台 中 地 產 X 檔 案

【蔣福錦╱台中報導】
百貨公司假日人潮聚集，周邊通常會發展成熱鬧的商圈，台中市的新光三越、中友百貨、廣三SOGO百貨和德安購物中心分別屬於不同區域，但是周邊形成的生活圈都擁有便利的生活機能，其中新光三越商圈房價最高，每坪可達60萬元。

聚集人潮
台中市商圈發展漸往西移，從早期的火車站商圈，西移至中港路SOGO商圈、到現在的7期重劃區新光三越百貨商圈，地價也隨著商圈的西移而改變，台中市早期以火車站周邊的地價最高，前幾年全市地價最高的地點西移至中港路的廣三SOGO百貨，去年全市公告地價最高的地點再度西移至7期新光三越百貨，建商推案也隨著商圈的發展漸往西移。

重大建設成推案重心
新光三越於2000年設立至今，已成中部主要的消費指標，加上7期的新市政中心、大都會歌劇院等重大建設，是建商推案的重要戰場。中信房屋西屯逢甲加盟店經理龔錦堂表示，面向大都會歌劇院的豪宅預售案，由於擁有永久的棟距，每坪開價至少40萬元以上，最高達60萬元，若非面向大都會歌劇院，每坪約25萬元以上，視野與棟距是造成價差的主因。

新光三越北側跨越中港路即為逢甲商圈，龔錦堂說，逢甲商圈有7期的加持，房價抗跌性高，但逢甲地區的新建案較少，只要有新案推出成交都很快。本區屋齡1~2年的大樓新成屋每坪約14~16萬元，10~13年的中古大樓每坪約10~12萬元。由於逢甲商圈緊鄰新光三越商圈，2個商圈互相帶動，假日也有很多從逢甲到新光三越消費的人潮。

中港路的廣三SOGO百貨近向上市場商圈，周邊新推的預售案以套房或豪宅類為主，去年總瑩建設在SOGO百貨旁、LV旗鑑店正後方推出的預售案「SO LOVE奢華」，規劃11~25坪的套房及1加1房產品，每坪開價19~21萬元，由於附近辦公大樓多，套房產品對於附近的單身上班族有較大的吸引力。

信義房屋西區美村店專案經理陳冠彰認為，近1~2年公益路上有多家大型店面進駐，未來結合經國園道、市民廣場、3 C賣場及大廣三原址的商場重新整修並招商完成後，不但能帶動周邊商圈發展，也將使周邊的生活圈更完善。

中友百貨鄰近一中商圈、中醫商圈，平常及假日的人潮、車潮多，消費客層主要都是學生，信義房屋北區一中店主任卓怡宏表示，中友百貨商圈附近以店面為主，集中在三民路、育才街、五權路等主要幹道，其中以太平路至育才街之間的店面價值最高，透天店面總價約4800~6000萬元，育才街至育才北路透天店面總價也有約3000~3500萬元的價值。

都市更新將活絡房市
中友百貨商圈為舊市區，發展穩定，但商圈的人潮較多，純住家較不適合，且附近停車位不好找。卓怡宏建議，想住在中友百貨附近而不受商業行為干擾，可以選擇興進路雙十園道2側的大樓，或是中國醫藥大學附近的透天別墅，中國醫藥大學五權路的新院區去年底啟用，學校、公園都在附近，生活機能完善。

位於後火車站復興路的德安購物中心，結合家樂福量販店，是東區最大的購物商城。商圈周邊多年來無新推案，隨著台鐵高架化及台糖舊廠的聯合大學城開發計劃等利多，去年開始出現別墅預售案「和平莊園」及「佑崧大第」，總價約850~1300萬元，未來若整體計劃開發完成後，將可望促進車站周邊都市更新與交通便捷性，重振商圈繁榮。

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

房市多頭走盡，不過這幾年大熱的預售案，現在都進入了交屋階段，去年的購屋糾紛大增！根據統計，2000年到2008年之間，累積申訴件數約6863件，不過光是去年就有1993件，佔了累計糾紛的三成，其中最見的就是漏水爭議！

■ 簡易馬桶檢測 自備紅墨水抓漏

　　有關水的涉施大多設置在浴室、廚房或是廁所，SGS專業房檢師丁志翔建議，交屋驗收時可先將浴缸、洗手槽以及廚房的水槽排水孔塞住，並放滿水測試會不會漏水；而乾溼分離的浴廁，也要實際用蓮蓬頭開大水量，去沖洗各個角落的交接處，因為往往漏水的地方，就是與水泥的交界處；而浴室與廚房的地板排水口，也要實際用水測試使用情況。

　　此外，浴室的馬桶也是檢查重點，因為如果馬桶漏水就是24小時不停歇，很容易就流失大量水費而不自知，丁志翔建議可以自備紅墨水倒在水箱內，過一陣子在檢查馬桶有無流出紅色的墨水，就可以測試水箱是否密封。

■ 樓上樓下勤打聽 「漏水保固」最安心

而房屋結構的漏水問題，則是肉眼較不容易辨識的部份，如果買的是中古屋，要特別注意房子的牆壁接縫處，如果防水沒做好，一碰上下雨，這些小地方就很容易漏水問題，甚至潮濕發霉或產生壁癌。

看屋時看起來油漆平整的牆面，未必代表沒有漏水問題，可能只是依實無法察覺，為了避免入住後才發現，屋主會翻臉不認帳，最好跟先向樓上樓下的鄰居打聽，過去是否曾經有滲漏水的相關情況發生過。

如果自己看過了還是不放心，現在不少房仲都有提供「漏水保固制度」，不需要額外付費，就能提供售後保障。而民法中也明訂，如果滲漏水是原屋主留下的，原屋主就負有瑕疵擔保責任，買家半年內可以向賣家求償，五年內如果出現重大瑕疵，買家也有要求解約權。

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台中市政界消息靈通人士透露，台中縣市合併升格直轄市恐怕將會破局了！消息傳出，房地產業界憂心，這恐怕將影響台中縣市房價的未來漲勢，在房市買氣低迷的當下，無異於雪上加霜。

■ 政治角力！台中縣市合併升格恐生變

台中縣市將於民國99年合併升格一事，雖然兩縣市政界人物均已取得共識，不過，由於事涉大台中地區政治生態、立委選舉席次與台北縣桃園縣台南縣反彈等不利因素絆腳，立法院諸公恐怕藉機緩議，估計今年要通過法案機會很小，除非馬總統希望履行競選政見而積極介入，否則，破局的機率很高，一旦破局，最快要到民國103年才會敗部復活再議！

■ 升格直轄破局？台中房市雪上加霜

縣市合併升格與否對台中房市影響程度如何？中部房產專家分析，選買好區段能保值的房產物件，已是購屋的顯學，若合併升格後公共建設經費大增，縣市建設差距縮小，能創造出更多好地段、好環境，民眾購屋區域選擇機會增多，原台中縣境的價值有所提高，原台中市精華區的絕對優勢不再。

若破局消息正確，專家直言，當然在台中市置產比較保險，而且要特別挑優質區段的收益型標的，例如土地持分大的透店、別墅或收租型樓店，因為銀行界對台中市整體房產貸款評等都降低了，銀行放款非常謹慎，也間接造成七期大樓豪宅失色、建商品牌效應失靈。

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房貸緊縮，許多人交屋時最怕貸款下不來，或是貸款成數不足交不了屋，合作金庫表示，雖然房貸審核越來嚴核，但是只要是擁有好地段、信用良好的客戶，一樣可望貸到八成，甚至還可享受較低的房貸優惠。

■ 近捷運500公尺內 貸款利率可再議

　　受到房貸違約率提升，各家銀行開始緊縮放款，甚至提高利率，不過合作金庫與華南銀行卻推出比一般利率還要低的房貸政策，不過大前提是抵押物必須在捷運站500公尺內。

　　合作金庫目前一般客戶的房貸利率大約是2.2%，房子若在捷運站周邊500公尺內的話，利率可再減少0.06%；而華南銀行也推出三段式房貸利率，前6個1.99%，若近捷運站的話，就只要1.92%。合作金庫表示，捷運週邊的房子斷頭率低，屬於相對穩健的放款標的，所以利率比一般房子優惠，放款成數也會比較高。

　　而除了重大交通建設外，抵押物的地段也相當重要，像是台北市的大安區、信義區、中山區，台北縣的板橋、中永和等，就是所謂的A級地段，申貸也比較容易。

■ 收入穩、信用佳 公教人員貸款最容易

　　不過光是地段好還不夠，申貸者的收入與信用記錄也是關鍵！合庫表示收入穩定的也會影響銀行放款的意願，以公教人員、醫生、律師為例，因為收入穩定，斷頭的機率小，所以一直以來都是銀行較願意承作的對象；而如果是百大企業或是銀行員工，利率還可以更低。

　　另外，若是銀行平時就有往來的舊客戶，且信用紀錄良好，申貸也會比較容易，所以即使房貸緊縮的當下，只要收入穩健、信用紀錄良好、座落好地段的房子，一樣有機會有高額的貸款成數。

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房屋價跌讓許多人忍痛賠錢賣屋，後續還要繳納財產交易所得稅，不過財政部提醒民眾，只要能夠提出賣屋賠錢的證明，就可以免繳財產交易所得稅！

■ 賣屋沒賺錢 可以免繳稅

　　小王去年賣出手上一戶450萬元的房子，照理說要繳納財產交易所得稅，但是小王當初是以500萬的價格購入此屋，以450萬賣出，賠了50萬，沒有實際的財產交易所得，所以不需要申報所得稅。

　　財政部表示，申請人必須備妥當初購屋時的發票、收據、繳款記錄等證明文件，以及房子賣出後的價格證明，以確認申請人確實在這項財產交易上是賠錢的，就可以不需申報財產交易所得稅。

■ 財產損失證明 有效期限三年

　　而一旦確認賣屋是賠錢的，財政部就會核發財產損失證明，有效期限是三年，未來三年內的財產交易所得，都可以扣抵，也就是說未來的三年內，小王有其他的財產交易收入在50萬內的話，就不需繳納財產交易稅。

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台中金磚四區龍頭七期，驚傳爆發豪宅預售案訂戶訂金全退！基地位於朝富路與市政北七路(原阿秋活蟹餐廳)，建商高層指出，本案預售4成尚未開工，即時撤案可減少續建損失。業主與訂戶兩造協調和平解決，全額退款總額高達4億元！

■ 買氣不利豪宅 「豪宅」價值待重建

專賣七期豪宅的達人解釋說，2008年七期新市政搶標土地來到單坪200萬，豪宅土地成本翻太高了，早在2008年7月發生美國二房危機，市場傳言，銀行業正積極緊縮建商的土地融資、建築融資尤其針對豪宅豪墅，同時降低買方貸款額度由最高85%降到50%，玩慣高財務槓桿的投機客與企業主買方，雙雙退場。只要預售案銷售率沒過五成，建築融資會被喊卡，於是豪宅好景不在。

七期豪宅會發生集體退屋的傳言已久，日昨業者已現身說明，消息獲得證實。然而專家建議，勿因少數豪宅或豪數撤案特例就以為豪宅市場已經崩盤，提醒人要專挑選好區段能保值得好物件，七期新市政的豪宅仍然看好，只是價值須重新獲得認同。

■ 投資縮手！中科透店出租套房面嚴峻考驗

金磚四區排老二的中科特區，本來一路看好，會，過去中科房市有料有題材，園區光電與精密機械產業，從建廠到投產業創造大量就業機，吸引大量購屋人潮，現在景氣反轉，中科的投資性產品如透店、出租套房，正面臨嚴重窘境！原因在於外銷大衰退，景氣見不到底，民眾錢存銀行不敢消費，不敢投資，內銷市場雪上加霜，此波不景氣對富人影響很大，中科投資性店面與套房出租不順利，買盤更加悲觀保守，透店、出租套房正面臨嚴峻考驗！

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買屋成家是件值得開心的事，但是交屋時，要掌握哪些原則，才不會吃虧？專業代書提醒，若是買中古屋的民眾，一定要預留少數尾款，待交屋驗收動作完成後，再行付清，如此一來，一旦屋況出現問題，可立刻要求賣方負起責任，將房屋修復後再交付給買方。

■ 交屋瑕疵未改善 尾款暫押代書處

　　專業代書提醒，在中古屋買賣方面，買方除了必須與前任屋主確定社區管理費、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅等相關帳單的繳費方式；最好也要求前任屋主提供前一手原始合約，並出示土地與建物最新謄本，以確認購買之房地沒有被賣方做為其他抵押或設定。

　　以中古屋而言，在房屋實體交付時，往往會產生爭議，所以買方要切記一個原則，交屋時若有明顯可辨識之瑕疵，買方有權利在驗收過程中向前任屋主具體反映，且賣方就有責任將房屋修復後再交付給買方。也建議買方若發現屋況與簽約時不符，應暫緩交屋，將尚未付清的尾款暫時押置在代書處，等到賣方修繕完成再完成交屋程序，或是會同相關工程人員到現場進行估價，由賣方支付金額，買方自行修繕。

■ 預售屋交屋必帶合約 逐一核對才安心

一般來說，預售屋交屋都會先進行產權文件的交付，接著才是進入實體驗屋程序。此時，建議買方最好攜帶當初建商載明建材設備、品牌、規格的合約書，逐一仔細核對，並且針對契約書中的記載來檢查尺寸，對照變更工程檢查表，通常建商都會提供驗收表及平面圖，買方也可以攜帶一些小工具照表進行。

　　代書提醒，即使是按圖施工，還是會造成尺寸誤差，一般只要長、寬在10公分以下，高度在3公分以下，都還算是正常誤差值。

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市5期重劃區沉寂多年都無新建案，近2年開始出現新推案，推案產品多元，從大坪數換屋產品、1+1房產品及電梯別墅都有，雖然可建土地稀少，但推案量卻持續放大，房價屢創新高。

今年年初開始，5期陸續有「寶鴻21」、「精誠藏謐」、國泰建設（2501）文心路案等預售案推出，產品種類多元，包括電梯別墅、大坪數的換屋型產品，甚至中輟案「萬世如意」也將在今年推出。國泰建設文心路的新案每坪開價35萬元、寶鴻建設的店面每坪100萬元，分別創下5期內住家及店面最高價。

透店多 電梯別墅少
5期重劃區發展早、人口密集，由於可建土地少，多年來都無新推案，近2年才開始陸續有建商推案，包括由總太建設機構規劃、駿億電子投資興建的「品精誠Ⅰ」、「品精誠Ⅱ」、親家建設「親家黃金時代」、華太建設「自得居」、佳泰建設「市政凱悅」等，每坪平均開價在20~25萬元，而「品精誠Ⅱ」每坪最低15.8萬元，客層訴求首購族或小家庭。

永順發建設在精誠一街、精誠二街推出的預售案「精誠藏謐」，規劃地上5樓、地下1樓的社區型別墅，每戶配置電梯，建坪103~115坪，總價2300~2800萬元，主臥衛浴設泡湯池並附贈溫泉機。永順發建設總經理黃璿紘表示，5期以往透天的推案都以店面居多，別墅較稀有，而本案更是精明商圈內唯一的電梯別墅。

文心路 行情刷新高
寶鴻建設年初推出的預售案「寶鴻21」位於公益路、東興路口，樓高21層，每戶80坪、合併戶160坪，均為雙併，每坪開價約25~30萬元，而店面每坪開價100萬元，創下5期店面的最高價。另外，位於大墩4街、精誠路口的大樓中輟案「萬世如意」由永豐棧麗緻酒店買下，預計年中可完工。

國泰建設也將於文心路、大墩七街口推出新案，基地面積約1000坪，位於文心森林公園正對面，強調每戶都可享有文心森林公園的視野景觀。該案規劃地上27樓的SRC鋼筋混凝土住宅大樓，每戶80~200坪，預估每坪開價28~35萬元，刷新5期預售行情。

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