台 中 地 產 X 檔 案

資料來源：中時房地產     回首頁

儘管房地產不景氣，但房價仍在高檔，許多新婚夫妻都在煩惱該不該買屋，就怕買了之後房價還會繼續下修，崔媽媽基金會執行主秘黃小黛表示，這時候不如先租代買，渡過景氣寒冬。

■ 選定區域 先租看狀況

景氣寒冬該不該買屋，讓很多新婚夫妻大傷腦筋，崔媽媽基金會執行主秘黃
小黛表示，如果擔心房價買了會下跌的話，建議不妨以租屋代替購屋。

　　因為大約在年初左右，有許多大案量的區域開始陸續交屋，新屋的案量變多，投資客原本想轉手賺一筆，沒想到景氣反轉，買氣緊縮，許多投資客賣不出去，乾脆高掛租屋牌，填補房貸缺口，這時候先租代買，一方面可以掌握區域行情，對於生活機能也能藉機適應，過一陣子再買也不遲。

■ 眼光放遠 長時間規劃

　　而住商不動產企研室主任徐佳馨表示，可以先勾勒出幾年後想買的房子大小、位置，之後再決定要租哪裡；此外，租屋之後一定要訂下購屋目標，長期規劃後續的買屋計畫表，千萬不要因為租屋壓力小，就莫名其妙把錢花光，這會失去原本想要買屋的價值與意義。

　　另外也提醒民眾，如果只是要純自住不投資的話，只要手頭資金足夠，還是可以挑選機能好的地區購屋；但如果手頭資金不夠，千萬不要貿然買屋，尤其建議房貸款不超過總收入的1/3，以免繳不出房貸而遭斷頭。

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在少子化的趨勢下，現代小家庭的父母都把孩子當寶，為了讓孩子能夠進入知名學校就讀，許多家長們紛紛搶進明星學區買屋設籍，像是北市的中正區和大安區，以及北縣的海山學區，都是有高升學率支撐房價的超夯學區，近年來房價最高漲幅達2成2。住商不動產總經理室專案主任徐佳馨提醒，買屋前，應先確認地段的學籍，和提前在規定的時間內入籍，才能順利入學。

■文教區呼聲高 中古屋價高達60萬

　　中正區、大安區不僅是著名的文教區，也是北市房價最高的區塊，這兩區當中，又以龍安國小和新生雙語國小的行情最高，中古屋價從兩年前的每坪單價40多萬，一路漲到60萬的天價。

　　徐佳馨分析，龍安國小的學童可選擇就讀升學率高的金華國中，或是有雙語教學的龍門國中，所以該區內不論是中古屋或是套房，都出現一房難求的情況。另外，像中正附小、弘道國中等明星學府，還擁有鄰近捷運中正紀念堂的絕對優勢，讓房價硬是比同區的國語實小再多出近1/4，每坪價格約在45到55萬上下。

■板橋海山學區最抗漲 房價倍數漲

　　除了北市的文教區外，像板橋的海山學區也是北縣首屈一指的明星學區，不僅升學率是北縣完全中學的前幾名，且該區從國小、國中到高中都位在漢生東路上，如此「一次到位」的優勢，吸引了許多首購族和新婚族在此置產。

　　不僅能夠讓孩子在熟悉的教育環境下求學，還可省下大筆的通勤費用，加上鄰近新板特區，讓海山學區的房價持續加溫中。周邊不論是新成屋、預售屋或中古屋，房價漲幅幾乎都呈倍數成長，新成屋、預售屋的行情約在每坪40到45萬，而10到15年的中古公寓，每坪則是約25萬上下的價格。

■距離近不代表同學區 租屋6年才能入學

　　過去曾經有民眾買在明星學校的周圍數百公尺內，但該地點卻不屬於明星學校的學區，導致假學區的買屋糾紛。徐佳馨提醒，千萬不要以為住得越近，是就讀明星學校的保障名額。建議想在明星學區周邊置產的父母們，在購屋前，可先向鄰居或鄰里長詢問，詳細確認房屋所在地的學區歸屬才有保障。

　　依據法令規定，需連續租住滿6年以上，才可申請入學。而依據一般學校新生入籍的時間規定，應在每一學年度開始的前一年的12月31日之前，取得房屋所有權狀，才有得以在當地學區就讀的資格，換句話說，如果家中有小孩想升學，至少也要提前1年左右，就已經將戶籍遷入，才能夠確保就讀的資格。

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台中縣市合併升格為直轄市，是中部最重要的大事，也是攸關大台中發展的里程碑，更是台中房市的一大利多，不過現在卻傳出，這項合併利多最晚可能拖到2014年，這也讓引頸企盼的房地產業者大呼，實在等不及了！

■ 台中縣舉債600億元　縣市合併添變數

　　馬總統選前開的這張台中縣市合併支票，行政院長劉兆玄10月初在台中也表示，台中縣市合併升格最快在2010年、最晚2014年完成。雖然台中市長胡志強與台中縣長黃仲生，已向總統當面表達希望2010年完成合併升格，但台中市議會在20日緊急動議中決議，在中央沒有提出完整配套前，不能輕率實施台中縣市合併升格為直轄市！台中市府會不同調，中央被議員譏不積極無誠意，看來市民還有得等。

　　此外，台中縣面積2051平方公里，人口154萬人以上，縣境的海線、山線相對不發達，其中和平鄉、東勢鎮、新社鄉、石岡鄉等有較多天然災害，而台中市建設優良，104萬人口幾乎都在平地精華區，不少市議員不諱言，合併恐怕讓台中市10 年不能發展，更何況中央沒錢，直轄市的財源更是一大問題。

■ 合併後500萬人商機 台中更加國際化

　　不過，合併後的台中市，將來擁有戶口數260萬人，流動人口之50萬人，加上依賴台中消費的彰化縣生活圈，台中市的都會圈時際會高達500萬人以上。

　　此外，居台灣正中心，台中地理條件佳，有山海與平原與氣候溫和農產漁產豐富，因為有國際機場和台中港，國際能見度也隨之大增，加上中科產值又年年擴增，未來就業人口預計10萬人，就業機會增加，自然有利房地產市場的活絡，著眼台中縣市合併後的遠景，房地產相關業者希望中央與地方協調，趕緊實現縣市升格的計畫，也迅速帶動區域房市。

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近來房市欲振乏力，店面的空置率也屢創新高，想靠投資店面大賺一筆嗎？專家分析，除了挑選三角窗這類優質物件外，進駐社區商圈、切割店面分租，或是選擇長期投資的經營策略，是讓投報率大幅增加的好方法。

■社區商圈客源穩 門面切割坪效高

　　相較於人潮眾多的黃金商圈，社區商圈雖然沒有廣大商機，不過卻擁有客源穩定的優勢。永慶店面事業部經理李元鳳分析，由於社區商圈是因應社區的需求而延伸出來的，因此這類商圈也多半會結合學區，適合餐飲、服飾、書店等類別進駐。在店面的類別中，這一類產品不僅有穩定的投報率回收，風險也較低，適合理性、保守的投資族群。

　　此外，門面寬的店頭也是值得投資的物件，門面寬意味著廣告的綜合效益較大，相對來說，吸引消費者的聚焦力也較高，因此在不景氣的狀況下，寬門面的店面，還有多等份切割、分租的利用性，以1個5米寬的店面來說，約可切割成3個店面，不僅可以避免店面空置的情形，還可以使坪效拉高，連帶提升總體投報率。

■評估未來性 長期經營策不可少

　　李元鳳解釋，店面的投資門檻相對較高，尤其是精華地段的店面，單價和總價通常更是比一般物件貴上2到3成，因此投資客在下手前，得先評估商圈未來的整體發展性，以及個人的資金能力。最好擬定長期的經營策略，投資期限至少要以10年為基準，整體的投報率才可望呈現正向上揚的曲線。

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2~4人的小家庭，因為家中成員變多，原本租屋的空間已經不敷使用，購屋的急迫性增加，但雙薪夫妻開始負擔孩子的教育經費，預算相對捉襟見肘，建議這類的小家庭購屋，必須掌握「先求有，再求好」的原則，在挑選房子時，更要把錢花在刀口上！

■考慮居住需求 小家庭先挑2~3房

一般而言，因為小家庭已經有孩子活動由動與獨立空間的需求，因此，建議購屋的房型以三房為宜，不過如果手頭真的不夠寬鬆，至少也要挑兩房大小的產品。不過，由於小家庭未來仍有換屋需求，因此不建議購買套房或挑高小坪數型的產品，2~3房的產品是最小家庭最通用的產品，將來轉售脫手會比較容易。

在室內空間上，考量到未來孩子的需求，坪數以20～30坪為宜，先求有再求好，小家庭購屋以解決居住需求為優先，千萬不要好高鶩遠；此外，區位好的住宅通常價格高，能負擔得起的住宅面積就會較小，小家庭的成員如果有高度的工作需求與壓力，還是以距離工作地點較近為佳，等待工作較為穩定，通勤的時間壓力較小時，再考慮較長途、大面積的住宅。

■中古屋議價空間大　逢低買進好選擇

小家庭購屋應盡量選擇在市區內，屋齡沒有那麼高的成屋為佳，因為預售屋、新成屋的售價較高，相對議價空間也沒有中古屋大，對經濟狀況比較窘迫的小家庭來說，最好選房屋總價約400～500萬的產品，自備款約100萬左右，是經濟能力有限的小家庭比較能負擔得起的選擇。

此外，房貸利息過高，會讓資金不足的小家庭，被壓得喘不過氣，甚至嚴重影響生活品質，因此購屋支出，最好控制在每月家庭總收入的1/3左右，或者可以與銀行協議，前3年只繳利息不納本金，等存有一定金額時再還部份本金，減輕月繳的壓力。

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站在七期惠來路與市政北3路口環視四周，一棟棟超高筆挺的豪宅如同列隊的英雄，各個威武雄壯霸氣十足，仔細一瞧，原來氣派的外觀幾乎全包滿米色系的石材，裡面迎賓大廳、lounge的地坪與牆面、梯間、住戶的玄關、客餐廳、浴室也全部包滿進口天然石材與藝術石飾。這些昂貴的進口天然石材，或粗曠質樸或溫潤優雅，正如同第一男女配角，陪著豪宅主體發揮「兼顧面子與裡子」作用，最後能爭取購屋客戶認同。台中豪宅大量使用進口石材，建商真正做到了「點石成金」！

■ 台中房市超競爭 成各國石材選美會

　　目前台中豪宅價位相對便宜，以位於七期歌劇院地段最夯最貴，剛交屋的寶輝建設花園廣場，成交單價約在40~50萬元之間，相較台北縣市的高房價，更可見台中豪宅價位的委屈與競爭態勢。

專營進口中東、土耳其、印尼高級天然石材的港泉公司總經理林睿紘認為，為爭取挑剔的豪宅買主，台中建商簡直是在賣藝術品，不管整體設計感或局部加強，豪宅設計師走到了喜新厭舊的地步，不可撞石材，像影星穿衣服千萬不可以撞衫，每一棟台中豪宅都造得獨一無二，就像是在蓋藝術品。

■ 創新設計盛行　中部高檔石材市場大

　　林睿紘預估，今年下半年石材出貨量可望成長50%。而施作一棟豪宅，進口天然石材用量特兇，甚至占造價高達十分之一都有，中國產地的多半是粗俗花崗石，距離最減輕成本，在台灣使用量最大，頂級豪宅也有用它，不過，大樓裡面凡人可以看的到、摸得到、踏得到的地坪牆面，設計師或超龜毛的建商老闆，就一定會挖空心思特選高級進口石材，用來表達大樓的建築語彙。

　　台中甚至有建商非但不偷工減料，反而加碼叫進更美更特殊質感的石材，甚至親自到倉庫找貨，直接拍板決定。現在許多七期豪宅接待中心用的石材也循著這方式看貨。林睿紘坦言，台北房子較好賣都採用「大色貨」，屬於便宜的石材，高雄房市低單價，個案多數局部採用高級石材，台中的高級石材市場最夯，主因是中部豪華別墅、豪宅量體很大，加上建築師和設計師多勇於創新、規劃設計。

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店面產品五花八門，要如何選對好物件，讓財源滾滾而來？永慶店面事業部經理李元鳳分析，投資店面首重地點、人潮、面寬，好地段、交通便利和方正的格局，都是黃金店面缺一不可的要素，所以投資前一定要多方打聽、實地勘查，才可以讓口袋「麥可、麥可」！

■ 三角窗、四方格局佳 20到40坪最剛好

　　不論是在成熟商圈，或是潛力商圈，一般來說，正方形的格局都是搶手物件，不僅擁有寬敞舒適的視野、容易掌握客人的動線規劃等優勢，也較易吸引顧客停留目光，連帶地帶動買氣。但是面寬至少要達5米，才能夠呈現出整體空間的質感，總坪數大小則以介於20到40坪之間較為剛好。

　　除了格局、總面積需要注意，店面位置的選擇也相當重要，像是三角窗的店面，雖然價格往往較其他產品高出1到2成，但是租金效益也相對的較高，李元鳳說，街與街相交的三角窗，是人潮最容易匯集的地方，而且即使是對向的人潮、車流，也會在等待紅綠燈的時候注意到，宣傳效果簡直打廣告更有效。

■ 實地勘查多打聽 鄰近捷運、公車站有人潮

　　除了物件的先天優勢外，選擇鄰近大眾運輸工具的據點，像是捷運站、公車站等，也容易吸引人潮上門，不過店門口應該盡量淨空，避免有遮蔽物擋住店面，否則也會擋住客源和財源。李元鳳提醒，投資店面前，一定要先實地場勘，最好是連續一段時間，每天都定時觀察周邊店面的來客情形、人潮、空置率，再來選擇是否考慮採取空間切割或分時出租等方式，來增加自己的投報率。

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