台 中 地 產 X 檔 案

【陳建徵╱台中報導】
房地產投資市場持續熱絡，學生套房產品也跟著發燒，中部地區預售套房產品，開始由台中市區向郊區及台中縣蔓延，繼沙鹿之後，包括太平、霧峰等地都出現學生套房產品，房仲業者指出，台中市北區套房投資市場熱到最高點，投資報酬率最高18%。

持續熱絡
中部地區預售市場目前有7成以上個案，是針對投資客而設計、銷售，純自住市場受到冷落，而市場銷售反應也以投資型產品賣相最佳，尤其大樓店面、學生套房產品，至今無往不利。

中科廠商整棟承租
台中市純學生套房市場在熱過一段時間後，目前由坪數放大至20~30坪左右的大套房、小2房等產品接棒。台中縣部分，沙鹿地區向來是學生套房密集推案區，近2年來都以整棟透天學生套房為主力，德邑建設則規劃公寓式學生套房，連推多案後，使沙鹿地區學生套房市場分成公寓與透天學生套房2大市場。

永慶不動產沙鹿加盟店店長盧俊昇指出，沙鹿地區原以透天學生套房為主力，新成屋每戶500~800萬元左右，每戶隔成6~12間套房，全棟月租收入約2.5~3.5萬元左右，收入穩定，因此吸引不少投資客投資，租屋族群除了2所大學的學生外，也有不少中科廠商整棟包租，做為員工宿舍。

港區也將出現套房
而繼沙鹿地區之後，學生套房風潮開始向外擴散，而且是以大樓或公寓型式出現，整棟社區均為學生套房，包括霧峰「大學VIP」及太平「菁英會館」，都是訴求鄰近大學、低總價、低投資、高獲利，且後續有意推出者眾，甚至並無大專院校的台中港區，最近也即將出現純套房產品。

信義房屋學士店專員郭瑞涵指出，台中市近2年各大專院校附近，套房持續熱絡，逢甲、東海等地因原本供給已不少，投資獲利空間相對減少，但北區擁有中醫商圈及一中街商圈，大專及高中職學校多，加上北區多年來新的學生套房社區推案量不多，中古學生套房成為投資客的投資標的。

郭瑞涵表示，投資北區學生套房的客源，以中部地區公教、退休、及醫師、律師等族群為主，這類投資客多半蒐購中古透天住家改建，全部隔成學生套房轉手或出租，舊透天購進總價約800萬元，斥資200萬元整修隔間，再以每棟1400萬元左右轉手，獲利達4成。

透天改建報酬率佳
第2波接手的投資客，以出租為主，以1400萬元左右買進後，整棟8~12間套房，平均月租6000元~1萬元，月租收入5~12萬元，以平均總收入9萬元計算，全部現金投資的投資報酬率約在7~8%左右，若以自備3成現金、7成貸款投資，投資報酬率最高可達18%，獲利可觀。

郭瑞涵指出，由台北南下的台北投資客，最近也開始增加，由於大台北地區投資族不少，為搶物件，許多人計算投資報酬率達3%左右就承接，因此不少台北投資客轉而南下，造成台中市投資市場更加蓬勃熱絡。

純學生套房大樓產品在台中市的推案量日漸減少後，透天店面加學生套房的雙效型店面產品則日趨增加，這類產品規劃沿街式透天店面，1樓為店面使用，樓上全部規劃學生套房，嶺東科大附近去年即有3件同類型產品推出，且3案全部短時間內銷售一空。目前最新個案為中台科大附近的「大學鑫鑽」及中醫大學附近的「台中迪化大街」。

北區3商圈結合需求增
北區學生商圈原本分為中醫商圈及一中街商圈，但中醫附設醫院目前正在五權路、學士路口興建五權院區大樓，未來大樓完成後，不但引進數千名工作人員及看診人潮，而且將把原本分離的中醫商圈、一中商圈及中友商圈等完全結合，將有機會形成台中市最大的學生商圈，本區近幾年新的套房大樓極少，供給略有不足，未來套房市場將極為看好。

沙鹿投資首選北勢商圈
沙鹿地區因看好2所大學及中科帶進居住人口，近幾年套房產品推案量多，總戶數約達千戶左右。
短期內供需已漸趨平衡，但由於中科進駐廠商及員工不到一半，加上未來三通等議題發酵，單身居住人口仍將有增無減，中科廠商也有不少整棟套房承租案例。

長期來看，未來沙鹿地區套房市場仍然看好，北勢商圈附近是首選。

※環境
◎沙鹿地區以北勢商圈、光華路商圈及沙田路等地生活機能較佳，其餘地區略為不足
◎霧峰地區以樹仁商圈及中正路生活機能最好，但其餘地區至樹仁路、中正路騎車都在5分鐘內
◎南太平地區主要商圈及公共設施以中興東路、太平路、東平路附近為主，有黃昏市場、超市及沿街商店
◎台中市中醫商圈將與一中街商圈、中友商圈結合，商圈範擴大
◎東興市場為早市，設攤營業範圍約柳川西路、五義街、太平路、五權路間
◎東山路為10期重劃區、大坑等地主要消費地，沿路商店多；10期重劃區內均為3年內新成屋，景觀整齊

※交通
◎沙鹿地區有中二高沙鹿及龍井2處交流道，及特三、特一號道路
◎霧峰有中二高霧峰交流道及中投交流道
◎太平地區距高速公路交流道較遠，未來有賴台中生活圈4號道路完成，才能改善聯外交通
◎10期重劃區將有台中生活圈4號道路，沿軍福路穿越
◎興大生活圈有中投公路可銜接中二高，並鄰近高鐵烏日站

※學區
◎沙鹿、霧峰、太平地區有當地中小學，如北勢國小、北勢國中、霧峰國小、太平國小等，但霧峰國中距市區略遠
◎中醫商圈內有五權國中，附近有太平國小，中一中、中二中也在附近
◎興大生活圈健康公園旁有信義國小，四育國中則略遠；10期重劃區則有建功國小、軍功國小及東山國中 

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【陳建徵╱台中報導】
家住圖書館旁，並非多數人購屋的重要選項，不過台中市與台北市的圖書館，卻多位於公園內，或鄰近公園綠地，附近學校多，屬於文教區，適合純住家，房價也多具有抗跌性。尤其是國立美術館及台中市文化中心附近，更是緊隨7期房價的潛力區段。

錢景看好
台中市內有不少中小型圖書館及社區圖書館，如各區所屬的區圖書館、財團法人及宗教團體附設的圖書館，另外，也有幾處中大型圖書館，如位於中山公園的國立圖書館、黎明新村的黎明分館及市立文化中心、國立美術館內附屬圖書館等。

各圖書館為了便於用地取得，多半利用公園、機關用地、甚至市場等公共設施用地，進行多目標使用，因此，現有圖書館有不少位於公園內，或緊鄰公園綠地，如四張犁公園旁的四張犁圖書館、福星公園內的西屯區圖書館、健康公園內的南區圖書館等。

在各大圖書館中，以市立文化中心、國立美術館所處的美術館特區，以及國立台中圖書館所在地台中中山公園附近，聚集最多相關的文教設施，信義房屋美術館店店長陳彥勳指出，美術館、文化中心提供市民參觀藝文展覽及閱讀，附近又有3座大型綠園道，環境最適合純住家。

國立台中圖書館附近，有孔廟、忠烈祠、棒球場、體院體育場等多項文教設施，也是重要的文教區。另外，四張犁圖書館旁，也有四張犁公園、四張犁國小及四張犁國中，文教氣氣濃厚。

四張犁區11期最搶手
陳彥勳表示，美術館特區附近，明星學校加上大型藝文設施，該區段吸引不少公教人員居住，房屋需求者眾，房價抗跌性強，目前預售屋開價最高已有多件超過每坪30萬元，中古屋最高也已達23萬元以上，且未來在台中市平均房價逐步上揚之下，該區房價仍將持續墊高。

台中公園附近因屬於老舊市區，大型建地不多，預售屋及新成屋互相拉抬房價的機會不大，不過，信義房屋一中店主任卓怡宏表示，體育場附近體2都市更新案，未來將重新開發體育場周邊土地，當地有機會重新塑造新的都市區段，並帶動當地新行情。

北屯區四張犁生活圈，近年來，包括四張犁圖書館、四張犁公園及台中洲際棒球場相繼完成，形成新的文教住宅區段，有巢氏房屋北屯崇德加盟店店長李國柱指出，四張犁附近以11期重劃區為主要區段，透天別墅是區段內主力產品，預售屋及新成屋以地坪25~30坪、總價1000~1500萬元最受歡迎，附近眾多公園、文教設施及新的棒球場、仁美國小等，都是吸引外來客進住的主因。

南區預售每坪逾13萬
南區圖書館位於五權南路、健康公園內，附近另有中興大學、信義國小等設施，五權南路、建成路口未來有機會規劃為新的國立圖書館，將更加強當地環境品質，預售屋最高開價已達每坪13萬元以上。

西屯區圖書館位於福星公園內，鄰近逢甲商圈及持續發展中的青海路家樂福商圈，是兼具文教與商業的區段，加上中科、7期、水湳機場再開發區等環繞，地段性持續看好，預售屋開價更已達每坪16萬元以上，價格上揚速度快。

永慶不動產西屯逢甲加盟店店長魏嘉榮表示，在水湳機場再開發地區內含大學城、中央公園、經貿展覽館等多項休閒與文教設施，在水湳機場進入規劃、施工到完成後，逢甲地區未來還有機會再創房價新高。

房價飛漲要靠重大建設
四張犁、11期重劃區附近，是北屯地區近年來發展速度較快的區段之一，尤其洲際棒球場完成後，對附近房市略有帶動，但因缺乏更多大型公共建設，房價漲幅較慢。

未來觀察重點為洲際棒球場是否交由民營，並接續開發棒球場旁的商業區，及水湳機場再開發案，完成後可與本區聯結，如此才能吸引更多外來人口，尤其中科及豐原、潭子等地人口。

美術館區每坪站上20萬
西區美術館附近，是台中市最適合居住的區段，公園綠地、文教設施、明星學校等都較其他地區多，近1年來房價隨7期連動，預售屋去年開價最高每坪約25萬元，今年已達30萬元，未來房價仍將緊隨7期往上拉。

7期最高開價若超過50萬元，美術館附近平均開價一定超過20萬元，客戶面對逐步拉高的價格也多能接受。

環境：
．各區圖書館多利用公園或廣場等公共設施用地興建，因此圖書館旁多有大型公園，如中山公園、四張犁公園、福星公園、健康公園等
．各圖書館多位於文教區，生活機能不如各大商圈核心地帶
．國立圖書館、四張犁圖書館、西屯圖書館鄰近一中街商圈、四張犁商圈、逢甲商圈，生活採買較便利
．四張犁圖書館位於11期重劃區內，道路方整、房屋較新穎，都市風貌較整齊

交通：
．南區圖書館位於五權南路，可直上中投公路
．四張黎圖書館位於豐樂路，鄰近環中路、崇德路，交通方便
．黎明分館位於黎明路，可接中港路、五權西路轉上中港交流道、南屯交流道
．國立圖書館位於中區，距高速公路交流道較遠，但鄰近台中火車站、干城轉運站及各路線公車起始站
．西屯圖書館附近大樓社區多，居住人口較密集，停車略有不便

學區：
．黎明分館鄰近7期重劃區，學區包括惠文中小學明星學校及黎明國中小
．四張黎圖書館面對四張黎國中，並近四張黎國小及明星學校仁美國小
．西屯圖書館位於福星公園內，學區上石國小、上安國小及至善國中距離較遠
．國立圖書館附近距學區進德國小、力行國小、雙十國中等較遠 

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【張家銘╱台中報導】
台中市五權西路原為連接中、南區至台中工業區的要道，從最東邊美術館區塊，到西邊黎明路一帶區域，位處5期、7期與8期重劃區交界帶，生活圈機能成熟，加上特三號道路與中山高南屯交流道開通，及未來捷運綠線將穿過此地，讓五權西路區域房價看漲，新推案大樓產品每坪逾30萬元。

前景看好
住商不動產台中大墩加盟店店長游慶栓表示，五權西路由最東邊美術館區域向西走，與美村路、忠明南路、文心路、惠中路等台中市主要幹道交接，再往西連接中彰快速道路與中山高南屯交流道，交通機能相當便捷，即將完工的特三號道路將可直達台中港，中間串連起中部地區幾個重要的工業園區，如台中機密機械園區、台中工業區與中科園區，讓交通成了五權西路區段最大的優勢。

5期重劃區發展較久，生活機能完善，7期重劃區是現在台中市最熱門的地段，區域內多大型公共建設，加上8期重劃區發展也相當完善，位處這3處重劃區中間地帶的五權西路，地價因此高漲，去年11月30日財政部國有地標售，五權西路與惠中路口附近的1塊土地，以每坪45.2萬元標出，與底標23萬元相差近1倍。

位3個重劃區中間
五權西路東邊屬5期重劃區區塊，五權西路與美村路口鄰近國立台中美術館綠地面積大，美術園道2側異國風味餐廳聚集，人文氣息豐富，居住環境單純寧靜，因此目前五權西路以此區段價格最高，以新推案的大樓為例，每坪行情約25~35萬元。

五權西路的西北邊，為目前台中市房價最火熱的7期重劃區，7期重劃區的北邊發展的較早，不過近來南邊靠近五權西路的區塊發展也很活絡，文心森林公園與南屯公園周邊都是相當熱門的住宅區域，新推案的「大塊先生」每坪開價18~21萬元。

信義房屋南屯店專案經理林映辰表示，五權南路西南邊區域屬於8期重劃區，南屯路上的南屯市場與向心南路兩側的湖水岸生活圈，因為採買方便生活機能佳，屬於比較熱門的地段，新推案大樓每坪約15~16萬元。

捷運綠線穿過此區
林映辰也提醒，五權西路區塊因為位處3個重劃區的交界，生活機能強且大型公共建設多，加上交通相當便利，以及捷運綠線將穿過此區，未來性相當受看好，吸引了許多外地客進駐。不過也因此使得目前土地取得成本高，連帶房價高漲，而新推案的產品以大坪數產品居多，因此要準備的預算大約800~1200萬元，總價高可能較適合換屋族購買。

主幹道僅4線道易塞車
五權西路是中區、南區往來台中工業區要道，南屯交流道與特三號道路更擴大了這個區域的交通網，而五權西路剛好位於5期、7期與8期重劃區交接地帶，區域有許多的大賣場、店家等，加上附近有美術館、文心森林公園、美術園道等大型綠地，生活環境與機能都相當不錯。

需要注意的是五權西路因為開通時間已久，當初只規劃4線道，在南屯交流道與特三號道路開通後，附近車流量變得更大，因此尖峰時段容易出現塞車情況。

採買方便但公車路線少
我從小就住在這裡，到現在大概40多年，以前這邊都是農田，出入就靠1條產業道路，直到後來五權西路開通，才慢慢有比較多人搬到這。最近幾年發展更快，都市重劃加上快速道路開通，到哪都變得更快，附近也有商業區塊，各種店家、小吃、便利商店愈來愈多，採買或飲食都很方便。但比較美中不足的是公車路線少。

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【陳建徵╱台中報導】
許多都會民眾常利用假日結伴登山踏青，花費不多，又能健身休閒，有些民眾還特地選擇鄰近市區、易於親近的登山步道周邊而居，既享受山區優質新鮮空氣及天天爬山的便利，又不至於離市區太遠。台中首選大坑地區、台北則是以鄰近信義計劃區的象山最是「離塵不離城」。

青山綠水
大坑地區向來有「台中市的後花園」、「台中市的陽明山」稱號，大型餐廳、休閒別墅、土雞城、農莊等群集，亞哥花園曾是中部著名景點，甚至曾有大型遊樂園，每逢假日車潮湧入山區，東山路為之壅塞。雖然一度曾沒落，但因休閒風氣日盛、登山及泡湯人口增加，當地房市再度展露曙光，房價止跌回升，投資客搶進，更有多家建商已暗中蒐購整批別墅，景氣逐步回溫。

去年房價已反彈15%
「大坑風景區」是國內少數以「風景特定區」為名的獨立都市計劃區，建蔽率20%、容積率40%，適合規劃大地坪休閒別墅看好休閒商機，建商推出休閒別墅，1993年達到最高峰，包括「薇納市」、「天星國家別墅」、「原莊」等，都是百戶以上大型別墅社區，引進不少台北投資客。

永慶不動產10期加盟店主任程立漳指出，921地震後大坑住戶陸續遷離，多家建商倒閉，大坑房市陷低潮，留下不少餘屋待處理，許多大坑別墅社區進住率只剩一半、甚至更少。近幾年鄰近大坑新社鄉休閒餐廳出現，更讓台中市民過門而不入，直奔新社。

不過隨著台中市政府增設登山步道、強力發展大坑商圈、溫泉業者鑽探出溫泉並設立溫泉會館，大坑重新吸引休閒人潮，加上台中市區近3年房市快速飆漲，投資客獲利後投入大坑低價別墅，大坑再度出現生機。

東森房屋北屯崇德加盟店協理許銀益表示，大坑以休閒機能為訴求，近幾年有不少退休族群及中高收入階層進住，休閒與定居各半，成交量不如市區，但已有回溫跡象，總價1000萬元內大地坪別墅目前最熱門。

大坑房市谷底期，房價跌落至最高峰時期的1/4，東山路二段某大型別墅社區，法拍屋成交價僅100餘萬元，但隨人口回流，投資客搶進，去年漲15%，已谷底反彈。各類型別墅中，有景觀大地坪別墅最受歡迎。

重大建設增添利多
房市回溫，投資性買盤增加，部分台中市建商及資產管理公司，開始蒐購大坑地區剩餘的整批餘屋與不良資產，部分別墅社區重新推出銷售，部分則正進行整修作業。

台中捷運綠線起始站，設於大坑口附近的松竹路、東山路口，加上台中生活圈4號線，未來交通改善，可望有助大坑地區再開發。21世紀不動產10期葳格加盟店科長柯盛元指出，鄰近大坑的潭子慈濟醫療園區，未來將引進數萬名就業人口，大坑也將是這些醫護人員的最佳居住點。

生活機能交通較差
大坑地區生活機能不足、交通條件也不理想，長久以來僅適合退休族群或休閒渡假之用，但目前附近有多項重大建設進行，其中以台中生活圈4號線影響最大，未來可直接連接環中路及國道4號，可解決交通問題。另外，中科設立後，也引進不少中科人進住大坑，未來經4號線接環中路至中科，車程只要20分鐘左右，對大坑房市有帶動作用。

首選近東山路物件
大坑地區每個別墅社區的位置、交通、管理等都不同，行情也不一樣，同一社區內也因屋況及位置，有很大的差別，因此很難有公定的價格評斷，但選擇大坑別墅，首重有無景觀，價格一定較高，其次必須有前、後院，可提供休閒使用，社區地質的安全性也很重要，且距離主幹道東山路最好不要太遠，出入較方便。

環境：
．大坑地區有9條登山步道、4家溫泉會館及多家餐廳，適合假日休閒
．山區無商店，生活機能不足，較不適合長居，或須準備多日份量生活用品與食物
．簡單採買可至大坑圓環沿路商店，或至10期重劃區東山路、軍功路口有超市及軍功市場
．山區有小黑蚊，居家應做好防範工作
．醫療設施未來可至潭子慈濟醫療園區，車程約20~30分鐘

交通：
．東山路是唯一對外聯絡道路，可接文心路或太原路，大坑圓環附近可改接廍子坑路至太平
．至中興嶺有公車，山區有小型公車行駛，但出入仍須自備交通工具
．台中捷運綠線起始站位於大坑口松竹路、東山路口，可接駁至台中市區及烏日高鐵站
．台中生活圈4號道路規劃中，未來將穿越10期重劃區，可縮短至高速公路交流道之時間

學區：
．10期重劃區有建功、軍功國小，大坑山區有東山路光正國小、北坑巷逢甲國小
．國中僅有10期重劃區東山國中 

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【陳建徵╱台中報導】
公園旁的住家，是許多人理想中的居住環境，鄰近大型公園的地段，房價通常較一般住家環境高，台中市有不少小型鄰里公園，平日可休閒、活動，鄰近公園的房屋保值性高，轉手也較容易，部分地段佳的小型鄰里公園，周邊預售案開價甚至約近每坪20萬元。

鬧中取靜
台中市登記有案且列入管理維護的公園至少有160餘座，分布台中市各區，大型公園如豐樂公園、福星公園、舊社公園等，面積至少5、6000坪，甚至上萬坪，是周邊住戶休閒活動場所，並吸引外來遊客。

台中列管公園逾160座
小型鄰里公園雖然知名度不如大型公園，但功能相同，使用率也高，尤其第4期以後的各重劃區，規劃一定比例的公園綠地，同時開闢，並提供住戶使用。非重劃區的舊市區，公園綠地比例雖不如重劃區，但在都市計畫中仍然保留部分小型公園。

信義房屋新光店專員張忠義指出，西屯逢甲地區有福星公園及逢甲公園2座大型公園，知名度高、使用率極高，另有幾座小型公園如上安公園、至善公園等，以及潮洋溪、惠來溪等小型河道，構成都市之肺，調節都市呼吸與緊湊的建築密度。

張忠義表示，大逢甲地區的地段優勢為便利的生活機能及交通條件，公園綠地較容易被忽略，但近年來也有不少購屋者反向思考，以公園綠地為購屋首要選項，以避開過於喧雜的商圈中心，大逢甲地區以上安路及弘孝路等路段兼具公園綠地、寧靜的生活環境，且距離商圈中心不遠，300~400萬元左右含車位的大樓華廈，最受歡迎。

興大附近吸引外來客
南區中興大學附近，公園綠地也不少，包括忠明園道、興大園道、復興園道等，加上中興大學校地，小型公園反而不易凸顯，東森房屋興大加盟店店長陳麗霞表示，興大附近屬於舊市區，現住戶多半為早期住民，居住時間久，早已習慣密布的公園綠地，仍有部分外來客源，會因公園綠地而遷入。

興大附近大樓華廈及透天住家各半，中古大樓華廈每坪約7~9萬元，中古透天約500~700萬元，建商近年新推大樓以套房類及首次購屋型產品居多，陳麗霞指出，興大附近有不少退休族、公教族群，對中大坪數換屋產品有強烈需求，但因供給量少，少數大坪數大樓華廈產品供不應求，房價高且屋主惜售，尤其面對公園大樓幾乎一屋難求。

4期及5期重劃區幅員範圍廣大，小型鄰里公園遍布，公園周邊也是購屋者的重要選擇區段，但2大重劃區經過1、20年開發後，可建土地已少，新成屋的選擇也不多，永慶不動產漢口加盟店店長林惠惠表示，北區漢口商圈及立人學區附近，兼具公園綠地及學區優勢，含車位3、400萬元的華廈產品受歡迎，但新成屋少，10年左右中古大樓是主力產品。永慶不動產國光加盟店專員駱大偉指出，選擇住家環境，「鬧中取靜」是重要的考慮原則，亦即先選定生活機能較佳的生活圈大區段，再從大區段中選擇鄰近小型鄰里公園、環境安寧的路段，就可兼具生活便利性與寧靜的住宅環境。

首購族可選擇興大附近
住家附近有公園綠地，會提高房屋價值，興大附近除了有多條綠園道及多座小型公園，還有中興大學校園的超大活動空間，小型公園反而較未能突顯，不過仍能吸引年輕族群在此購屋定居，附近生活機能也不差，學生商圈的消費金額也不高，尤其興大附近面對公園、綠地的房屋，保值性高、棟距大、視野佳，是許多人購屋首選。

應對公園現況進行了解
選擇購屋區段，除了考量生活便利性、交通、學區等因素外，公園綠地也是重要選項，住家附近若有公園，一定會對房屋價值加分，但大型公園有可能會帶來交通、噪音、環境污染等負面影響，中小型公園則會提高生活品質，小型且管理維護不佳的公園也容易藏污納垢，成為治安死角，因此選擇公園住家，也應對公園現況進行了解。

※環境
◎各鄰里公園周邊皆以公園為主要活動場地，賴明公園附近有太原綠園道、江川公園旁有復興綠園道，兼具公園與園道的雙綠地優勢
◎大福公園、江川公園附近為舊市區，有許多老舊房舍
◎33張犁公園面對三光黃昏市場、大福公園鄰近水湳市場，採買便利

※交通
◎南區興大生活圈有中投公路，可接中二高及中彰，並近高鐵烏日站
◎中港路二段、上安路生活圈位居中港交流道口，且鄰近朝馬長途客運轉運中心，中港路未來將有捷運藍線
◎文心路沿線有捷運綠線規劃中，水湳地區鄰近捷運G8站

※學區
◎上安路、太原綠園道、福田路等地有明星小學上安國小、賴厝國小、樹義國小 

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【陳建徵╱台中報導】
一點利商圈是台中市北屯區的新商圈，因黃昏市場設立而發展，由於生活機能佳、採買設施齊全，鄰近規劃中的捷運站，吸引建商在此推案，商圈更趨成熟。透天店面是目前主流產品，預售及新成屋店面，總價約1500萬元左右。

機能齊全
台中一點利黃昏市場位於北屯區遼寧路近崇德二路，該市場原本位於北屯路特力屋量販店旁，近2年遷移至現址後，消費人口隨之轉移，並帶動遼寧路沿線商機，商圈逐漸成型。

文心路松竹路最熱鬧
以一點利黃昏市場為中心的生活圈範圍，約為松竹路以南、文心路以北、北屯路以西、昌平路以東的區塊，區內有部分屬於4期重劃區範圍，主要的大型採買設施除一點利黃昏市場外，另包括北屯路大買家、特力屋量販店及興農、松青等超市。

永慶不動產文心加盟店店長陳世林指出，一點利商圈是北屯區最新的商圈，以一點利黃昏市場而帶動，但附近另有多處商圈相互鄰接，如北屯路大買家商圈、松竹路松竹商圈、昌平路昌平商圈等，生活便利性佳是主要的區段特色。

商圈發展須有足夠的消費人口支撐，4期重劃區包括大連路、旅順路、興安路及文心路等路段，大樓社區多、居住人口密集，是鞏固一點利商圈的支柱。陳世林表示，以昌平路為例，過去10、20年來，均以北屯路至文心路路段的東光市場附近最繁榮，但目前則以文心路至松竹路路段最熱鬧，人口增加、商圈相互銜接，是2大主要原因。

逾10年屋齡每坪7萬
遼寧路全線接通後，可建的建地浮現，吸引建商在此推案，鄉林建設推出「鄉林大自然」、順天建設近2年接連推出「順天時代」及「真鑽名店」，筑屋建設推出「筑屋麗緻」，將崇德二路、遼寧路口附近的空隙填滿，都有助於一點利商圈的商圈結構更緊實。

信義房屋北屯松竹店經理張釋震表示，一點利商圈內大樓、透天產品約各佔一半，其中大樓產品多為10年以上屋齡，不含裝潢每坪約7萬元左右，透天別墅則以15~20年左右屋齡居多，目前價位約在500萬元上下。由於生活機能佳，中古屋交易接手力強，陳世林表示，除了當地客源外，包括潭子、大坑、新社等地客源，也有不少選擇在此購屋落腳。

遼寧路、興安路、大連路、旅順路等路段，則為適合營業的路段，店面產品為主流，其中遼寧路以5年內的新成屋透天店面居多，總價多在1500萬元上下，興安路等路段則多為大樓店面，每坪約在15萬元左右，由於已發展成成熟商圈，因此各路段店面皆可立即開店營業。

市場不遷移才有前景
一點利商圈是因一點利黃昏市場設立而發展，由於該市場原設於北屯路，外傳未來可能將再遷移。若一旦遷移，將影響附近店面價值，但對住家則完全不受影響，因附近包括北屯路大買家、昌平路金谷市場、東光市場及興農超市等，採買設施齊全。
若不再遷移，則可望因建商不斷推案、補足商圈空隙，使商圈範圍更擴大、更繁榮。

區內持續爭取公車
一點利商圈是北屯區的新商圈，一點利黃昏市場有200多個攤位，每天都有清掃，提供居民便利、衛生環境，潭子、大坑等地的民眾也會來此購物。外傳一點利市場會遷移，這是錯誤資訊，該市場為私人土地，並非佔用國有土地，即使換手也會繼續經營，商圈會愈來愈繁榮。本里興安路目前尚無公車，將持續爭取。

※環境
˙一點利商圈與北屯路大買家商圈、昌平路商圈等鄰接，黃昏市場、傳統市場、大型量販店、生鮮超市等皆有，採買設施齊全
˙遼寧路有遼寧公園，北屯路有舊社公 園，其他小型公園較少
˙興安路、大連路、旅順路等路段多為大樓社區，居住人口多，停車不方便

※交通
˙捷運綠線將經通北屯路、文心路，一 點利商圈位處雙捷運站間
˙遼寧路北接松竹路、南接文心路，崇德二路西至崇德路、東至北屯路，是主要聯外道路，大連路、旅順路為區內橫向道路
˙北屯路、文心路均有公車行駛

※學區
主要學區為僑孝國小、北新國中，均 位於大買家商圈、一點利商圈周邊

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【陳建徵╱台中報導】
總價4、5000萬元的頂級別墅，是房屋市場上的稀有產品，台中市頂級別墅，原僅出現在7期重劃區，而且最高總價曾達1億元以上，但因7期土地開發殆盡，頂級別墅推案地點向外擴散，8期重劃區及中科附近，已成為頂級別墅的新聚落，7期則因需求強勁，豪墅持續熱賣。

需求強勁
台中市的超高總價頂級別墅，主要分布在7期重劃區，尤其7期南側惠來公園附近，更是超級豪墅特區，2年前平均總價約3000~4000萬元，今年則從4000萬元起跳，今年初，包括精湛及精銳等建商，更推出過每戶1億元以上的億元豪墅，而且都在短時間內銷售一空。

南側惠來公園豪宅特區
今年下半年以來，7期重劃區的頂級豪墅推案量愈來愈少，但是總價仍持續上揚，惠來公園特區的新推豪墅，總價5000萬元已是基本消費，地價及房價不斷上漲，促使建商轉陣地，也使得8期重劃區、美術館特區及中科等地，都相繼出現總價4000萬元以上的頂級別墅。
帝璟建設新案「帝璟政和」，是7期南側區今年下半唯一的高總價別墅案，開價每戶5500萬元以上，最高總價9000萬元，但客戶的購買順序是由高往低買，總價9000萬元及8000萬元的產品，已率先出清，顯示市場上頂級客戶仍有不少，只是缺乏適當的產品。

帝璟建設副總經理劉家政指出，7期重劃區分成豪宅區及豪墅區2大市場，市政路以北的大樓豪宅區土地，目前多掌握在建商手中，建商陸續推出，因此近2年整個7期重劃區推案以大樓豪宅為主，但市政路以南的豪墅區土地，則多掌握在地主手中，地價節節攀高，地主不願釋出土地，豪墅推案也愈來愈少。

劉家政分析，7期大樓豪宅的買方，依序是台商、中小企業主、投資客及自住型換屋族，豪墅產品客源則正好相反，以自住型換屋族居多，主要由於7期別墅推出時間較早，屋齡已達換屋階段，且早期別墅建材設備已落伍、部分產品施工品質略差，因此已累積不少換屋族群，即使總價上億元，仍有不少人購買。

供給有限、但需求強勁，造成7期頂級別墅案銷售幾乎無往不利，並促使建商轉而向外發展，8期重劃區及中科地區，是台中市頂級別墅的接棒區段， 8期重劃區目前預售別墅案開價多在2000~3000萬元左右，「高福哲園」最高開價則達8000萬元。中科地區非農建地別墅，目前開價多在1500~2500萬元左右，「開務天工」則達4000萬元，新的豪墅區段也逐漸成型中。

中科房屋店長洪高宏指出，中科地區早期僅有「宏台別墅」社區為高總價別墅，目前每地坪約28~30萬元左右，中科設立後，品質較佳的高總價別墅相對不足，因此吸引不少建商在此推案，開價也不斷上揚，預售別墅開價普遍都在2000萬元以上，10年左右中古別墅，總價也已達1500萬元上。

中科10年屋總價1500萬
洪高宏表示，中科地區頂級別墅的主要客源，目前仍以台中工業區中小企業廠商、高階主管及彰化、南投等地外來客為主，選擇中科附近落腳的原因，則因中科地區的交通便利性，未來生活機能更完整、交通更改善之後，可望逐漸取代7期，成為中科高階主管的購屋首選。

中科可持續帶動房價
中科附近是台中市頂級別墅最值得期待的新聚落，以竹科經驗來看，竹科發展10年後，才漸有今日規模，中科設立至今才3年多，引進的人口僅1/5，仍有極大的發展空間。中科目前高總價頂級別墅，最高約3000萬元，與7期頂級別墅動輒5000萬元以上相比，明顯仍有極大價差，而且中科附近發展迅速，生活機能及交通條件均佳，未來漲幅將較台中市其他區高。

7期別墅隨地價飆漲
台中市最頂級的別墅集中在7期重劃區，尤其市政路以南的7期南側區，但因可供興建的土地所剩不多，且都掌握在地主手中、待價而沽。
少數大墩6街以南的別墅土地，地主喊價都在每坪40萬元以上，因此近2年7期南側頂級別墅推案量愈來愈少。

未來7期頂級別墅推案不會絕跡，但絕對與土地價格一樣持續往上飆漲。

環境：
．各重劃區生活機能均較不足，尤其7期重劃區南側，僅有1處黃昏市場，無超市
．好市多量販店將進駐8期重劃區，預定2008年開業
．中科附近生活機能發展最迅速，黃昏市場、量販店、購物中心相繼設立，台糖量販店亦施工中
．7期、8期重劃區、美術館等地均有大型公園綠地，中科附近最大公園為台中都會公園
．各重劃區均以屋齡10年內新屋居多，中科及美術館附近有較多20年以上舊屋

交通：
．7期重劃區鄰近中山高、中彰快速，中科附近亦鄰近中山高及中二高，且有60米中科路施工中
．8期重劃區將有捷運綠線越，並鄰近高鐵烏日站
．美術館特區五權西路連結中山高及中彰快速公路

學區：
．7期重劃區內學區為明星學區惠文國小及惠文中學
．8期重劃區內學區為明星學區永春國小、萬和國中
．美術館特區國中學區為明星學區向上國中
．中科附近有2所小學，但中港路以北目前無國中 

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【陳建徵╱台中報導】
私立明星學校是許多家長嚮往的教育環境，台中有多家知名的私立明星學校，不但地段位居市區，周邊也發展成生活機能完整的生活圈，部分學校附近更因兼具重大建設的發展潛力，每坪房價直達17~20萬元以上。

推升房市
儘管國民中小學密布，但為了子女未來競爭力，許多家長還是寧願將子女送到私立明星學校，台中縣市包括曉明女中、育仁小學、東大附中小、明道中學等，有不少私立的明星學校，而且還有更多新的私立學校不斷出現，提供家長更好選擇。

育仁高單價產品居多
由於市區土地難尋，除非選擇設於重劃區內，否則新設立的私立學校，大多往郊區發展，但設立時間較久的幾家私立學校則多位於市區內，部分學校甚至都已成為當地的生活圈中心，位於台中市大雅路、漢口路口的曉明女中，當地更是早已成為重要的生活圈。

永慶不動產漢口加盟店店長林惠惠指出，曉明女中附近幾乎已無建地可供建商興建，但中古屋仍然極受一般購屋客戶歡迎，30~40坪左右含車位、總價400萬元以內的大樓華，是指名度最高的產品。

衛道中學在台設校超過50年，原本位於進化北路，20年前遷移至四平路現址，現址鄰接水湳及四張犁2大生活圈，水湳地區未來將有水湳機場遷建後的水湳經貿園區計畫，四張犁地區則鄰近台中洲際棒球場及多處整體開發區（後期發展區），未來具有再發展潛力，附近透天別墅新成屋總價約700~1000萬元左右。

育仁小學則位於北區雙十路、興進路雙十園道口，雙十園道兩側是預售市場近年加速開發區，新成屋案逐一出現，每坪房價已達19萬元左右，信義房屋一中店經理楊中宏表示，育仁小學附近因鄰近孔廟、體育場等文教設施，文教氣息濃厚，是適合居住的純住宅區段。

楊中宏表示，由於育仁小學附近環境單純寧靜，距學校2分程車程內，有一中街商圈、中友商圈及中醫大學商圈等北區3大商圈，有不少家長考慮子女就學及生活環境，而在當地購屋定居，近幾年在當地推出的大樓及透天別墅產品，都是高單價、高總價、大坪數產品居多。

明道吸引中市購屋族
東森房屋烏日加盟店店長蔡鍚明指出，明道中學附近興祥街有傳統市場，加上鄰近烏日主要幹道中山路、及環中路等，交通方便，目前是烏日地區指名度最高的生活區段，10年左右中古透天別墅總價400~600萬元，約較隔鄰的台中市南區便宜100萬元，也吸引不少台中市購屋族跨區購屋。

東大附中、小位於東海大學內，但自有校門由中港路進出，並鄰近急速發展中的中科園區，除了已設立的TECH Mall購物中心，台糖量販店也正興建中。中港路沿線近2年推出不少預售案，且多規劃大坪數、高單價，預售案目前開價已達20萬元，且仍有至少2~3件大型預售案將在1年內推出，是值得期待的明星地段。

位於逢甲生活圈及水湳生活圈交界附近的葳格中小學，是新設立的私立學校之一，當地推案量向來極少，東森房屋文心加盟店店長李世窗表示，水湳長安路一帶新成屋選擇性不多，但因鄰近水湳市場，生活機能佳，未來又有文心路捷運、水湳經貿園區等重大建設利多，行情看好，目前以10年左右中古大樓華廈較受歡迎，每坪約7.5~9.5萬元。

私立明星學校周邊，大多因學校而迅速發展成商圈，預期葳格中學設校的10期重劃區即為一例，當地推案建商均以學校為訴求。而即使學校遷校，也因騰出大面積土地，供建商整體開發、帶來大量居住人口而形成新的生活區段，衛道中學遷校後的「衛道新世界」社區，即補足了當地區段斷層，使得商圈更完整。

大雅路以東學區佳
曉明女中附近，是台中市北區的文教區，以大雅路為界，大雅路以東是賴厝國小學區，大雅路以西是立人國小學區，2所小學都是明星學校，尤其賴厝國小非常受歡迎，建議可在當地購屋登記戶籍，子女小學階段可就讀賴厝或立人，國中階段就讀立人國中或五權國中，培養實力，高中階段再想辦法讀曉明，因此從小學到高中，都是明星學校。

雙十路具商業潛力
雖然私立學校都有校車接送，不一定要住在學校附近，但育仁小學附近，仍有部分適合純住家的路段，例如雙十園道周邊，因面臨園道，環境單純寧靜，又鄰近孔廟、體育場等文教設施，文教氣息濃厚，雙十路近北屯路附近的國民黨土地，已轉售財團，未來有機會開發為大型商業設施，因此未來也將兼具鬧中取靜及生活便利性。

環境：
．除烏日明道中學周邊，已發展成重要商圈外，台中市各明星學校附近多仍為單純文教區，須依賴鄰近商圈補足生活機能
．衛道中學近水湳商圈、曉明女中近漢口路商圈，採買便利
．東大附中小鄰近發展中的中科生活圈，台糖量販店興建中，最具後市展望

交通：
．東大附中小位於中港路，近中港交流道及龍井交流道，且未來有捷運藍線通過
．葳格中小學鄰近文心路，文心路沿線有捷運綠線規劃中
．明道中學近烏日高鐵站，但距台中市區較遠

學區：
．曉明女中鄰近賴厝國小及立人國中小，均為明星學區，小學階段可先就讀賴厝或立人
．衛道中學旁有仁愛國小、明道中學旁有僑仁、九德國小
．中港路三段以南有東大附中、小及安和國中，中港路以北有國安、永安國小，但無國中

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