台 中 地 產 X 檔 案

台中市逢甲商圈是老商圈，房地產投資與自住皆宜，產品自套房、華廈、大樓到透天厝都有，價格平易近人；且介於豪宅聚落7期重劃區和水湳經貿園區之間，又擁有豐富的生活機能，房價相當抗跌；總價200萬元起，就能買到約20坪的2房中古華廈。

行情報你知
逢甲商圈泛指逢甲路、福星路和文華路一帶，主要由逢甲大學附近的店家聚集而成；其中包括各式各樣的小吃、服飾、精品店，以及逢甲夜市外圍的大型連鎖店，不僅吸引台中市民及逢甲大學、僑光技術學院和東海大學的學生前來消費，近年更成為觀光客到台中市必遊的熱門景點。人潮帶來錢潮，此處的房地產無論是店面或住宅都很夯。

住在逢甲商圈，不愁食衣住行育樂等民生需求，除了依賴逢甲夜市，主要採買可到青海路上的家樂福賣場，或是鄰近的西屯市場、櫻花黃昏市場等；想逛精品百貨公司，往南過中港路可到新光三越百貨。下班後或假日想就近散散步，也有逢甲公園和福星公園；聯外交通，可至中港交流道走中山高速公路，往南或往北都很方便。

青海路學區搶手
21世紀不動產西屯逢甲加盟店店長張裕嘉說，想在逢甲商圈置產的民眾，可以選擇距離逢甲商圈騎車車程5分鐘的地段，不僅可享受成熟商圈的便利性，又能避開人群擁擠的街道，所帶來的人聲鼎沸，例如青海路、河南路、西屯路、上安路、上石路、弘孝路和惠來路等，都是推薦路段。

逢甲商圈周遭的住宅產品，新舊交錯，張裕嘉指出，舊房子不見得就比較便宜，主要是因為這裡閒置土地少，新推案一向不多。而且台中市房價仍處於低點，能比較的就只有地段，尤其是成熟商圈更明顯；生活機能愈方便，房價自然愈不易下跌。
首購族可接受的總價約200~450萬元，以20~45坪的2~3房中古華廈為主；換屋族可接受的總價約600~1,200萬元、45~65坪的大3~5房中古華廈。

「學區」是大部分購屋人的主要考量，尤其是青海路2段和至善路交叉口附近的住宅，鄰近上安國小、上石國小和至善國中，2~3房的中古華廈，總價約300~500萬元。

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【楊茲珺╱綜合報導】
股市跌跌不休，選前一片樂觀的情勢已不復見，儘管房市景氣不明，台中、高雄仍有區段房價未見鬆動，加上屋主惜售，表現相對抗跌。例如重大建設集結的台中7期重劃區、自住客為主流的經國園道生活圈，高雄則有景觀綠地取勝的美術館區、新市政中心農16區，都是在逆勢中維持房價的抗跌區段。

各有優點
股市暴跌讓房市也欲振乏力，21世紀不動產領袖惠來加盟店副總經理李品瑢說：「最近2個月，台中預售屋的交易確實鈍化，北客南下看屋的情況比較少，以台中在地的台商、企業主為主。」買方趨於保守，過去有意購買預售豪宅大樓的客層，現在則傾向購買帶租約的透天店面、或是數量相對稀有的透天別墅。

帶租約店面受青睞
不過，李品瑢說，2個月前，7期重劃區有幾筆土地交易，每坪仍在200萬元上下，假使土地價格未鬆動，房價也難有下跌空間；主要是因為放眼大台中地區，7期聚集眾多重大工程，包括市政府、市議會與歌劇院等，都已經開始動工，這些房市利多已經陸續開始兌現。

目前7期內位處市政特區、具建商品牌效應的豪宅，每坪30~40萬元不等，去年「聚合發榮耀」、「寶輝一品花園」等個案，甚至開出每坪55~65萬元的天價，一般屋齡4年的中古案也要22~29萬元。

李品瑢說，近年7期重劃區漲勢驚人，3年前預售每坪僅20萬元，到今年5月漲至45萬元，近來有可能是資金在股市被套牢的屋主願意「少賺一點」，開價少於40萬元，遠較市價低，買主就算是賺到了。

經國園道周邊抗跌
至於房價緊追7期的8期重劃區，因為公園綠地多，綠覆率高、居住密度較低，去年底好市多量販店開業後，補強當地生活機能，加上距離高鐵站不遠，還有捷運綠線貫穿，未來性也被期待，預售屋每坪約20萬元。

相較於新興重劃區，生活機能成熟的經國園道生活圈，區內有自然科學博物館、國立美術館等重大地標，藝文氣息濃厚，尤其科博館是台中市傳統豪宅區段，生活機能成熟，不過由於開發較早，所以目前已無大片土地可供開發，所以與7期、8期相較，漲勢較少，遇到房市空頭時期，跌價空間也小。

目前規劃中的藍線捷運將在此設置自然科學博物館站，對未來房市是一大利多，住商不動產台中美術館加盟店店長王芳進表示，科博館一帶以經國園道、市民廣場周邊最抗跌，園道第1排每坪約30多萬元，市民廣場周邊的景觀住宅，儘管屋齡8年，每坪也有25~30萬元的身價。


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台中南屯五權西路上，出現一棟非常非常歐洲的連棟城堡式建築群體，視覺享受美到極點，白天夜晚各有風情，甚至有婚紗攝影公司天天帶新人借景拍攝。這建築有什麼媚力？

■工程施作嚴求完美 買主最在乎感覺

全區壁面、小壁飾、鳳梨蓮花燈、雕像、噴泉均採用純天然石材，11隻純手工石雕的天馬，一字排開排列在高牆上，展翅欲飛；金邊翡翠圓頂與方頂數之間城垛佇立神鷹群守護家園！

負責代銷的日興月盛實業副總蘇興民指出，熊都建設林老闆超熱愛歐洲經典建築藝術，他非常希望自力蓋出一棟足以百年傳承的純巴洛克城堡別墅，不但挑戰巴洛克式建築設計水準，更挑戰我們台灣人的工藝能力。巴洛克建築施作過程對比例尺寸要求相當謹嚴，整體而言是既吃力又不討好，但業主明知巴洛克建築難度高市場小，不預售反而先建後售，就是希望能對客戶提供保障。

■純天然石材打造 專賣特別的客戶

純天然石材打造的巴洛克別墅重質又重量，屋內極盡奢華氣派，標準配備歐洲進口衛浴、5機一體廚具，單戶定價2600到5000萬元，建坪92~160坪，樓高五層地下一層，只有34戶，目前買主多半是外銷企業主，他們來自全國各地，做為自住或行館之用，社區座落南屯熱鬧區段，交通便捷卻擁有寧靜致遠的歐洲氛圍，蘇副總透露部分買主本身特別偏愛巴洛克建築，很多是看上這建築體的「稀有性」和濃烈的「藝術性」，因為市面上找不到真正的純巴洛克建築別墅，客戶一旦上門看屋，感覺對了，幾乎都會立刻買下。

蘇興民說，台中市幾家名牌建商因為這款市場過小，真正了解巴洛克建築精神的客人又少，根本不會、也不願意推出這種真能百年傳家的建案。不過，在台中2500~5000萬元層級的別墅案也不少，例如位在南屯楓樹里的景棠建設「水樹雲風」、西屯東海大學對面的巨匠建設「THE VILLA」兩個預售案。

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熱鬧的逢甲商圈東側弘孝路青海路口，成片空地上悄悄出現3個最新建案，建商們加緊銷售現場準備928檔期開打，這3個案子格局分別是精品小豪宅、3房標準住宅、大坪數豪宅，市場定位與區隔不同毫無衝突。該路段生活機能超好價值不斐，將來銷售成績，建商都樂觀以待！

■優質王牌路段 抗跌保值性佳

興富發建設「赫李翁」大樓豪宅80~120坪預售案，基地正位西屯青海路與弘孝路口，隔壁緊貼著的是佳茂建設先建後售的20坪上下的低總價建案，旁邊興農超市後面，就是勇建建設「勇建水悅」30~50坪的3房標準住宅預售案。

3個新案就在逢甲青海路王牌地段最熱鬧商圈幅射線上，與未來的捷運綠線與藍線幾乎等距500米，立地條件特優，建案基地沿河岸向南500米，直達七期新光三越，再沿河岸向北距離徵收中的「水湳經貿園區」大森林公園，也只有500米，向東到文心路也是500米，對於保值增值有所期待的購屋族，機會千載難逢。

■進場自住投資 富貴險中求

由於位居王牌地段又適宜居家，3個案子都規劃零店面，「勇建水悅」定價單坪14~19萬元，甚至比中科現有熱門新成屋案還平實，「赫里翁」豪宅案負責銷售的萬群廣告林處長表示，訂價仍在討論中。整體來說，3個新案逢甲位居王牌路段，外加七期新光三越商圈效應，2年後蓋好交屋，房市股市或已經翻漲，常言道，富貴險中求，想自用或投資者可要把握趁機進場！

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【蔣福錦╱台中報導】
向心南路沿線是台中市8期重劃區商業行為最密集的區段，向心南路生活圈新成屋大樓每坪20萬元起，大樓預售案最高開價達38萬元，全新別墅集中在永春東路以南，總價2000~5000萬元，中古市場交易量少，房價具保值性，10年來房價上漲50%。

機能成熟
台中8期重劃區重劃完成至今約16年，向心南路是8期最早發展的區域，目前商圈發展已成型，沿線有不少小吃、飲料、餐飲業的商家聚集，其中以介於南屯路、永春東路之間的海德堡商圈最熱鬧，為周邊提供便利的生活機能。另外文心南二路上有向心兒童公園，向心南路、文心南五路口有豐樂公園及湖水岸藝術商圈。
向心南路生活圈屬於台中市的南側，鄰近5期、7期、高鐵烏日站，文心南路上有公車行經，未來有捷運綠線通過，且本區停車方便，交通的便利性跟寧靜的居住環境是來此購屋的主要考量。

預售大樓每坪衝38萬
21世紀不動產台中8期加盟店店長封建州說：「向心南路是8期商業行為最密集的路段。」向心南路兩側的大樓店面總價約1700~1800萬元，透天店面總價2000萬元以上，但出售的不多，造成供需失調。
向心南路沿線推案大致可以永春東路為分隔，早期推案集中在永春東路以北的海德堡商圈，近幾年來推案集中於永春東路以南，尤其湖水岸商圈、豐樂公園周邊。
住商不動產台中8期加盟店店長戴俊仁表示，海德堡商圈的大樓住家屋齡約14年，每坪約10~13萬元。豐樂公園周邊的房價較高，屋齡10~13年的大樓每坪約10~16萬元，其中以面對公園的價位較高，每坪15~16萬元，大樓預售案每坪開價25~38萬元，新成屋有「湖岸」、「發現登陽」等，每坪開價約20~28萬元。
封建州說，向心南路生活圈的別墅集中在永春東路以南，全新電梯別墅總價約3000~5000萬元，無電梯的全新別墅總價2000~2500萬元。戴俊仁指出，向心南路周邊有不少社區型別墅，屋齡約14~15年，總價800~1300萬元，2~3年內的社區型新成屋別墅總價1200~3600萬元。

客層以換屋自住居多
封建州說：「向心南路沿線的房價保值性高，近10年來房價上漲約50%。」原因是本區的大樓戶數不多，每座社區大約50~100戶，且入住率達90%以上，中古市場買賣的交易量不多，需求大於供給，房價自然上揚。
此區的房價較高，產品以換屋型為主，購屋客層大多是40歲以上的換屋族，戴俊仁表示，由於綠地多，生活便利性也足夠，適合養老退休，有不少換屋的最終站都選擇在此，因此本區投資客較少，購屋都以自住為主。購屋客源除台中縣市外，也有不少來自彰化、南投甚至是台北地區。
戴俊仁提醒：「本區的屋齡最舊大約15年左右，已逐漸步入高屋齡的階段，在此購屋除了要注意社區的管理外，屋況也要納入考量。」



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【張瑞傑╱台中報導】
以透天學生套房為主的靜宜大學生活圈，產品屋齡普遍在5年以內，投資報酬率約6~11%，其中以北勢東路、晉文路2地的學生套房滿租率最高。透天套房總價約400~1200萬元，大樓套房每戶75萬元起，總價最高約2250萬元。

穩定獲利
位於台中縣沙鹿鎮中棲路上的靜宜大學、弘光科技大學比鄰而居，穿越中棲路、至北勢東路、英才路上有多家自助餐、風味餐廳與飲料、小吃店聚集，並發展成以學生消費族群為主的「北勢商圈」，是該區十分熱鬧的學生商圈。

靜宜大學與弘光科技大學周邊，以透天套房為主力，產品分布較廣，大樓套房較少。住商不動產台中沙鹿加盟店經理顏曜智說：「近幾年有不少建商推出投資型的透天產品，室內格局全都規劃成套房，投資者不必另外花費改裝費用。」他指出，學生雅房在此區已經被淘汰，透天套房或大樓套房屋齡幾乎都在5年內居多，是租屋市場主力。

套房月租約5000元
永慶不動產沙鹿海線加盟店店長盧俊昇說：「北勢東路2側的透天套房，鄰近北勢商圈，生活機能最強，最受學生租屋族歡迎，投資報酬率最高可達11%。」由北勢2街至南陽路的北勢東路路段，透天產品1樓可做店面出租，2樓以上全為套房，這類套房也十分搶手，平均每間套房月租金可達5000元左右，總價700~1200萬元。

介於靜宜大學、弘光科技大學的晉文路、晉武路一帶，至2所學校不必穿越中棲路，因此套房空屋率也很低，顏曜智表示，此區透天套房每戶地坪30~50坪，樓高4~5樓，由於地坪大，室內多為18~22間套房，每間月租金在4000元左右。盧俊昇指出，此區物件多為地主自地自建，釋出較少，買賣行情僅能粗略估算。

距靜宜、弘光稍遠的鎮南路、平等街以社區型的透天產品居多，社區1樓規劃小型商店街，每戶透天產品規劃7~14間的套房，每間月租金約4000元左右，總價700~750萬元。

12坪報酬率6.4~8%
大樓或公寓套房則以中山路紅竹巷與福幼街最多，樓高5~7樓並設有電梯。整座社區多採飯店式門廳管理，單層5~22間套房，每間6~8坪，月租金約4000~4500元，部分坪數較大的產品為12坪、1房1廳格局，租金高達6800元。每戶總價75~2250萬元，投資報酬率約6.4~8%。

顏曜智指出，除大學生的租屋客源外，另外還有中科員工、中龍鋼鐵員工到此租屋，以靠近中棲路的晉文路，與鄰近沙鹿火車站的鎮南路一帶的套房需求較多。

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台中市7期重劃區的新市政中心豪宅雲集，位於其中的學校當然隨之成為明星學校，如比鄰的惠文國小與惠文完全中學，就是目前最炙手可熱的學區。

惠文完全中學分為國中部與高中部，高中目前仍然是透過考試招生，國中則以學區為分發依據；學區範圍北至新市政中心，南為南屯公園，西至河南路4段，東為文心路。

住商不動產南屯市政加盟店組長李美貴說，惠文國中的學區是「正7期」，想買間電梯大樓或透天厝，動輒就要2~3千萬元：「這種價位不是一般人買得起的，所以惠文國中不僅是明星學校，更是貴族學校。而且，也不是買在7期就能念惠文國中，有些路段還念不到呢！」

不過，惠文國小學區的房價可就平易近人得多，要買3房帶車位，總價4~5百萬元就能搞定。學區大致是由河南路4段第1排，到黎明東街一帶短短100公尺的區塊，以及大業路、三和街所圍起的區域。李美貴分析，學區內屋齡約10年的電梯產品，每坪約9~11萬元，屋齡5年以內的新成屋，單價約12~16萬元。

買錯學區機率高
其中較具代表性的大樓及社區，李美貴說，中古屋以三采建設的房子指名度最高，原因是社區營造品質不錯，屋齡約10年，房價較行情高，每坪不低於10萬元。
新社區則以鉅虹建設的「創造之旅」、「願景之旅」，惠宇建設的「惠宇人本大業」較知名，坪數大約45~60坪，單價在16~18萬元，而且釋出量少，不是想買就買得到。

由於惠文學區相當搶手，學區逐年都有調整，再加上惠文國小位於河南路以東的7期重劃區，但因7期房價高昂，因此家長只好往河南路以西的路段買屋；但以西路段分屬惠文國小及黎明國小學區，很多家長搞不清楚，「買錯學區」的比例不低。
由於幾乎每年招生都大爆滿，關於入學資格，前來購屋的家長都帶著不同的訊息，有的人說用租屋的方式無法入學，也有人說寄戶籍的方式行不通。

不過，在當地從事房仲業12年的李美貴說，這些作法都是學校在額滿時不得不動用的優先順序，建議家長還是直接詢問學校，免得被傳聞誤導。例如，家長與小孩的戶籍是否要在同一個戶籍？該戶籍是否在惠文學區？設籍的房子如果是家長所有，會比租房子設籍者優先入學；在學區內住得愈久，也愈容易得到優先入學機會。
惠文國小學區位於7期重劃區邊緣，雖然有些路段並不屬於7期，但卻仍可享受7期完善的生活機能，這也是吸引家長前來購屋的原因。有些不小心「買錯學區」的家長，雖然有些遺憾，但卻不太會抱怨，因為靠近7期的房價近年都上漲了。


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