台 中 地 產 X 檔 案

【洪紹欽╱台中報導】
成立五年的中部科學工業園區有六十五家廠商、二萬多名員工，年營業額逾兩千六百多億元，中科管理局工商服務大樓將開放部分空間供廠商進駐，每坪租金僅四百三十元，較台中市西屯區大樓辦公室租金行情約便宜三十元以上。學者認為，該案對科技顧問、器材設備、金融業等較有商機。

中科管理局副局長陳銘煌說，該局在中科路與科雅路交界處，斥資十一億元興建管理大樓與工商服務大樓，其中，工商服務大樓為地下二樓、地上九樓建築，將結合金融、商務、餐飲、購物、科技服務等多功能，正辦理招商。

餐廳超市不適合
目前已有員工診所、就業服務台、金融機構、餐廳、工研院等將進駐，其他可出租空間，包括一樓的公車轉運站、便利商店及辦公室等三個單位，二樓則有一處約一百一十坪辦公室可供銀行出租，另五至九樓共四十個單位供做辦公室，及地下室一樓約一百餘坪做為超市。

陳銘煌指出，每坪租金較同區段的西屯區便宜，預估一年共有數百萬至上億商機，目前有上百家業者申請，將由管理局審核，目前仍可申請。

中興大學財金系教授紀志毅認為，該案對科技顧問、器材設備業者及銀行業有商機，因可就近與廠商接觸，但對餐廳及超市業者不一定有商機，因為餐廳可能只能做中餐，超市在白天上班時間乏人光顧。


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【張瑞傑╱台中報導】
以學生消費人口為主的一中商圈，每逢假日逛街人潮多，店家密度高，學生與外地消費人口湧入，使得店面租金水漲船高，每坪月租金高達1~2萬元；此外，位於台中一中北側的新興區段，商圈規劃整齊，每月租金相對便宜僅2.5~7萬元，未來性看好，也吸引不少投資者進場購屋。

水漲船高
一中商圈位於台中市北區三民路、一中街附近，範圍涵括了台中一中、台中技術學院與台中體育學院等大專院校，因此學生族群成為商圈的主要消費人口，周邊各式小吃、飲料、冰店以及服飾、美髮店等賣場聚集，素有「台中南陽街」之稱，也是台中市店家密度最高的商圈。

信義房屋北區一中店經理卓怡宏表示，一中商圈由學生消費帶動發展，不過一方面也因學校的地理限制，商圈的發展無法向外擴大，與逢甲、東海等呈帶狀發展而成的商圈不同，加上水利大樓內有多家補習班，有大批學生前往補習。

地理限制難以擴大
卓怡宏指出，連結台中一中與台中技術學院的育才街、一中街、三民路，以及三民路106巷、94巷與太平路46巷等，是學生上下學的必經路段，即使部分巷道路幅不足6米，但店面效益仍十分發達，店面每坪月租金高達1~2萬元，15坪左右的店面平均月租金至少15~30萬元。

永慶不動產台中北區崇德加盟店經理謝坤志表示，據過去的物件銷售經驗，30坪的邊間角店月租金約50萬元，加上周邊可出租2~4個小攤位，以每個攤位2萬元月租金而言，每月租金達58萬元左右，地點好的角店月租金甚至高達百萬元以上，店效十分驚人。透天店面售價至少5000萬元起跳，大樓店面總價3000~5000萬元。

透店售價5000萬起
此外，建商看好一中商圈的發展潛力，紛紛位於育才北街、錦新街一帶開發新的商店街。卓怡宏表示，台中一中北側區段在建築設計與道路規劃較完善，可望逐漸發展成新興的精品商店街，目前店面效應稍弱，租金也僅有育才街、一中街區段的一半，店面每月租金2.5~7萬元，3年內新的透天店面，總價約2500~4000萬元。

謝坤志指出，一中商圈店面幾乎只租不賣，很少買賣，因此只要有店面釋出就可以承租；他建議，北側區段新店面的開價行情不一，購屋、承租時，仍應評估投資報酬率至少大於5%以上，獲利會較穩定。


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【張家銘╱綜合報導】
這波房市多頭中，台中與高雄市也有部分熱門區段表現不輸給台北。以台中市為例，近1年房價表現較佳的區段，以新市政中心、文心森林公園、科博館、美術館、豐樂公園與中興大學6大區段為主，其中，科博館周邊漲勢最兇，高達40~50%。

明日之星新市政中心為7期重劃區核心所在，因日籍建築師伊東豐雄設計的大都會歌劇院，以及市政府、市議會、市政綠園道等公共設施，成為台中市新興豪宅聚落，去年7期豪宅案幾乎都集中在此，推案以百坪以上的豪宅為主，房價每坪至少30萬元起，新案更是台中市房價指標，近年寫下中部地區新高價的豪宅，都環繞在此地段。

去年「聚合發榮耀」推出時，每坪最高開價55萬元，是當時7期的最高價，而寶輝建設於大都會歌劇院第1排推出「寶輝一品花園」，目前每坪開價最高65萬元，再創台中市房價新高。由於新市政中心原本房價就高，即便近1年房價成長不少，但因計算基期較高，平均房價漲幅約1成；下半年大都會歌劇院第1排還有新案推出，業界預期，單價將突破70萬元。

國美館旁每坪18萬起
科博館是台中市傳統豪宅區段，生活機能成熟，地段位置佳，但因非重劃區段，加上無大片土地可供開發，近年推案量稀少，因此被新市政中心搶走風采。不過，去年以來陸續有新案推出，多規劃大坪數豪宅。

正對科博館與植物園的「山璞植物園」，每坪開價32~42萬元，將當地預售案價格從20多萬元，直接拉升到40萬元大關，創下當地預售案開價最高紀錄：兇猛的漲勢，也讓此區段以40~50%的漲幅，成為去年至今，台中市房價漲最多的區段。

國美館周邊推案鎖定換屋族群，平均開價18~35萬元不等，產品以中、大坪數為主，主力坪數80~100坪，由於推案量穩定，房價走勢平穩，目前平均房價較去年同期成長約10%。其中，豐邑建設「一即一切」位於五權西路、美村路口的角地，是目前唯一正對國美館的新案，該案開價每坪最高達38萬元，是美術館周邊目前開價最高的個案。

文心森林公園旁價揚
文心森林公園是台中市第2大公園，是台中市最具潛力的明星地段，近1年來房價漲幅在20~30%，面公園第1排的「海德1號」開價35~50萬元，直追最高價地段新市政中心。

台中市建築公會市場資訊主委鍾尹堂指出，大型公園往往是房價的重要指標，文心森林公園先天立地條件佳，位處7期重劃區，面對5期重劃區，文心路沿線未來將有捷運經過，公園前將設捷運站，交通、生活機能等條件具備，未來將成為繼新市政中心之後、7期的第2處核心，房價將緊追新市政中心。

與7期相較，8期重劃區的面積較小，但公園綠地比例卻較7期多，豐樂公園為8期主要大型公園，周邊居住密度也較低；近年8期房價相對落後，不過去年底COSTCO量販店開幕後，生活機能更上層樓，房價也有起色，去年以來房價上漲5~8%。


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【蔣福錦╱台中報導】
中信房屋台中復興加盟店協理吳本源，相當看好台中學生商圈的套房產品，建議散戶可將資金投資在學生套房，不但可長期收租獲利，轉手賣出也容易，他曾建議客戶投資南區大慶商圈、大里塗城商圈的學生套房，租金報酬率都在7%以上。

穩定投資
吳本源從事房地產已12年，早期在未加盟中信房屋前，從事法拍、銀拍屋的買賣，且專挑產權有問題、所有權人多的個案。他認為：「愈複雜的案件獲利愈高」因為這種案件取得成本低，但處理時間長，再加上一般消費者對於法律條文不甚了解，比較少人接觸，因此通常能有較高的獲利。

吳本源表示，5~6年前大雅曾有1棟銀行拍賣的辦公大樓，所有權人將近120人，他前後花了將近1年半的時間整合產權，當初與客戶集資約1000萬元左右購入，最後以3000萬元賣出，單筆獲利將近2000萬元。

中古屋改套房最划算
約7年前吳本源進入中信房屋，目前在大里、南區與7期市政中心各有1家加盟店，而他雖有很多投資房地產的機會，但他認為，房仲若也從事投資，對於買賣雙方的客戶有失公平，因此嚴格禁止自己與同仁從事房地產投資，純粹幫客戶做投資買賣案件的介紹。

吳本源相當看好台中的學生商圈套房，他認為，南區的大慶商圈、鄰近中山醫學大學的大樓，因屋齡較舊且大多沒有附停車位，可以改成學生套房出租，而當地的套房租金行情約4500~5500元，租金報酬率多能在7%以上。

他曾經介紹1位台北的投資客，購買大慶商圈的3房大樓，由於屋主急售，當初買入的總價約220萬元，他建議將其改成學生套房，花費約50萬元將室內隔成4~5間套房出租，總成本約270萬元，後來該客戶轉手賣出的總價約320萬元，不到1年的時間，光是價差就達50萬元。

塗城套房租3500元起
而大里的塗城商圈能夠吸納到修平與朝陽2所學校的學生，商圈內有不少屋齡20幾年的舊式透天，自住型客戶常因考慮買下後還要花一筆裝修費而作罷。

但吳本源建議，可將這種透天產品改成學生套房出租，租金行情每間約3500~4500元，租金報酬率約7~10%，因為有一定的獲利率，轉手也較容易。

學生套房產品適合長期投資，吳本源即曾遇過1位投資較保守的客戶，於是建議他將塗城商圈的舊式透天，改隔成16間學生套房出租，3~4年前購入的總價約300萬元，花費約200萬元整修、隔間，並加裝監視器、外觀做簡單拉皮，目前靠著收租，每年也有1筆可觀的租金收益，而該物件目前的市價，預估已達1200萬元。


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高齡化與少子化時代來臨，退休年齡降低，相對的養生時間增加， 退休住宅也是未來建築趨勢；如何規劃出無障礙空間、健康養生住宅 ，將是下一波建築業思考主題。

由台中市工策會、台中市建築開發公會和台灣省建築師公會台中辦 事處主辦的「退休‧生活－在台中」研討會，11日假金典酒店舉行， 與會產官學專家紛紛提出建言。

針對大環境部分，建築師黃文彬在演講中指出，台中市應該要加強 的地方包括一、整合都市自然資源，即藍帶和綠帶空間互動，讓市民 可以悠遊其中。二、回塑歷史風華，再造老街風貌。三、規畫不同區 域差異特質。四、加強交通與公共運輸系統。五、提升基礎建設質量 ，如人行步道維護等。

他說，每個人都會老，退休後的日子越來越長，大家要有妥善的計 畫。而城市不只要有魅力，更要有創造力，建設一個樂活的美麗城市 ，讓老年人口能有第二春。

至於在退休後住宅與空間選擇的考量上，雲林科技大學副教授曾思 瑜就中高齡居住空間，則提出三大建構原則，包括安全、機能和舒適 性的考量，如地板防滑、廁所扶手、緊急通報系統等，而日照、通風 和採光則是基本元素。

考工記工程顧問公司經理程桂芳也在會中分享健康養生住宅案例。 她說，從70年代省能建築、80年代健康建築到90年代關切整體的生態 體系，在這樣趨勢下，建築師所面臨的已非單純的省能建築技術，而 是更廣泛更週全的以生命週期的觀點來思考建築。

程桂芳說，日本為全球長壽國家代表，在靜岡地區住宅6成以上為 木構造，讓建築與自然充分結合。現階段中寮山區有一個家族的渡假 山莊，也引進北美木材，不但通風採光好，且具備強制排風設備，以 及太陽能光電板和雨水回收系統，室內設計簡潔，透過木格柵隔熱， 也是典型的養生建築。

而生產力建設集團總經理張芳民則以公司耗時4年興建的「CRYSTA L HOUSE」個案為例，分享其智慧型永續健康綠建築。他說，健康建 築為追求舒適的基石，綠建築為低環境衝擊的科技運用，至於生態建 築則為自然調和的空間藝術展現。他並強調，數位革命開啟了數位建 築的興起，包括新科技燈控系統、人性電梯系統、數位家庭自動化系 統，都可讓退休生活更加愜意。

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房地產市場放暑假，建商貼心服務卻沒有假期，陸府、精銳、聚合 發等建商舉辦知性、感性、環保的藝文活動，凝聚住戶向心力，更進 而打動潛在客戶的心。

聚合發「榮耀」接待中心自即日起，邀請何國銘、鍾政義、黃丙煌 等國內知名園藝收藏家，展出其收藏百年松柏80盆，每周展出20盆， 預計將分四周展出。

聚合發建設董事長陳世坤表示，聚合發建設從去年開始，透過接待 中心積極投入社區藝文生活系列活動，從朱銘的太極、前輩畫家展， 到今天的仲夏松柏展，就是希望能以藝文品味活動吸引同好。

他說，在國內享有盛名的何國銘，曾榮獲全國盆栽藝術展總冠軍， 從事盆栽藝術30餘年，他表示：盆栽價值在於樹幹與栽種年代決定價 格，這次展出的最高價的偃柏，是25年前在日本購買，在日本價值已 超過10億元日幣。

至於陸府建設台中市南屯區豐樂公園前的生機美學館，於7月15日 正式啟用，並邀請台中市長胡志強、雲門舞集藝術總監林懷民，擔任 啟用典禮之揭幕貴賓，胡市長並盛讚建築業已從工地秀到雲門，不斷 提升建築美學。

至於雲門總監林懷民則表示，台中是台灣的希望，處處可見綠地， 居住在外觀美麗的房子裡，表示每天過日子就是要講究生活內容。用 文化來賣房子，就從台中推廣，進而影響全台灣。

除了獨具特色的建築外觀，陸府生機美學館更富有優雅的美學內涵 ，將於8月份開始，陸續開放美學講堂與生活品鑑課程，包含「驚豔 米勒˙田園之美」導覽、雲門舞集「花語」導覽、四大歌劇導聆、經 典旅行規畫等。

今年暑假有不少建商也趁著推案空檔，積極投入藝文活動，首先登 場的就是精銳建設贊助的俄羅斯太陽馬戲團劇碼「下雪了」，7月18 日起將在台中中山堂一連演出三天。

「下雪了」是俄羅斯丑戲大師斯拉法的作品，在全球公演已超過3 0個國家100個城市及250萬人次觀賞，這是齣馬戲團的舞台劇，全劇 沒有對白，演員涵蓋俄國、美國、以色列、荷蘭等國的表演人員，最 特殊的是劇中的「雪花」是從法國空運來台，以特殊防火紙片製成， 細小而綿密可回收，音樂部份壓軸的是「布蘭詩歌」搭配馬戲團氣球 與觀眾互動。

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在台中市七、八期房價居高不下時，開始有部分投資、自住客將矛 頭瞄準中科特區發展，特別是周遭的科技廠商員工、主管，形成另一 波商圈西移熱。

據深耕中科特區房市的精銳廣告副總邱三恩指出，中科特區具備『 三三三』優勢。第一個『三』為三個重要科工區，包括中科、台中工 業區和台中機械科技園區。第二個『三』為周邊擁有三所大專院校， 如東海、靜宜和弘光科技大學。第三個『三』為三通優勢，不管是台 中港、清泉崗機場都在境內，交通四通八達。

邱三恩說，除了三個重要科工區外，中鋼轉投資的中龍鋼鐵正在擴 廠中，三期全滿員工人數破2萬人，再加上中科廠商陸續量產，不少 種子工程師從竹科、南科調來，有租屋需求，且中科特區南來北往交 通便利，50米的特三號道路，貫穿中興路、台中工業區直達向上路， 前景看好。

以他長期在中科特區銷售第一線觀察，中科特區第一品牌富宇建設 而言，5、6年來共售出3千戶，這些已購客戶到底為何？值得深思。 他說，早期個案客戶中本地人占了7成，中科科技人為3成，現階段剛 好相反。

就房價而言，台中市西屯區大樓每坪單價為16-18萬元，而中科特 區新完工個案，以「富宇勳章」僅9.9-12萬元，差1/3價位，即總價 298萬元起，即可買到大2房27-28坪產品，就算自己不住買來承租都 划得來。他坦承，連第一線的業務同仁都在此特區內置產，2年前總 價4百多萬元房子，現在都漲到500萬元以上，業務同仁還不脫手，顯 示其後勢漲幅可期。

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