密度較高區域，以美術館到科博館、植物園這塊帶狀區域為主，因為這裡有外國人最重視的綠地休閒空間，每坪約18~25萬與每坪約10~12萬的中古屋房價，比起台北市價廉物美，十分受到外籍人士喜愛；而大坑別墅區，則號稱是台中的天母，生活空間較為舒適，加上房價不高，也聚集不少外國人來此定居。

而高雄市學區最好的區域—高雄市立文化中心及高師大，則是日本人聚集較多的區域，20年中古屋，每坪單價只要10~12萬，新成屋每坪開價也只要20~35萬。

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景氣持續下探，連豪宅也受到波及！根據永慶豪宅事業部成交資料統計，10月份北市豪宅日平均交易量，比上季衰退一成七，北縣豪宅衰退達兩成四，交易量均續創今年新低，此外，10月北市豪宅成交單價較上季下修5.4%、北縣下修6.5%，修正幅度比前兩季更大。

■ 豪宅價滑 宜適度汰弱留強

　　台灣因總統選後賣方對未來三通效益期待高，導致先前豪宅價格仍維持高檔，不過，因三通成效不如預期，加上國內股市持續破底大跌，已使豪宅成交量續創新低，價格修正幅度也逐漸擴大；此外，過去幾年預售豪宅推案量大，不少地區豪宅近期均陸續完工交屋，未來這些地區豪宅價格將因供給量增加，而受到更大壓抑。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，金融海嘯利空不止，未來經濟前景仍不明朗，建議已投資者面對後金融海嘯時代，應適度汰弱留強，調整資產配置，避開投資比重過高之區域，輔以中長線觀點在優質地段。

■ 投資客出場 自住客成豪宅主流客

　　由於隨著金融海嘯利空衝擊不斷，豪宅價格已面臨修正，葉國華表示，目前市況已不利短線投資獲利，不過，許多以往因釋出少，高價仍無法購得的優質地段物件，目前在屋主資金調度需求下，已逐漸在市場釋出，對於尋找優質環境的自住型豪宅買方，可說是一大利多。

　　此外，因台灣地區富裕人士在亞洲各國中，對於高風險股票及金融商品資產配置比例較高，在這次金融風暴下損傷相當嚴重，未來資產配置重整需求大增，預期未來低風險保值需求的不動產配置比例可望升高，藉以降低投資風險，未來，自住及保值需求將成為豪宅市場主力。

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現在多數人老把不景氣掛在嘴上，但台中市居然還有接待中心買氣滾滾，業主招呼客戶忙得不亦樂乎！在台中南區自辦重劃區有個五層樓別墅，6房4衛，開價1000萬元，在本週二天假日看屋數高達五十餘組，成交也有五組，真是羨煞同行！

■ 台中南區價廉物美　換屋首購族最愛

　　多年來南區房價水準一直保持溫和穩定，新別墅1千萬元有找、新大樓單坪10~15萬之間，五年來漲幅最小，遠不如西屯、南屯甚至烏日，風水輪流轉，現在時機歹歹，購屋族反倒開始認同南區。

　　近六年，業者在南區默默推案的建商，包括順天、大城建設、鄉林、佳泰、久樘、親家、林維等等；今年下半年看好南區最新推案的有生活家建設、國雄建設，業者之所以有信心，是因為南區不但地價合理，開發成本相對較輕，加上南區生活機能與交通環境已經徹底改善，購屋族也因房價相對便宜願意下手。

■ 優質生活環境 自辦重劃區補漲空間大

　　南區最紅火的區段之一，是台中高工旁的自辦重劃區，區內擁有棋盤式道路規劃、街廓整齊等人造優勢，加上地段又與八期同路毗鄰，土地價值被低估，未來具備補漲空間。

　　自辦重劃區屬於民間自行提出的城市發展計畫，將地下電纜化、電信地下化、排水系統一致化及道路規格化等做為公共設施，並串聯崇倫公園、健康公園、中興大學、東峰公園等大型開放空間，塑造南區市民最佳的休閒遊憩主軸，並開啟最好的生活環境。

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