台 中 地 產 X 檔 案

經建會主委蔡勳雄昨日表示，現行政府對房屋交易課的土增稅、對持有房屋者每年所課的地價稅係依公告現值、公告地價做為基礎，由於兩者遠低於市價，易造成房市投機炒作，為抑制投機，有關這兩項稅制課徵基礎都將朝市價檢討改正，其中針對「非自用住宅」的地價稅負則應予調升，他將於近期向賦改會提出建言。

立法院經濟委員會，昨日審查經建會99年度預算，面對國內房價持續飆漲，所得分配惡化，中產階級買不起房子狀況，引起立委關切，立委李慶華質詢時表示，房價不合理的上漲，讓窮人被壓的喘不過氣來，經建會有何解決方案？

蔡勳雄說，上周經建會邀學者探討這個問題時，學者們認為現行有關房屋的各種稅負太低是造成房市投機炒作的重要原因，他個人非常同意這個看法，未來針對「非自用住宅」的各種與房屋交易、持有相關的稅制會進行通盤檢討。

現行房屋買賣時要課徵土增稅以及契稅，而持有房屋者每年要繳地價稅及房屋稅，蔡勳雄說，土增稅係依每年公告一次的「公告現值」徵稅，而地價稅是依三年公告一次的「公告地價」徵稅，兩者都遠遠低於市場價格，這麼低的稅負，持有成本太低，而容易形成投機炒作的風氣。

他指出，解決之道就是讓土增稅依實際交易價格課稅，另外對「非自用住宅者」的地價稅也應以接近市場價格課徵，抑制不合理的房價飆漲，惟「自用住宅者」的低地價稅政策仍將繼續維持。

蔡勳雄晚間接受訪問時指出，如何提高「非自用住宅」的地價稅負，各國有不同的作法，日、韓對於擁有多戶住宅者的地價稅，採取累進稅率，有些國家則直接調升「非自用住宅」的地價稅率，台灣未來應該採什麼方式，目前還在研議中。

民進黨立委黃偉哲昨日在會中詢問蔡勳雄這些論述究竟是學者們的建議？還是已形成決策？蔡勳雄強調，他非常同意這些學者的看法，因此將會通盤檢討後，建議賦改會將此列為稅改的議題。

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買不起房子，不少無殼蝸牛人選擇先租屋，等存夠了錢再買屋，不過房仲業者提醒租屋族，如果租屋遇到是二房東，就要特別注意對方有無轉租權利，如果沒有，小心付了房租還要被掃地出門。

21世紀不動產法務副理邱創智表示，根據《民法》第443條規定，房客與房東的契約中若沒有特別約定轉租條款的話，房客能將房屋「部份轉租」其他人，但不可以將房屋「全部轉租」或是轉讓給其他人。

若房東與房客的房租契約中明定「不得轉租」的話，不論是「全部轉租」或是「部分轉租」，房客都不得將房間轉租給其他人，如果二房東收租後捲款潛逃的話，即使付了租金，大房東依然有權利要求房客限期搬遷，而房客只能向二房東求償，租屋族要特別注意。

為避免付了租金卻無家可住的情況，邱創智建議租屋族，租屋前一定要請出租方出示房屋謄本，證明出租人就是房屋所有人。

如果出租人不是房屋所有人的話，就要請出租人出示相關證明文件，以證明出租人擁有房子出租權；如果是委由房仲業轉租的話，租客一定要請房仲業出示房東委託書，避免不肖業者冒充房東轉租詐騙。

邱創智提醒，想要當個包租公包租婆的投資客也要注意，為避免不肖房客以二房東身分向房客收租後捲款潛逃，將房子出租給房客前，最好在契約內註明「不得轉租」的字眼，以維護自身權益，避免不必要的租屋糾紛。

另外，太平洋房屋法務室經理蔣美龍也表示，轉租之次承租人故意或過失毀損房屋時，二房東也要一併負起民事賠償責任。舉例來說，若次承租人引起火災導致房屋毀損或滅失，依據《民法》第444條的規定，二房東仍然要負起賠償責任。

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經建會將提出「穩健房市發展」建議，行政院高層官員強調，相關措施在研議階段，尚未到行政院。經建會主委蔡勳雄2日表示，目前無法回答要採取那些政策，要再深入通盤考量。

工商建研會3日和行政院長吳敦義進行「國是午餐會」，蔡勳雄今日將陪同出席，他說，目前並未準備拋出議題，行政院高層官員表示，行政院並未準備主動提出高房價問題，除非被動回應。

有關行政院的房市政策，行政院高層官員表示，2,000億元優惠房貸政策已喊卡，原則上政府也不再興建國宅，行政院日前審查通過「住宅法」草案，中央將以補貼租金方式，依經濟條件決定租屋補貼對象，協助無殼的中低收入戶有殼可住。

未來政府將整合目前以職業身分別區分的各項住宅補貼措施，以國民各種弱勢條件以及經濟狀況，按照家庭年收入50%或70%分位以下，作為建置住宅補貼制度的主要考量，經濟或社會弱勢者增加其評點權重。

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房地產業者昨天表示，政府若將提高不動產交易稅制，恐怕會打壓全民財富，建議只針對房價過高的特定區塊，或交易頻繁的特定族群比較合理。

房地產業者還說，央行總裁彭淮南日前提出「房價太貴」論，最近市場上的投資氣氛的確馬上降溫。由於全台房市交易已連月在高檔盤整，政府部門相繼對高房價開刀，不但投資客會縮手，連中長期購屋可能也會退場觀望等降價，在需求減少下，市場交易量可能進一步下滑。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，房地產交易稅率計算基礎，若擬由現行的公告現值改變為交易價格，最先要解決的，就是政府要如何取得真實的市價，又如何認定買賣雙方真實的交易價格。

徐佳馨說，稅基計算的基礎若要改變，將有數以百萬計的屋主受到影響，範圍非常廣大，政府一定要作好通盤考量，設計一套符合公平正義的制度，否則問題可能更多。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，目前不動產相關的地價稅、房屋稅、增值稅及綜所稅中財產交易所得，都是以政府公告現值和評定現值為基準，如果調整或是納入資本利得來課稅，交易頻繁的投資客受衝擊最大，甚至可能會暫時退出市場。

遠雄企業團副總經理蔡宗易認為，政策若要針對交易所得課資本利得稅，影響的將是全台的每一城鎮，建議政府若要讓不合理的高房價回歸基本面，應該只針對特定區域或是特定族群。

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央行總裁近日關心房市並祭出所謂『彭三條』，讓股、匯、房市瞬間人仰馬翻，我們不禁要問：房價真的是被炒高的嗎？官員與學者引用的資訊大都是以台北豪宅與精華區價格來評斷，每一次發佈訊息都說房價過高，結果受害最深的是台北市以外尤其是中南部的房地產，08年在金融風暴肆虐下，好不容易才走出房地產谷底的中南部，卻又要受到官員與學者無情的錯誤定見而遭受其殃。

台灣不動產交易中心特別公布五年來六大縣市房市走勢最新季線圖來證明，除了台北市以外，這幾年中南部的房價是在正常的市場循環機制下運行，一點也看不出被炒作的空間。

台灣不動產交易中心總經理李同榮特別指出，大家都知道台北市房價高，但不知道台北以外各縣市除了少數重劃精華區以外房價低得可憐，高雄市03年SARS當年房屋均價每坪7.5萬，到現在09Q3六年間也才每坪8萬，台南縣市03年每坪均價6萬到現在09Q3才每坪6.5萬，台中縣市03年每坪均價9萬到09Q3才10.3萬，桃竹地區03年均價每坪9萬到09年Q3每坪10.7萬，台北縣03年每坪均價14.5萬到09年Q3每坪18.4萬，而全省平均房價也從第二季每坪20.2萬修正到第三季每坪均價18.8萬。

請問這樣的六年數據顯示，房價真的被炒高了嗎？

李同榮進一步表示，台灣房地產缺乏一套正確的房價指數做依據，於是大家眼見豪宅價格不斷飆升，及北市精華地區價格高漲就不分青紅皂白喊出房價過高，消費者買不起房子？這樣喊話就真能達到庶民經濟目標嗎？

台灣不動產交易中心總經理李同榮進一步指出，台北市的房價會高居不下原因是台灣的有錢人都想往市中心擠，都想買最新的豪宅，加上陸資來台預期心理效應支撐了整個台北市房價，利率低造成保值心態強這是自然現象，也是北市房價居高不下主因，央行總裁的話應該修正，政府要打壓的是投機客而非投資客，要解決的問題是利率問題不是授信問題，讓投資保值者根據投資報酬率作判斷，讓投機客風險提高，藉以抑制不當投機與炒作，政府不要過渡干預正常的投資，讓市場價格根據市場供需調整，這才是正確之道，否則，真正打壓的又是中南部不該跌的房地產，而台北市稍做休息後，又是一尾活龍。現階段政府要做的是如何加速鼓勵都市更新腳步，讓土地供給與房屋供需逐步合理調整，減緩都會區房價的飆漲速度，不光只是探討豪宅授信問題，政府有沒有真正的資訊證明這些擁有豪宅的富人真的需要高額度貸款嗎？縮緊豪宅貸款授信，真的就能抑制豪宅價格嗎？這是產官學都要正視的重要課題！

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宅價格太高，社會輿批評且要求政府管制，增加房屋稅及土地稅，或者對不動產交易依實價課稅，甚至要銀行拉高5000萬元以上房屋銀行貸款利率，但行政院長吳敦義表示，目前政府沒有任何增稅計畫，現在也不是談增稅的時機，有部分地區像都會區房價較高，讓人民感到房價很貴，但有很多方法可以解決，不一定要加稅。

他說，像是在都會區提高供給量，用都市更新、區段徵收，或是重畫，與平易價格，來解決年輕人無法購屋的問題。

他表示，很多地區的房價比預期還低，像高雄有很漂亮的房子，一坪才六、七萬元，各地區的房價是不一樣的，政府要做的，是如何讓供給量適合，他說除非景氣有明顯的復甦，就業和所得改善，不然政府不會增加稅收，目前也沒有增稅計畫。

至於對景氣看法，不只看GDP、也會參考庶民感受。

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政府抑制房價動作日益明顯，工商建研會理事長賴正鎰上午呼籲，政府應回歸市場機制，不要在市場景氣剛復甦但還不明朗之前，就展開打壓房市措施。他說，連共產黨都已回歸市場，台灣更應該尊重市場。

工商建研會今天舉行「國是午餐會」，邀請行政院長吳敦義出席，賴正鎰在接受記者訪問時，作上述表示，他也當面建請行政院長吳敦義，政府不應打壓房市。

賴正鎰表示，政府對房地產一向只有兩個政策，一是打壓，一是不打壓，但這兩個政策都是不對的，新政府不應回到從前。

他說，房市和車市一樣，汽車有賓士、有BMW，也有裕隆，民眾可以就需求去做選擇，房子也有各種不同的選項，出了台北市，一坪12、3萬元的比比皆是，不能用台北高房價來看全台灣，祭出一些可以影響全台房價的政策。

他表示，事實上即便是台北市也只有少數個案，配合全球不同層級的人士，不同消費族群，而有較高的房價。但是這些個案不超過5個，總戶數也不超過200戶。

賴正鎰說，政府要為了振興經濟，努力招商，希望台商回流，現在台商資金在政府號召下，回到故鄉，買了一些房子，房價上漲，結果政府就說市場在炒作，在哄抬房價，要打壓市場，但這樣會使人民對政府公信力產生懷疑，以後要怎麼相信政府?

他強調，現在提出要打壓房價的學者，完全不了解市場現在唭是經濟發展自然現象，沒有炒作行為。學者一味要求政府作出各種措施，只會對房市造成嚴重後果，而房價下跌，對目前高達8成8有自有住宅的民眾，也是不公平的。


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台中市七期重劃區新市政中心豪宅市場，隨著縣市合併、遠東購物中心動工等買氣加溫，聯聚雍和大廈未公開即九成封盤，下個月陸續有總太、精銳、寶輝、惠宇等建商進場。

受去年金融風暴影響，台中市七期重劃區新市政中心豪宅預售市場，在今年初推案停滯，建商因考量進場時機點不對解約，直到9月龍寶誠臻邸進場，炒熱預售市場買氣。

較特別是，聯聚建設在年初考量進場時機不對，聯聚仁和大廈無條件退款給客戶，今年9月推出聯聚信義大廈分三個月，每月銷售三戶、每戶逾2.6億元的精品銷售模式試水溫，推出首日就完售。

聯聚建設雍和大廈原本預計10月公開銷售，基地旁的廣告看板也樹立10月公開的訊息，潛銷期10天內銷售九成，建商形容買氣熱絡，夯到「工地還沒圍籬就已封盤」。

東森房屋協理傅枝火說，七期重劃區新市政中心利多不斷，隨著區內重大公共建設、遠東集團購物中心動工等，新市政中心逐漸成型，再加上市政北七路、河南路1700坪角地被建商以逾30億購得，可見新市政中心豪宅市場潛力。

住商不動產西屯店長陳俊雄說，新市政中心豪宅市場主打品牌戰，市政路上的「龍寶誠臻邸」，在潛銷期間深受客戶的喜愛，就有近七成的成績；聯聚仁和大廈解約，無條件退款給客戶，樹立品牌信心，在聯聚信義大廈、聯聚雍和大廈銷售表現亮眼。

七期買氣熱絡，從下個月開始陸續有建商進場，包括七期南側的總太建設「文心森林公園新案」、海灣建設「上海灣」、沅林建設「新案」；新市政中心的寶輝建設「惠來路新案」、精銳建設「惠中路新案」、富宇建設「市政路新案」都將陸續進場。

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