台 中 地 產 X 檔 案

央行總裁彭淮南找公營行庫，討論擔保品放貸風險。政大地政系教授張金鶚指出，央行出面喊話很重要，因為台北都會區的房地產泡沫化愈來愈嚴重，然而重點不是買不起，在於房價不合理。

張金鶚表示，目前韓國、新加坡等亞洲各國央行，都已在採取緊縮貨幣政策相關措施，以打壓房地產泡沫化，而國內房價不合理的現象，全民都感受到了，除了央行不希望看到房市出現泡沫化，銀行業者對於投資客的貸款應更謹慎，否則將會助長房市投機炒作，讓薪資所得者更買不起房子。

張金鶚指出，國內房價下半年應往下走，卻下來得非常緩慢，市場基本面應降未降，造成此矛盾情況主因有二，包括資金行情支撐，以及資訊的扭曲。他說，資金已到頂，目前國內資金過多放在房地產，造成房價不穩定，一旦投資客在景氣反轉時紛紛獲利了結，恐會造成房價崩盤，此外，把特殊幾個豪宅個案的行情，藉由資訊錯誤扭曲，造成預期心理，達到哄抬效果，讓房價高漲不下，形成民眾購屋壓力。

張金鶚表示，銀行業者若再給予投機客更多貸款，一旦明年利率反轉走高時，若投機客繳不起房貸，將房子丟給銀行，恐會衍生出銀行濫帳一堆，加劇房市泡沫更惡化。他強調，重點不在於買不起，在於房價不合理，市場基本面應降卻未降，才會呈現此矛盾情況。

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繼澳洲、挪威央行升息後，亞洲市場誰將是升息第一砲，已成為近期市場焦點，不過，由於台灣目前物價相對低點、年底又有選舉，加上台灣歷次升息多「向美國看齊」，因此最快升息動作將在明年初。

昨天彭淮南以邀請台銀、土銀、合庫董事長「閒聊」方式，要求銀行不要低利搶房貸、不要貸款給房市投資客、豪宅貸款不要只看擔保品價值的「房貸新三不」，雖未公開向過熱的房市採取任何政策緊縮性動作，但「房貸新三不」的宣示效果，可能又將讓銀行房貸市場大風吹。明的不能做，彭總統「迂迴」動作，確實是景氣未全面復甦、但資產價值過熱下，不得不採取的「示警」動作。

但從彭總裁近來談話和適時對過熱市場「降溫」動作來看，央行暫時無升息動作，推斷在市場有效控制下，央行的升息應該會在美國聯準會升息後跟進，「彭總裁降息跑第一，但升息，絕對會禮讓其他央行的」。在此之前，彭總裁將採取迂迴戰術，隨時「整頓」過熱的市場，但絕對不會是亞洲央行「升息的第一砲」。

去年金融海嘯爆發，彭淮南以超高效率在第一時間率先降息、連續七次降息，讓台灣在此波金融海嘯中安然度過。不過，近日各國股市重回金融海嘯前水準、及原物料價格蠢動等不利訊號出現，各國央行「退場機制」的討論甚囂塵上，尤其在澳洲、挪威央行相繼升息一碼，印度、香港、大陸也開始採取部分緊控資產、價格動作後，目前各界均在觀看誰將是亞洲第一個升息的國家，也讓今年以來外資加碼股市第一名的韓國、和外資炒匯盛行的印尼，成為目前市場點名的升息國。

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ECFA簽訂時程日益明朗，大台北豪宅買盤也轉趨積極。房仲業今天公布最新統計，北市總價5千萬元及北縣2千萬以上豪宅交易，9月較8月成長約1成5，為連兩月量縮之後，再度恢復成長。但以季來看，第三季交易量仍較第二季衰退達30個百分點，再加上高收入專業人士買方減少，預期的外資、港資買盤也遲未出現，顯示大台北豪宅市場仍未脫離高檔盤整階段。

永慶房屋今天公布大台北豪宅市況調查，市場在經歷7、8兩月價漲量縮低迷市況後，受到市場預期兩岸經貿開放將帶動經濟快速復甦的心理影響，近來高資產人士態度轉為積極，其中，主要豪宅地段的指標性產品詢問度明顯大幅提升，進而帶動9月交易量較上月成長1成5。

但此一情況是否意謂豪宅市場轉趨樂觀，永慶房屋首席房產顧問葉國華持保留態度。他指出，由於今年以來豪宅價格波段漲幅已超過兩成，現階段多數買方已略顯遲疑，加上賣方過度惜售，導致買賣交易時程持續拉長，房價上漲幅度也有明顯趨緩跡象，顯見豪宅市場仍處於高檔盤整階段。

此外根據永慶豪宅事業部統計，截至目前，各界期待的外資、港資買盤並未出現，這類背景買方占總交易量仍不到5%。而隨著房價高漲，以往高收入專業證照人士購買豪宅比例也從18%一路下降到8%，亦為後市埋下不安的因素。

葉國華表示，從政府鬆綁陸資購屋迄今，外資、港資背景買方遲未出現來看，顯示在目前的政策及不動產交易制度下，尚無法立即吸引外來資金進駐。再加上國內豪宅四大買盤─上市櫃公司大股東、台商、中小企業主及高收入專業人士中的高收入專業人士，明顯卻步，顯示可購買族群逐漸縮減，預期未來若價格持續攀升，而未能有外來資金買盤進駐下，豪宅價格支撐力道將可能減弱。

葉國華建議，現階段有意售屋的豪宅屋主，際此兩岸經貿開放實際效益浮現之前，不妨汰弱留強、佈局三通概念區域內指標個案，更能在這波長線看好的局勢裡，坐享增值效益。

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內政部今天公布9月全台買賣移轉棟數，繼8月反轉下滑後，9月再下跌12.7%或4862棟，累計兩個月成交量已下跌近18%。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，由於房價快速墊高、加上優惠貸款不再，不少有購屋意願的民眾選擇靜觀其變，讓買賣移轉棟數連續兩個月出現下滑。

徐佳馨表示，在民眾的實質所得和「一瞑大一吋」的房價實在不成比例下，全台買氣確實在趨弱，不過，由於時序接近年底，依往年情況，每年年底多會有為數不少的購屋族進場買屋，將有助於區域間買賣的活絡。

根據內政部統計，9月各縣市表現多不佳，以三大都會區來說，台北市較上月量縮14.7%，台中市減少10.9%，高雄則大減2成1以上。另外交易量較大的台北縣則從8月的11,573棟下滑到9,590棟，跌破萬棟，跌幅達17.1%。

九月跌幅最大的 澎湖，受到博弈公投未過的影響，上月成交棟數為18棟，較上月大跌55%，預估澎湖應會進入一段投資空窗期，未來將以自住需求為主，回歸市場基本面。

在一片下滑中，新竹市與基隆則表現相對亮眼，新竹市買賣移轉棟數較上月大增53.7%，而基隆市棟數也比上月成長18.3%，是少數逆勢升溫的區。

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重劃區內的大型土地持續開發且日漸稀少，因此有不少建商利用小面積的土地，推出總價超過3000萬元、戶數10戶以內的別墅。這些產品幾乎都標榜進口建材與設備，甚至可以為住戶量身打造、規劃空間，目前推案單戶最高總價高達1.2億元，訴求精緻化住宅。

台中市重劃區的土地方正，街廓完整，一直是建商推案的主力區段，由於現有重劃區內大面積的土地多已開發，剩下不少面積300坪以內的小型土地，有不少建商便利用這些土地，規劃小型別墅個案，由於基地面積小，規劃的數戶也不多，通常都在10戶以內，總價至少3000萬元。

8期新案總價衝上億
磐興建設總經理游金州說：「選在重劃區內推案的好處除了生活品質佳，基地周邊的道路、公園、學校等公共設施都在規劃中或是已完工，居住環境變數小，因此這些高總價、戶數少的別墅個案多集中重劃區內。」

目前各重劃區超高總價小型別墅案，有7期重劃區的「柯芬園No.6」、「方程十鼎」，10期重劃區的「高峰特區」、「翡翠名園」，及11期重劃區的「慶昀金典V」、「寬域Ⅲ」等，每戶總價幾乎都在4000萬元以上。

另外，8期重劃區的預售案「雙穗」僅規劃3戶，總價5380~6000萬元，「陸府觀止」規劃4戶，每戶總價高達1億2000萬元，將8期重劃區別墅總價推上億元大關。

游金州表示，市場上有部分想要購地自建的客群，這些客群多希望能蓋大地坪、大建坪的別墅，且注重居住品質，為了滿足這些客戶的需求，建商選擇基地面積較小，規劃地坪至少50坪、建坪100坪以上的別墅，且可規劃戶數不多，還能讓住戶享有單純的居住品質，並提供量身打造機制，讓客戶享有獨一無二精緻別墅。

客層鎖定台商企業主
高價豪墅案除了標榜進口廚具與衛浴設備，且皆配有電梯，還加入許多特殊規劃，如「寬域III」1樓規劃私人招待會館，「高峰特區」地下1樓有SPA泡湯池與雙天井，「陸府觀止」地下1樓有溫水游泳池等，訴求精緻化。另外「寬域Ⅲ」、「柯芬園No.6」標榜可為客戶量身打造，「陸府觀止」逐層退縮，強調在都市中也能享有私人菜園。

有巢氏房屋台中10期加盟店店長林志雲指出，對建商來說，高總價別墅規劃成本高，且客源較少，因此這類產品在市場上並不多見，主要客層以台商、中小企業的企業主為購屋主力，而且因需求穩定，未來重劃區內仍有高總價、戶數少、精緻化的別墅產品出現，滿足特定購屋族群。

各豪墅特殊規劃
案名/特色
寬域Ⅲ：1樓後方規劃私人招待會館，有天井，V&B衛浴設備
高峰特區：地下室規劃SPA泡湯區，雙天井，1樓挑高6.6米，中央集塵系統與指紋密碼鎖，進口廚具
方程十鼎：1樓挑高6.5米，3至5樓有20~25坪整層主臥，全棟V&B衛浴設備、氣密窗
柯芬園No.6：雙天井，進口廚具，Kohler浴缸
雙穗：30坪以上整層主臥，義大利進口廚具、V&B衛浴、Grohe五金
陸府觀止：地下室溫水游泳池，雙天井，每層露台皆有植栽，頂樓40坪空中花園，2、3樓規劃泡湯區，外觀採用藝術燒烤陶磚
慶昀金典V：地坪鋪設大理石，頂樓有植栽綠化，深窗設計
築都帝悅：社區採污水分流與雨水回收系統，客廳配置8+12+8mm複層Low-E隔熱玻璃，其餘門窗採5+5mm雙層膠合玻璃

12期重劃區 豪墅新聚落
重劃完成不久的12期重劃區，每筆土地面積多不超過500坪，較適合開發戶數少的別墅案，加上鄰近7期重劃區、中科，可望吸引頂級客群購屋，業者認為，12期重劃區有機會接替7、8 期，成為精緻化豪墅的新聚落。

12期重劃區位於台中市西屯區，區位介於7期、逢甲、中科及水湳經留園區等區段之間，區內多為面積500坪以下的土地。

推案集中公園旁
台中市建築公會市調資訊委員會主委鍾尹堂表示，12期重劃區鄰近7期重劃區，勢必會吸引部分7期客源，加上區內土地面積較小，「非常適合推出高總價的別墅，連我都想進去推案！」

鍾尹堂認為，目前該區土地價格飆漲，平均每坪地價接近30萬元，多數建商仍採觀望態度，未來土地價格回穩後，建商應會進場，預估明年上半年，12期重劃區就會出現總價3000萬元左右的別墅。

盤興建設總經理游金州指出，12期重劃區內多為200~300坪的土地，較不適合開發大型建案，未來應會有不少高總價、戶數少、地坪50~80坪的別墅產品出現，且集中在公園周邊。

主要重劃區區段行情

●7期重劃區（西屯區、南屯區）
產品：別墅
屋齡：預售及新成屋
價位：總價2500~8000萬元

●8期重劃區（南屯區）
產品：別墅
屋齡：預售及新成屋
價位：總價1200~1億2000萬元

●10期重劃區（北屯區）
產品：別墅
屋齡：預售及新成屋
價位：總價1000~4500萬元

●11期重劃區（北屯區）
產品：別墅
屋齡：預售及新成屋
價位：總價1500~6000萬元

無專人管理 安全須留意
高總價、戶數少的豪墅產品，使用的建材與配備等級較高，並導入客製化概念，可依客戶需求定製，讓住戶享有更好居住品質，受許多金字塔頂端購屋族群喜愛。不過這些高總價的別墅因戶數少，多無專人管理，安全須注意。


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台中市政府預定11月26日公開標售12期重劃區89筆抵費地、共3.7公頃建地，底價逾30億元，其中位於中港路、環中路、黎明路等重要道路兩旁的大面積土地，已成為熱門搶購地段，每坪底價從30萬至60萬元不等。台中不動產業界認為，該土地標售率將成為台中房市景氣的重要指標。

　台中市政府10月中旬才正式公開12期市地重劃抵費地標售訊息，印了4,000份投標需知與相關圖說，提供民眾免費自行取閱，結果短短10天不到，投標需知已被索取一空，市府趕緊在這兩天緊急加印4,000份「補貨」。

　台中市不動產經紀業者指出，12期抵費地小至31坪、大至650坪不等，從住一、住二、住三到商一、商二、商三皆有，建築容積率從140％至420％不等，不僅台中建商虎視眈眈、準備出手搶標，就連許多台中市民都有意下手標售小面積土地，自地自建、打造夢想中的庭園別墅。

　業者直接點出12期抵費地中，最熱門的三處大面積土地，包括位於中港路旁的610坪土地，由於地點佳、土地方正，每坪底價從60萬元起跳；另位於黎明路旁的650坪土地，每坪底價30萬元起跳；位於80米環中路旁的土地，面積也有600餘坪。這三塊土地已成為台中建商評估的重要標的。

　受自住型民眾青睞地段，為鄰近台中市逢甲商圈附近的福星路及漢翔航空南邊的土地，去年下半年有地主私人出售土地時，每坪成交價在34、35萬元左右，這次市府將底價訂在28萬至30萬元之間，略低於市場行情，預料也將成為搶標熱門地段。

資料來源: 中時房地產     回首頁

捷運帶動房價，已經是購屋的基本常識，不過，比捷運宅更夯的，是都會區更優質的雙捷運標的！由於目前台北、台中的捷運動線，仍持續架構中，未來捷運完工，這些還在大興土木的雙捷運交會點，勢必帶動房價起飛，潛力十足，現在投資，正是時候！

■　台北雙捷運商圈 未來投報率高

　　「未來有雙捷運交匯的商圈，是商圈最佳投資區域！」永慶店面事業部經理李元鳳分析，如木柵線的大安站、南京東路站，未來分別與捷運信義線、新莊線相交，或是南京松江站等，都具有這樣的條件，但目前這些地段，因為有捷運施工的交通黑暗期要等待，所以投報率會比其它商圈低，約在1%到2%之間，因此，應著眼店面的未來增值爆發力，而不是現在的投報率。

　　對於現階段的店面投報率創造，可把標的切割成小單位，一方面可降低不景氣時的店家成本壓力，又可拉高單位租金收入；此外，對店面空間的再塑造，李元鳳提醒，注意面寬與有無騎樓，白天與晚上的上班族與假日人潮、動線狀況，商圈空租率及附近營業類別，店面臨路數量與馬路寬度等細節，都是挑選時可多留意的地方。

■　台中捷運動土 藍綠交會B4站行情佳

　　而大台中在縣市合併政策確認之後，原本延宕已久的捷運工程也將隨著分配款的增加而逐步落實，沿著文心路規劃、連接北屯到高鐵烏日站的捷運綠線預估近期開工動土，完工後將稀釋文心路的龐大車流，帶動周邊房價行情看漲。

　　而綠線與中港路藍線交會的B4站，北可通台中科學園區，南接台中火車站到太平，未來將會成為重要的轉乘站，房價至少翻身數倍，文心路近中港路一帶是發展成熟的繁榮地段，生活機能雖然豐富，卻一地難求，想投資捷運潛力宅的民眾也只能往中古市場找尋，但地段與產品均優的物件，實在少之又少。


資料來源: 網路地產王     回首頁

增撥2,000億優惠房貸已於今年9月走入尾聲，購屋人又擔心房價過高、買不下手，因此決定暫緩購屋，使得整體購屋貸款金額萎縮154億元、僅427.3億元，是今年以來跌幅最大。

　根據中央銀行新發布的報告指出，9月份五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承作的放款金額及利率，較8月份的581.64億元，大幅減少154億元達427.3億元。

　行庫主管指出，今年元月份受金融海嘯重創，購屋貸款金額衰退217億元、僅達384.5億元，之後受到政府2,000億優惠房貸續撥、兩岸利多政策發酵等刺激，各季度的購屋貸款金額持續攀升。但由於優貸告罄，購屋貸款金額在8月份達顛峰後，便急轉直下，9月份萎縮154億元、達427.3億元，是今年以來衰退最嚴重的月份。

　彰化銀行商品策劃處個人金融科科長藍麗玲表示，政府優惠房貸前後共撥出4,000億的額度，房貸利率也可得到政策性補貼，另一部份額度再搭配銀行房貸承作，可減輕民眾的購屋負擔，因此帶動一波房市買氣。

　不過，隨著優惠房貸進入尾聲，民眾認為房價過高，購屋負擔沉重，因此抱持觀望態度，靜待價格較合理的好物件再出手，這也讓購屋貸款金額急轉直下，9月份下滑至427.3億元。

　而購屋貸款利率則微升0.063個百分點、達1.786％，主因是優惠房貸的前期利率水準（1.325％），較一般「前低後高」性質的指數型房貸高，可推估多數購屋人申辦房貸，以搭配「優惠房貸」居多，且優貸於9月告罄，因此有更多購屋人爭相搶貸，造成房貸利率微升的局面。

　市區房價狂漲也擠壓民眾購屋意願、轉而外移購屋。東森房屋董事長王應傑以「經濟學」理論說明，「市場」的產生取決於消費者的動向，若產品（指房屋）的品質差異不大，但「售價」卻有差別定價（指房價高低）時，多數人會傾向購買售價較低商品，這就是精華區房價飆高的驅使下，民眾紛外移至周邊城市置產的主因。

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