台 中 地 產 X 檔 案

【張瑞傑╱台中報導】
購屋區段位於明星學區、鄰近重大建設，是房地產保值的絕佳要素。業者認為，台中市將完工的幾所新學校如長安國小、惠來國小及福科國中，設備新、軟硬體規劃完善，具有成為明星學校的潛力，在捷運與中科等題材加持下，新推案每坪房價最高20萬元以上，對中古房價則有直接的加分效果。

後市看漲
台中市幾所新設立的國民中小學因校齡不長、設備較新，且教學內容多元化，幾乎等於優質教學品質的保證，經常吸引不少跨區設籍而造成學生爆滿。各明星學校周邊，更因大量需求支撐成為當地最高房價區段，而且也最具抗跌性。

步行均可到達捷運站
例如位於7期重劃區的惠文國小學區，是中部地區最高房價地區，新市政中心預售大樓，每坪開價已達65萬元，10年內中古房價也至少維持在每坪20萬元以上。
重大建設的利多，帶動外來人口移入，許多屬於早期開發的地區，也開始出現新學校的設立，包括位於櫻花路、長安路口、已完工的長安國小，以及正施工中，位於文中街、洛陽路口的惠來國小，分別鄰近規劃中的捷運綠線G8a站與G9站，步行均可到達。

信義房屋台中新光店經理王舜龍說：「目前台中市新完工與施工中的學校，大多採小班制教學，各個學校均有不同特色，相當具有成為明星學校的潛力。」
長安國小採無圍牆式的開放校園，規劃數位學習中心，此外，每間教室都配有46吋液晶電視、電腦、DVD等設備，第1學年度只招收1~5年級、共16班，目前已招生完畢，只剩下外縣市轉學生的名額。

文中路中古屋2年漲20%
惠來國小以穿透性校園為主，著重人文與藝術風格；福科國中則以國際化教育為主軸，著重學生的科學及英文程度，將要求每位國中生畢業都必須通過英文檢定認證。

永慶不動產文心青海加盟店店長陳世林說：「長安國小招生後，面對學校的店面馬上漲1成。」惠來路、弘孝路的中古大樓華廈指名度也提高，主力產品8~12年的大樓住家，房價每坪微幅上漲至10~11萬元，新成屋透天別墅開價也微漲至1300~2000萬元，對中古房價有直接的加分效果。未來捷運通車後，房價還會有上漲機會。

王舜龍表示，文中路上的惠來國小距離文心路、中港路不遠，與7期新市政中心僅中港路之隔，且文中路非主要幹道，住宅環境鬧中取靜，附近3年內的中古大樓每坪開價16~20萬元，2年來漲幅逾20%。

豐郁廣告經理蔡金均表示，惠來國小鄰近7期，且房價相對便宜。另外，惠中路、青海路等仍有多筆老舊眷村土地，未來釋出後，將吸引建商購地推案，未來性看好。

成熟機能促房價上漲
福科國中位於福林路、西屯路口，是大中科地區在中港路以北唯一的國中。中信房屋中科福華加盟店店長陳顯文表示，近2年在國安一路、玉門路附近有多件大樓案接連推出，產品自小坪數的首購住宅，到百坪的換屋型產品均有，房價也從2006年預售每坪12萬元一路推升至20萬元以上。

陳顯文表示，中科地區除了福科國中外，還有私立的麗澤小學進駐，加上福科國中緊鄰TECH Mall購物中心，即使推案量大，成熟的生活機能與明星學校效應逐漸成型，將成為房價的有力支撐。


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【蔣福錦╱台中報導】
台中市南區中興大學學生人數約1.6萬人，周邊衍生出的租屋商機不小，學生對於套房接受度較高，除整棟皆規劃套房的大樓，或是公寓隔成套房的產品外，本區也有不少自地自建的透天產品，全部隔成套房出租，本區的套房租金約5000元，投資報酬率都有6%以上。

需求量大
中興大學位於台中市南區，學校周邊有興大園道、復興園道、忠明園道、健康公園等綠地環繞，中興大學正門口前的學府路，有不少餐飲、小吃店聚集，成為學生平常主要用餐去處。中興大學學生人數約1.6萬人，租屋需求不小，學生對於套房接受度較高，因此雅房在本區較少。

信義房屋台中復興店陳郁 說：「學生租屋多集中在學府路、興大路與復興路一帶。」而也有不少全新的大樓建案，因地制宜在社區規劃一部分的套房產品，如五權南路、忠明南路口的「大城大英國」及五權南路、仁義街口的「興大翡麗」。

學府路透天多採自建
另外，也有不少地主將周邊的零星土地自地自建，蓋成透天產品、全部隔成套房出租，產品多集中在永東街、學府路、建成路，大多是全新或屋齡1年左右。

舊透天改裝套房佔出租市場的2~3成，總價約600~700萬元，裝修費用每戶大約30萬元，可以隔成6~8間套房左右，每間坪數約4~5坪，月租金約5000元，投資報酬率約6~8%，少數舊透天可再加蓋，甚至可隔出15間套房，投資報酬率可高達14%。

原套房產品報酬7%
整棟規劃成套房的大樓在本區較不多，約佔1成，屋齡約10年左右，東森房屋台中興大加盟店店長陳麗霞表示，這種套房產品不須改裝，總價約70~100萬元，室內坪數約5~6坪，每間套房租金約5000~6000元，投資報酬率約7~8.5%。

陳麗霞指出，也有投資者將屋齡20年公寓改裝成套房，佔2~3成；25~30坪的2~3房公寓，總價約200萬元左右，改裝費用約20萬元，可以隔成3~4間套房，租金受樓層高低影響而不一，低樓層接受度較高，每間租金約5000元，高樓層每間租金約4000~4500元，這類型的產品投資報酬率約6.5~12%。

陳郁媖建議，若是小額投資可以選擇屋齡10~15年的3房2廳大樓，坪數30~40坪、每坪約8萬元，若不隔間以整層出租，每戶月租金約可收益1.2~1.5萬元，未來也可以轉手賣給自住的小家庭。

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市西區忠孝國小位於三民路一段，學校歷史悠久，與明星學校居仁國中為鄰，成為不少家長指名就讀的學校。學區周邊鄰近台中女中、台中市政府、市議會等，文教氣息濃厚，全新大樓每坪約12~13萬元。屋齡20~30年的公寓總價約150~200萬元，由於總價低，在本區相當搶手。

文風鼎盛
忠孝國小位於台中市西區，由三民路一段、自治街、大明街、四維街4條道路所圍成的街廓，校地面積約1萬坪。該校於1896年創校，迄今已有112年的歷史，於1949年創立少年棒球隊，並成立資優班、資源班等，校風頗受家長好評。

家長指名度高
忠孝國小校門位於三民路一段，對面為西區戶政所，校園後方為傳統早市第5市場，三民路轉至民權路上有台中醫院、台中市政府、市議會等機關，並鄰近台中市知名的明星學校居仁國中、台中女中，周邊環境文教氣息濃厚，三民路、自由路有公館公園，公園往北串連藍興公園、樂群公園等綠地，延伸至五權園道、美術園道。

住商不動產台中美術館加盟店店長王芳進表示，忠孝國小學區周邊公家機關多，附近住戶也多為公務人員，對於子女的教育要求較嚴格，學區周邊生活的各項機能皆備，購物方便，但由於屬於舊式社區，外來人口較少，新推案也不多，忠孝國小旁2年內的別墅總價約1000~1500萬元，是學區內目前屋齡最新的產品。

東森房屋台中向上加盟店協理廖朝永表示，忠孝國小後方的第5市場附近，自立街、自治街一帶的房屋屋齡都在30年以上，較為老舊，屋齡約30年的透天住家總價600~1000萬元，10~20年的透天住家總價800~1200萬元，公館公園對面有新的別墅預售案，開價約1500~2000萬元。

廖朝永指出，也有不少家長為了明星學區的原因就近購屋，不但可設戶籍、就學也方便，因此低總價公寓相當搶手，屋齡20~30年的公寓每坪約6~7萬元，總價150~200萬元就可買到。購屋的客層以公教人員佔多數，由於本區多以自住為主，投資客較少，因此市場上的待售物件也不多，房價呈穩定持平，相對較保值。

房價穩定持平
學區周邊的大樓產品不多，廖朝永說，屋齡5~10年的大樓每坪約10~11萬元，10~15年大樓每坪約9~10萬元。王芳進提到，本區的新成屋大樓每坪約12~13萬元，若預算充足的話，全新大樓也是可考慮購買的產品，3房含車位、總價700~800萬元就可在本區找到不錯的全新大樓。


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【林大正╱綜合報導】
房市走弱、投資客退場之際，大學院校周邊套房租金收益成了穩當的投資方式。大台中地區如逢甲大學知名度高，結合周邊夜市機能性強；中興大學今年校內住宿率平均僅1/4，學生外宿比例高，周邊套房需求最穩。這些老字號的大學周邊，已成台中套房投資客眼中的3大熱門投資點，租金報酬率可達7~8%。

善用優勢
逢甲大學介於台中豪宅聚落7期重劃區與水湳經貿園區預定地之間，加上周邊夜市商圈發展悠久，住宅產品多元。如春房屋副總經理李珮宇說：「逢甲介於最具潛力的區域之間，算是『天生麗質』，但現階段景氣趨緩，部分投資客採取獲利了結的保守策略，套房供給量有些偏高。」

裝寬頻網路出租率高
事實上，距離校門口步行逾10分鐘，如果不靠屋齡或設備取勝，就比較難受學生青睞。「當個好房東不難」，李珮宇表示，「只要抓住學生的租賃胃口，花點錢打點一下，就能增加賣相，靠近逢甲校門口或設備較佳的套房，租金報酬率可維持在7~8%，甚至更高。」

擁有門禁管理與電梯的套房，可降低遭竊率，而室內裝設冷氣、寬頻網路，甚至附簡易裝潢，讓學生族不必額外添購，都是提高出租率的秘訣。永慶不動產沙鹿海線加盟店店長盧俊昇指出，「現在學生其實很重享受，不少學生考量生活品質或便利性，月租金寧願多花1、2千元捨舊換新」。

台中市商圈往西移轉
位於台中縣沙鹿鎮的靜宜、弘光2所大學，以透天隔套房為主力。盧俊昇說，北勢東路與鎮南路算是靜宜周邊分布較密集的街區，部分總價400~600萬元的透天，可隔5~6間套房，每間約5坪，若房客是學生，通常採預收1學期或半年租金，對房東較有利，而每間套房依坪數不同，每學期租金從2.1~3萬元不等，報酬率平均約6%。

盧俊昇說，跟台北相比，同樣10坪套房總價差了好幾倍，當然租金報酬率有時候高到讓初來的台北投資客難以想像。東海大學因接近中科，除學生外，上班族租屋市場也值得投資客開發。不過須留意台中市近年商圈往西移轉的情況明顯，影響人潮動向，因此固守大學周邊是投資套房不變的鐵律。

盧俊昇表示，另外也有投資客自己買地，自建透天或華廈型套房，待滿租後再整棟出售。以靜宜大學附近為例，地坪90坪、11~20間的全棟透天套房，主力售價在1500~2000萬元間，平均轉手可獲利2~3成。


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【蔣福錦╱台中報導】
從事房屋代銷業將近20年的陳相勳，代銷的足跡踏遍中部各個地區，其中他最看好台中市7期重劃區與中科，他除了自己投資、也介紹不少客戶投資讓客戶從中獲利，其中就有1位客戶依據他的推薦，近6~7年來獲利超過2000萬元。

相對保值
現為三優利不動產經紀業務部協理的陳相勳，在學校時就讀的是機械系，畢業後無意間在路上看到仲介公司徵人的廣告，從此踏入房地產業，後來經朋友介紹轉投入房屋代銷的工作。

第1次接的預售案，接待中心還在搭建時就有不少客戶來詢問，他回憶：「當時蹲在工地外寫定單，還沒正式開賣就賣了一半，公開的第2天就全部完銷。」

有了第1次成功的銷售經驗，讓陳相勳對於房屋代銷的工作產生興趣，從此投入代銷業，代銷區域遍及中部各個區域，對各區域的地段特性有了更深入的了解。

因此，陳相勳曾建議不少客戶投資他看好的區域及個案，讓不少人都從中獲利，其中甚至有1位客戶，近6~7年來獲利已超過2000萬元。

要把握景氣谷底進場
陳相勳表示，這名客戶原無意投資房地產，只是手上有筆錢不知如何運用，於是推薦他買台中市8期重劃區文心南路附近、還在施工中的透天別墅，總價約1100萬元，完工之後客戶以1300萬元賣出，約半年的時間就幫客戶獲利200萬元，讓該客戶從此對地產投資產生興趣，也對他產生信賴感，時常向他請教投資的問題。

投資房地產，時間點與區段的選擇很重要，陳相勳表示，2001年左右，國內失業率攀升、經濟成長率轉為負成長，外在氛圍悲觀，加上921地震後，很多建商倒閉，新成屋供應量少，歷經了一段長時間的不景氣。

移入人口多房價有撐
當時政府釋出利率優惠貸款，使得不少原本租屋的人都轉為購屋，而銀行定存利率的降低，也有不少人轉而將資金投入房地產。

當時他認為，房價勢必會從底部攀升，一定要把握景氣谷底的投資時間點，因此鼓勵很多客戶進場。而7期是中部6縣市最精華的區塊，若房價上升時，這個區塊會是指標，且漲幅會是最大的。

外來人口持續進住的區段，房價也必定往上漲，中科就是外來人口不斷移入的區域，「以竹科的經驗來看，房地產下跌時，全台房價幾乎打5折，但竹科相對於其他區域的跌幅較小。」他認為中科是進可攻、退可守的區域。

陳相勳建議客戶可在7期、中科2個區段尋找投資標的，他介紹1位客戶買7期大墩十一街近文心路的預售透天別墅，總價約1400萬元，隔年完工交屋賣出，1年左右的時間讓該客戶獲利300萬元。

至於中科，他則建議要投資店面，「1個社區可能有300戶住家，卻可能只有10戶店面。」由於店面有其稀有性，未來也能收租獲利，陳相勳介紹客戶在中科地區、中港路上買了1戶預售的大樓店面，總價1100萬元，完工後賣出的總價是2600萬元，替客戶獲利將近1500萬元。

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【張瑞傑╱台中報導】
鄰近規劃中的捷運綠線G6站的民俗公園生活圈，因生活機能完善、擁有綠意與人文色彩，吸引不少老師、醫生或公務員進住，大樓多為新成屋與5年內的中古屋，每坪12~16萬元，預售或新成屋每坪開價15~18萬元。15年以上的透天別墅釋出較少，總價700萬元起跳。

鬧中取靜
民俗公園位於台中市北屯區旅順路、熱河路口，是採山水庭園、亭台樓閣等中國式建築風格的公園佔地約1.6公頃，與熱河公園相鄰。民俗公園距離崇德路約200米，崇德路上有崇德國中，旅順路上有全聯福利中心、超市等，崇德路上有大型連鎖餐廳、五金賣場可供消費。

機能方便購屋指名高
崇德路北向可通往四張犁、11期重劃區，南向連結文心路四段、家樂福崇德店及北區等地，文心路未來將有捷運綠線通過，將在文心路、崇德路口設G6站，由民俗公園至G6站騎機車1分鐘。

住商不動產台中文心加盟店專員陳思廷表示，民俗公園旁的熱河路為次要道路，剛好介於主要幹道崇德路、昌平路之間，公園周邊住宅環境鬧中取靜且生活機能發達，因此購屋指名度很高，因此每坪房價至少比北屯區其他區段高5000元~1萬元，但仍然比北區、西屯區每坪房價低5000元~1萬元。

中信房屋北屯崇德加盟店經理唐于珍表示，區內以透天別墅最多，大樓少，不過近年別墅幾乎沒有新案推出，大樓近2~3年逐漸成為推案主力。別墅屋齡以15~20年居多，地坪約20~30坪、臨路型的前院停車別墅為主，多規劃連棟式、1樓挑高3.6米的產品，地坪30坪的別墅1樓有孝親房，總價700~1200萬元，不過物件釋出率不高。

唐于珍表示，3年前房市景氣佳，包括惠宇、鉅虹、順天等知名建商看好此區完整的生活機能，紛紛進場在公園周邊推住宅大樓，主推40~60坪、3~4房的產品，預售時開價12~13.5萬元。

推案以小坪數宅為主
2006年有捷運綠線興建的重大利多傳出，再次帶動推案潮，主要推案地點則集中在崇德路、文心路附近，產品也改推15~25坪、套房或2房等小坪數住宅，預售時每坪13.8~15萬元。

唐于珍表示，由於本區有捷運議題帶動，地段未來性佳，屋齡5年內的大樓每坪已漲至12~16萬元，預售或新成屋大樓每坪開價漲至15~18萬元。由於目前營建成本增加，加上捷運動工期程延後，因此市場買氣略呈降溫，不過看好捷運綠線未來的通車效益，仍然有不少自住型的客戶進場。

陳思廷表示，10年以上中古大樓房價落差較大，每坪7.5~11萬元，多位於民俗公園外圍，以30~65坪、3~4房居多，公設比20~25%，因此也受到不少首購或換屋族的青睞，市場交易熱絡。唐于珍表示，本區購屋客層有教師、醫生或公務員，年齡層多介於30~50歲左右，30歲以下買新大樓、30歲以上以購買中古產品居多。


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