台 中 地 產 X 檔 案

【黃繡鳳／文、圖】

中部房市競爭激烈，一棟棟經典建築，越蓋越美麗。位於台中縣霧 峰鄉的亞洲大學，不管是建築外觀、庭園造景、雕刻意象，瀰漫著一 股濃濃藝術氣息，難怪能成為安藤忠雄設計大學院校藝術館的代表作 。 除了硬體建設用心外，成立僅7年的亞洲大學，在97年度教育部教 學卓越計畫再度獲得教育部的獎勵，且比去年增加5%的獎助金。該校 已經連續3年獲得此項殊榮，不但是新設大學第一名，且在28所獲獎 的公私立大學中，獲評成績名列前5名，贏過不少國立大學，是被認 為成長進步最快的新設大學。 位於霧峰鄉的亞洲大學像一座歐洲古宮殿，行政大樓暨圖書館為綠 圓頂建築物，體育館似羅馬競技場，連管理大樓中庭綠意盎然都讓人 驚豔。這所大學沒有藩籬，阿勃勒樹遍布在環校步道，太極湖公園樓 閣林立，連操場邊都巧妙的設置綠草看台。 亞洲大學又像座美術館，中西大師作品林立，包括楊英風的「鳳凰 來儀」，余燈銓的「花樣年華」、陳國華的「生命」，還有國際大師 羅丹的「吻」等巨作；置身圖書館中欣賞羅丹的「沉思者」雕像，更 讓人產生思古幽情。 亞洲大學藝術館，將於明年動工，2010年完工，建築大師安藤忠雄 曾說過：「會接下這個設計案，完全是被亞洲大學創辦人蔡長海的辦 校理念所感動。」未來勢必成為全球另一個地標型建築物。

 

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近年來八期新大樓陸續完工，如何取得好宅的標的物？21世紀不動 產台中市政中心加盟店經理高珮雲認為，還是以豐樂公園和豐富公園 周遭為首選，豐樂公園大片綠地圍繞，豐富公園擁有好市多，生活機 能便利，都是熱門購屋地點。

對於換屋族想進駐八期透天別墅的門檻，高珮雲說，以新成屋別墅 而言，地坪25-30坪，總價在1700萬元以上，如精銳「市政桃源」別 墅，地坪27坪，總價為1890萬元；若是屋齡10-12年，地坪21-22坪， 總價也要8、900萬元，這些個案包括「向心園邸」、「豐功偉業」等 ，都是客戶詢問度高的個案。

就八期主要商圈個案而言，豐樂公園第一排華廈，預售到屋齡3年 內，每坪單價在20-35萬元間，代表作品包括「發現登陽」、元城「 湖岸」、和惠宇「澄峰」等；屋齡8-12年，每坪單價約14-18萬元， 主要個案為「湖水岸」、「海德堡」等。別墅個案預售到屋齡4年， 總價從1700-2700萬元，作品如「熊都巴洛克」、國鈞「原墅」等。

豐富公園第一排華廈，預售到屋齡3年內，每坪單價17-22萬元間， 代表作品包括「惠宇豐閣」、新業「大器」，別墅個案總價在1700- 3000萬元，如寶運「臻峰」、「日興御園」等。

她認為，原本公園綠地多的八期，近年來交通動線完善，高鐵通車 ，一高、二高南來北往四通八達，再加上捷運綠線一動工，更加便利 ，而好市多開幕後，住戶購物選擇性多，也為八期加分。她也不諱言 ，過去八期給人廟宇多的負面印象，但是不少佛寺進駐後，並未造成 喧嘩的現象，寧靜和平的氛圍，反而形成住戶心靈的自然沉澱。

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在油價上漲、台股崩盤陰影下，近來台中房市出現來客量少、成交 緩慢的現象，不過在七月最後一周，自住型買方重現市場，包括七期 園道旁或總價在2千萬元的新成屋，以及其他區域具特色的個案，陸 續傳出捷報，為第四季台中房市出現曙光。

520房市行情，在整體經濟未見起色等種種不利條件下，未呈現「 馬上好」，讓建築業下半年房市前景堪憂。至於土地價格高漲、建材 成本增加，該不該在第四季推案，也成為業界見面的新話題。

不過春耕不動產董事長陳三奇指出，近十天來，局勢開始逆轉，自 住型買方反而趁機進場，總價在2千萬元上下，好的標的物馬上被搶 走，而園道邊A級個案還是紅不讓。他說，七期地價還在高檔，且物 以稀為貴，再加上近來外資也進場，且台中市重大建設才剛起跑，房 市絕對抗跌。

至於台中市建築開發公會市調主委鍾尹堂綜觀市場認為，2008下半 年台中房市價格上揚因素包括（1）兩岸直航、開放陸資、中國觀光 客來台、增加經濟發展的機會。(2)土地價格及原物料價格上揚。(3 )通貨膨脹持續擴大保值效應出現。(4）利率維持4％左右。

而價格下挫原因則為（1）供需失衡情況加劇。部分區域案推案量 過大，造成同業競價。(2)通貨膨脹，民眾購屋能力減弱。(3)學者泡 沫化觀點影響消費者。(4)銀行緊縮融資沒有大幅修正的跡象。

他也預估2008下半年房市產品推案趨勢如下：（1）首購產品減少 、市場變動極為靈敏。（2）品牌與創新設計決定價格。（3）下半年 推案位移郊區成推案重點。

台中房市下半年籌備中的新案包括七期喜全建設「喜全真鑄大廈」 。時代建設「時代春天大廈」。順天建設「順天經貿廣場」、「順天 市政領袖」。聯聚建設「聯聚仁和大廈」。寶輝建設惠來路、市政北 二路口的新案；另外包括由鉅、親家、聚合發建設也將推出新案。

南區也是今年最受矚目的超級戰區之一，如鄉林、大城、國雄等多 家建商都有新案推出。位於文心南路的「鄉林新月灣」個案，規畫3 8-58的換屋型產品，每坪開價暫定18萬元起跳。「大城香謝」位於學 府路、忠孝路口，每坪開價暫定15.5至18.5萬元。「總太願景」位於 五權南路、五權南一路，規劃27～47坪、2至4房產品，為台中市第一 個都市更新的九二一重建案，預計928檔期推出。

 

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【黃繡鳳】

在台中市政府將積極打造洲際棒球場休閒專區後，原本別墅林立的 十一期重劃區，生活機能更加豐富。信義房屋松竹店長楊中宏認為， 這是十一期一大利多，大環境優才能造就豪宅氛圍。 楊中宏指出，十一期重劃區公園綠地多，又有仁美國小等明星學區 ，近來包括登陽、富宇、大毅等建商爭相推出大樓個案，又炒熱了房 市。再加上台中市政府投入資金打造洲際棒球場，其發展前景備受看 好。 他表示，以十一期屋齡5年內的透天別墅而言，總價都在1500-200 0萬元，而公司剛脫手的一戶屋齡7年、地坪25坪別墅，總價也近130 0萬元，至於大樓新成屋，以「總太香草天空」個案而言，每坪開價 在12-13萬元間，較預售階段高出1成價格，後勢可期。 十一期重劃區包括松竹舊社區，以自住客為主，因此各大仲介公司 皆採深耕商圈政策經營，以信義房屋而言，儘管房市大環境欠佳，其 上個月業績達成率仍為中區22家店翹楚，顯示其成交件數確實不凡。 楊中宏說，以位於八二三公園旁「精銳椰風」個案而言，地坪39坪 、建坪116坪，總價已逾3280萬元，而同位於八二三公園旁一塊60.9 坪建地，開價也達1700萬元，由於十一期大塊建地都在建商手中，土 地釋出案件少，物以稀為貴，地價也水漲船高。

 

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【張瑞傑╱台中報導】
原物料飆漲，台中市新推出的透天別墅預售案動輒1200萬元以上，不過在台中市北屯區10期重劃區、西屯與南屯等外圍區段，仍有800~1000萬元別墅可買。業者認為，在土地取得不易、建商獲利空間不高的前提下，未來1000萬元內的別墅將愈來愈少。

日益稀少
近年房價持續上揚，今年各區預售新案，無論大樓或透天別墅價位紛紛開出台中市新高紀錄，預售別墅3年前仍有不少開價600~700萬元的透天別墅，但此類產品已愈來愈稀少，今年以來開價普遍在1200萬元起跳。

10期5年漲3成
富兆廣告經理陳章表示，以透天別墅成本推算，台中市土地較便宜區段每坪約15~17萬元，加上營建成本每坪7~8萬元，及管銷費用等雜項支出，規劃面寬5米的產品開價勢必超過1000萬元。

21世紀不動產台中葳格加盟店店長柯盛元表示，除了早期取得的土地以外，現今台中市的新別墅，想要以1000萬元購得的機會幾乎很少。

想要尋找千萬元別墅的產品，目前僅有北屯區的10期重劃區北側區段、南屯區的精密科學園區附近，以及位於環中路與台中縣市交界的區段，預售或新成屋別墅的主力總價約800~1000萬元。

北屯區過去一向是台中市的便宜購屋區段之一，不過10期北側區近年因有捷運綠線話題帶動，房價也出現上揚趨勢，且推案量逐漸增加，不過因單筆土地面積以200~400坪居多，因此單案戶數通常在15戶以內。
柯盛元表示，2年來10期房價漲幅不大，不過近5年來合計漲幅也達3成左右。

南屯精科周邊的五權西路附近則因受惠特3號道路、南屯交流道與高鐵等重大建設帶動，房價漲幅驚人，別墅預售案總價幾乎突破1100萬元以上，邦成建設「優閣」開價758萬元起，是目前區段最便宜的別墅。

普遍規劃1樓停車
目前市場上出現的千萬元別墅，基地通常深度較深，規劃以封閉式的社區型別墅居多，建商為節省土地成本，通常設計地坪20~25坪、面寬4.5~4.8米的1樓停車產品，樓高也從過去傳統前院停車別墅的3樓，增加至4.5樓，因此將客廳、餐廳規劃在2樓。

小面寬產品通常以年輕族群接受度較高，因此整層主臥也是訴求之一，全戶房間數一般在3~4房之間，1樓通常沒有孝親房，例如「優閣」、「臻邸」均屬此類。

陳章表示，位於縣市交界的產品，因總價稍低於市區內重劃區，因此以800~900萬元左右的預算，通常都可以購得面寬5米左右的產品，不過戶數並不多，只有1或2戶。



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【張家銘╱綜合報導】
知名連鎖店擁有高知名度，有助於吸引消費人群，形成商家群聚，對周邊商圈發展有很大貢獻，若是原本就屬於知名商圈，所得的相乘效應更強，到中南部投資店面，跟著連鎖店挑地點，可保不敗之地。以台中市知名連鎖店群聚的商圈為例，首推逢甲、一中與大墩家樂福商圈。

強力吸金
連鎖店在展店前的評估，通常會考量客層來源，最好同時有住宅、商業辦公區、學校或夜市等不同客群。知名連鎖餐飲業者鮮芋仙副總經理賴靜惠表示，店面最好是位在成熟商圈，同時動線要順暢，停車也是要考量的問題，另外，不能只靠單一客層，例如周邊只有小型的學校或社區，以免某些時段如學校放寒、暑假，就無其他客層消費。

一中透店5000萬起
賴靜惠指出，台中市主要商圈中，逢甲商圈除了周邊的學生客群，還有外地觀光客，加上還有中科的外送客群，這些條件，讓當地店家不會遇到太明顯的淡、旺季差異；一中商圈則有3所學校、補習街，加上台灣體院體育場常有大型活動，同樣避免只有單一客群的窘況。

台中市較熱門的商圈當屬逢甲、一中與大墩家樂福商圈。逢甲夜市全國知名，自然是連鎖店兵家必爭之地，以最精華的逢甲路、福星路口為例，周邊就有麥當勞、屈臣氏、寶雅生活館等，各行業的知名連鎖店，目前逢甲夜市店面行情就以此路口為中心向外遞減。

其中，逢甲、福星2條路口的4大角店，最近1次是在去年以1.3億元成交，但此為較特殊案例，一般而言，逢甲商圈店面總價約2000~8000萬元，報酬率約5%。

另一個知名商圈是一中商圈，信義房屋北區一中店經理卓怡宏表示，一中商圈由學生消費帶動發展，有台中一中、台中技術學院、台灣體院等學校，加上水利大樓內有多家補習班，學生族群眾多，不過因動線限制，商圈的發展集中在水利大樓周邊，無法向外擴大，與逢甲、東海等呈帶狀發展的商圈不同。透天店面售價至少5000萬元起跳，大樓店面總價3000~5000萬元。

大墩商圈報酬3~4%
至於大墩路上的家樂福商圈，是5期、7期重劃區民眾日常消費的主要商圈，由於5期與7期是台中市較高價的住宅區段，住民消費力較強，連鎖店家多為較高價的行業，例如鼎王、新學友等，店面以公益路價格最高，透天店面總價約3000萬元，不過因為店租行情不高，報酬率約3~4%。

台中市的店面市場相對比台北市便宜，早有許多北部客南下搶攻，逢甲商圈的4大角店就有3間在北客手上。永慶不動產台中西屯逢甲加盟店店長李家勝表示：「保守估計，台中市的店面，最少6~7成是由北部的投資客買下。」會造成此種情況，主要是因為北部客報酬率抓得較低，大約5~6%就會出手，而中部投資客要求的報酬率則在8~12%。


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面對通貨膨脹的壓力，股票、基金又是高風險理財，近來越來越多 投資客將手中的現金投資在學生套房，養一隻金雞母，每年生金蛋， 退休金老本都有了。

不過面對市面上琳瑯滿目的學生套房產品，深耕靜宜學圈的「致富 之寶」專案副總林春智指出，養一隻金雞母要注意，當地學生客源是 否穩定、投資報酬率是否划算，如此才能用小錢滾出財富人生。

他舉「致富之寶」個案為例指出，只要自備款50萬元，即可買4間 套房，坐收年租金20萬元，投資報酬率超過20%。他說，靜宜、弘光 兩所大學，學校僅3500個床位，每年超過2萬個學生外宿，客源穩定 ，難怪上至醫生、企業主，下至家庭主婦，人人都搶著進場投資。

另外在少子化潮流下，學生套房質感良窳也成了產品致勝關鍵。林 春智說，以「致富之寶」個案而言，建蔽率只有36%，6百坪土地僅興 建2百多坪，其他4百坪空間為中庭花園，學生活動空間大，通風採光 良好；另外為了學生安全，全區設有讀卡機、還有分棟、分層及分間 安全門設備，多重護衛個人的安全。

林春智強調，靜宜、弘光大學學區，每年外宿人口逾2萬人，以一 個學期平均房租2萬5千元計算，只要投資少少的1百萬元，買8間套房 ，每年可收租金40萬元，同樣1百萬元，一年定存利息只有2萬元，獲 利超過12倍，難怪能吸引全省各地的投資客搶進。

 

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市健康公園鄰近信義國小、國家圖書館及中投公路等設施，生活圈的人文氣息濃厚且兼具交通優勢。本區以3房大樓為主流產品，屋齡10~15年大樓每坪7~8萬元，管理較佳的大樓社區較具抗跌性。目前大樓新成屋每坪開價16~17萬元，房價平穩上漲。

環境優美
台中市南區健康公園位於五權南路、忠明南路、美村南路口，佔地約1萬7千坪，公園北側緊鄰信義國小，南側有健康派出所，附近有興大、復興及忠明園道等綠地，五權南路、建成路與復興路口未來將有國家圖書館，忠明南路往西可至中興大學，美村南路、工學路一帶為工學商圈，沿線有各式飲料店及餐飲小吃類可供消費。

10年大樓每坪7萬起
信義房屋國光店主任陳銘瑋表示，美村南路沿線店家中，藥局跟診所就佔了5分之1，顯示出人口密集度高，而距離國光路大買家、文心南路與復興路口的愛買商圈都不遠，生活機能方便，高鐵烏日站車程約15~20分鐘，五權南路往南可直上中投公路、銜接中二高。

東森房屋台中興大加盟店店長陳麗霞表示，健康公園附近以大樓居多，屋齡大多約10年左右，3房產品為主流，銷售中的新建案有「大城大英國」、「興大翡儷」，目前每坪開價約16~17萬元，屋齡10~15年大樓每坪約7~8萬元，面對健康公園、有視野的中古大樓，較無視野的每坪約高出1萬元。

20年透天500萬元起
陳麗霞指出，本區管理較佳的大樓具抗跌性，有些屋齡10幾年以上的大樓社區，由於門禁嚴格，每坪甚至有8萬元以上的水準。此外，本區有不少是早期國泰建設所興建的公寓，品質不錯，且公寓的公設比低、坪數多為實坪，目前屋齡約20年左右的公寓，每坪約6~7萬元，也是可以考慮的產品。
本區新建別墅產品較少，以屋齡20~30年的舊式透天居多，總價約500~700萬元，健康公園旁、南平1街附近有屋齡約3年左右別墅，總價850~1100萬元。

陳麗霞說，本區是台中市房價相對較便宜的區段，加上中投公路帶來的交通便利性，有大約3成的客戶是從中投公路沿線來此購屋，包括南投、草屯、霧峰、大里等地，年齡層約30~40歲。
陳銘瑋指出，南區與西區之間長期受到台鐵鐵路的阻隔，距離西區美術館約10分鐘車程，但房價價差大，未來台鐵捷運化後，交通便利性的提升，本區房價將有很大的補漲機會。
陳麗霞也認為，便利交通及綠地都是無可取代，近幾年此區房價呈平穩上漲，但相對其他區域漲幅的仍不算多，預估將還有1~2成的補漲空間。


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