台 中 地 產 X 檔 案

富宇建設公司看好中部黃金科技走廊效應醱酵，在台中市福林路、國安一路角地，推出「天瀚」大樓建案，以大坪數、節能設計，並且比照七期的公共設施，搶攻精英族群市場。

台中縣市合併定案，由中山高速公路、中彰快速道與國道三號高速公路形成的「黃金科技走廊」，涵蓋清泉崗國際機場、中部科學園區，台中工業區、精密科技園區、水湳經貿園區、高鐵特定區等重大建設，行情看漲。

富宇建設推出的「天瀚」大樓擁有可飽覽全台中市的視野景觀，位於國安一路與福林路口角地，街廓完整，基地方正，位處「中部黃金科技走廊」核心，擁有良好生活機能、便捷交通。

富宇「天瀚」以精品住宅概念，推出坪數、總價是全區最高檔的，規劃地上25樓、地下4樓，每戶坪數60坪到130坪，總共108戶（含店面10戶），住家樓高3米4，地下樓層設有平面197個停車位，今年8月全新交屋。

外觀設計ART DECO風格表現，22樓以上逐層退縮，並設計露台，戶戶三面採光，配備節能深窗、雙層隔熱玻璃，多數戶別同時具有雙景觀，85坪以上規劃雙套房、百坪以上廚房配中島、傭人房。

「天瀚」公共空間比照七期豪宅，規劃有高爾夫果嶺練習區、25米國際標準戶外溫水游泳池、健身房等，頂樓專為菁英人士量身打造景觀Sky Lounge。

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黎明路商圈鄰近7期重劃區，具有生活機能與交通等雙重優勢，房價較7期便宜許多，是南屯區指名度極高的居住區段，受到許多在地的首購客喜愛。指名社區集中在黎明路、公益路口附近，以屋齡5年內與10~20年的大樓最受歡迎，每坪行情分別為13~18萬元及8~10萬元。

黎明路商圈位於台中市南屯區，鄰近7期重劃區，黎明路沿線商家林立，有小吃、餐廳與速食店可供用餐，採買可至公益路上的三彩黃昏市場與黎明黃昏市場。黎明路南北向可銜接五權西路、市政路、中港路等主要幹道，經中港路、市政路西向，可分別銜接中山高中港交流道與中彰快速公路。

大樓產品受歡迎
信義房屋7期河南店店長廖慶泓說，黎明路商圈具有生活機能與交通等雙重優勢，且鄰近7期重劃區，「與7期享有相同的生活圈，但房價只要7期的1/3~1/2」，是南屯區2指名度很高的居住區段。

住商不動產台中向上加盟店經理廖鴻源指出，由於黎明路商圈發展早，可建地不多，加上921震後幾乎沒有新推案，直到近5年才有建案推出，該區以屋齡5年內與屋齡10~20年的大樓產品最受歡迎，每坪行情分別為13~18萬元及8~10萬元，分布在黎明路、公益路、永春東7路、大墩11街等路段。

廖慶泓表示，黎明路商圈發展成熟，房價較7期低，受到許多首購族群喜愛。此區的購屋客層多為在地客、以25~35歲等首購族群為主力。

廖鴻源說，由惠宇建設興建的「人本大業」，屋齡約4年，1樓零店面，使用建材等級高，社區採飯店式管理，並有多項公設，是黎明路商圈指名度最高的社區。

廖慶泓表示，「三采藝術園區」位於黎明路、公益路口，隔黎明路面對三采黃昏市場，生活機能發達，社區內有上百坪的中庭花園，讓住戶不必離開社區就能享有綠地，指名度也不錯。

廖鴻源指出，「中友綠園邸」社區內有游泳池、健身房、視聽室等公設，該案每坪管理費僅35元，相較於該區大樓每坪管理費約50元，明顯便宜許多，在市場上也很受歡迎。


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「登陽漱夏」位於台中八期核心，選擇避開公園第一排吵雜人聲與擁塞交通，營造出無可取代的綠視野與健康環境。

「登陽漱夏」為台中八期首座24樓太陽能光電綠建築，規劃相當於27座網球場綠化效果的太陽能光電系統，運用太陽光的智慧，與環境共生共鳴，讓無窮盡的太陽能發電，供應大樓公設用電，以最實質的方式回饋住戶，每年可減少三萬公斤二氧化碳排放量，具體履行節能減碳、保護地球的承諾。

「登陽漱夏」不僅賦予主人自在、寧靜的居住氛圍，同時坐擁綠海核心，個案生活全方位核心價值，食衣住行育樂盡在舒適的步行距離內，便利的核心優勢爆發力，讓「登陽漱夏」增值潛力倍數加乘。位於八期核心座北朝南稀有角地，永久性綠帶，70、80、90坪齊質大戶規劃，獨棟塔式建築，配乘三部快速電梯，完全國際飯店式規格，來自哈佛名建築師與陳俊男首席國際大師聯手規畫的高檔建築。

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【劉祈相/台中特稿】

　　台中預售屋與新成屋交易冷淡，僅極少數個案稍有表現。台灣經濟不振，許多內需型食品、餐飲、服務業大量前往中國各地發展，加深就業困難度，國民所得下跌消費力降低，可籌資大金額的住宅和農地，被抵押借款前進大陸，留下許多債務。一向給人印象空屋率高、住宅超額供給的台中市，經過這五年房市狂熱後，推案空前冷卻，建商忙著銷舊案、清庫存屋！

■　供過於求 台中房市路迢迢

　　在這種不景氣的時空背景，新住宅需求不可能放大，房市最好的台北市都更現在也頂多能解讀為40年以上老屋的換屋需求，根據統計，每年台北市人口淨遷出近萬人，說明越多人想搬離台北市，遷往台北縣的事實。

　　中部首善之地的台中市仍有很長與很困難的發展之路要走，台中人口不足、成長非常慢、基礎建設嚴重欠缺如立體交通動線、大眾捷運、衛生下水道、城鄉整合等等，就業機會不多如何吸引新移民？新重劃區土地超額供給，為搶時機建商拼命一窩蜂蓋房子，競爭慘烈，建商經營其實很艱困。

■　台中建商轉向 赴北部搶市場

　　線上的建商紛紛北上開發市場，竹南、頭份、新竹、竹北、中壢、台北市區都有台中建商的個案和最新佈局！昌運建設、豐邑建設、富宇建設、惠友建設、總太建設、總瑩建設、聚合發建設、鄉林建設多有具體的介入！市場人士認為，「逐人潮而居」的建商才算務實，北部市場肯定比中部大，雖然土地貴又難開發，最終是有人買才重要！

■　房屋首購需求小 豪宅客源有限

　　台中業內人士認為，台中首購屋需求其實很有限，原因在於傳統就業機會大減，中科發展停頓下來，科技人才寧可到台北內湖，找工作要緊，不會只因為台中房價比北部便宜就定居台中；另外，走一趟仲介店看台中七期百坪豪宅市場現況，發現豪宅需求更小，證實由投資客資金炒作帶動的假性需求，已被不景氣打回原形。

　　試想北上的都是台中線上推大案的公司，為何捨近求遠離台中到北部？現在台中重劃區又大量開發，等到2011年會大量釋出近千頃建地，土地價與房價會被壓抑，加上移居台中的外來人口若不太多，屆時台中房市競爭更加激烈，撿便宜屋機會不小，但房屋保值與否不一定！

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【劉祈相/台中報導】

　　五年來，過度飆漲的中科特區公告地價已漲3倍，住宅大樓單坪價由9萬多漲到16萬元，獨棟別墅開價也直追八期別墅，敢喊價的建商就有機會賣高。不過今年起，缺少新增題材與投機客的資金動能，中科房市回歸基本面，房價都被打回原形。昔日炒作七期、國美館、科博館與中科所謂「金磚四區」，如今褪成銅磚，炒作特定區域很快就慘遭套牢。幸而還有很多市區優質地段並未受到市場炒作，默默穩定的發展，在房市榮景過後更是難能可貴，既能保值又能增值，讓人肯定住市區的好。

■　房價大漲 無關縣市升格

　　物價飆漲，包括汽油、瓦斯、電費都在高檔，裁員、減薪、無薪假等失業問題仍然嚴峻，經驗老到的房產業者指出，台灣房市將在這股市反彈波帶動中開始止跌，若說回溫還過早，它需要多年的消化盤整，中南部恢復時間一定更長，主因在景氣尚未好轉，88水災又加重南部縣市民眾的苦！

　　如果天真以為台中升格直轄市，就一昧看多台中房市，可就大錯特錯！除非快速實際解決失業問題，並增加所得，才能再現房市榮景。台中市建築公會資訊委員會主委鍾尹堂曾經指出，房市榮景恐怕要等上好幾年，房市景氣循環波段可能延長很久！

■　鄰七期最好！ 黎明、逢甲區段正竄起

　　88水災讓台灣不景氣猶如雪上加霜，不由得讓人害怕住到郊區小山上，或基礎建設不佳的偏遠地區。從台北房市經驗去驗證，發現市區精華區段大安、信義、中正都是最佳住宅區域；反之，郊區的北投、文山的增值速度就不如前者。

　　在台中新都心七期市政中心周邊的精華區段，有藍線(中港路)、綠線(文心烏日)捷運經過的，都是最佳置產區段。黎明新村旁的單元2重劃區與逢甲大學西側的12期，就是未來副都心地位，台中房產業者特別看好這兩區塊，認為發展前景將超越五期。

　　至於許多市區原屬於精華區，但缺乏如大眾捷運等重大建設，將來也會慢慢沒落，例如國美館位於五權西路，就是少了捷運規劃實值利多，將來交通不甚方便，因此房價表現會不如中港路二段，以及五期西側的文心路捷運線路段。購屋族應理性選擇市區有前瞻性的優質路段，才能在不景氣當中取得保值的先機。

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大城建設公司在台中市八期重劃區豐富公園對面推出「大城凱旋門」建案，一樓結合公園綠意，規劃200多坪公共雕塑公園，並規劃12席名店街，吸引精品業進駐，很有特色。

大城建設長期將建設的重心擺在台中金磚四區中的七期、八期重劃區，「大城凱旋門」位於八期重劃區文心南五路、東興路口角地，近捷運G12站。

大城建設說，大城凱旋門位處豐富公園第一排、擁抱綠意，近好市多量販店，以東興路為主軸，可串連發展成熟的精明一街商圈、大墩路生活圈，順勢融入優雅時尚的五期生活步調，是擁抱綠意、生活機能強的優質生活環境。

「大城凱旋門」基地面積1313坪，樓高14樓、地下三樓，住家每戶48坪到65坪，主力戶為四房，戶戶3面採光，戶戶有棟距、視野景觀，共156戶，公設含健身房、KTV、戲水池、籃球場等，雙塔式建築、雙中庭設計。

值得一提，「大城凱旋門」一樓沿文心南五路、東興路角地，規劃逾200坪公共雕塑公園，開放式的花園，擴大與對面豐富公園景觀的接觸面，規劃有12戶燙金店面，吸引精品業者進駐。

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【文/范世華】

　　許多人不敢買房子的原因，不是因為沒有錢，而是誤認為買了房子之後，資金就成了「不動產」，原有的「活錢」變成了「死錢」動不了了！因此寧可長期租屋也不願意購屋。

▓　先由「無產」變「有產」

　　綜觀一般大眾不管是買不買的起房子，對於房地產投資的話題，都還是會有一定程度的關心，可是對於真正還未擁有房地產的人來說，若到達不了有屋的階級，論「投資面」的市場多、空，還言之過早，同樣的若是要講「理財面」，如果根本就還沒有「財」，那又有什麼好「理」的？因此首購第一棟純粹屬於自用的房屋資產，談時機的問題就不必這麼樣的嚴謹，先達到擁有的目標再說。

　　以目前銀行房貸的利率這麼低的水準，若每個月的房租預算為2萬元，同樣拿來跟房貸20年期本息攤還的月付金來比較，可以貸款的額度可以到400萬元左右，撇開市場上的豪宅、預售爭議性特殊價位和區域不談，400萬已經是足以購買台北市以外或其他縣市2至3房的中古屋了。

▓　其實「不動產」才是真的「活錢」　
　
　　100萬的現金，如果不能變成400萬的資產，那麼100萬它還是100萬，著實才叫做「死錢」。

　　當您擁有400萬的資產（雖然同時也內含了負債），還玩不起所謂房地產市場「投資」的遊戲，但至少已具備有可以發揮「理財」功能的資產規模，有了理財和負債還本的雙重配置，就像是空白的「T字」帳，左右兩邊已填上了數字，有了自己的資產負債表，學過會計的人應該更容易理解，可以套上了「資產＝負債＋資本」的公式來配置自己的財富平衡。

　　像是事業體一般，有了資本損益機制的營運規模可用來操作經營，以積極樂觀的角度來看，若房市漲，自然是賺取到了增值效益，報酬率的增幅是以本金400萬資產總額來計算的，10%就賺40萬了；用消極保守的角度來看，萬一跌價，原本一年24萬的租金，有將近20萬的部份也是還到貸款本金部位，減少的負債抵消跌價的風險，相對也具有較佳的保本實質作用。

　　除此之外“房地產理財”還有許多應用或是應變的方式，先立足於擁有房地產資產的階級之後，面對財富管理可因應的對策和方法就會更多樣化。因此先要擁有房地產之後，才能再談房地產的理財觀，如此也才相對地更有機會可以真正遠離貧窮！

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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【劉祈相/台中報導】

　　八八水災導致南部與台東嚴重受創，山區土石流問題威脅居民的生命安全，同時也曝露長期以來的老問題，政府有無扎實作基礎建設，以及居民耕作有無濫墾濫伐。近年來的「田園養生樂活」與「上山開民宿」真的值得再推廣？郊區山坡的別墅安全誰來把關？建照依法通過審核就安全了？民眾購屋恐怕仍需自己張大眼睛去趨吉避凶，才能保障自身權益！

■　記取天災教訓 切勿過度開發

　　一場百年水災重創中部地區，位處平地的台中市淹水嚴重。水災沖出台中市「金玉其外、敗絮其中」的基礎建設問題，更有矛頭指向許多重劃區開發過速。水災檢驗了縣市政府治水能力與績效，水患讓人民眾深刻注意到住家的安全重要性，可作為將來買屋換屋的重要參考依據。

■　參考淹水紀錄 購屋有依據

　　根據統計，台中市有14處道路掏空、坑洞150處，台中縣171處路崩，特別嚴重城鎮如下：太平市、烏日、霧峰。台中市淹水嚴重區域有：北屯軍功里、北屯東山路、中清路、松竹路、文心路、北屯路、十甲東路、精武路、台中路、建國市場、台中一中、雙十路，五權南路、大忠南街、精誠21街、中興大學週邊、楓樹里永春東2街、永春東3街、安和路、五權西路交流道、中港朝馬交流道、中清大雅交流道、大鵬新村、中港路2段、七期西側、七期市政北七路、惠中路。

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