台 中 地 產 X 檔 案

歲末年終，回顧2008房市，今年堪稱大起大落的一年，上半年沉緬在兩岸開放的美夢，下半年隨即捲入金融海嘯的惡夢當中，信義房屋整理這一路暴起暴漲的最大條，並看好2009下半年，景氣落底回春！

■ 空前！土地、住宅價格皆創新高

　　今年住宅區房價創新高，7月下旬新光集團標售聯勤信義土地，最後由私人合作出資，以總計約101億元的高價，標下聯勤信義2490坪土地，換算住宅區每坪土地成交金額高達407萬元，換算該基地基準容積換算每坪接近145萬元。

　　而單筆最高交易金額，則為遠雄集團以將近130億元天價，買下信義計劃區A1昌軒的土地與未來建物；至於土地單坪交易金額最高，則是由台灣人壽以53.7億元，買下位於中山北路的國華人壽總部大樓，土地每坪成交600萬元，而基準容積單價更高達150萬。

■ 預期兩岸三通 頂級豪宅單坪價開兩百萬

　　兩岸三通的預期效應，不少建商趁勢推出國際級豪宅，五月起，北市頂級豪宅個案喊出兩百萬的單價，信義計畫區亞太商務會館一度開價199億，像這類過度樂觀的舉動，連帶周邊屋主心態也水漲船高，對於後市造成交易量縮的反效果。

　　此外，上半年選舉熱潮也引發億元產品熱賣。包括忠孝東路四段、士林夜市透天等億元店面，以及信義計劃區、大直、大安、中正、天母等傳統豪宅區段外，市中心非豪宅區段也出現喊價上億元的新案，但下半年房市急速轉冷，上半年熱門的上億元產品，因「大船難調頭」，而接手買方少。

■ 台海關係改善 台商返台陸資探路

　　今年兩岸關係大幅改善，不少陸資隨小三通及直航到台灣參訪，其中以萬科集團董事長王石、萬通地產董事長馮侖、SOHO中國董事長潘石屹等人的參訪最為指標。

　　年初也出現一波的台商鮭魚潮，許多案場還出現香港口音的投資買方，這些台商、外僑在年初積極買進，到現在平均房價下跌約一成到一成五左右，與金融商品相比，房地產仍具備保值效應，進場的台商，相對逃過今年此波的金融大風暴。

■ 房市景氣急凍 政府低利救市

　　政大學者在4月底提出房市破沫說，促使激情的房市先行降溫，又碰上連串的銀行倒閉、國際大型壽險業請求紓困的重大經濟風暴，國內外股市一洩千里，連帶房市交易量急速萎縮。

　　面對市場急凍，馬政府不僅推出2000億元的新版優惠，還推出史上最優惠的青年安心成家方案，提供200萬元的前2年免息優惠房貸，其中2000億元的優惠，的確在第4季發揮刺激房市的效果，尤其對低總價的購屋族，減輕不少房貸壓力。

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10月14日股市一道曙光，彷彿房市救世主，讓買賣雙方重拾信心！ 眼見國際救市有譜、國內驚心甫定，一向高度敏感的建商和代銷業者，開始密集研議突圍對策，抓緊市場全力搶客搶錢搶時機！

■股市信心稍現 台中建商搶進

　　甩掉苦守接待中心度小月消極心態，趁股市止跌信心稍現之際，建商積極開發客戶，例如佑晟建設在台中南屯楓樹里的綠建築別墅成屋案「佑晟綠築NO.1」與大里市預售案「佑晟綠築NO.2」，以環保節能取勝，營建方式採用營建署建築研究所核定『綠建築標章評選辦法』為標準，行銷鎖定愛環保的換屋客層，專案經理周有倫表示，過去一個月的來人組數平均每天3組且有成交。佑崧建設在高鐵特區的別墅成屋案「佑崧高鐵讚」也在上週成交一戶高總價店面，盛家鑫建設北屯別墅成屋案「松竹鑫墅」上週也成交2戶。

　　南屯七期南側的尉鑫建設「十一旬」大樓預售案更用心策劃自行車活動，邀請人氣歌手任賢齊參加帶動人氣。人氣最高的逢甲商圈新預售案，有太子建設「謙謙太子」與興富發建設「赫里翁」，是逢甲商圈內唯一的大坪數精品住宅案。此外，勇建建設在青海路邊推「勇建水悅」鎖定首購族和投資出租客層，低總價低單價策略奏效搶客成功；交通與自然環境也是甜蜜賣點，十期重劃區承昌建設「承昌大順」銷售經理徐志彰表示，生活四號道就在基地旁，這裡空氣新鮮、自然寧靜，四號道讓住戶10分鐘內可抵市中心，比住區更樂活！

■躲過泡沫化災難 台中房市更健康

　　今年9282檔期消失，新推案量銳減至200億元以下，令客戶更意外的是開價竟然都沒有調降。主流產品別墅與大樓住宅個案同時呈現價穩量縮，豪宅現貨市場方面，七期多數豪宅相當委屈成交價只有2字頭，連台北縣二線鄉鎮價錢都不到。

　　過去五年台中房價漲幅特小、少有炒作、新案大減量、房屋精緻化、銀貸嚴謹、市場分散、大量新成屋去化平順、建商財力體質轉強，諸多良性因素使台中房市幸運躲過泡沫化災難，平實而論，除了少數豪宅與豪墅個案、少數區塊如金磚四區與中科偶有炒作個案，整體而言，因為都不炒作，台中房市正朝更健康方向發展！

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房市不景氣，手上的不動產脫手不易，出租行情也不佳，現在越來越多人把隱身於尋常的住宅大樓或公寓，改成「日租型套房」，標榜有居家的溫馨空間與完備的家具家電，但價錢比起飯店，卻便宜了好幾倍，深受年輕族群喜愛！

■ 投資日租套房 審選地段、評估成本

　　要投資日租套房，首先得先評估購屋標的所在地段是否有住宿價值，例如接近捷運站、公車站，或是離經常舉辦活動的廣場、商圈、河邊、海岸、學校、廟宇等區段。

　　其次，要考量購屋、裝修、設備等投入成本。一般來說，舊公寓的購屋成本比新大樓低，經濟效益也較高出許多；另外，為了營造「家」的感覺，家電家具、衛浴廚爐等設備成本，也應該要考量進去。

　　最後，安全問題也要評估進去。如果可能的話，房東可以就近居住，方便投宿者訂房入住；若是房東不方便，也可以委由專任租賃服務公司代勞即可；或者藉由高科技的門禁設備，來進行定時門禁管制，並在公共區域加裝保全或監視系統，以免各類安全意外產生。

■ 日租套房無法可管 投資仍有風險

　　「日租型」套房雖然單價低，長久以來的獲利可能比「月租型」套房來得高，但空間的周轉率也會較高；此外，從法令法規來看，「日租型套房」不受觀光旅館及民宿等相關法令的規範，加上套房多在住宿前收取房租，以日計價，大多數沒有身份登記、合約規範，在投資上仍有風險，投資者不可不慎。

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交通便利一直以來都是投資者購屋的首選，但是隨著投資客退場，自住客紛紛出籠，現在的買屋者，首選的地區，已經從交通，擴大至優質的住宅生活圈。

■有交通還不夠 機能更要完善

根據中信房屋統計，以往有高達7成民眾最重視「交通便利程度」，但是隨著台北市交通的逐漸成熟，房市的著力點不再只是交通，取而代之的，是有49.26%的民眾，開始注重「生活周邊的環境」，打敗以交通為首選的26.89%。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭表示，會有這樣的情況出現，主要的原因在於台北市的交通日益發達，不論是捷運、公車或是高速公路，彼此的串聯越來越容易，所以交通在民眾的眼中已經不是訴求，而是基本配備，所以有近5成民眾認為，交通便利之外，生活機能的優質商圈，才是他們心目中的首選。

■最愛生活圈距離 民眾：步行5分鐘

調查結果也顯示，有53.15%的民眾認為，距離生活區300-500公尺住家最好，因為走路只要5-10鐘，卻可同時享受寧靜的住家生活與便利的生活機能；住的過近反而是少數，只有18.17%，顯示現在的購屋民眾，漸漸重視生活品質。

此外，還有15.8%的網友認為，良好的居住環境是評斷是否為幸福城市的首要條件，第二點才是交通便捷，再來則是治安狀況。由此可見，交通便利、距離生活機能約300-500公尺的地點，已成為自住購屋者心目中的首選區域。

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金融風暴襲捲全球，不僅房市進入盤整階段，房價也開始微微鬆動，吸引了不少精打細算的自住戶，趁機進場尋覓好物件。根據中信房屋的調查，雖然9月份的看屋客數約較第三季成長了1成，但仍有75.34％的賣方認為，買方過度看衰市場，而且出價嚴重過低，促使雙方認知差距過大，導致成交量遲遲未有起色。

■狠砍價 7成5賣方認為價格過低

　　中信房屋今天公佈一項網路調查數據，結果顯示，目前進場的客群，約有8成左右都是屬於自住型購屋人，這其中又有超過65%的「潛在購屋客」，這群過去因為高房價而遲疑的潛在購屋客，手邊多半都有足夠資金能置產，他們好不容易等到景氣大反轉，打算趁危機入市，好好撿便宜。

　　至於9月份的看屋客數也首次在520後出現正向曲線，約較第三季增加了1成，中信房屋預計，10月份的看屋客數會較上月持續成長。中信房屋副董事長特助胡佩蘭指出，有高達7成5的賣方普遍認為，因為媒體大篇幅報導現在是買方市場，使得買方也漫天喊價，出價太低，和出售底價的差距過大，導致雙方根本無法坐下來談，自然也直接衝擊到成交量。

■賣方考慮周邊行情 修正期拉長

　　除了買方開價過低的問題，目前賣方底價的計算方式，則是參考目前周邊物件的行情來斟酌定價。中信房屋副總經理劉天仁表示，由於賣方所參考的周邊行情，多半都是520前的成交價，所以部份價格確實偏高，也一定還有調降的幅度存在。

　　目前局勢就是「買方狠砍價、賣方不肯降」的兩方勢力持續拉距，如此一來，勢必會使得整體價格下修的時間拉長，預估最快也要等到今年底或是明年農曆年前，賣方的態度越趨軟化，才可望有機會讓買賣雙方再次坐上談判桌，突破低成交量的瓶頸。

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『我棄人取人棄我取』是台中房市常勝軍大贏的金科玉律！道理不難懂，但一般人面對房市容易當局者迷，心慌意亂最後患了追高殺低的通病。成功的台中房市職業投資客分享購屋經驗，在一片不景氣中，教您殺出一條血路！

■短線半年賺數百萬 財力強者操長線

業內人士指出，中部的投資客常是集體跟著代銷公司買預售屋，甚至直接出資就個案投資建商或認購包銷公司，業內稱它作『養客計畫』，像買期貨一樣，也可以形容類似「內線交易」，七期豪宅和逢甲套房是投資主要標的。

長達3~6個月的潛銷期，通常在個案公開銷售前運作，單坪價格低個3~5萬元，正式進駐豪華接待會館銷售時，強打廣告藉以聚客，牌價與成交價還有操作空間叫作溢價，若房市大好個案熱銷，這溢價就是代銷業者的額外利潤，也會因此抬高投資客的帳面利潤，操極短線的投資客會在公開銷售期間內將?售屋權利委由代銷業售出，快則6~9個月內就賺到利潤，操中短線者則是持有2 ~4年後等完工交屋時或結構體期間內，交給仲介轉售獲利；長線的投資客通常是作出租打算，如出租套房、店面，以年投資報酬率划不划算作考量，因資金充裕不太理會景氣起落。

■最佳買點難神算 我棄人取人棄我取

長期投資台中市房產的職業投資客吳先生表示，他們團隊投資至今，已經成長為專業資產管理公司，並且大規模經營套房租售與整修轉售大樓住宅為主。吳先生認為，投資沒有專家只有贏家和輸家，感覺投資房市比股市穩定多了，要看出房市低點買到最便宜是不可能的事，只能根據市場經驗判斷，房價若是走跌到乏人問津地步，就是最佳買點。

房價盤跌期間正好用來籌組現金，愈多愈好，把握人棄我取原則大膽砍價4成，時機轉好租售兩頭賺！被問到最近是否有動作？吳先生坦言，將要對逢甲青海路目前最新的單坪12~14萬元預售個案進行投資。

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新婚夫妻想要擁有自己的家，該如何在中古屋與預售屋之間做選擇？房仲業者建議，中古屋與預售屋之間最大的差異，在於房價與貸款成數，所以購屋前應該先衡量自己的能力，與購屋的急迫性。

■預售屋負擔小 交屋約要2年

預售屋的好處就是，頭期款可以依工程進度分期付款，對於新婚夫妻來說壓力會比較小，不需要一次拿出1、2百萬的頭期款，如果新婚夫妻不急於找新房子的話，預售屋比較適合自備款不足，婚後暫時還有地方可以住的夫妻。

不過，雖然預售屋頭期款可以分段繳納，但是千萬不要忽略交屋後接踵而至的本息攤還，新婚夫妻可以先計算自我的還款能力，房貸支出最好不要超過總收入的1/3，不然頭期款繳的輕鬆，等到交屋時的本利攤，壓力就會成為不可承受之重。

■中古屋相對價低 可立即入住

如果夫家已經沒地方住，有非搬不可的急迫性，那就只得選擇中古屋或是新成屋。其中，中古屋的房價又比新成屋、預售屋來的便宜，依照屋齡、屋況與地段的不同，大約打個7、8折，不過貸款成數不如預售屋，所以頭期款要準備比較多，大約是總價的3-5成，對於手頭緊的夫妻來說，會比較辛苦。

不過，中古屋可以直接入住，不需像預售屋一樣要等個2年，而且建材、格局都看得到摸的到，有些人堅持買屋一定買中古屋，就是要避免往後交屋的落差。此外，民眾可以選擇已經有裝潢過的中古屋，雖然價錢可能貴一些，大約每坪多個1~2萬，但是可以省去裝修的時間，馬上入住。

不論買預售屋還是中古屋，新婚夫妻最大的問題，是在於自備款夠不夠，此外，首購一定要挑選抗跌保值的區域，以免日後換屋脫手不易。

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景氣差，不少購屋族暫緩腳步先租屋，不過日前台北市某大學附近，卻傳出有二房東把38坪的房子，隔成數十一間房間，還以每間7000元出租給大學生，不但環境擁擠不堪，更有無違反消防及逃生安全之虞，但是這樣的行徑卻無法可管。事實上，租屋所衍生的糾紛頻傳，租客該怎麼保護自己的權益？房仲建議，房東與租客在簽約前應充分溝通，當爭議發生，也可以透過管道理性解決。

■承租前細讀條約 權利義務看仔細

最常見的租屋糾紛，是房屋的使用問題。根據契約精神，房客依租約有房屋的「使用權」，房東有「房屋所有權」，如果雙方在這兩件權益上搞不清楚，修繕問題、房東擅入、房客不當使用、轉租及分租等問題一旦發生，雙方誰對誰錯，往往各說各話；此外，有關訂金多寡、押金多寡、租金欠繳、延繳及增減、水電等相關費用或管理費的欠繳、費用分擔、租金調整等，都有可能會讓房東房客反目。

而租約成立後，房東或房客因故想終止租約，但沒有事先訂定違約條款、罰則，或約定的違約金過高；以及租期屆滿之後，房客留置物、押租金抵充返還、回復原狀、損害賠償等，也經常造成雙方爭議，甚至對簿公堂。

因此，建議房客確定要承租房子後，簽約千萬不要馬虎，條約內容要逐條看清楚，免的爭議發生，到時候再大呼後悔。

■租屋惹爭議 可透過中間管道解決

東森房屋行銷部公關張漢超建議，當租屋爭議發生，雙方應直接面對面溝通協調，理性討論解決方式，如果真的達成共識時，可選擇向各所在地區調解委員會、縣市消費爭議調解委員會申請調解，或向當地縣市政府的聯合服務中心及各區公所、戶政事務所尋求免費的法律諮詢服務，或向崔媽媽基金會申訴，或進行簡易訴訟程序。

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