台 中 地 產 X 檔 案

平抑房價的聲浪高漲，台北市研擬課徵豪宅稅，行政院長吳敦義打算提高供給面。探究房價到底合不合理，業界聲稱，僅有特定地區與產品漲幅較高，其他地區甚至不漲反跌；不過學者反問，房價合不合理這個問題，民眾的心中早有一把尺。

■　房價合理與否 產學各執一詞

　　房價有沒有炒過頭、不合理？產學的立場不同、看法自然也不同。遠雄集團公關副總蔡宗易認為，這波房價上漲，漲幅較高的有台北市、台北縣一級城市、台中市七期重劃區、高雄市美術館，其他地區幾乎沒有什麼漲幅，甚至有些下跌。

　　政大地政系教授張金鶚表示，房價合不合理這件事情，大家心中有一把尺，消費者、生產者都知道，如果你問大部分人都認為不合理，只有少部份人覺得合理，我想大家會判斷。

　　以個案來看，台北市頂級豪宅從單價一百萬、兩百萬，喊到三百萬一坪，連新莊副都心的預售屋開價，也從每坪三十五萬起跳；有趣的是，如果從各縣市分析房價，六年前SARS期間，台北縣每坪均價十四萬五千元，目前均價十八萬四千元，六年漲了不到四萬元，仍處於一字頭的房價水準。

■　課徵豪宅稅 調控房價第一槍？

　　房價合不合理見仁見智，不過以目前的氛圍，執政當局比較傾向庶民經濟，於是財政部以尊重地方政府的前提下，台北市拋出了課徵豪宅稅的風向球，最快後年施行。

　　張金鶚表示，課徵豪宅稅至少對於當前的氛圍，對於投機、投資客或對豪宅產品的需求，會受到一些打壓。蔡宗易認為，豪宅稅對於豪宅客是九牛一毛，數字不是很大。

　　豪宅與平民住宅等於是「一個市場、兩個世界」，絕對無法放在同一座天平上衡量，真正的豪宅客不在乎九牛一毛的房屋稅，只在乎豪宅的增值空間有多少；至於一般老百姓所關注的房價合理化問題，產學一致認為，房地產資訊公開透明、不扭曲，加上政府做好交通公共建設，塑造更多副都心，加大供給面，房價不跌也難！

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房貸利率位處歷史低檔，讓許多手邊有錢、有閒的投資人動了想買房快速轉手賺價差的念頭，再利用銀行前幾年可以繳息不繳本，利用槓桿倍數，付出少少資金就有機會賺到買賣價差，看似報酬很誘人，但實際上是否真是如此？專家表示，購屋前一定先釐清業者高報酬率的計算方式，避免掉入數字遊戲迷失中。

■　年租金除上房價 兩套算法搞清楚

　　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，以年租金除以房屋售價計算投資報酬率，是最傳統也是最適用的投資公式，可明確與其他投資工具做比較，讓自己做出正確投資決策。

　　以總價１２０萬、年租金７.２萬的套房為例，不貸款情況下租金投報率為６％；但若貸款８成、利率２.６％，並選擇三年還款寬限期，年租金扣除利息後淨收入為４.６８萬（７.２萬減掉２.５２萬），投報率立刻縮水為３.９％，此時再與定存及其他投資工具比較，看該不動產值不值得投資。

■　自備款代替房屋總價 風險隱憂要注意

　　也有些人計算投報率，喜歡用自備款代替房屋總價，如此計算投報率就會自然「變大」，以上述案例來說，該套房前三年的投報率就大幅跳升到１９.５％，獲利結果當然令人心動。基本上這種算法沒有錯，但很容易讓購屋人忽略其背後隱藏風險。

　　住商不動產企研室主任徐佳馨說，萬一三年內房屋沒轉手賣出，三年後要開始本息均攤，自己能力是否有辦法負荷，以及房價如果崩跌，手上房子是否有保值、抗跌效果，值得要做此投資的人三思。

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台中土地重劃區已經來到第14期，加上250公頃水湳經貿園區開發計劃，合計高達 1,400公頃，加上目前禁建中的中科特定區，台中市的建地供給非常充裕，如果再將台中縣境的重劃區加入計算，可以想像未來新台中市的新興區域、優質地段要多少有多少！這關係到購屋置產的保值增值問題，檢視過去許多台北人買文心路大樓，結果慘遭套牢的經驗，當時的文心路沿線可是台中最新、最好的區段，時至今日仍然是捷運綠線，為何投資在文心路還是「住套房」？這與買錯房沒有挑到保值宅有關。

■　西、南屯猶如大安信義 北屯區好比中山大同

　　如果要將台中各區域跟台北市作對比，以顯示區域熱門程度的話，房市最夯的西屯、南屯就像大安區、信義區，北屯、北區猶如中山、大同區，西區像中正區，南區像士林、八期像內湖，10期像北投，11期像文山區，中區與九期像萬華，七期新光三越周圍就像是信義區的市政府！

　　來自台北的代銷業者私下表示，從北部建商到台中投資開發成功就可以觀察一二，蓋在西屯與南屯幾乎萬無一失，若選買舊市區的北區或中區也只能買緊臨主幹道的土地。

■　買別墅求保值 重視生活機能買大樓

　　仲介業者統計中古屋成交行情，幾乎所有地點好、生活機能強的透天房屋，都有保值效果，而市區大樓產品能維持不折舊就算賺到了；位於西屯或南屯市區強勢區段的別墅，從民國九十四年到今年，四年內漲幅超過一倍。大雅鄉市區久樘「法國莊園」別墅案專案經理黃金揚表示，台中郊區透天別墅房價每年上漲，在大雅鄉經營別墅社區多年看到一個事實，很多客戶認為屋價應該回跌的想法根本是錯的，反而越早買越省錢。

　　代銷業者銓信廣告徐志彰也提供觀察，台中市的首購型大樓出現「均價」現象，即不同行政區、不同商圈、生活機能不同，成交價格帶卻出現集中情況，表示首購族重視工作，遷就工作地點而就地定居，同時希望購屋總預算控制在500萬上下，各屯區很多首購新案開價很少能超過單坪15萬元，知名品牌建商頂多添價1萬元。

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外界盛傳政府將出手平抑房價，敏感的房市立即呈現觀望態勢，買方等降價、賣方皮皮挫，房仲統計委賣件數增多，但是售價還是不見鬆動；至於豪宅市場情況卻迥然不同，買盤依舊強勢，台北市指標性的豪宅銷售仍是一路長紅。

■　買賣持續觀望 平民宅皮皮挫

　　根據住商不動產企劃研究室統計10月1日到11月4日的大台北地區的委售量後發現，雖然委售案有略微增加，但價格似乎仍不見鬆動，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，政府出手打壓房市對於某些屋主來說，似乎增加了賣屋意願，但由於政策方向與實際作為仍未見明朗，買方觀望，賣方不讓的局勢仍持續。

　　徐佳馨指出，與十月上旬相比，十一月初的在委售案上略有增加，不過由於時值年底，交易本來就比較熱絡，委售案件也會略微增加，因此目前難以觀察增加的原因是否是因為政府打壓房市，不過不少店面反應，屋主詢價動作較為積極，賣屋意願增加的情況，但對於價格仍是斤斤計較，因此實際拿出來賣的物件沒有預期的多。

■　頂級豪宅熱銷 無畏豪宅稅開鍘

　　繼文華苑之後，位於台北市敦化南路的敦南苑，屬於指標性的頂級豪宅，目前每坪開價兩百萬元，是目前開價最高的豪宅，負責代銷的海悅廣告表示，前來看屋組數絲毫不受豪宅稅的影響，總戶數十五戶，僅剩三分之一。至於位於仁愛路、緊臨空總的吾疆，儘管仍處於潛銷階段，全數二十戶卻已經宣告完銷。

　　根據永慶豪宅事業部統計，大台北豪宅市場經歷7-8月「價漲量縮」低迷市況後，隨著兩岸經貿開放時程逐漸逼近，豪宅買盤轉趨積極，9月份台北市總價五千萬及台北縣兩千萬以上豪宅，交易量較8月份成長約一成五，這是連續兩個月交易量下挫後，首見交易量上揚，不過若以季觀察，第三季交易量仍比上一季衰退三成，顯示豪宅市場仍未脫離高檔盤整階段。

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台灣民眾愈來愈重視社區管理品質，不少人買屋時已將社區物管水準視為重要指標，因為優良的社區物管不僅讓生活品質更好，老社區也能煥然一新，增加社區居民的凝聚力。房仲業者表示，管理品質好的社區可讓房地產保值、延壽，房價甚至高出1~1.5成。

購屋指標
中華物業管理協會理事長李冠億表示，早期社區多無物業管理觀念，頂多請保全或清潔公司分頭工作，社區帳務及庶務都在管委會少數人手上，若鄰居稍有質疑，易起糾紛。

近年社區物管在台灣逐漸流行，許多社區直接外包至物管公司，一勞永逸。李冠億分析，物管業興盛後，服務項目愈來愈多，除警衛、清潔、機電設備維護等基本庶務工作外，也提倡建築物外觀延壽、不動產價值化及提升生活品質等服務項目，如維持社區硬體設備完善，阻止住戶擅自更改大樓外觀，甚至協助住戶分租車位、租店面等。

一坪月付50~150元
李冠億說，社區物管大致可分為3種模式，中、大型社區較常見的是全外包給物管公司，由物管公司派總幹事管理整個社區事務；一般中、小型社區住戶少、較能自理，會採部分外包模式，讓住戶自治自理。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，社區管理若外包給物管公司，通常每月每坪得付出50~150元物管服務費，但社區管理較有保障，房屋價值也加分，「社區物管好，比起沒有物管的其他社區大樓，房價高1~1.5成。」

尤其是豪宅社區更需要物管公司協助。以信義計劃區豪宅「國王與我」為例，由於建商倒閉，地下1、2樓俱樂部也關門大吉；去年由中菱物管公司重新規劃社區後，在今年北市建管處舉辦的優良公寓大廈評選中獲得優勝。「國王與我」社區管員會經理譚木盛表示，好的物業管理可讓舊大樓煥然一新。

觀察硬體設備帳目
李冠億建議，一般民眾若要挑選物業管理公司，可觀看大樓外觀硬體設備，包含外牆、大廳門面、電梯等公共設施，再來研究管委會帳目，了解每月管委會支出項目，及各住戶繳交管理費狀況，「若看到外觀已斑駁或髒亂的大樓，通常物管都不會太好；而管理費帳目不全，可能有管委會財務不良等問題，須避開這類物管較差的大樓。」

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前幾年房市正熱時，大台北都會區出現不少小坪數、戶數逾300戶的大型社區預售案，吸引許多投資客進場，今年邁入交屋期後，仲介市場也湧現待售潮。包括台北市的「京站」、新店的「園上園」與板橋「超級F1」，目前平均每5~7戶就有1戶求售，比例達14%~20%。

多方比較
在中古屋市場，1個社區的待售戶數比例合理為2%，50戶的社區中有1戶待售尚屬合理；但若是新成屋社區，永慶不動產淡水紅樹林加盟店店經理胡宇軒說，會提高成平均10戶就有1戶求售。

房價漲投資客釋出
據房仲業者統計，近期交屋與即將交屋的大型社區待售戶數，從數10間至數百間不等，其中，「園上園」、「超級F1」與淡水的「南加州」，待售戶數都達百戶以上。預計明年交屋的「新巨蛋」，在明年交屋潮來臨時，當地房仲預估，待售戶數可能爆出百戶以上的大量。

若以目前待售戶數與總戶數相比，「園上園」的待售比例最高，平均5戶中即有1戶在出售。中信房屋新店中興加盟店店長葉明指出，「園上園」預售時，即規定買方在工程期間不能換約，要到交屋後才能轉售，加上當初行情每坪近30萬元，目前社區房價達3字頭以上，原本的投資客買方在交屋後，因有房價上漲的誘因，促成社區待售戶數比例偏高。

台北車站附近的「京站」，目前待售戶數150~200間，也是平均5戶就有1戶待售，專家分析，陸續交屋中的「京站」是地上權產品，因為貸款僅限京城銀行，且核貸成數大多不超過7成，不少申貸不順利的投資人有意求售。

大型社區的拋售潮，多出現在預售市場為主的大台北地區，桃竹及中南部都會區，因多採成屋銷售，較少出現此種狀況。

入住率低管理不易
住商不動產企研室主任徐佳馨說，待售戶數多的社區，不代表條件不佳，其中，不少地段佳的社區，預售時因為坪數小、自備款低，吸引看好後市的投資客進場。第一手買方若擔心購買的社區，未來交屋時出現拋售潮，會避免選擇戶數超過300戶、套房產品多的社區。

徐佳馨說，待售戶數多的社區，目前買方可擁有較大議價空間與較多選擇，但未來若社區入住率低，管理費收取不足，社區容易出現安全死角等問題，購屋前要多留意。胡宇軒指出，大型社區部分戶別採光條件稍差，現在市場流通量多，買方購屋前可比較，選座向佳、採光條件好的戶別。

會考量房價
買房子首選戶數少的電梯大樓，社區較好管理，且進出人口單純。但如果有待售戶數多的大型社區，能擁有較大的議價空間，產品條件符合需求也會考慮，反正是以自住為考量；畢竟現在北市房價太高，買房子還是要回歸房價、產品特性與地點，其他如戶數多寡、鄰居素質，與未來轉手的增值空間，則是其次考量。

投資報酬6%
大型社區雖然戶數多、管理較不易，但買房子還是以地段為第一考量，京站有5鐵共構的優勢，具特殊的地理位置，因此2年前以總價約500萬元，買下1戶14坪的住家，交屋後，可給公司的南部同仁到台北洽公時暫住，或承租給有南北兩地往返需求的商務人士，以每坪買價36萬元計算，租金投資報酬率高達6%。


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在社區物業管理專家眼中，超過200戶就屬大型社區，人多嘴雜的管委會難以達成共識，就算訂好住戶公約仍難強制執行，日後房價也容易受影響。物管專家提醒，買屋最好挑選坪數差不多的社區，根據經驗，小套房、換屋大樓到別墅通通都有的社區，因住戶素質參差不齊，管理難度最高，鄰里關係難維持。

挑選有口碑建商
根據台北縣工務局統計，近2年林口、淡水的使用執照核發件數，位居台北縣前2名，2地新成屋社區多達380餘個，由於腹地廣大，此2區也最容易出現戶數龐雜的大型社區。東京都物管機構副總林錫勳表示，社區管理需要經濟規模來降低管理費支出，但如果戶數太多，反而不經濟。

以多達1500戶的「南加州」為例，今年初交屋到現在，入住僅有600戶，召開管委會難免人數不足。

若會中訂立了「不能養寵物、不能擺鞋櫃」的規約，但又不能代表多數共識，推行起來將困難重重。

林錫勳建議，若要購買大型社區，最好能挑選有口碑的建商，先確保施工品質不錯，「之前有不少案例，是因為住家施工品質不良而漏水，住戶卻把氣出到管委會頭上。」通常，好的建商會在代管期就引進有品牌的物業管理公司，協助居民建立基本的管理架構，有助後續維護社區管理品質。


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都會區土地寸土寸金，買公寓大樓1樓，可增加不少使用空間，因此受到不少購屋族指名購買。但通常1樓住家房價，會比同棟的其他樓層高出2~3成，房仲專家建議，買1樓住家，要確定是否有取得其他住戶簽署的約定專用證明，以免買高價，卻無法保障權益。

相對高價
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，公寓大樓產品的1樓住家，前側空地多為1樓住戶使用，一般常見當作1樓住戶的專屬停車位，且由於更前側的馬路就是自家出口，又可多停1部車，這樣等於多出2個停車空間，在寸土寸金的都會區，無形中就省了上百萬元的購置停車位費用。

1樓因為不用爬樓梯，對於有老人或小孩的家庭而言，生活上便利不少。

房價比樓上貴2成
蘇啟榮說：「1樓價值高，因為有庭院與停車位，房價可比樓上住家高出2~3成，所以最好取得具備排他效益的約定專用證明，才能保障權益。」

30~40年的老舊公寓也不例外，因為一旦其他住戶主張法定空地應為全體住戶共有時，若無約定專用證明的話，便須將法定空地還給全體住戶使用。

住商不動產加盟事業處執行協理劉明哲表示，有很多新大樓社區，由於1樓規劃為休閒公設或店面，多挑高為4.2~4.8米，因此連帶使其1樓住家的室內也跟著挑高，挑高的空間，有些住戶會規劃夾層，來增加室內使用空間。

不過劉明哲說：「夾層屬於違建，不僅有居住安全的顧慮，日後也有面臨拆除的可能。」

兼具社區店面效益
此外，由於1樓住家具有店面效益，也頗受精打細算的購屋族青睞，劉明哲說，除了臨路型的1樓住家外，有些社區型的1樓住家也具有店面效益，例如總戶數多的大型國宅，由於社區居住人口多，即使1樓住家面對中庭，也可開設小型的社區店面，服務社區民眾，或是出租供人開店，增加收益。

而且1樓住家的水壓穩定，較沒有高樓層水壓過低的問題，加上1樓有逃生方便的安全考量，也是許多人偏好1樓住家的原因。

一樓住家優缺點比較
˙優點：
1.使用空間大
2.有機會創造商業價值
3.水壓穩定
4.逃生方便
5.出入便利
6.室內挑高

˙缺點：
1.環境吵、無隱私、易遭小偷
2.蚊蟲多
3.容易淹水
4.通風採光較差
5.無法充分使用公設
6.房價較高

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