台 中 地 產 X 檔 案

媲美台北信義計劃區的台中7期重劃區，這幾年隨著各項公共建設的興建，包括台中捷運綠線動工、大都會歌劇院年底前將動工、會展中心重新招標，及台中縣市合併、新市政及議會大樓確定進駐的利多加持，早已成為全國豪宅最重要的指標之一，目前洽談中的兩岸金融MOU及ECFA一旦簽訂，預期將有新一波的台商回流及陸資來台投資，看好這個發展的趨勢，各家房地產業者紛紛投入商辦大樓的投資興建，屆時企業界將大量進駐，7期重劃區也將成為大台中地區的政商樞紐。

揚洲建設總經理連清塗表示，要成為一個地區的政商中心，首先需具備交通與地段的優勢，7期重劃區緊鄰中山高速公路以及中彰快速道路，中彰快速道又與國道3號銜接，其實已經是中部地區交通最方便的地區，南來北往的必經之路。

這幾年7期土地標售價格屢創新高，在大台中地區其地段與交通佔有的優勢，已經沒有任何一個地區能與之匹敵，再加上剛動工興建的台中捷運綠線通過此區域，連接高鐵與台鐵，等於大幅縮短台灣各主要都市進入7期重劃區的時間，將加速這個區域的發展。

豐邑建設專案副總經理陳棟樑則表示，台中縣市預計明年12月合併升格直轄市，台中新市政中心及議會大樓也已確定進駐，和台北信義區一樣，也將帶動指標性的民間企業進駐7期重劃區。

事實上，在鄰近台中週邊縣市中的工業區，包括了中部科學園區、台中工業區、精密機械園區、彰濱工業區、全興工業區、大里工業區等，都有很多國際級的企業進駐7期重劃區，並規劃成為具國際觀的企業總部。

以目前該區域的房價來說，不用說是和上海、北京、香港等一級大都市相比，就算是和台北相比，房價都仍屬偏低，所以有很多的企業主購買此區域的豪宅，皆是看好此區域未來的發展潛力。

未來在多項交通建設完工之後，以現有的台中港及清泉崗機場，台中市將有機會真正成為一個國際級規格的都市，企業也將在這個區域與全球接軌。

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政府准許陸資來台投資，頂新集團買下101大樓逾2成股權引領中部台商返鄉置產，台中縣市合併升格確定，加上新壽位於台中市英才路的1,258坪土地，日前又以高於底價6成的天價脫標，激勵台中七期新市政中心豪宅客群紛紛歸隊，推升區內房價再度向上竄升。房地產業者認為，相較新市政中心東側地帶的豪宅大樓密佈，人潮與車輛的熙來攘往，居住品質日益滑落；反觀西側的豪墅區因擁有近3萬坪的綠地，屬低密度開發，且土地持分較豪宅大樓為高，凸顯其地段與居家生活的優越性，將成為這一波房地產景氣回春後炙手可熱的商品。

台中市建投公會理事長賴源釗指出，台中縣市合併後，因政府組織、腹地及可用資源都將增加數倍，使得大台中市勢將成為中部6縣市600萬人口的核心都會，磁吸效應較前更強；尤以首善之區的七期新市政中心，因居中部政治、交通、金融、產業與商業消費等重要樞鈕地位，其房價無庸置疑勢會再向上推升，目前已有建商推案將價格訂在每坪70萬元，後市潛力廣被看好。

沅林建設總經理林炫佑也認同這樣的看法。他並指出，中部赴大陸發展的台商眾多，較具知名度者包括製鞋、橡膠、自行車、機械與電子等產業，不少大廠於頂新集團購下101股權後，也有意仿效返回中部購置房產大樓，再鼓勵先前與其共赴大陸發展的協力廠商集體進駐，協同運作，這些群聚性高的產業首要投資目標都是瞄準七期新市政中心，其居家也會選擇在鄰近辦公室附近，使得區內房價長期來看易漲難跌。

但以區位優勢來看，新市政中心東側因有大都會歌劇院、市政廳、新光三越等所謂的「黃金三角」，加上密集矗立的豪宅高樓群，人聲鼎沸，國際都會景象日益浮見，儼然是紐約的MIDTOWN，繁華熱鬧雖有餘，但居住品質卻不盡理想。

林炫佑認為，新市政中心西側地帶，距TIGER CITY老虎城與歌劇院不遠，區內擁有一條寬闊美麗、清澈見魚的潮洋溪，一座佔地8,204坪、台中僅有的潮洋公園，其優質樂活的生活環境，低密度、高質感的別墅社區齊聚，讓此區可以說是新市政中心的後花園，稱得上是七期的UPTOWN頂級住宅區，突顯其產品的珍稀與高增值性。

而循著台中都會核心過去一路向西發展的歷史軌跡來看，當新市政中心東側建設到一定程度後，西側必將接棒，尤其河南路至環中路區塊，台中市政府以國際會展中心、觀光飯店、SHOPPIN MALL等來定位，緊鄰的純住宅區朝貴路兩旁，投資價值更相對突顯。

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去年馬英九政府上台之後，透過多項利多政策的規劃執行，讓台灣展現政經新局勢，也讓兩岸之間有了新的發展空間。

馬政府積極洽談中的金融「MOU」、經貿「ECFA」，即將在可預見的未來簽訂，而簽訂之後，台灣將發展成為亞太資產管理、籌資、掛牌、外匯、金融、經貿、接單中心，並帶動過去轉進中國大陸如旺旺集團、頂新集團等台商企業，陸續回台投資深耕。

人才及資金的鮭魚返鄉，不但讓台商企業茁壯，更吸引外資進駐，外匯存底創歷史新高。眾多利多引導台灣股市由空翻多之後，台灣資產價值正蓄勢待發。

「抓緊機會、投資台灣」已為主流趨勢，立足台灣、佈局兩岸、逐鹿全球實為企業界當前刻不容緩之議題。為了使投資者進一步了解台灣投資大趨勢，台灣金聯資產管理（股）公司將於 98年11月11日起連續舉辦四場「金聯房產投資說明會」，內容包含「台灣總經新趨勢及投資新環境」、「抓緊機會、投資台灣」及「台灣金聯債物資產說明會」，期望此次活動能帶給企業界及投資人有更精準的投資績效。

將介紹優質投資物件

台灣金聯自去年陳松柱董事長上任後，即依分區分類、分等分級原則，全面清查、清理債物資產，並採取積極管理、處理，有效活化、去化資產多元全贏的方式。

本次為活絡不動產市場、整合多方資源、促進產業生機，特精選近2,000件之物件於12月初舉行債、物資產公開標售，並先於11月11日至11月16日，分別在高雄、台南、台中、台北舉行四場「金聯房產投資說明會」。台灣金聯表示，本次說明會介紹的債、物資產廣佈全省各地，種類包含土地、自用住宅、工業廠房、商辦大樓、農業用地，從精華區大型商辦大樓到適合大眾自住的小套房等各類各式不動產，規模為AMC業界歷年來最大的一次，不但台商企業、AMC同業、建築商、開發商、壽險機構、財務管理顧問公司等均予以高度重視，試圖自其中尋找適當標的，一般不動產自用者、投資人也可從中精挑細選，掌握本次千載難逢難的大好商機。

包租公 可進軍商辦

據了解，台灣金聯這一年多以來經過全面清理整理、整修裝修後，本次精選出的資產標的物中，不但具備縣市升格、市地重劃等題材，部分基地方正，面積較大的重劃建地，適合規劃為企業總部、商業大樓、經貿園區，並塑造成當地的地標建築，更有營運良好的知名百貨商場大樓，可讓投資人當現成房東，以賺取穩定租金收益。

本次投資說明會的重點物件，在債權擔保品部分如：台北市南京西路商圈的百貨大樓、民生東路精華區辦公大樓，另有屏東科技大學旁，面積700多公頃的大型休閒農場。

已擁有所有權的不動產部分包括：台北內湖科學園區6,500多坪的商務大樓、台南市中心北區約4,800多坪商用地等。


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兩岸尚未簽定ECFA與MOU，但上市公司已掀起一波「賣樓潮」，包括敦化南路中鼎大樓、中和羊毛大樓近期都有逢高出脫打算。不動產估價師表示，目前敦南辦公商圈每坪開價已升至約70萬至80萬元，但租金僅2,500元上下，租金投資報酬率降至3%。

商辦出租投報率低，不如逢高出脫；北市敦南中鼎大樓、中和羊毛大樓都想賣。

隨著全球景氣將逐漸回升，在國內維持低利率、市場游資充沛，及開放陸資來台投資等預期心態影響下，上市公司近期成為商用不動產市場主要賣方，包括北市松江路宜進大樓甫賣給興富發建設、華南銀行將長春金融大樓賣給三商美邦人壽，處分利益頗高。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說，目前商用不動產租金不高、投報率低，但是售價水漲船高，加上當年取得成本很低，所以上市公司寧願獲利了結。

第一太平戴維斯總經理朱幸兒表示，內湖科學園區廠辦的低租金誘因對台灣企業具吸引力，對台北市區辦公大樓的房東形成龐大壓力，轉手意願增加。中鼎大樓因原屋主中鼎工程搬至天母，空置率增加，此次釋出面積約1,000坪；此外，敦化南路、忠孝東路口的中和羊毛大樓則是董事會決議要處分，售價尚未敲定。

朱幸兒說，中和羊毛大樓因為四樓以下是商場，是有飯店業者希望可以整棟吃下改裝精品旅館；該大樓如果可以變更使用分區為商場，統一用途，價值才會提升。

仲量聯行台灣分公司總經理趙正義說，國內投資市場可望持續活絡，市場交易主力除了國內壽險業，最近外資亦積極投入台灣投資市場，預計年底前外資會再度出手。

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內科與竹科兩大園區周邊的租屋市場，在金融風暴後也恢復熱度了。房仲業者指出，內科有外資與短期租客的新興需求；新竹的大學林立，學生客也成租屋市場的長青樹。

根據奇集集Kijiji分類廣告網租屋專區顯示，內湖地區的租屋詢問度一直居高不下，尤其以「短期出租」為主的產品更是搶手，客源大多來自到內湖出差的商務人士。

奇集集Kijiji分類廣告網總經理蔣馨誼說，內湖捷運雖然風波不斷，但當地客層的需求量，就已讓短期租屋、商辦出租、豪宅出租都有穩定的客層。

蔣馨誼說，部分科技公司會承租內湖區套房，以接待外賓或作為出差員工的宿舍。

出租豪宅或別墅的屋主也表示，近幾個月來陸續有科技公司的外籍高階主管前來看屋，嗅得出內湖區租屋客源國際化的現象。部分房東會在租屋廣告中特別標明「日本語OK」，或以中英並列的文案來服務外籍的租屋客。

蔣馨誼表示，目前在奇集集Kijiji網站上，內湖高級住宅租金行情從每月8萬元到11萬元不等，內科全新套房租金則落在8千至1萬2千元之間，而短期租屋每日租金從550元起跳。

至於新竹的租屋市場也長期保持不錯的報酬率。中信房屋行銷企劃部江龍名說，新竹市內的大學計有6所，學生人數約近15萬人，學生在外租屋常將重點落在租屋人數、價錢、環境地點等方面作為考慮，目前清華大學、交通大學等校區周邊租金報酬率為3％到6％不等。

雖然園區周邊的房價略高於市中心，江龍名建議，包租公婆還是可多留意靠近清華大學與交通大學的光復路商圈等熱門路段物件，可坐收穩定租金，未來獲利了結，也會因接手客層眾多，而有保值效果。

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今年都會區房價漲幅過快，央行提出「三不政策」，包括不要貸款給投資客、不要殺低利率搶房貸、不要只看豪宅位置，要評估貸款人的財務狀況；接著學者也趁勢提出房價泡沫論的危機，讓房市頓時轉為短空的氣氛。

市場拋出房價過高的問題，對房市不見得是壞事，由於今年都會區房價快速回溫，尤其是大台北地區，不少區域房價都追上去年高點，加上未來MOU、ECFA的題材，讓部分屋主惜售，買賣雙方價格認知差距也拉大。

好案子可能釋出

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，政府與學者此時拋出價格過高的議題，可能會讓賣方心態出現鬆動，降低惜售心態而釋出一些好的案子，對還一直找不到滿意的房子的民眾，反而出現購屋的好時機，可以慢慢挑選喜歡的房子。

再者，市場充斥著房價過高的輿論壓力，房價漲勢可能受到抑制，也可能拉近買賣雙方對於房價的認知差距，對房市的發展應屬正面的刺激。

至於已經買到房子的自住客，也不必太過於擔心，由於房價短時間還看不到大幅回檔跡象。信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，此波買方以自住型客戶或是長期置產的買方居多，投機客其實很少，原因是上半年景氣不明、下半年房價回升，短期投資者沒有機會進場；對今年已購屋的買方來說，只要房貸付得起，自然不會隨意認賠殺出，市場有機會往健全方向發展。

而仍在看屋的消費者則可趁現在還是低利的環境，衡量自己的需求與財力，適時進場購屋，因為此時的短空氣氛，買方更有機會挑到一些好的物件，整體而言，第四季購屋的機會有可能比第三季底更佳，且現在經濟處於初步復甦的階段，多項經濟指標都呈現正面積極的走向，有了邁向復甦之路的經濟當靠山，房市尚未出現大幅修正的風險。

行情不致大修正

蘇啟榮進一步指出，去年央行大幅降息，房貸利率從將近3%下修至2%以下，大約是1%的修正空間。民眾若如果擔心利率回升，不妨在現有利率水準上加回1%，舉例來說，每100萬房貸每個月大概多出480元，假設有500萬元的貸款，每個月大約增加2,400元的支出。短期內應會增加一些搶低貸的消費者，但長期而言，也僅是恢復至降息前的水準。

若民眾擔心會造成較大的負擔，不妨進行細部評估，假設未來升息，家庭的開支會不會受到影響，或是否影響整體的購屋能力，是否有必要下修或調整購屋預算等等。

不過近期政府機關有意針對某些產品，提出新的措施，未來仍須觀察政府的後續政策，是否對房市造成影響，如探討將不動產所得納入資本利得課稅等。但購屋者也不必太過擔心，畢竟政策的目的是在健全市場發展，房價的大起與大落都不是政府所樂見的。

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台北豪宅價格愈飆愈高，政府在民意反彈下，近來紛紛釋出利空消息，不過市況顯示，台北豪宅依舊熱賣。指標性個案包括「敦南苑」、「吾疆」、「翠亨」、「知田」及北縣新板特區的「領御」等，來客量都未減少，銷售照開紅盤。

其中位於敦化南路上的「敦南苑」，開價200萬元/坪，是目前市場上表價最高的豪宅，海悅廣告執行副總曾俊盛表示，本周看屋組數如同前兩周一般，依舊熱鬧滾滾。總戶數15 戶，目前只剩5戶，實際成交價達180萬元/坪。

另一個在仁愛路空軍總部旁、總銷60億元的「吾疆」，雖然截至目前為止尚未公開，但投資興建的桓邦建設表示，20戶已全數有人訂購，本月可完成簽約，成交均價也達每坪180 萬元。

總戶數36戶、銷金額25億、位於仁愛路四段的巷內的「翠亨」，則是開賣3周就傳出狂賣7成，成交價也在120萬元/坪以上，頂樓更站上130萬元/坪大關。央行動作頻頻、政策討論增稅，似乎對豪宅客一點也沒造成影響。

信義代銷協理呂信銓表示，近一年多來，豪宅市場很明顯地已和一般住宅市場脫鉤，同一區域有豪宅開出天價，並無法帶動其他基地條件較差的個案的價格，政策討論主要在房貸利率、成數及增稅議題上，這些對豪宅買方不太有影響。

他表示，就連北市要課徵豪宅稅，對豪宅買氣恐怕也不會有任何影響，因為再怎麼課，對買得起豪宅的人而言，都只是九牛一毛。以仁愛帝寶為例，每戶每月光付管理費就要5、6 萬元起跳，卻只給菲傭住也不在乎，就了解一二。

海悅副總曾俊盛也認為，在目前情勢下，政府政策對豪宅市場影響已很有限。他表示，市場一定是回歸供給和需求，目前台北豪宅一年供給不到100戶，但因貧富差距拉開，不僅台北人買，全台有錢人都想在台北買一間，再加上政府調降遺贈稅所吸引回流的台商資金，在需求遠遠超過供給的市場環境下，未來台北豪宅發展走向上海、香港化已無可 避免。

他認為，政府應該認清，台北房價一定會繼續漲，以後沒有好的財力的人，一定會被擠出北市，無法在台北市立足，因此現在應該做的是加快在北市周邊地區進行建設，讓被擠出北市的人，有方便的交通上班工具以及生活環境品質，這才是解決民怨的根本辦法。

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維持盤整
根據最新統計，北台灣新屋市場景氣燈號連續8個月亮出黃藍燈，仍舊屬於「衰退注意」，顯示房市景氣維持盤整格局。值得注意的是，議價空間從8月的11.8%，增加至9月的12.3%，10月再上升至12.6%，連續3個月出現議價空間放大的現象，顯示賣方開價過高，買賣雙方的認知差距擴大。

連8月「衰退注意」
根據《住展》雜誌統計，房市景氣自今年3月回溫以來，連續8個月徘徊在「衰退注意」的黃藍燈，10月分數來到今年最高分42分，再加1分即可達「安全復甦」的綠燈燈號。不過，近期政府有意壓抑房市，讓未來房市發展增添疑慮。

《住展》雜誌研發長倪子仁表示，10月主要案場看屋組數，較9月份增加1至2成，10月成交組數也小幅走揚，看屋組數與成交組數的分數各上揚1分。不過，10月預售推案量422億元，比9月推案量減少24%，主要是建商惜售心態濃厚，特別是因為台北市建地取得困難，土地價格狂飆，一線上市建商已經減少推案。

10月豪宅領軍大幅拉抬房價，其他建案亦步亦趨，購屋者望房價而生畏，觀望氣氛濃厚，議價空間已經連續3個月放大，倪子仁指出，10月議價空間達12.6%，顯現出買方與賣方認知差距加大，「建商不要再亂喊價。」 

資料來源：壹蘋果地產王     回首頁