台 中 地 產 X 檔 案

台北老字號的冠德建設首度進軍台中豪宅市場，與龍寶建設合作推出「誠臻邸」未演先轟動，潛銷期熱銷八成，也帶動其他建商推案。

冠德計畫深耕台中，將與龍寶長期合作，期望每年至少推出一件個案。

信義房屋統計，資金行情除帶動台股屢創新高，9月份北市總價2千萬以上的成屋交易比重刷新今年新高紀錄，達二成三，創下近5年新高，這股錢潮吹到台中，炒熱台中的豪宅市場。

目前中部土地成交屢創新高，聯聚雍和大廈潛銷期封盤、「誠臻邸」熱銷等，炒熱豪宅市場，促使建商提早布局，包括海灣、聚合發、銳豐、總太、精銳、聯聚、寶輝等建商從年底陸續進場，「誠臻邸」二期也開放預約。

「誠臻邸」位於台中市市政路近文心路口，基地1800坪，規劃雙社區，首期為地下五樓、地上22樓的雙塔式建築，零店面、共76戶，每戶坪數96坪到128坪，以大樓別墅化概念，每戶不僅有陽台綠意環繞，餐廳和廚房的大面積陽台打造成私密後花園。

冠德董事長馬玉山說，冠德今年成立30周年，龍寶成立20周年，雙方以50年的功力，在台中七期新市政中心推出龍寶第15件「誠臻邸」作品，冠德計畫深耕台中，與龍寶長期合作，期望每年至少推出一件個案。

龍寶董事長張麗莉說，冠德建設去年初在看這筆土地時，龍寶就決定與冠德合作，今年2月都已送照，但直到今年8月推案前夕又重新翻案，她對馬玉山很不好意思。龍寶沒有搭接待中心，只靠平面圖與過去累積的「粉絲」，順利賣出60戶，單價六、七千萬元的豪宅。


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喬立建設公司看好台中港路燙金門牌，在東海牧場正對面推出旗艦版「喬立月河」大樓建案，強調四面臨路街廓，正對牧場景觀視野延伸，不受阻礙，可飽攬東海大學50萬坪綠意。

喬立副總經理劉利麗說，「喬立月河」臨台中港路，近中港交流道、龍井交流道，位處新光市政、逢甲、東海、中科、愛買、台糖、國際街等7大商圈中心位置，生活機能強，縣市合併升格後，前景看好。

「喬立月河」基地1001坪，規劃地下4樓、地上25樓，總戶數197戶，主力坪數48坪到67坪，四面臨路完整街廓，基地臨路退縮，230公尺環社區健康步道，中庭植栽調節舒適微氣候，景觀開窗，採光、通風良好，讓住戶住得舒適。

劉利麗說，「喬立月河」矗立台中港路最高天際線，業者為此耗時半年，打造六盞以鋼板烤漆、鑲嵌石材的造型燈，每盞造價50萬元、重200多公斤，分別矗立在台中港路門面、二側車道，與台中港路相輝映。

「喬立月河」26F頂樓星光Tea house、私人招待宴會廳俯瞰全台中最有價值的夜景，社區專屬15人次服務團隊提供服務，社區採用「EASY 叩」感應叩系統，不但住家門禁管控、公共設施扣點，也可當電子錢包，具有代繳水電費、便當錢等儲值功能。

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自明年五月一日起，國內預售屋的交易制度將有重大變革！為了保障消費者權益，符合公平誠信原則，建商或代銷商銷售預售屋，必須將主建物、附屬建物、公共設施的面積與售價，詳細記載於預售屋買賣定型化契約，並且取消百分之一誤差「互不找補」的陳年陋規。業者認為，此舉有利於預售屋交易更加透明化，但畢竟「羊毛出在羊身上」，降低公設售價，勢必會提高主建物單價。

■　分開計價透明化 有誤差互找補

　　內政部送請行政院消保會，於九月二十四日審議通過的「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，將在明年五月一日正式施行，修正的重點為：一、增訂契約審閱期不得少於5日。二、明訂主建物、附屬建物及共有部分，應分別列明面積及售價。三、增訂主建物面積占本房屋登記總面積之比例。四、現行「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」，修正為「有誤差就互相找補」。五、買方遲延利息「萬分之五單利計算」，調降為「萬分之二單利計算」。

　　信義房屋代銷協理何胤諭表示，「分開計價」對於預售產品的市場資訊將可望更為公開透明化，以往若有少數建商惡意灌虛坪的情況將不復存在，不過在短期內並沒有降價空間可言，因為以目前的房地產景氣，建商沒有降價的理由，因此想賣2000萬元的房子，不會因為分開計價，降價求售只賣1800萬元，對於附屬建物與公設「少賺的部分」，勢必會移轉至主建物。

■　公設售價調降 價差灌回主建物

　　永慶房屋代銷事業處副總吳金銘表示，預售屋建坪分開計價的政策，原意是要解決近年來新建案公設分配認定不一及虛灌面積的問題，但此政策實施後，對預售屋銷售上並不會產生太大衝擊，因為建商無論採取何種方式定價，最後還是會回歸到以總價計算來處理。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也表示，公設另外計費，其實並不會對房價產生衝擊，畢竟買屋是整件買，不是想要不買某一部份就可以排除，但明確規定之後，應該可以有效遏止某些建商狂灌公設的現況，不過在磨合初期，價差有可能灌回主建物，造成誰也沒有便宜誰的結果。

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當眾人一致看好房市之際，東森房屋董事長王應傑卻直言，這次房市快速回升反彈，根本是「假高潮」，預測年底銀根吃緊，房市將會利多出盡。王應傑建議，投資客最好及早脫手獲利了結，「賣」擱等了！

■　房價「有行無市」 王應傑：假高潮

東森房屋董事長王應傑擁有三十多年房地產經驗，觀察近年來房市戲劇性的變化，他認為從民國九十六年底至今，房市出現了兩次假高潮，第一次是國民黨立委選舉大勝、馬英九當選總統，第二次是今年第二季以來交易爆量，這是拜開放陸資來台、低利房貸以及市場炒作之賜，房價已漲了三成以上。

針對近日來炒得火熱的都更議題，王應傑認為已經達到「畸形炒作」、「有行無市」的地步，房價與總體經濟，呈現背道而馳現象。王應傑說，投資房地產要看口袋有多深，目前台灣自有住宅比例高達八成多，大台北房地產已成為有錢人的投資標的。以民國六十五年為例，當時在高雄與台北，分別推出一坪三萬多的房子，時隔三十多年，高雄的這批中古屋，每坪房價僅八萬多，台北已漲到每坪五十多萬元，也就是說，一旦投資失誤，套牢時間可能長達二、三十年。

■　短線售屋 長線買屋

年底封關前，房市表現將會如何？王應傑的預測是利多出盡。他認為，每到年底銀根吃緊，加上今年底還有選舉，資金需求更為孔急，假使ECFA與MOU如期簽訂，將會是利多出盡局面，房價上揚空間最多僅剩一成，投資客應該見好就賣，以免淪為紙上富貴，到頭來落得一場空。

王應傑直指台北市內湖、南港炒過頭，每坪喊到七、八十萬不合理，僅有台北市中山南路、基隆路、民權與和平東西路，這個範圍內的精華區才值得投資。總結年底房市投資，王應傑給了八字箴言「短線售屋、長線買屋」，建議投資客及早獲利了結，不宜再貿然進場，至於自住與換屋族不妨好好觀察，再下手不遲。

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媒體報導央行總裁彭淮南要求銀行嚴控授信，房地產市場是否過熱、房價是否過高，成為市場焦點。地產專家學者張金鶚、莊孟翰等認為，股、房市互相哄抬炒作市場，政府早就應該提出相關「預警」措施。
　
張金鶚指出，在金融海嘯後，全世界各地區基本面都還沒回復，台灣房地產卻是集中於台北市豪宅狂炒，難免會有房市泡沫隱憂。事實上，包括香港、新加坡、中國都在觀察房市炒作，有的緊縮利率、有的緊縮個案，台灣無法置身於外，金融單位若是誤判情勢就會形成泡沫。

他強調，資金行情的推升與資訊的扭曲，係造成M型往豪宅方向推案主因，且導致大家只見豪宅價格不斷飆新高，卻看不到一般住宅行情的成交真相。

莊孟翰則強調，一年前在內政部開會時他即提出，政府應就銀行放款住宅建築總額超過收存款總額的20％提出相關因應，他表示，當時央行直言會「預警」，但顯然事過一年，相關措施還未端出來。他說，銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額總和的30％，目前已超過20％，是該準備踩剎車，但政府在這一年金融海嘯導致不景氣中，因「不敢說」反而助長房股市更大炒作。

他說，台灣在金融海嘯之後，反其道而行，儘管不景氣，但房股市卻是快速回復，且因兩岸關係、MOU、ECFA、陸資與資金回流等，帶動房地產投資氣氛，從土地、商辦到豪宅炒作得一發不可收拾，即使政府祭出二胎協助年輕人購宅，也被當作炒作題材，其結果是只見地價、豪宅比高點，而年輕族群只有移居郊區、北縣的份。

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央行彭總裁對房市發警語，向來氣憤國內游資氾濫的台大經濟系幫學者，昨天相當肯定央行，已注意到資產價格的不合理上漲，台灣大學經濟學系暨研究所教授暨人文社會高等研究院副院長林建甫進一步建議，為避免價格上漲一發不可收拾，可針對問題最嚴重的台北市，就地產進行融資成數的調降，提高投機客的投資成本。

此外，林建甫也說，國有地標售也應暫停，降低公部門推波助瀾的疑慮。

這類似於國內曾施行過的選擇性信用管制，曾是房市空頭的起因。台大財金系教授沈中華指出，現在問題是「國人買不起房子」，就算政府提撥再多的利息補貼，國人所得也永遠追不上房價的飆漲，因此透過政府的手，讓房價先走出一段下跌坡，是當前可施行的解決對策。

沈中華指出，資產價格飆漲的問題，是去年全球金融海嘯的後遺症，各國央行連續降息形成低利率環境，解決了市場上的信用緊縮，同時也帶來游資四溢的通膨壓力，這個在各國都出現的問題，亞洲最為嚴重，一則全球熱錢全跑到亞洲地區，加以各國央行都不願放手匯率大幅升值，人民幣是如此、新台幣亦是如此，因此深陷利率、匯率、獨立性的三角不平衡困擾。

他表示，資產價格該不該管？要如何管？相信央行的「關切」，不能讓所有人信服，同樣的問題，美國聯準會早在2000年時就經歷過，即使聯準會的態度也是想管、卻不知道如何管，於是邀請美國產學界一起研究，匯集大家的意見交流讓提議對策更可行。

因此，如果央行率先示警，他希望，應進一步讓各界公開談論匯率和貨幣政策，藉由學者、業者的研究與經驗和央行分享，協助分央行的困擾，更促成貨幣政策對總體經濟的助益。

經建會昨日邀請學者就「薪資下降、房價上升、所得分配惡化」進行座談，與會學者認為房屋的市場價格未必是合理價格，可以參考日、韓訂定標準房價等價格管制的作法，以降低民眾的購屋壓力。

經建會主委蔡勳雄昨日下午邀請中正大學教授王正、師大教授王永慈、中國地政研究所所長林英彥、政大教授曾巨威等多位學者探討這些民生關切的問題。

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面對當前各銀行「前低後高」三段式房貸，再加利用「免還本金」寬限期，助長投資客炒樓歪風，財經官員昨天透露，央行已要求銀行，盡速改善三段式房貸的前、後期「差很大」利率架構。若無解，考慮要求各銀行，停辦三段式房貸，改為一段式或兩段式房貸，以嚴控利率下限。
　
對此，央行總裁彭淮南昨晚表示，央行定期都會邀集行庫主管，瞭解房貸市場現況。但對利率怎麼調、結構怎麼改，則不願發表看法。

央行要求銀行速改 無解就停辦

所謂「三段式房貸」，是目前市場主流商品，特色是前低後高，如前半年利率通常不到一.五％，常造成民眾「利率好低」的錯覺；關鍵在還款的第三年起，利率會回到二.二％之上，等於是「先甘後苦」，房貸戶後期付息壓力較重。

不過，「前低後高」對投資客並無影響，因為投資客只用得到「前低」，用不到「後高」。

官員解釋，若投資客從購入到脫手，只需半年時間，正好適用三段式房貸中，利率最低部分；更好康的是，還能申請寬限期，不但利率最低，連本金都可不必還。講更直接點，這類房貸商品，無疑是為投資客開了一扇「方便門」。

前後期利率「差很大」 炒客太方便

官員表示，若眼光夠精準，通常不到幾個月，房子就能脫手，對投資客而言，前半年利率愈低愈划算。

據了解，央行最初想法，是希望三段式房貸「不要再做了」，利率數字遊戲也別再玩，各銀行能改做固定加碼的一段式房貸，期能斬斷投機客的炒樓之路，以避免高房價成為全民夢魘。

但銀行業者說，若採固定加碼的一段式房貸，利率等於鎖死，屆時只有資金成本低的銀行，能做獨門房貸生意。再者，若沒「前低後高」，銀行等於拿不出任何誘因，吸引他行的客戶轉貸。

銀行主管說，央行的目標很明確，就是要避免三段式房貸中，第一段可能不到一％的低利，助長炒樓歪風。未來可能作法是，除停辦現行的三段式房貸，將其改為兩段式，或一段式房貸；也會嚴控利率下限，適用期間也會拉長。

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國內房價高不可攀，購屋糾紛也很多，據消基會問卷調查，有6成消費者抱怨，買房子後還沒交屋銀行就得先撥款，中間過程利息還得由買方負擔，消基會今強烈要求銀行及建商應完成交易後才能向消費者收取利息，主管機關更應修正「預售屋買賣定型化契約之應記載及不得記載事項」，明訂「貸款撥付日應為交屋日」才合理。

消基會表示，去年1到9月共3890件申訴案，購屋申訴就有244件占6%，另外到消基會諮詢的案件共2259件，其中購屋糾紛依舊占424件，包括銀行貸款及撥付利息負擔疑問、預售屋購屋及交屋糾紛、延遲交屋問題，顯現消費者買房子時常不了解業者手段，對貸款後、交屋前銀行撥款利息該由誰負擔？何時該交屋？交屋是否將公設點交完成問題霧煞煞。

消基會去年進行網路問卷，針對有購屋經驗的消費者進行「房屋貸款撥付與利息負擔」調查，發現6成消費者反應，常有建商在未交屋前就請貸款銀行完成撥款，尤其房屋還沒點交完，買房消費者就已提前當冤大頭負擔銀行利息，消基會認為明顯違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第18條第3項規定。

消基會呼籲，主管機關應儘速修正應記載事項，明訂「貸款撥付日應為交屋日」才合理，尤其要求房價總額的10%應作為「交屋保留款」，5%在交屋時進行撥款，5%應保留到公設點交完成後再行撥付予建商，維持交易公平，如有不法業者違背，主管機關應加強稽查且開罰。

針對購屋注意事項，消基會也建議消費者購買預售屋簽約時，應提出貸款撥付時要和房屋點交同時進行，如果產權過戶與尾款撥付不同日期，也應依照定型化契約應記載事項規定在交屋前撥款時，撥款日到交屋日所生的銀行利息應由賣方負擔，至於交屋前要請略懂建築、結構的朋友或地政士一同查勘房屋，若不幸發生糾紛，也要勇於爭取自己應有的權利採取申訴、調解及訴訟步驟解決。

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