台 中 地 產 X 檔 案

中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會昨（4）日最新出爐的土地稅法說帖，提出重課地價稅，政府需考慮「三不」以及實價課徵土地增值稅將產生「四害」的主張，說明「對房地產課重稅，受傷的是全民大眾。」預期近日內向行政院、以及財政部、經建會等政府主管機關提出建言陳情。

這份由中華民國建開公會全聯會理事長王光祥、台北市建開公會理事長吳寶田署名的「土地稅法」建言白皮書，主張若重課地價稅政府宜「三不」，實價課徵土增稅則產生「四害」。因此，建請政府宜考慮更週延的政策。

王光祥首先開宗明義指出，財政部考慮重課地價稅，不過建築業建議政府要「三不」，並直指「用市價課徵地價稅，750萬戶人民及產業首先遭殃。」建議政府，第一，不應該用重稅讓人民負擔「沒有實現的價格」；第二，不應該用重稅懲罰留在國內產業與置產民眾；第三，不應用重稅造成全民資產與擔保品估值縮水。

其次，也提出重課土增稅的「四害」，妨礙交易，死水必腐。若改以「實價」為認定標準，因認定困難（土增稅的課徵，除了買賣外，還有贈與、遺贈、交換、判決移轉、共有物分割等情形），冗長的核課程序，將嚴重影響不動產的流動性，且稅捐稽徵不合理。

未來可能產生第一害是妨害金融穩定。

全聯會秘書長于俊明分析，金融機構主要係以不動產作為抵押擔保對象，查稅捐稽徵法第6條第2項規定「土地增值稅之徵收，優先於一切債權及抵押權」，致經法院拍賣的土地，須先將土地增值稅扣除，餘額方能分配予債權人，如土地增值稅提高，金融機構受清償部分減少，將造成金融機構面臨壓力。

二害則是妨害民眾換屋、提高都市更新屋主的稅賦。

三害為妨害交易流動，土增稅屬於機會稅，重稅容易產生閉鎖效應（Lock-in effect），影響土地資源流通、及周邊相關稅收。

第四害，則將妨害購地改良都市土地供給彈性會因時間的延長、呈遞增的現象。尤其台北市，土地市場向來供給彈性非常小，只要供給曲線是一條正斜率的曲線，做為交易稅的土增稅勢必會視供給彈性大小、或多或少轉嫁給平民百姓負擔。土增稅採取重稅的結果，反而加重購屋百姓負擔，也排擠購地企業的改良投入。

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經歷全球金融風暴的無情摧殘，內外銷景氣低到不行，台灣房市跟著步入寒冬，好不容易熬到今年四月，台北房市率先回溫，中南部卻未能同步，台中329春季檔預售屋案幾乎掛蛋，連平時最大多頭的建商也不敢逆勢推案！不得已只好採潛銷、預約售屋低調測試買氣，最後928秋季檔也順延至10月、11月才開賣。淺碟子的台灣房市，實際受惠於資金效應與通膨預期因素，建地交易開始活絡、台北的豪宅價跌無可跌。

■　「壓抑」房價成共識 房產投資宜謹慎

　　房產業者包括三圓建設與鄉林建設都視此為無謂的「利空」，不尊重市場機制，而是利用政府政策影響房價。很難想像自由市場經濟的台灣社會，居然還有官員暢言「壓抑」房價！業者認為房屋自有率高達87%的房市，可經不起人為利空摧殘，市場經濟的供需平衡，恐怕會因為政府作空立場而橫遭破壞！

　　事件至今雖見行政院長吳敦義出面表示，不會貿然去做，房產增稅必須等到經濟確定回穩才考慮。但無風不起浪，敏感的房產投資人，此後對投資置產必然會更加小心，整體風波像對剛才回溫的房市飽以老拳，觀察後續發展，政府政策可能長期偏空，或會以課稅手段糾正房屋投機、或以增加房屋供給量壓抑房價。

■　官學打壓風聲起 台北衝擊大於中南部？

　　探究事件過程，導因於上周央行總裁彭淮南提醒各家銀行業者謹慎房貸操作，接著經建會邀集學者開會討論房市對策，初步方向為，減輕自用住宅稅負、提高非自用住宅稅率、地價稅土增稅與房屋稅考慮按市價課徵，不動產交易所得可納入資本利得課稅，避免投機炒樓。立法院財政委員會於同日通過「房貸分級制度」建議案，將對5,000萬元以上豪宅與商辦採取房貸利率分級措施，財政部長李述德表示，考慮由公股銀行率先建立房貸分級制度。

　　中部地區房市復甦腳步遠落後於大台北，房價也未再創新高，更談不上炒作！台中房市即將回春之際，利空風聲再起，對投資房地產作為理財獲利項目的人來說，看似一種口頭警告，更像是一種無端懲罰。大台中買氣或購屋信心是否進一步被衝擊？台中業者表示，台北的房屋包括店面、豪宅、豪墅與商辦總價很高，受消息面與政策面影響程度很大，中南部投資理財型房屋市佔比不大，例如台中市首購產品多為自用，影響應該不大，但可觀察已進場位於中港路、七期豪宅等預售案與大地坪休閒別墅買氣如何，再作進一步判斷！

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房價居高不下，買不起房子只好先租屋，不過要提醒租屋族，租屋前一定要了解租賃權益，以免造成無謂困擾。

■　契約生效後 房東不得擅入

　　　房仲業者表示，租屋契約生效後，房間的使用權歸屬房客，房東沒有權利藉故闖入；而在外租屋時，最好購買新鎖換上，將舊鎖保留，等到契約結束時，再將舊鎖換上，以免不肖的前住戶潛入偷竊，單身女子更要謹慎提防。

■　買賣不破租賃 房客可續住

　　房仲業者表示，許多經營套房出租的包租公、包租婆，會設定好年限後轉手賣出，這時候房客的權利也不可被忽視。根據法律規定，房屋買賣不破租賃，也就是說，即使屋主換人，但是在租約中房客仍可享有居住權，屋主不可要求房客提早搬遷。

　　另外，如果房客拖欠房租時，房東亦不可私自闖入，或是將租客物品丟棄。當租屋糾紛發生時，房客權益比較容易受損，所以租屋前房東若是有任何的口頭承諾時，一定要在契約上註明清楚，以免權益受損。

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連日來，政府將出手平抑房價的說法炒得沸沸揚揚，房市投資客人心惶惶。行政院長吳敦義才信誓旦旦地說，目前絕對沒有加稅的規劃，台北市稅捐處卻傳出打算課徵豪宅稅，最快後年開徵的消息。姑且不論中央、北市是否不同調，房地產業者擔心建商為了規避豪宅稅，乾脆使用次等建材，甚至讓好不容易略有起色的中南部房市，可能再次受挫，對於真正的豪宅客，反而影響不大。

■　課徵豪宅房屋稅 最快後年實施

　　台北市稅捐處表示，財政部在今年五月函請各地方政府，依行政院賦稅改革委員會決議，覈實評定房屋標準價格。由於目前各縣市評定房屋標準價格時，對於各種建造材料僅就構造區分，沒有考量到建造材料等級，因此對於採用高級建材的房屋，可能房屋稅比一般房屋的稅負相對較低，明顯違反租稅公平原則。

　　基於租稅公平原則，台北市稅捐處打算針對豪宅，課徵比較高的房屋稅，至於該如何課徵，還要徵詢建築師公會、鑑價公會等各方意見，等到明年通過台北市不動產評價委員會的評定後，必須再呈報台北市政府核准才會公告施行，換句話說，台北市若要課徵豪宅房屋稅，最快也要等到民國100年才會實施、101年5、6月才會有所影響，目前仍是紙上談兵。

■　豪宅稅問題多 擔心建材品質降級

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，使用者付費的觀念雖好，但租稅公平原則一定要有所顧慮，短期對於平抑房價是個話題，但長期來看，對有錢的豪宅客層而言，影響不大，因為一年只差數千元而已，豪宅的管理費可能繳得都比房屋稅來得多。

　　台灣房屋不動產研究室經理古景良也深表認同，豪宅加重課稅對於抑制房價飆高的效果有限，因為房屋稅加重課稅的金額，還不及豪宅一個月的管理費。古景良比較擔憂，這個平抑房價的手段，可能變相鼓勵建商降低建材的品質，此外，建商應該不會公告造價成本，該如何評定建材是否屬於豪宅等級，也是個難題。

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台北市房價高不可攀，央行、學者聯手唱衰房市，引起營建業反彈。中華民國建商公會全聯會與台北市建商公會3日決議，將向行政院長吳敦義提出房地產振興方案白皮書，內容從國土計劃法談起，以及近日引起話題的公設分開計價、課重稅率等問題，希望政府不要病急亂投醫。

建商公會全聯會理事長王光祥、台北市建商公會理事長吳寶田等人搶救房市，兩公會決議，將研擬房地產白皮書，讓政府了解目前營建業實際經營狀況，並讓政府提出正確的因應對策。

建商公會全聯會表示，近期政府、學者打壓房市的論調，已傷害購屋者信心，公會有必要向政府建言。

台灣不動產交易中心總經理李同榮表示，台灣房地產缺乏正確的房價指數做為依據，大家眼見豪宅價格不斷飆升，及北市精華地區價格高漲，就不分青紅皂白喊出房價過高，消費者買不起房子，這種喊話就真能達到庶民經濟目標嗎？

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行政院長吳敦義3日在與工商建研會成員舉行的國是午餐會中表示，政府目前沒有增稅計畫，控制房價有很多方法，不一定要加稅，也可從提高房地產供給面著手。

行政院官員昨日提新解決方案，將進行貨幣政策的道德勸說。

官員強調，目前房地產價格上漲，是因利率偏低，導致資金流入房地產，是貨幣政策產生的負面作用，並非租稅制度導致房價上揚。

工商建研會昨天舉行「立足台灣連結兩岸運籌全球」國是午餐會，吳敦義率領經建會主委蔡勳雄等內閣官員共同出席，在場企業界關心政府打壓房市的具體措施。

吳敦義表示，某些都會區房價已出現不理性的飆漲，將提高房地產供給面，透過都市更新、區段徵收及都市重劃來擴大房市供給量，讓房價控制在理性的範圍內，不致有過大的波動。

吳敦義說，除非景氣有明顯的復甦，就業和所得改善，不然政府不會增加稅收，目前也沒有增稅計畫。

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每年進入11月以後，由於想要結婚的新人、想要換屋的民眾，都會在此時展開看屋，房市都會出現一波旺季效應。

今年是否也如此？信義房屋認為，一切得看「房價」臉色。如果房價能如10月微幅下修或維持平盤，成交量就可望擴大。

包括住商不動產、台灣房屋、信義房屋等大型仲介統計10月業績都顯示，10月全台成交量大約成長約一成，不過北市相對疲弱，各家房仲結果不一，有的略有成長，有的則是呈現明顯衰退，較9月下滑1成以上。

信義房屋統計各地區房價變化，10月份除了台北市之外，其他縣市房價呈現小幅下修的情況，顯示目前市場買方略勝於賣方，賣方讓價，成交就能加快。

這種情況又以桃園最為明顯，根據信義房屋成交統計，以桃園10月份成交件數較9月多出將近三成，買氣全台之冠，不過平均成交單價卻下滑1成，從每坪11.9萬來到10.7萬元。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，10月份成交量增的現象顯示今年傳統旺季買氣有撐，不過今年房市在低利率及資金行情帶動下，房價快速回升，引發央行關注以及市場對升息的預期，也為接下來的房市變化投下變數。房價變化，將成市場發展主要關鍵。


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發生過重大刑案的房子靈異事件不斷，許多買主深怕觸霉頭、避之唯恐不及，曾發生過賣方、仲介刻意掩蓋凶宅事實，讓買方「撩下去」事後發現爭執不休案例，房仲業者表示，法規有載明房子過去若有兇殺案件必須言明在先，事後被抓到、買方可要求退費甚至賠償。

■定型化契約規定 凶宅要註明

信義不動產估價師聯合事務所協理邱千惠表示，凶宅和輻射屋、海砂屋不同，儘管法令沒有明文規定，凶宅屬於瑕疵屋，但為顧及客戶感受，各大具規模房仲業者，都會在「標的物現況說明書」中註明凶宅調查項目。

賣方必須在這欄表明「過去從來沒有發生過自殺、他殺、任何兇殺案件或任何特殊事故等」，如果事後發現與事實不符，買方可要求解約退款或降價，甚至賠償，這屬於定型化契約的一部份。

■怕買到凶宅 先上台灣凶宅網

中信房屋行銷部副理江龍名說，關於凶宅、每個人心中自有一把尺，怕買到凶宅，就只能事前多做功課，例如可以上台灣凶宅網，查詢登錄過的凶宅，或者是向當地鄰居、派出所、里長探聽，畢竟買屋是人生大事，事先麻煩總比事後後悔好。

江龍名也說，對於一些對凶宅完全不忌諱的買方，可說是賺到，一般來說，誠實、願意告知是凶宅的賣方，都會將售價標的比同區域房子低，如果是自住、又不忌諱，或許還能在高級區中買到相當便宜的房價。

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