台 中 地 產 X 檔 案

【蔣福錦╱台中報導】
楓樹社區是全國知名的示範社區，也是台中市最接近高鐵站的地區，環中路可連接中彰、中二高，交通相當便利，區域內的綠地多，永春東二、三路沿河堤種植整排的楓樹，人文氣息濃厚。楓樹地區以屋齡20幾年的透天產品居多，新推案皆以透天別墅為主，總價1200萬元起。

近烏日站
楓樹地區位於台中市的最南邊，距高鐵烏日站約5分鐘車程，環中路可銜接中彰快速道路、中二高烏日交流道，周遭屬於未開發的田地，生活機能以黎明路上比較完善。規劃中的鎮南休閒專用區未來可帶來商業行為，區域內小型公園多，永春東二、三路沿河堤旁種植整排的楓樹，學區目前只有鎮平國小，萬和國中須至8期重劃區就讀。

10年大樓每坪7萬
東森房屋台中豐富加盟店店長何靜育說，楓樹地區近2年開始才有比較大的新推案，之前推案量比較少，而且都是小規模的推案；主要原因是楓樹地區的土地成本取得便宜，所以建商紛紛來楓樹地區找地，土地便宜成屋的售價才能往下調降，如此才有市場的競爭力，所以楓樹地區的房價是以價位取勝。

楓樹社區以20幾年的透天產品居多，何靜育指出，南屯較遠離市中心，附近的田地多，原有的居民大多以農為生，所以大樓的接受度比較低，推出的大樓個案也不多，跟市區的大樓產品比起來不是非常完整，僅提供居住的功能，比較不重視公設，屋齡10年以上的大樓每坪開價約7~8萬元左右，以3房的產品居多，2房及4房次之。

3年內透天千萬元
永慶不動產台中八期加盟店店長李紹廷表示，楓樹地區屬於比較早期的重劃區，以前未整地所以地形較不完整，且早期的透天都是地主自己蓋的，因此舊房子比較多。最近幾年建商來此地蓋房子後有改善，整個社區3年內完工的透天別墅，開價約1000萬元左右，地坪約20~30坪、建坪50~70坪，新成屋透天別墅約1200~1500萬元。

目前在楓樹社區購屋的客層除了當地人換屋之外，來自烏日、彰化、南投、沙鹿等地的外來客也很多，外地的客戶以首購居多，楓樹社區的街道規劃完善，聯外道路方便，未來高鐵的聯外道路發展成熟後，將可再次帶動當地的房價。

鎮南休閒專區帶來商機
楓樹地區是南屯重要的區段，交通動線為其優勢。楓樹社區的房價便宜，同樣一筆預算在這個區塊可以買到比較大的空間與比較舒適的環境，且楓樹社區生活機能完善，離市中心又近，交通動線良好，規劃中的鎮南休閒專用區的道路開闢後可由由高鐵連接到環中路，並由楓樹社區內的道路連結成交通網， 完工後將可吸引到另一波利用高鐵上班的外地客戶來此置產。

社區安寧採買方便
我在楓樹里土生土長，這裡的交通方便，離高鐵、市區都很近，開車到台中火車站10分鐘就到了，社區的環境很好，沒有市區的吵雜，生活水平高，鄰居也都很熱情，保有農村的濃濃人情味，社區的質感很好，空氣也好，附近就有黃昏市場，到烏日或是南屯的菜市場買菜也都很方便。

◎環境
●永春東二路、永春東三路沿河堤旁為整排的楓樹，永春東二路規劃南屯溪自行車專用道
●綠地多，包括鎮平公園、楓安公園、楓香公園等小型公園
●主要商家皆集中在黎明路
●區域內小型工廠多

◎交通
●區域內主要道路包括黎明路、永春東二路、永春東三路、楓樂西街、楓樂巷、楓樹巷
●環中路可銜接中彰快速道路、中二高烏日交流道
●距高鐵烏日站約5分鐘車程

◎學區
●楓樹里目前只有鎮平國小，萬和國中須至8期重劃區就讀

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【陳建徵╱台中報導】
中科設廠迅速，周邊地區急速發展，刺激當地房市，中古屋已漲至每坪8~10萬元，地價上漲2倍以上，預售屋平均每坪仍不到20萬元。業者認為，台中市金磚4區中，中科地區房價最低，未來仍有持續上漲空間，新竹、內湖科學園區發展的成功經驗，將在中科得到驗證。

推案爆量
中科於2003年7月動工、並同步設廠，4年來發展迅速，目前已有10家光電廠、5家半導體廠、19家電腦周邊、精密機械及其他園區相關事業廠商、總計34家廠商進駐，並進入量產行列。3、4月營業額達369億元，較去年同期成長148%，預估全年可達2400億元營業額。

引進大量就業人口
中科在短短4年間，就達到竹科將近20年的營業規模，引進就業人口數，已達1萬5000餘人，預估未來至少引進6萬名就業人口，大規模人口移動，刺激周邊商業設施及房地產市場快速發展，4年來新增2家大型購物中心及量販店，預售市場推案量，從每年不到10億元，到年推案超過百億元。

永慶不動產台中園區加盟店店長姚俊騰指出，在中科尚未設立前，此區房價在台中市屬於低價區段，最低的「瑞聯天地」及國安國宅等社區，每坪僅有3、4萬元，目前2社區每坪房價約達7~8萬元，完全無餘屋，都因中科引進大量人口所產生的居住需求。

除了中古屋驚人漲幅，地價也大幅翻揚，以台糖土地標售為例，台糖於2004年1月標售國安一路、玉門路口1萬2000坪土地，由偉鉅建設以每坪約18萬元標下，今年5月，台糖再標售西屯路、玉門路口4400坪土地，太子建設以每坪約41萬元得標，3年來土地得標價格上漲2.2倍。

中古屋及地價漲幅，都以倍計，但預售屋漲幅，則顯然溫和許多，3年前推出的「縱橫天下」，每坪開價約12~14萬元，相同地段、但今年推出的「藍海帝國」，每坪開價為16~18萬元，漲幅僅約2~3成，與地價漲幅不成比例。

中科橫跨台中市西屯區及台中縣大雅鄉，並鄰接台中縣龍井鄉、沙鹿鎮，因此除台中市西屯中科地區外，大雅、沙鹿、龍井等地，近幾年推案量持續增加。根據台中縣建築公會統計，沙鹿地區近3年來，每年預售市場推案量，都高居台中縣第1名，去年推案約1500戶，是第2名大里市的600戶的2.5倍。

中信房屋沙鹿加盟店店長陳金樹表示，沙鹿近4年來大量推案，房價漲幅雖不如台中市中科，但購屋客源卻出現明顯變化，過去沙鹿地區幾乎有8成是當地購屋客，但目前至少有5成的購屋客來自台中市及其他地區，中科所帶來的效益雖然尚未全面發酵，但仍功不可沒。

周邊鄉鎮連帶受惠
東森房屋大雅中清加盟店店長劉濰源認為，大雅近幾年來房市成長，中科所帶來效益雖未十分明顯，但仍是大雅房市主要支撐之一，未來在中科發展、人口移入後，一定會對當地帶來更正面的助益。

沙鹿地區近4年來，土地價格也大幅上漲，每坪土地由3~4萬元，漲至目前約每坪7~8萬元，但房價漲幅則有限，陳金樹指出，沙鹿地區近幾年來，房價上漲約3~4成，漲幅不如台中市西屯區，而且目前房價僅為過去房價最高時期的6~7成左右，尚未回到最高點。

姚俊騰表示，台中市房市最具潛力的「金磚4區」包括7期、8期、經國園道及中科等4大區段，各區段房價都站穩每坪20萬元以上，7期最高每坪50萬元以上，但僅有中科地區平均房價不到20萬元，在「金磚4區」中房價最低，但未來將有大量人口持續移入，潛力最看好，未來有極大的漲幅空間。

大樓華廈報酬率高
中科地區是台中市獨立又特殊的區段，人口持續、且大量移入，創造極大的需求，尤其有不少台北投資客在中科地區投資，建議預算有限的小額投資者，可選定大樓華廈新成屋或中古屋，買下後利用3年的房貸寬限期出租，由於租屋需求強烈，不怕租不出去，3年寬限期到期後，再脫手賺差價，往往有極高的投資報酬率，資金較充裕的投資者，則可選擇店面產品。

尖峰時段塞車嚴重
中科地區最大優勢為交通，但最大問題也在交通，上下班時間所有車流均堵塞在中港路、福科路及西屯路等3大東西向道路靠近環中路路段。60米中科路未來肩負疏解3大東西向道路車流重任，但第1階段工程僅止於環中路，屆時又將造成環中路交通瓶頸，因此中科交通問題短期間內難以解決，必須忍受上下班尖峰時間的龐大車流。

◎環境
●中科地區目前有愛買永福店及台糖西屯店2家量販店，西屯路有黃昏市場及TECH Mall購物中心，採買機能完整
●中科地區鄰近台中都會公園，車程約5分鐘，另外世貿地區則有中工二路綠帶，中港路三段有東海大學
●中港路沿線有裕元、福華2家大型酒店，及榮總、澄清2家大型醫療院所

◎交通
●60米中科路由中科經福雅路、高速公路、至規劃中的水湳機場再開發地區，將成為中港路替代道路之一
●中科、台中工業區長途旅運可透過中山高中港交流道，及中二高龍井交流道，車程5~10分鐘
●中港路、福科路及西屯路是中科地區連接台中市區的3大東西向道路，但上下班時間車流多，易塞車
●中港路未來將有捷運藍線經過，目前沿線公車路線多

◎學區
●中科地區中港路以北有國安、永安2所國小，但無國中，西屯路福科國中正施工中，明年度招生
●中港路以南主要學區為協和國小、安和國中
●中港路三段有東大附中、附小，為私立學校


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【張瑞傑╱台中報導】
台中市北平路商圈內小吃、飲料店、餐廳林立，素有「美食街」的稱號，主要消費群為大雅路、天津路周圍的上班族。未來捷運綠線將於文心路、大雅路口設置G7站，房仲業者認為，屆時將會帶動當地店面價格上漲2~3成，目前透天店面每戶月租金平均3~6萬元，總價1300~1700萬元。

潛力十足
北平路商圈又稱「北平路美食街」，以北平路二段為主要範圍，西起大雅路，東至梅川西路，全長近670公尺，共計有100多家餐飲業者在此開店，信義房屋大雅店經理陳佑任表示，此區大雅路至山西路段為最為熱鬧，自助餐、小吃以及飲料店多在此聚集，密度很高，以透天店面為主，租金大約4萬元，店面總價1400~1500萬元。

大雅路至山西路熱鬧
其次則是北平路靠近梅川西路段，此區商店則以中藥行、診所、餐廳為主，店家種類較多樣。
陳佑任指出，該區生活、購物機能較齊全，所以店面租金會略高於大雅路段，透天店面租金約在4~5萬元，總價1300萬元左右，大樓店面面寬8米，屋齡7年左右，總價則約1500~1600萬元。

房價3年來已漲2成
東森房屋台中天津加盟店經理陳俊文指出，北平路商圈的消費群主要為天津路、青島路、大雅路的上班族，由於北平路周圍沒有停車腹地，平日中午、晚上吃飯時間許多人都會盡量選擇騎機車到這裡或外帶。日後捷運綠線G7站將在大雅路、文心路設站，將可改善部分停車問題。

目前此區店面房價3年來已漲20%，陳佑任指出，未來捷運通車後至少還有2~3成的漲價空間；陳俊文提醒，試算開店報酬率在5%左右就可以購屋投資。

北區賴旺里里長黃振忠表示，目前商業司提供經費，在北平路與大雅路口設置商圈入口意象，未來商圈招牌將統一規劃，以增加商圈在地辨識性。

近梅川西路地段較佳
北平路商圈以大雅路至山西路路段較集市，特色小吃、自助餐較多；而山西路至梅川西路因設有北平黃昏市場，每天下午3~6點是人潮最多的時候，雖然較不似北平路近大雅路段熱鬧，但是生活、購物機能相當齊全，所以店面租金會略高於大雅路段。雖然此商圈停車仍然較不方便，日後捷運通車後，應可改善部分停車問題，未來利多性仍然看好。

小吃飲料店競爭激烈
我在北平路生活26年，開業1年多，北平路商圈平日中午跟晚上用餐時間人潮較多，這裡小吃、飲料店競爭很激烈，加上近來房租漲價，所以經營起來壓力頗大。希望這裡環境能夠再整頓一下，以及增設停車場，否則人潮一多就容易塞車。

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【陳建徵╱台中報導】
重劃區建地多，是預售市場推案熱門區段，舊市區則因建地較少，推案量少，房價變化也較小，不過台中市也有幾處市區的商圈地段，因生活機能佳，且受惠於規劃中的幾項重大建設，未來深具潛力，SOGO商圈、德安商圈、中醫商圈等，都是值得期待的舊市區商圈。

機能完善
台中市近20、30年來，主要商圈西移態勢明顯，從早期台中火車站商圈，西移至中港路全國商圈、SOGO商圈，目前核心商圈已再次西移至7期重劃區，每處核心商圈替換的周期約10年左右，火車站商圈日益沒落，已是不爭的事實。

信義房屋美村店經理陳冠彰指出，以台中市政府每年公告土地現值來看，過去10、20年來，最高價地段都在火車站附近的自由路商圈，前幾年移到中港路廣三SOGO百貨現址，但今年起再度西移，目前全市最高價「地王」是7期新光三越百貨，可見台中市商圈的輪替與變化。

新地王區段不斷轉移
以商圈發展與地價變化來看，文心路以西區段是新興新市區，文心路以東區段則是舊市區，以預售市場的推案來看，新興市區與舊市區，推案量也有差距，現階段推案幾乎都在文心路以西7、8期重劃區、逢甲、中科、黎明等地。

舊市區的部分既有商圈，則因歷經多年發展後，具備較佳的生活機能，預售案雖少，卻也有固定的支撐客源。陳冠彰表示，SOGO商圈、向上商圈鄰接經國綠園道，過去是台中市最高價區段，目前雖有7期取而代之，但勤美集團入主全國飯店、金典酒店，未來更將推出每坪40萬元以上高價位豪宅，商圈未來仍有持續發展的機會。

陳冠彰指出，SOGO商圈、向上商圈等市區既有商圈，最大優勢為完善而充足的生活機能，7期短時間內難以達成，因此一旦有大型公共建設或大型開發案進駐，將對當地房價造成一定程度的刺激。

以中醫大學及中醫附設醫院為中心的中醫商圈，也是發展已久的舊市區商圈，商圈主要消費人口為學生及醫護人員，中醫附醫目前正進行五權院區擴建，未來完成後，有機會引進更多醫護病消費人口，並有機會結合一中商圈及中醫商圈，成為北區最大的新商圈。

中醫商圈北區第一大
位於復興路後火車站的德安商圈，則是另一處特殊的地段，當地原已衰退，2001年德安購物中心開幕後，商圈重新發展，並成為台中市東、南區、太平、大里等地新商圈之一。

由於鐵路阻隔，德安商圈的發展有限，不過未來卻有2大重大開發案，將有助德安商圈進一步再發展。中信房屋東區太平加盟店協理吳柏岳指出，德安商圈緊鄰規劃中的台糖大型購物中心，該購物中心目前仍未開發，但未來一旦進入實質開發階段，將有效串連2大購物中心，成為台中市東南區最大的消費重地。.

而台中車站特定區計劃未來台鐵鐵路高架捷運化後，打通前、後站，使後站的德安商圈及台糖大型購物中心，與火車站前站結合，擴大成為台中市中區、北區、東區及南區的最大型商圈。

吳柏岳表示，德安商圈目前交易量不多，主要原因為建商推案少，新屋供給不足，以舊透天產品為主，未來在與台糖大型購物中心串連後，可望重新塑造出新商圈，並帶動周邊房市。

買SOGO旁老透天
SOGO商圈新推預售案以豪宅及套房類為主，透天產品及中價位、中等坪數的大樓住宅出現機率愈來愈少，因此已有不少投資客，正積極蒐購位於巷弄內的老舊透天住宅，等待增值。另外，因勤美集團入主全國飯店，將推出高單價豪宅，未來將會再引進更多人口，商圈不會沒落，商圈結構也會更紮實，房價也有持續上漲的機會。

德安首選店住型透天
德安商圈鄰接台糖大型購物中心開發案，未來如果台糖大型購物中心成功開發，加上台中車站特定區、鐵路高架捷運化等計劃，商圈發展有極大潛力，有意在當地購屋者，可選擇鄰近德安購物中心或台糖大型購物中心附近，可兼做店面使用的住、店兩用型透天產品，初期先以住家使用，未來在各大商業計劃逐一實現後，可改店面使用。

※環境
◎舊市區各商圈均以生活機能為優勢，並各以百貨公司、量販店或傳統市場為商圈核心，採買方便
◎舊市區多半較缺乏大型公園，SOGO商圈、向上商圈、北屯商圈等地，則鄰近綠園道，提供平日休閒
◎舊市區建地少，新成屋不多，當地房屋屋齡多半較老舊，並以老舊透天住宅或舊公寓為主

※交通
◎舊市區各商圈均有公車行駛，並大多通行至台中火車站
◎規劃中的捷運藍線沿中港路而行，經過SOGO商圈、中華路商圈等地
◎預定今年10月動工的捷運綠線，由北屯區沿文心路至烏日，未經過舊市區各商圈

※學區
◎舊市區各商圈都有完整學區，SOGO商圈及向上商圈有明星學區中正國小、向上國中、忠明中小學
◎德安商圈為大智國小、台中國小學區，但國中學區東峰國中、育英國中較遠

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【張瑞傑╱台中報導】
中科設立後帶動台中縣、市西側發展，也吸引台商資金回流。在高科技產業持續建廠，及就業人口增加的帶動下，大雅地區房市需求不斷上升，目前多集中於中清路三段近科雅路一帶。房仲業者認為，此區尚有發展空間，目前新別墅總價約550萬元上下，未來房價漲幅至少2成。

需求穩定
中清路過去為大雅通往海線鄉鎮的要道，自中科開發、科雅路通車後，吸引部分中科消費人口前來採購與用餐，中清路三段與科雅路沿途周圍餐廳、小吃店家陸續開業，逐漸形成小區塊商圈，但生活機能仍然以大雅市區為主。

秀山一帶飆漲惜售
雅環路、民生路與中清路有高密度的商家、市集及生鮮超市，可滿足日常採買需求。雅環路、中清路口有大明國小，接近市區生活機能佳；位於六寶村光復路上的六寶國小，為市立雙語明星小學，近來指定就讀率高。該路段以透天別墅居多，中古屋的屋齡多在4~10年左右，多集中於大林路一帶；中古大樓屋齡約10~15年，無新大樓產品。

永慶不動產台中大雅加盟店組長呂唯詩表示，大林路一帶的新中古屋，最早為4年前久樘建設推出的「美麗人生」，當時售價450~550萬元左右，現今則要價550~650萬元，漲幅近2成。其後則有「久樘豐采」、「雙橡園」等建案陸續推出，開價也多在550~650萬元不等。

秀山地區近來交通、環境及未來性受看好，是漲幅最大的區段。此路段地主較惜售，目前農地仍多，推案量不大，5年內成屋有「中科莊園1期」總價600~700萬元，「典雅別墅」則約550~600萬元。

中清路過科雅路、六寶村一帶，新成屋開價約550~900萬元，案量最大為「中科桃花源」，含店面共規劃74戶；「清泉莊園」基地位於中清路四段內，而「六寶邨」則以近六寶國小，538萬元低總價為訴求。大樓產品較少，「陽光大地」屋齡約10年以上，每坪單價約5~7萬元。

3年以來已漲3成
東森房屋大雅中清加盟店店長劉濰源指出，此區購屋客層多為外地人口，早期以潭子、豐原的客群為主，近來中科員工、台中市區來看屋的人也不少，購屋習性以透天別墅為首選，年齡層多在25~40歲之間，且多在秀山一帶置產；過去3年以來房市漲幅約30%，房價穩定成長變化不大，未來仍有2成的漲幅空間。

呂唯詩認為，秀山一帶別墅鄰近中科，且距離台中市也不遠，未來增值較大，資金充裕的民眾可列入考慮。

別墅價低有競爭力
中科的發展可支撐此區房市，未來房價抗跌性佳，但是近兩年中科效益並未真正發酵，目前房市呈穩定而緩漲的趨勢，主流產品仍以透天別墅居多，以秀山村一帶漲幅較大，但仍較台中市西屯區便宜200~300萬元左右，因此不少中科員工會選擇來此購屋。

大林路一帶較多新中古屋，屋況佳，新成屋也較秀山、科雅路便宜，建議可在此區置產。

中科員工刺激消費
我在清水路四段這裡生活了20幾年，以前中清路都是農田，房子很少，只有大雅市區跟清泉崗基地這裡比較熱鬧，大林路、秀山村那一帶也是中科建立以後才開始蓋新房子，有很多中科員工消費客層，帶動當地餐飲業。
附近房價這幾年大概漲了30萬元，但是新房子蓋不多，大家都在觀望，希望鄉公所能夠多撥一些經費來規劃、振興我們這個商圈。

環境：
．雅環路、民生路與中清路均有密集商店及多家超商、生鮮超市，騎車5分鐘內可滿足採買
．大林路房屋屋齡較新，但部分建案距離中清路較遠
．秀山、科雅路一帶近來漲幅最高，但目前以農地居多
．六寶村推案較少，光復路上多小型工廠林立
．清泉崗基地、中清路四段一帶較集市，有潭雅神自行車專用道

交通：
．未來捷運橘線將串聯台中國際機場、中科、台中工業區至烏日高鐵台中站，目前仍處規劃階段
．科雅路連接中科園區，可轉東大路至西屯愛買商圈
．中清路往海線清水方向可接中二高沙鹿交流道，往台中市區方向可由中清交流道上中山高；環中路上中彰快速道路，可接市政路至台中市七期新光百貨商圈

學區：
．大明國小位於中清路、雅環路口，距離大雅市區較近
．六寶國小位於光復路、清陽路口，為大雅鄉唯一的公立雙語小學，為該區內的明星學區
．汝鎏國小位於平和路近月祥路

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【陳建徵╱台中報導】
學區是購屋的重要考量因素，台中市有多處區段，屬於國小、國中學區完整的9年完全學區，可以讓學童一路就讀、免接送，部分區段更屬於國小至高中的12年完全學區，免除家長因子女就學問題而困擾，學區愈完整、通常區段愈佳、房價也愈高。

文風鼎盛
通常學校的熱門程度，與當地房價成正比，台中市目前最熱門的惠文學區，即位於房價最高的7期重劃區，當地預售屋開價已紛紛站上每坪30萬元關卡，最高開價更達每坪50萬元以上，是「家長」入學門檻最高的學區。

忠明學區價差大
信義房屋7期河南店經理黃啟銘說，惠文學區包含惠文國小及惠文中學，惠文中學為完全中學，內含國中部與高中部，國中部未來可能遷移至目前的惠中棒球場，但時程未定，由於學校太熱門，學區年年調整，部分7期南側的鄰里，及部分7期西側鄰里，並不屬於惠文學區。

黃啟銘表示，設籍惠文學區，就有機會從小學一路唸到高中畢業，12年完全學區的誘因，促使許多人到此購屋，並指名要求須能就讀惠文學區，部分非7期重劃區的路段如河南路與黎明東街之間的鄰里，因能就讀惠文，房價持續高漲，3年左右中古屋達每坪16萬元以上，10年以上的中古屋每坪也在9~10萬元左右，房價雖不低，仍吸引許多外地客購屋。

5期重劃區的東興國小與大業國中毗鄰，也是熱門的完全學區區段，預售屋開價每坪已達20萬元，中信房屋中港新光加盟店店長何三隆指出，5期原即以生活機能、交通等條件佳而獲購屋者青睞，加上明星學區，有不少學生家長因學區因素來此尋屋。
何三隆表示，選擇5期東興國小學區的家長，多為28~40歲左右年輕族群家庭，子女正值國中、國小就學階段，首次購屋與換屋族都有，需求產品以3~4房格局為主，但因5期近幾年預售案推案量少，因此多半只能選擇中古屋，中古3房加車位，總價約450~600萬元左右。

忠明中學也是完全中學，忠明國小也在附近，也是具備12年教育免換屋的完全學區區段，當地人文氣息濃厚，除忠明中小學，並鄰近科博館、植物園、經國綠園道，預售屋開價最高超過每坪30萬元，是僅次於7期重劃區的高價區段。

黎明學區口碑佳
忠明學區新舊房屋夾雜，且面臨園道與非面臨園道、面對科博館與非面對科博館，往往房屋價差大，房屋屋齡差距也大，信義房屋美村店經理陳冠彰表示，忠明學區由於有園道及科博館等文化設施，房價高，購屋者年齡層也較高，子女可能已過就學階段，對學區要求不會太高，但科博館、綠園道則是購屋考慮較大關鍵因素。

台中市另有多處國中、國小相鄰，就學便利的區段，例如居仁國中與忠孝國小、四張犁國中與四張犁國小等，都是值得考慮的完整學區區段。黃啟銘表示，以惠文學區而言，由於太熱門，學童有可能無法排入就學，改分配黎明學區，黎明學區口碑也不差，且亦為國中、國小完整學區，因此購屋時，也可同時留意第2順位學區，做為替補。

何三隆表示，熱門的明星學區區段，房價較高，購買當地中古屋時，應準備較多的自備款，3房加車位若總價450萬元，至少準備100萬元較為理想，以免未來交屋後捉襟見肘。

學區劃分每年變動
惠文中小學是台中市最熱門的學區，入學資格審查非常嚴格，由於想擠進惠文的學生實在太多，學區人口年年大增，台中市教育局年年修改學區範圍，每年學區鄰里可能都會變動，前任屋主的小孩讀惠文，下任屋主不一定可讀惠文，而且可能因社區太大、劃分不同鄰，也會出現住同一社區、但不同學區的現象，購屋時都必須再深入研究。

就讀東興須先購屋
5期重劃區分為上5期及下5期，上5期為東興國小學區、下5期為大新國小學區，上5期另有大業國中，學區完整，因此東興學區也較受歡迎，且為額滿學校，入學有嚴格限制，並依設籍先後排序，額滿即轉介至忠明或何厝國小，建議有意讓學童就讀東興的家長，應提早準備，實際購屋較佳，租賃戶雖仍具學籍，但須法院公證等程序較麻煩。


環境
．7期重劃區及黎明地區平日生活採買有賴黎明商圈，公益路有黎明黃昏市場，文心路有家樂福量販店
．忠明學區鄰近科博館、植物園及經國綠園道、麻園頭溪等，公園綠地多
．5期重劃區北側最大公園為東興公園，文心路及大墩路都有家樂福量販店可供採買
．10期重劃區生活機能依賴東山路及軍功市場，但缺乏大型量販店
．四張犁學區鄰接四張犁公園、並近四張犁黃昏市場，但部分區域不屬於11期重劃區，街道錯雜、建物老舊

交通
．5期、7期及黎明地區主要南北向道路為文心路、黎明路、大墩路及東興路等，均可接中港路或五權西路至中港交流道及南屯交流道
．文心路未來有捷運綠線行經，5期、7期可受惠
．四張犁地區主要交通動線為崇德路及80米環中路，環中路東側已接通至潭子中山路
．10期重劃區目前靠東山路、太原路及軍功路對外聯絡，但未來將有台中生活圈　4號道路貫穿，北至豐原、南接中二高

學區
．忠明中學、惠文中學為完全中學，均有國中部及高中部
．東山國中旁有國小預定地，目前暫做運動場使用，未來開闢後，將成為國中、國小緊鄰的9年完全學區
．5期重劃區公益路以北有東興國小及大業國中，公益路以南僅有大新國小、無國中，且學區較公益路以北分散

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【張家銘╱台中報導】
台中市西區大和村為早期日據時代的官舍，區域內的住宅有濃厚日式風格，成熟生活機能加上便利交通，當地的住宅深受懂得門道的老台中人青睞，配合當地的區域特性，建商新推案多朝向和式風格，採高價位、高檔建材，目前此區大樓單價站上每坪20萬元，透天別墅總價突破3000萬元。

環境優質
從向上路、民權路、公益路和英才路包圍起的區域，為大和村的主要範圍，位處台中市主要幹道間，交通便利，附近有SOGO商圈、NOVA資訊廣場等，生活機能高度成熟。不過，大和村自成一個區域，該地為單純住宅區，少有商業活動，環境單純安寧，頗有離塵不離城的味道，擁有大片綠地也是大和村的特色，台中市最大的兩片綠地：美術館與科博館都在800公尺範圍內。

主推大坪數貴建材
信義房屋西區美村店專案經理陳冠彰表示，早期日本人在這蓋的官舍，採取棋盤式規劃，都是大面寬、大地坪，深宅大院類型的平房或透天別墅，台灣光復後這些住宅與土地多收歸成國有地，成為公家機關的宿舍，目前部分房舍被買下改建成日式餐廳，其餘則仍屬於台銀、合庫等金融行庫，近幾年公有土地逐漸釋出，紛紛被建商購得後推出新案。

由於大和村發展歷史悠久，土地幾乎已經開發完畢，因此只能由舊住宅重建或從公家機關取得土地，土地取得不易，也造成取得成本高漲，建商因此改採大坪數、高檔建材的策略，這也造成當地的房價水漲船高。

目前該地大樓住宅坪數多在50坪以上，單價早已達20萬元水準，透天別墅則多有電梯設備，建坪超過100坪，總價多在2000萬元以上，陳冠彰認為，產品訴求對象針對高收入的換屋族群，當地的住戶多為醫師、教授以及企業負責人等社經地位較高族群。

訴求高收入換屋族
住商不動產台中美術館加盟店店長王芳進指出，由於大和村土地取得愈來愈困難，在物以稀為貴的情況下，當地房價節節升高，造成進入門檻高、一般民眾難以負擔的缺點，另外，附近缺乏量販店等大型賣場，採買主要依賴模範市場。

陳冠彰則表示，大和村發展歷史久，大部分的住宅較為老舊，不像7期重劃區多為新住宅，整體景觀較為協調，未來勢必要改建，可望為當地帶來煥然一新的景象。

高總價直逼科博館區
大和村鄰近「金磚4區」的科博館、美術館與7期重劃區，無論是生活機能或是交通等食衣住行各方面條件，大和村都不遜於這些區域，所產生比價效應讓大和村的房價直追「金磚4區」，而且當地的生活條件相當優質，加上可開發土地少，未來的房價抗跌性高，相當具有保值性。

不過，由於總價較高，有意到此購屋的民眾，應衡量未來付款的能力。

交通便利惟車位難尋
我到這邊將近2年的時間，這裡雖然鄰近SOGO商圈與中港路，不過環境很安靜，算是鬧中取靜的住宅環境，交通也很方便，中港路、五權路、向上路都在附近，等於是在火車站、逢甲商圈、南區的中間點，要到哪都很快。從中港路接高速公路交流道，或走環中路也都不遠，這裡的缺點是巷子的路寬普遍不足，停車位很難找，另外，由於現在蓋了不少豪宅，和原有住宅的景觀落差大。

◎環境
●位於西區近SOGO商圈、科博館，生活機能成熟
●早期日本官舍傳統住宅區，居住環境單純安寧
●發展歷史久，無大面積可開發腹地
●模範街有傳統市場，景觀較為雜亂

◎交通
●位於中港路、五權路、向上路間，方便往來台中市各地
●由中港路至中港交流道、環中路車程約10分鐘
●區域內巷弄較狹窄，不易停車和會車
●中港路為主要幹道，車流量大易塞車

◎學區
●中正國小、向上國中皆為台中市知名學校
●台中教育大學附小位民權路與原子街
●鄰近主要幹道，學童上下課須注意交通安全


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【陳建徵╱台中報導】
大型臨路土地取得愈趨困難，巷弄間的小型住宅社區漸成市場趨勢，台中市包括黎明生活圈、大和村、科博館與美術館地區，都有不少位居靜巷內的住宅社區，房價較臨路住宅便宜1成左右，但享受相同的生活機能，適合首次購屋或喜好寧靜生活的購屋族群。

優質生活
建商進行土地開發，往往由外而內，面臨大馬路、基地條件較佳的土地，是開發的優先選擇，尤其各大重劃區，多半是面臨主要道路型基地優先開發，舊市區由於歷經多年發展，大型臨路土地所剩無幾，可供建築的土地多位於巷弄間，因此造就出不少生活條件不差的靜巷住宅。

台中市西區是靜巷住宅的代表性區段，包括科博館、美術館周邊及大和村等地，都有許多位於巷弄間的小型住宅社區，不但同樣享有科博館、美術館及經國綠園道等公園綠地及文化休閒設施，居住環境也較大馬路邊來得安靜單純。

信義房屋美村店經理陳冠彰指出，大和村是台中市開發最早的豪宅區段之一，街道呈棋盤式，面臨的巷道多在8~10米左右，巷道不會太狹窄，環境又寧靜，適合開發成中高總價的小型住宅社區，最近幾年來，有不少建商取得國有財產局及土銀等金融單位釋出的土地、或利用舊式大別墅進行開發。

機能相同價差達10萬
陳冠彰表示，近幾年建商也持續開發經國綠園道沿線土地，推出的園道型豪宅，每坪開價動輒2、30萬元以上，銷售反應也不差，園道豪宅熱賣，也間接帶動大和村等地的靜巷住宅，使得大和村地區預售屋開價多已達20萬元以上，而且過去購屋客源以當地區域客為主，在園道豪宅帶動下，外地客源比例達2~3成。

科博館、美術館周邊，也有不少小型靜巷內的住宅案陸續推出，由於未直接面臨主要幹道，房價相對較低。陳冠彰表示，巷弄間的住宅社區，房價大多較大型臨路式社區低1成左右，部分區段如綠園道旁，價差更大，但享受的生活機能完全相同。

7期重劃區是台中市的重大公共建設匯集地，7期內的豪宅區，也是台中市的最高房價區段，因此許多購屋族群選擇在7期外圍落腳，緊鄰7期的黎明地區也成為首次購屋族群的購屋首選，近幾年在建商開發下，面臨河南路、黎明路等主要道路旁的土地也被開發殆盡。

東森房屋7期精英加盟店店長何銘漳指出，7期外圍的次要路段如三厝街、黎明東街、干城街等，距7期不遠，交通及生活條件佳，是適合首次購屋族的靜巷住宅特區，10年左右中古大樓華廈每坪行情約8~10萬元，較黎明路、河南路房價低1~2萬元，更較7期豪便宜至少10萬元。

何銘漳表示，黎明地區的巷弄住宅，有不少是過去實施容積率之前興建的住宅社區，因此即使在巷道內，也有不少是10幾層樓的大樓華廈產品，社區數量不少，戶數也多，因此可選擇的機會多，產品多以3房為主，中古大樓華廈3房加車位，總價多在500萬元以內，60餘坪大3房加車位、總價700萬元左右也很受歡迎。

面對7期的河南路沿線，是黎明地區房價最高、也是近幾年房價漲黎明區3房總價500萬元。

黎明區3房總價500萬
漲幅最大的路段，大樓華廈新成屋開價達15萬元左右，預售大樓住宅開價更達16~18萬元，巷弄間的小型中古住宅社區每坪則在10萬元以內，相對便宜。何銘漳表示，巷弄內的住宅，總價較臨路型住宅低100萬元以上，且距國中、小學學校不遠，最適合年輕雙薪家庭。

台中市的西區、北區等地，有不少位居巷弄間的小型住宅社區，逐漸被建商開發，陳冠彰指出，「出則繁華、入則寧靜」，選擇位於具有發展潛力的大型設施附近的靜巷住宅，不會被這些設施的活動干擾，房價又較低，而且也有增值機會，未來房價漲幅甚至有機會高於主要幹道旁的臨路型住宅。

社區小 管理費分攤較高
大和村地區是台中市知名的靜巷住宅區，建商在當地推案的土地來源包括國有土地標售、及老舊大別墅改建，但土地面積都不大，因此推出的都是小型社區，選購當地個案時，應留意社區規模，若社區規模過小，社區公共設施規劃將會較少，另外因戶數少，管理費分攤通常也較高，部分零星戶社區甚至無法進行社區管理，沒有社區管理就無法滿足當地居住習性，轉手也會有問題。

巷弄住宅須加購停車位
黎明地區停車問題愈來愈嚴重，尤其巷弄間的停車問題更大，過去購屋者認為當地巷弄較大，可以路邊停車，因此購屋時多未買停車位，但目前已造成巷弄停車與出入交通問題，因此購屋必須加購停車位，即使不買停車位，也必須了解該社區的車位出租情形，確定有停車位後再購屋，加購停車位，以後轉手也較容易。

※環境
．大和村地區有模範市場或向上市場可供採買，步行至英才路經國綠園道也僅3~5分鐘
．黎明商圈黎明路沿線有黃昏市場、生鮮超市，大型量販店可至文心路家樂福
．美術館附近以美術館為主要休閒綠地，但較缺乏大量採買設施，生活購物可至向上市場、5期重劃區
．双十園道附近為舊市區，房屋較老舊，且仍有部分土地尚未開發

※交通
．黎明路北接中港路、南接五權西路，至中港交流道、南屯交流道，車程5~10分鐘
．大和村位居市區，外圍道路包括民權東路、中港路、向上路、公益路等，可連接至全市各地
．中港路未來將有捷運藍線經過，但廠站地點尚未確定

※學區
．7期為惠文明星學區，但僅黎明東街以東列入惠文學區，黎明東街以西則分別為黎明國小、南屯國小學區
．科博館附近主要為忠明學區，含忠明國小及忠明完全中學，但部分鄰里屬於篤行國小
．大和村學區為中正國小及向上國中，皆為明星學校

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