台 中 地 產 X 檔 案

住家是每個人生活、休憩的主要處所，如果住家附近有「嫌惡設施」，將會影響到居家品質；不過在房價高漲的年代，不少人為了省點錢，寧可犧牲些許生活品質，享受約5%到20%之間的區域行情價差。但房仲提醒，如果家附近的嫌惡設施，足以影響生命安全，房價再低也不要買！

■　嫌惡設施多 議價空間大

　　嫌惡設施基本上可以分為兩大類，一是對生命安全造成威脅的設施，例如：起降噪音大且有飛安顧慮的飛機埸、油氣易燃的加油站、瓦斯槽、容易產生電磁影響人體健康的高壓電塔等；另一是對住家生活安寧造成干擾的設施，例如：神壇、焚化爐、殯儀館、停車塔、墳墓、污水管、垃圾場、高架道路、特種行業等。

　　「依其個人不同的好惡程度，嫌惡設施宅的議價空間有 約5-20%的幅度！」有巢氏發言人施亮州指出，其中，可能造成生命威脅的嫌惡設施，可細分為4種，包括飛機場、加油站、瓦斯槽及高壓電塔等。這類的中古屋，多集中在市郊，而在台北市行政區中，則有松山機場，以及內湖區的大台北瓦斯鋪設的瓦斯槽管線。這一類的嫌惡設施，買方只要在社區多走動，通常都可發現，在區域差價上 ，最少有5%，最高可達20%的議價空間。

■　礙眼宅難脫手 容忍度因人而異

　　不過，有巢氏提醒，具有潛在公共危險的嫌惡設施，不但明顯造成生活的不便，影響到居家品質，甚至會影響居家生命安全，一般消費者都會避之猶恐不及，購買房屋時最好遠離；此外，提醒消費者，選購這類嫌惡設施宅，未來可能面臨脫手不易的問題，最好也要一併考量進去。

　　有巢氏表示，嫌惡設施的容忍度因人而異，因此，若能早一步發現，對於無法接受者，可以避免花大錢買到不合適的房子；而對居家附近有嫌惡設施較不介意者，特別是有預算壓力的首購族，則可藉此做為議價依據，進而獲得較優惠價格。

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中古屋的價格，往往受限於屋況不好而有所影響，房仲業者就建議，中古屋賣相要好，首先的步驟就要先讓環境煥然一新。

■　化整為零 除舊佈新
　　
　　房仲業者表示，要出售中古屋，首先要將廢物與不必要的物品丟棄，一來可以讓空間感變大，二來動線也會比較流暢，積滿灰塵的雜物，會影響購屋者的觀感。

　　除了除舊之外，更要佈新，將衛浴陳年污垢打掃乾淨，適時搭配上空氣芳香劑，有異味的浴廁會另買方卻步；將牆面的壁癌、漏水徹底解決，並且刷上新的油漆，可以讓空間煥然一新。

■　花小錢 替房屋增值

　　除了打掃乾淨之外，使用許久的舊燈光，會因為時間的關係而照度不足，可以花點小錢換新的燈管，讓照度提升，讓空間更明亮；另外，舊是的燈座或是插頭開關，都可換成較為新穎的樣式，花小小的錢，可以讓房屋價值向上提升。

除了室內之外，公寓樓梯，周邊環境可稍微打掃一下，不要讓買方連室內況都沒看到，就被髒亂的環境嚇跑，這樣的房屋，就很難賣出好的價錢。

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隨著時代進步，民眾找屋不再需要挨家挨戶看屋，上網看屋省時又方便，不過房仲業者提醒民眾，網路上所標示的數字或是距離，可能跟實際有所落差，購屋前一定要前往實地看清楚。

■　網路訊息勿全信 實地探訪問分明

　　除了物件資訊可能會誤差之外，網站上的地圖，有時會因為衛星定位的關係而不準確，另外，像是預售屋也要注意，部分建案的銷售中心與基地位置是分開的，所以最好要問清楚、講明白。日前就發生誤植地址，導致投資錯誤的案例，所以網路上的數字千萬不要全信，購買前一定要與實際謄本核對清楚，以免吃虧上當。

■　參考網路地圖 問清建案所在地

　　網路看屋除了有照片呈現物件風貌之外，現在的房屋網站普遍都有衛星地位的地圖導覽功能，可以提供民眾快速了解地理位置，更方便快速找屋。不過房仲業者提醒購屋族，有時候地圖呈現的位址與實際的地址會有些許落差，而且實際距離無法透過地圖準確判斷。

　　若是購買預售屋也要問清楚基地位置，因為部分建案的銷售中心與基地位置是分開的，購買前一定要問清楚，才不會造成購屋糾紛。

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假使您還誤以為購屋市場以男性為主力，可就大錯特錯了！根據房仲調查發現，去年大台北地區的購屋族，女性過半數佔53.8%，比男性多出七個百分點，平均年齡逾41歲，偏好坪數四十坪以上，總價近1,500萬元的市區捷運宅。

■　女性購屋能力驚人 總價近1,500萬

　　根據永慶房仲集團成交資料顯示，去年大台北地區女性購屋成交件數比例為53.8%，較男性的46.2%多出近8個百分點。進一步分析大台北地區的女性購屋族的特性，平均年齡為41.5歲、總坪數約43.5坪、成交總價落在1,446萬元左右，這已是連續4年突破千萬的購屋成交總價。

　　永慶房屋研展部協理黃增福表示，依大台北女性購屋預算及需求坪數來看，女性的購屋選擇不再如以往，僅侷限於低總價、小坪數的套房產品；隨著經濟自主能力提昇，女性對居住需求條件也越來越注重，選擇的產品也較以往更加多元。

■　逾六成女性購屋族 最愛北市中正區

　　針對購屋區域分析發現，台北市中正區是女性購屋族的最愛，高達6成2，其次是大安區與松山區，約佔5成8左右。顯示女性在購屋選擇上，多希望鄰近工作地點、交通便利、治安較好的區域，因此多偏愛市中心精華區地段，若是捷運宅更是女性購屋族的首選。

　　面對越來越多的不婚族，黃增福建議，單身女性不妨考慮在捷運站或優質學區附近，購買約三十坪的公寓或電梯大樓，可以分租給單身女性或學生，扣除每月的房貸支出，仍有一筆租金收入；假若是與家人同住的未婚女性，可挑選總價較低的套房產品投資，學習當個專業的包租婆。

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風災重創南台灣，釀成不少家破人亡的慘劇，讓人聞之鼻酸，不過，由於台灣平地住宅已趨飽和，目前三分之二的山坡地，成住宅重點發展區域，在土地取得不易的情況下，不少建商開始主打「樂活養生」訴求的山區住宅，對嚮往山居悠閒生活的現代人來說，的確是個物美價廉的誘人選擇，不過，在天災頻傳的台灣，選擇這類住宅時，一定要睜大眼看仔細，以免身家財產受到安全威脅！

■　避開順向坡 大面積開挖易鬆軟

　　首先，先審視房子是否位在所謂的「順向坡」，這類地形的岩層與山坡傾斜方向一致，一旦經歷雨水、河流湖泊的長年沖刷，或人為的開挖填土後，這類山坡容易發生順向滑動，造成崩塌的意外，十多年前的汐止「林肯大郡」，就是典型的順向波滑動的意外。

　　此外，為了能有大片平坦的土地，以供興建房屋的，建商會在坡邊進行大面積的開挖填土，但這類基地的土質常因過度鬆軟、不夠扎實，容易在颱風、豪雨或地震後，發生崩塌及土壤流失的危險；而蓋在崩積層、陡坡附近、地下坑道，或是地震頻繁的斷層帶之上的房子，也容易造成地基掏空下陷的狀況，需要格外小心注意。

■　遠離擋土牆 保持距離以策安全

　　至於保護家園的擋土牆，則以四公尺以下為宜，並採分段分階設計以控制每階高度，而房屋建築與擋體牆面應保持適當距離，距離越遠越安全，才能避免土石流或坍方時直接危害建築結構體，造成人員與財產的損害。

　　山坡地的滑動狀況，平常就可以看出其前兆與警訊，在外觀部分，若周邊排水管龜裂淤積、擋土牆與建築外牆有開裂崩落、房屋周圍樓梯或排水溝與建築產生開裂或落差，就代表地層已有滲水軟化或是滑動的徵兆。從建築內部檢測，樑柱若有歪斜、牆面牆角或地下室龜裂、門窗變形造成開關困難、水塔進水量或水壓不穩，就可能是房屋已有受到土石擠壓而逐漸傾斜的跡象，應請專業人士進行勘驗評估。

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再過一個禮拜就是「開學季」了！許多家長為了讓孩子能夠進入知名學校就讀，紛紛搶進明星學區買屋設籍，像是北市的中正區和大安區，以及北縣的海山學區，都是有高升學率支撐房價的超夯學區，近年來房價最高漲幅達2成2。 房仲業者提醒，買屋前應先確認地段的學籍，和提前在規定的時間內入籍，才能順利入學。

■　文教區呼聲高 中古屋價高達60萬
　　中正區、大安區不僅是著名的文教區，也是北市房價最高的區塊，這兩區當中，又以龍安國小和新生雙語國小的行情最高，中古屋價從兩年前的每坪單價40多萬，一路漲到60萬的天價。

　　住商不動產總經理室專案主任徐佳馨分析，龍安國小的學童可選擇就讀升學率高的金華國中，或是有雙語教學的龍門國中，所以該區內不論是中古屋或是套房，都出現一房難求的情況。 另外，像中正附小、弘道國中等明星學府，還擁有鄰近捷運中正紀念堂的絕對優勢，讓房價硬是比同區的國語實小再多出近兩成五的售價，每坪價格約在45到55萬上下。

■　海山學區最抗漲 房價倍數成長

　　除了北市的文教區外，像板橋的海山學區也是北縣首屈一指的明星學區，不僅升學率是北縣完全中學的前幾名，且該區從國小、國中到高中都位在漢生東路上，如此「一次到位」的優勢，吸引了許多首購族和新婚族在此置產。

　　不僅能夠讓孩子在熟悉的教育環境下求學，還可省下大筆的通勤費用，加上鄰近新板特區，讓海山學區的房價持續加溫中。周邊不論是新成屋、預售屋或中古屋，房價漲幅幾乎都呈倍數成長，新成屋、預售屋的行情約在每坪40到45萬，而10到15年的中古公寓，每坪則是約25萬上下的價格

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【劉祈相/台中報導】

　　交通部鐵路改建工程局表示，台鐵自豐原站到大慶站全長21.2公里，將在 8月與10月，針對太原段與潭子段先行動工，全線預計2014年完工。另外將增設豐南站、頭家厝站、松竹站、精武站、五權站，其中松竹站與綠線捷運G3共構、大慶站與綠線捷運G13共構，房價增值充滿想像空間。不過，市場人士也有不同看法，認為鐵路高架化或捷運化早該做了，根本談不上房市利多。

■　縣市合併升格 豐原潭子邊緣化？

　　整體來看，台中都會區發展重心由七期新市政中心輻射出去，西屯與南屯發展態勢最強，東區、北區、北屯建設不多，難以吸引人口流入，無法受惠於生活四號道高架快速道。

目前台中市最重要的建設如西屯中科、南屯精密科技園區、烏日高鐵站、國際機場、西屯水湳經貿園區、七期大都會歌劇院、七期市政廳、七期文心森林公園、藍綠捷運線、大型百貨公司都幾乎集中到西、南屯，直轄市之後的豐原潭子被邊緣化的情況，恐怕只會越來越明顯。

■　台北鐵路地下化 為何台中不能？

　　有民眾擔心高架化，破壞景觀並帶來噪音問題，台鐵與綠線捷運都是高架作法，確實會產生這些問題。台北市區台鐵全面地下化後，使得市區地面平整，被分隔的都市終能合而為一，台北市的整齊美觀受惠於台鐵地下化工程有關。台中市多是透天厝3、4層樓高，高架電車噪音勢必嚴重影響周邊居民安寧。

■　共構效應 特定區段房價大漲？

　　潭子仲介業者樂觀表示，被台鐵山線阻隔，松竹站房價便宜，與北屯路價差甚大，未來台鐵高架捷運化，與文心、烏日綠線捷運共構，房價補漲預估至少四成！南區的仲介業者也指出，南區東興路、中山醫大附近，房價預估漲2成。

　　不過部分房地產業者表示，捷運共構代表人潮集結，房價因人氣旺而看漲這是常識，不過台中市人口少、住戶密度不高，經營捷運可能會虧損累累，捷運帶動房價不是鐵律，需要人口夠多，產生住房需求，房市才有商機！高雄捷運與高鐵的虧損就是人口不足的案例。

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