台 中 地 產 X 檔 案

大專院校9月開學潮，也引發校園周遭熱門商圈的投資熱！信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，近期多數商圈都出現店面空置率過高的情況，不過在一片不景氣聲中，與大專院校比鄰而居的週邊熱門商圈，卻逆勢開出紅盤，成為熱門的投資標的。

■口碑行銷帶商機 大學商圈報酬率達4%

包括北部熱門的台大公館商圈及師大商圈、中部逢甲商圈、台南成大商圈、高雄高醫商圈，因為學生消費需求穩定，口碑行銷奠定店家商機；加上M型社會結構，平民化消費成主流；而特色店家獨樹一格，也形成聚落鮮明與多元商品選擇，因此，商圈內總是有絡繹不絕的消費人潮。

這類商圈可不只侷限在大馬路旁，以台大及師大商圈為例，巷弄小店成為學生們最愛探索發掘新事物的景點之一，像是汀洲路、師大路、泰順街等都是商圈內具指標性的消費區域。蘇啟榮說，近期市場上雖然出現許多看空的雜音，但大學商圈的租金行情與店面詢問度，仍維持相當水平，平均來說，租金報酬率可接近4%左右的水準。

■學區商圈轉型 北中南發燒

以師大商圈為例，龍泉街每坪租金行情為6千至1萬元、投報率在4％至4.8％之間，較和平東路上店面每坪租金行情3千至4千元、投報率在3.5％至4％間來得高，也成為收租型客戶的理想標的。

中部的逢甲夜市商圈，位於逢甲大學方圓1公里之內，小吃特色獨具、物美價廉，不管是平常日或假日，人潮都擠得水洩不通；台南火車站周邊的北門商圈，挾交通之便，且鄰近成功大學，具備固定的消費客層，因而發展出包括百貨商場、飯店、電子產品等多樣化的消費消費場所；位於三民區內的高雄高醫商圈，週遭則有坎城電影院、家樂福、麥當勞，消費族群廣，也成為店家投資主要標的物。

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【蔣福錦╱台中報導】
五權西路二段生活圈介於台中市5期、7期與8期重劃區之交界處，五權西路往西可上中山高南屯交流道、中彰快速道路，地理位置及交通便捷性皆佔優勢，預售案大樓每坪20萬元起，未來特3號道路及單元2、單元3等重大建設開發後，房價具增值潛力。

連續利多
台中市五權西路二段生活圈大致介於文心路以西、中山高速公路以東間，東行可連接美術館生活圈、往西可直上中山高南屯交流道、中彰快速道路，是台中市重要的交通幹道，規劃中的捷運綠線將在文心路、五權西路口設置G11站，未來看好。

太平洋房屋南屯直營店店經理李仁吉表示，五權西路二段生活圈大致上以惠中路為分界，分為2種不同型態的生活圈，惠中路以東以文心路上的文心黃昏市場為主要採買點，而惠中路以西生活機能主要仰賴南屯路、黎明路生活圈，黎明路、南屯路沿線商家密集，南屯路上有南屯市場可提供日常採買。

李仁吉說：「五權西路以北、文心路至惠中路這個區段街道整齊，且幾乎都是屋齡較新的別墅，戶數不多，人口密度較低，居住質感較佳。」但同樣屋齡的別墅總價至少也較其他區域高100~200萬元。

文心至惠中路多別墅
東森房屋台中南屯品誠加盟店經理簡嘉德表示，五權西路沿線新建案以大樓居多，預售案大樓每坪20~23萬元，屋齡約2年的新成屋大樓每坪16~17萬元，全新交屋或將要交屋的新成屋大樓每坪約17~18萬元，屋齡10~15年大樓每坪8~10萬元。

五權西路上屋齡約20~30年、地坪27~28坪的透天店面，總價約1500萬元，在五權西路的周邊，有不少屋齡較舊的透天住家，屋齡20~30年、位於8米巷的透天總價約700~800萬元。

李仁吉指出，五權西路車流量大，且是南屯交流道往市區的必經道路，到五權西路二段生活圈購屋的民眾，約有一半以上來自外地，這些客戶具有地緣性，如有親戚住在附近、在此區上班，或曾短期居住過，到台中市購屋時都會以本區為優先考量。

交通便利外地客逾半
台中特3號道路東起台中市五權西路，往西穿越中彰快速道路、中山高、精科、台中工業區銜接中二高龍井交流道、匯入台中港區，是台中縣市間的重要交通動脈，交通機能便捷將是五權西路最大優勢。

簡嘉德表示，五權西路位於5期、7期、8期重劃區的中心點，在地理位置上佔極大優勢，加上鄰近南屯公園、文心森林公園等休閒設施，五權西路沿線的房價近幾年穩定上揚，有交通的便利性支撐，未來仍具增值潛力。

五權西路二段生活圈西側規劃中的「單元2」及「單元3」兩處自辦重劃區，未來將對五權西路沿線有不小的影響，「作新民」專案經理張偉謙說：「單元2、單元3預計2009~2010年會完工交地，此兩處重劃區規劃為低密度的住宅區，未來將使附近形成新的優質住宅區段。」


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房市冷清清，不過根據房仲調查，受到房價下跌的影響，想進場購屋的民眾也變多了，不過大部分的民眾認為，房價要再下跌一至兩成才會願意進場購屋，現階段賣方若不願調降房價，將很難獲得購屋者的認同。

■房市冷！看跌未來房價比重創新高

根據永慶房屋調查顯示，認為未來三個月房價看漲的民眾約為14%，與前次調查看漲的比重38%相較，大幅下滑24個百分點；而認為房價看跌的人有69%，較上次調查的37%則大增了32個百分點，看漲的比重為歷次調查中最低，而看跌的比重則為歷次調查中最高；對未來一年房價，認為看漲的民眾有21%，而看跌的有66%，雖然看漲的比重略高於對於未來三個月房價的看法，但是看跌的比重仍高達66%，而且大幅看跌的比重高達27%。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則指出，這波房市景氣從民國92年上漲以來，已經走了5年的多頭行情，是該適時的回檔修正，他建議自用型的買方應該趁著房價下修及市場供給量大增時，謹慎挑選好地段的新成屋或中古屋。

■換屋族取代首購 成市場主力

值得注意的是，永慶購屋大調查結果顯示，首購比重佔41%，從去年第四季開始連續四次上升後，首度出現下降，換屋的比重卻為37%，較上季增加3個百分點，投資比重22%，仍舊處於低檔。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，由於房地產市場空頭氣氛再起，房價看跌趨勢明顯，換屋比重又再次往上攀高，顯示換屋民眾有趁房價混亂時進場，而在房價看漲時則暫時觀望的傾向，議換屋換可以先賣後買，以總價1,000萬元的房子來看，如果房價再下修2成，就是200萬元的價差，相當一般上班族3、4年的薪水，因此可以先在目前房價仍在相對高點時賣掉，等房價落底時再買進，有機會以相同的價格換到區位更佳、空間更大的房子。

■預期房價下修 尚有一至二成空間

調查也顯示，有將近五成的民眾表示，當房價再下跌一至兩成時，會願意進場購屋來看，當整體的房價下修達三成左右時，房價應該就會有初步的支撐，而這也符合過去幾次房地產景氣下跌的經驗，房價自高點回檔在20%~35%左右就會止跌，因此葉凌棋認為，如果房價下修的速度愈快的話，買方進場的時間就會愈早，愈有助於整體房地產市場的回穩與健全發展。

由於在這兩年賣出的預售屋，今年底到明年陸續完工交屋後，這些投資客將開始面臨貸款的壓力，加上股市大跌，不少投資客可能以低於市場的行情，釋出手中的不動產，因此從今年底到明年上半年，將會是自住型買方進場的最佳時機。

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台中七期的大型公共建設，多半要延期完工了！由於台中大都會歌劇院必須追加數十億元，市議會大樓幾次流標目前才決標，鄉林建設BOT的世貿中心停工訴訟並且已經被市政府接收，等待重啟爐灶或轉計劃用途，市政廳按目前工程進度應該會延遲完工，加上景氣低迷投資客與台商卻步，七期看屋人數大減八成，業餘投資客的委售物件低價釋出，買方市場議價空間擴大，職業投資客完全退場，剩下自用客戶成唯一買主，所以成交龜速化。自用型客戶現在進場撿便宜，可望比3月22日時的價位低約二成。

■投資客拋售 七期豪宅成買方市場

針對七期房市現況，經營房屋仲介9年的東森房屋七期精英店店長何銘漳表示，3月22日時的價位飆高到不行，完全的賣方市場，買主指定大樓名稱，並預先開好斡旋金支票，排隊與屋主見面，這現象直到8月，突然就反轉成買方市場。

322選後進場承買的客戶，有八成投資客，其餘二成自用客，投資客其中有三分之一是業餘投資客。現在豪宅成交價位下滑的原因，正是這些業餘投資客拋出了手上的物件，例如七期豪宅「藏玉」的三樓，就出現單坪17萬成交的案例。

■七期豪宅價下殺 自用客進場好時機

店長何銘章提供以下各大樓轉手成交價供有意買七期豪宅的人參考，包括「國雄經典」後棟16萬前棟18萬、「時代之上」19萬、「總太觀心」後棟16萬前棟20萬、「青雲道」18萬、「市政交響曲」18萬、「霞飛道」20萬、「藏玉」 20萬、「市政 101」20萬、「愛敦閣」22萬、「太子元亨利貞」22萬、「雙橡園 A8」22萬、「東方花園廣場」20萬、「天璽3」24.5萬、「東方帝國」25萬、「理性與感性」30萬、「聯聚仁愛」33萬、「聯據怡和」35萬、「聯聚方庭」40萬、「寶輝花園廣場」38.5萬、「寶璽睿觀」37萬、「似水年華」48萬。

特別提醒以上價格是個別成交案例，不能代表該棟所有其他房屋價位。欲入主七期的人，應實際親訪個物件與接待中心，此時的七期價格越來越平價，非常有利自用型客層進場。

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【張家銘╱綜合報導】
都市景觀代表城市的門面，當城市發展進入成熟期，自然會尋找出屬於自己的特色。台中市沒有如台北市、高雄市的大型河流貫穿，但綠園道遍布市區，成為台中市市景的主要特色，園道周邊的房地產也成為房市熱門商品，台中市目前平均行情最高的區段，就位在市政綠園道周邊，可見園道的魅力所在。

綠意環繞
台中市有20餘條大大小小的綠園道，若以中港路將台中市劃分為南北區塊，南側的綠園道比例遠高過北側，除了7期重劃區新市政中心內的市政園道、經國園道、美術園道、興大園道、忠明園道等，較具規模的園道，都位在南側，北側則有育德園道、太原園道、雙十園道，但長度與面積明顯不如南側。

經國園道具發展性
7期市政綠園道是台中市房價最高的區段，由2條綠園道呈十字型交會，是台灣相當少見的規劃，南北兩側各為台中市政府，與台中市議會大樓未來遷址預定地，西側則有大都會歌劇院預定地，東側為台中市警局所在地，是未來台中市發展核心所在。
順天建設副董事長王忠正表示：「市政綠園道無論是住宅棟距、道路路幅，以及園道的大面積綠地，都是型塑優質住宅區的條件。」目前園道旁預售案每坪40萬元起跳，平均單價高居台中市之冠。

經國園道是短期內較具發展性的綠園道，漢宇建設副總經理陳基鎮表示，經國園道未來將有「台中之緞」計劃，將沿著120米的經國園道建置立體行人空橋，串連科博館特區與全國商圈。

由於經國園道的生活機能較強，附近有向上市場、NOVA商圈、SOGO商圈，加上大廣三原址改建的誠品商場已開幕，帶動周邊人潮及商機。經國園道周邊目前已沒有土地可開發，新成屋大樓每坪約22~34萬元，而勤美集團預計在全國飯店旁推出豪宅案，房價上看每坪50萬元，將再次創新經國園道的房價。

至於育德園道周邊為舊社區，產品以別墅為主，總價約1000~1200萬元。大樓的屋齡多在10年以上，近年才有新建案推出，而惠宇建設於育德園道前推出的預售案「惠宇仰森」，每坪最高開價達30萬元，也創下育德園道的房價新高。

興大園道房價較低
由於育德園道鄰近中國醫藥大學附設醫院，不少購屋者考量到醫療便利性，甚至有在中醫大學就學的學生家長，考量小孩就學的方便及安全性，直接就近在附近購屋。

興大園道位於台中市的首購區段南區，以中興大學為生活圈中心，生活機能不遜於其他園道，不過房價明顯較低，每坪10萬元出頭就可以買到新大樓，比起其他園道新屋單價動輒20萬元起跳，相較之下顯得平易近人。


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房價高漲，許多首購族喜歡購買付款壓力比較輕鬆的預售屋，不但經濟負擔輕一點，還可以根據自己的喜好，把還沒開工的預售屋裝潢成自己想要的樣子。只是，要打造自己夢想中的家，開工前的「客變」，就顯得格外重要！

■更改隔間格局　考慮未來六年變化

　　「客變」就是客戶變更的簡稱，包括客戶對隔間格局、水電位置、裝修建材與設備的變更等三個部份有不滿意，都可以透過客變的流程，將房子改成自己喜歡的形式。

　　通常更改隔間格局，是客變裡最複雜的一部份。首先，要先考慮居住在這個房子裡的人生活型態為何，除了現有的生活型態與收納需求外，還得進一步考慮未來六年的變化情況，如果可能有生小孩的可能，甚至未來可能與長輩同住，在隔間上就必須一併考量進去。

　　此外，格局與空間配置，還是要以「人」的需求為主，要先有舒適的居住格局，才來考慮收納、傢俱，甚至是風水等問題，合理而舒適的隔間方式，要周延考慮家中每個成員的需求，這樣一來，才免得日後還得大興土木，勞心勞力又花錢，得不償失。

■決定沙發與床位　水電配置跟著改

　　在水電位置方面，包括電視、電話、網路等管線位置，以及空調、對講機等出線的部位，在客變之前，也要一次問清楚，因為一旦完工交屋才發現問題，重拉管線的費用就是一筆不小的開支，因此，建議在客變之前，先跟建商要一份水電配置圖，以完全了解室內的水電位置。

　　以客廳為例，最好能先決定沙發放置的位置，而沙發旁就該有電話線與檯燈的插座孔，對面則應該有電視線路；而臥房則必須先考慮床頭的方向，在床頭的中間要留意有無預留插座與電話線；而玄關處也要檢查有沒有玄關桌檯燈的插座，連對講機的位置也要一併留意，以免未來木工或系統櫥櫃覆蓋，讓插座或開關被擋住而失去功能。

■節能省錢　不建議更改附贈建材

　　通常建商都會配置地板、廚具與衛浴等設備，但如果購屋後覺得不滿意，也可以在客變時提出，要求更改成自己挑選的建材設備。不過，建商附贈的建材設備通常是大筆採購，因此在價格上會比市價來的低，如果真的不喜歡要退回給建商，也要有心理準備，建商通常退料不退工，所以這筆錢退的不會太多，除非購屋者真的很不喜歡建商提供的建材，否則一般而言，不建議退掉建商附贈的建材設備。

　　以現在多數建商會提供的拋光石英磚為例，不少人會覺得過度冰冷，而想改成木質地板，不妨改成顏色較溫暖的石英磚色系，或是鋪上一條暖色系的地毯，改變室內的色調，或是用暖色系的燈光，改變屋內的光線，讓空間感覺更溫馨，都是不錯的裝飾手法，省錢又簡單。

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在台中換屋很容易找到合適標的，現在進場更可以得到最佳禮遇，找單坪18~25萬元好地段的個案比比皆是，專家提醒換屋須特別慎選優質無敵商圈，保值增值考量不可免，畢竟小心駛得萬年船。

■逢甲商圈買氣旺 利多持續加溫

逢甲商圈的地位冠居市區各精華區域之首，地理位置來解盤，它北面有「水湳經貿園區」開發計畫，光是森林公園就有台北大安公園3倍面積，是台中市的肺，它有機會成為下一個顛覆七期價值的地位；南面有七期新市政中心鑽石般的耀眼繁華；西面有12期低密高級住宅重劃區和中科商圈共伴；東面有文心路中港路未來藍綠雙捷運中心新商圈，逢甲代表繁榮，目前換屋族半投資客最注意的個案有「謙謙太子」、「勇建水悅」、「赫里翁」。

■黎明商圈崛起 生活品質更勝逢甲

地理重要位置略次於逢甲的黎明商圈，與七期緊鄰根本無法分辨不是七期，商圈範圍大包含行政院中部辦公室的黎明新村，沿黎明路到向上路，河南路大業路圍成黎明商圈的概念，環境優美景觀佳，緊鄰明星學校如惠文完全中學、黎明國中小，集文教商業醫療交通運動休閒餐飲各類機能於一身,補足了七期生活機能不佳的特有現象。

由於換屋族越來越能認同黎明商圈，附近大樓住戶都半來自大中部七縣市的新移民。適合換屋個案有「時代春天」、「水硯哲園」、「Q1」、「海德一號」；另外，最近七期投資客大量釋出豪宅，引起價格下修，仲介七期豪宅的人建議欲買七期豪宅者，好好把握此波下修時機，記得追跌不追高。

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異軍突起，台中500萬元首購屋最夯！有業者大聲號召『500萬元成家』，市區的這類新大樓成屋，在這波冷市當中相對有市場。

■台中大眾運輸不佳　啟發市郊首購商機

　　以公設低於30%，單坪13萬元的房價，再買平面車位75萬，花500萬元成家真的不是夢！銀行核貸成數，通常在8成~8成5左右，只要首購族的個人信用尚可，就能輕鬆實現500萬元成家計劃。就算買在台北縣新店市區，單坪30多萬的房價，再買平面車位200萬元，總共得花1200萬元，對首購族而言，住台中划算多了，難怪台中市區的500萬元首購屋買氣佳有熱溫。

與大台北交通方式大不相同，台中市公車系統落伍、自行車道又少，民眾多以機車、汽車代步，對首購族來說，住在最精華區出門，也無法依賴公車或捷運，還是得開車或騎機車，加上棋盤式的台中市區面積不大，不需要非住在最佳區段不可。

從價格來看，精華區段大約每坪18~20萬元，首購族一算，現在時機不明，倒不如買單坪13、14萬的就好，不要租屋也不要背太重貸款，建商看到市場景氣，也趕緊先建後售，一來展現實力，二來客戶下單快喜歡就買。

■低總成屋案遍佈各地 新婚族最樂

　　低總價大樓新成屋遍佈大台中，在南屯目前有「勝美市」、北區「勝美學」、北屯11期「履幸福」、西屯「勇建水悅」、南區「陽光多瑙河」、「綠灣優境」、北區「昇佳春天」、中科「i-Mark愛瑪市」、豐原「豐原浪琴」、大里市「興大之星」、龍井鄉「裕國天泉」溫泉社區、潭子鄉「滿月」、沙鹿「富宇勳章」。

值得注意的是，公認最佳區域的西屯南屯，幾乎已經沒有單坪13萬元的產品了，取而代之的是18~25萬元價格帶的大樓產品。

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