台 中 地 產 X 檔 案

雖然房市買氣小回春，但整體經濟情勢還沒有明顯反彈的跡象，失業無薪在家的人，仍為數不少，眼看房租交不出來，不少無殼蝸牛想跟房東議價，卻又開不了口，該怎麼辦？房仲建議房客們，不妨真誠的向房東表達經濟困境，並以過去準時交租的經驗，當作調降房租的有利說詞，景氣不佳，現在多數房東也擔心房子租不出去，願意降價以求的人越來越多！

■　租屋市場高空置 降租5~10%非夢事

　　在台北工作的小王，在八德路租了個小套房，一個月租金一萬二，沒想到碰上這波金融海嘯，薪水硬生生被老闆打了八折，否則就得被裁員回家吃自己，小王不得已，只好向房東說明原委，房東最後看在小王住了兩年的份上，同意降租兩千元！

　　「多數房東在意的是人和！」住商不動產企研室主任徐佳馨分析，其實多數房東最擔心的是碰上奧客，他們最在乎的房客人品、工作性質與誠意，如果房子已經租了一陣子，加上過去交租紀錄良好，房客不妨坦白說出自己的經濟困境，而租屋市場不景氣，許多專業包租公、包租婆，擔心下一任房客沒著落，房租降個5%~10%，現在多半不是問題。

■　態度誠懇有禮 切忌漫天砍價

　　碰上景氣寒冬，很多人想跟房東殺價，卻遲遲開不了口，通常最適合的殺價時機，就是租約到期，剛好要重新簽約的時機點，房客可以試探性的了解房東的降價意願，再決定開口要求降價的幅度。

　　此外，提醒想要殺價的租客，千萬不要漫天砍價，或是謊稱已經找到更便宜的房子，以免激怒房東，不但造成雙方不愉快，最後反而連房子都住不下去，這就得不償失了。因此，態度必須誠懇有禮，同時，要不斷向房東表達自己過去的優勢，比如交租準時、生活單純，更要強調自己雖然目前手頭比較緊，但仍有穩定工作，每個月按時交租絕對不是問題，最好還要跟房東強調，自己是真的很喜歡目前的居住環境，捨不得搬離。

資料來源: 網路地產王     回首頁

停車位總價低，常被視為投資工具，不過大樓停車位常因產權和使用的問題爭議不斷，房仲業者提醒，投資前務必認清登記方式與權利範圍，而且要挑選停車位鑑價有兩大原則，平面式優於機械式車位、車位樓層越低價格也越低。

■　挑車位先試停 獨立權狀可買賣

　　房仲業者建議，買車位除了注意樓層、寬度及高度、載重限制、迴車道、管理費、位置、編號、建物建號等，最好再實際開車進出車位一趟，如果是停車塔設計的停車空間，還要評量尖峰出入時段的等待時間是否會造成困擾。

　　中信房屋表示，依「建築技術規則」規定，合法建築物的停車位為法定停車位、增設停車位、獎勵停車位等3種。一般而言，法定停車位不得外售給非大樓或社區的所有權人，自行增設停車位及獎勵增設停車位，只要有獨立權狀就可以單獨買賣。

■　無權狀車位 外租須管委會同意

　　中信房屋建議，若權狀上已註記樓層別和車位編號，消費者可至縣市工務建管單位調閱使用執照圖和竣工圖；若權狀沒有標示停車位及使用權，則依「分管協議」或是「管理規章」來保障。若是沒有獨立權位的車位要外售或外租時，則需經管理委員會同意；若權狀無標示權利，又無「分管協議」或「管理規章」確保使用權，僅能以「使用慣例」轉手，但若日後發生使用糾紛，也很難有解決之道。

資料來源: 網路地產王     回首頁

永慶房仲集團發布今年第一季購屋趨勢調查，結果顯示全台高達六成民眾，打算在下半年進場購屋，這表示在房價下修以及利率超低的雙重誘因下，握有資金的民眾已經等待入市；不過仍有57%民眾認為，未來三個月房價持續小幅下跌。

■　未來三個月房價 57%民眾喊降價

　　根據永慶房仲第一季購屋趨勢大調查顯示，針對央行持續降息，減輕民眾購屋負擔，62%民眾表示的確提高購屋意願；政府持續加碼，增撥2000億優惠房貸，82%民眾表示如果現階段購屋，一定優先考慮申請優惠房貸。 至於哪一類型的房地產最能保值增值？ 一般住宅(43%)、店面商辦(42%)幾乎不分軒輊，最受一般民眾青睞，僅有一成四民眾選擇豪宅投資保值。

　　值得注意的是，儘管房市景氣略為回溫，全台仍有57%民眾認為，未來三個月房價會小幅下修，顯示整體經濟景氣尚未完全復甦。 永慶房屋總經理葉凌棋表示，今年第一季房市表現「價平量增」，建議賣方不宜開高、買方不應追高，否則可能導致築底盤整期拉長。

■　唱衰論 資金行情假象

　　淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰一針見血表示，國內房市低迷僅維持半
年，隨即買氣回溫，這是政府作多導致資金行情。 莊孟翰說，兩岸關係改善、遺贈稅降到10%、2000億優惠房貸、利率創新低，馬政府極力政策作多吸引熱錢投資房地產，引爆這一波資金行情。

　　莊孟翰表示，去年國內經濟成長率0.12%，預計今年下跌至-2.97%；平均國人GNP從美金17576元(2008年)縮水9.2%僅剩15957元美金；今年二月失業率5.75%，失業人數早突破六十二萬人。 諸多負面數據加上U型景氣理論，證實這波回溫僅是假象，房市將會再度下挫，呈現W型曲線。

資料來源: 網路地產王     回首頁

頭路越來越難找、薪水越變越薄，為了省租金，出外打拼的租屋族也開始出現遷徙現象，轉往市郊轉租較低價的物件，除了搬家，專家也建議，租屋族不妨也可以選擇以簽固定約的方式來壓低房價，節省租金。

■　捨大樓選公寓 簽長約爭取低價

　　房仲業者表示，台北市的電梯大樓、擁有管理功能的套房，平均租金約在1.2萬，不僅水、瓦斯等費用須另計，還需額外支付管理費。相較於大樓的套房，租屋族不妨考慮選擇由三房二廳格局的公寓改裝成獨立套房的物件，租金大概落在1萬元上下，且租金可能還內含水、瓦斯、第四台、網路等支出，這樣換算下來，每個月至少可以省下3000~4000元的支出。

　　此外，崔媽媽基金會也提醒，若房子的屋況良好、周邊生活機能佳，房客也可向房東表達，願簽1年以上的長約，房東不必擔心空巢期，而在租金方面，就可能有議價的空間，比如說酌減3000、5000元，對荷包來說，也不無小補。

■　不景氣省租金 租屋族大舉外移

　　根據房仲業者的調查指出，目前市中心捷運站周邊的租金貴2成，荷包緊縮的租屋族，因無法負擔而退居外圍租屋，使得目前市中心的租屋市況最糟，反而是捷運線末端站點，租金較低，出租率較佳。

　　許多租屋族為了省租金，從市中心往外圍擴散，房仲業者分析，以月租1萬元的獨立套房來說，多坐一個捷運站，租金可省近千元，因此，租屋族以最常搭乘的捷運線為主軸，開始呈放射狀遷徙，其中大台北的各捷運站點中，又以南港區的昆陽站、北縣的永寧和南勢角等站，是最受租屋族青睞的區塊。

資料來源: 網路地產王     回首頁

台中市繁榮的商圈已隨著都市開發腳步偷偷轉移到西屯逢甲商圈與南屯七期黎明商圈，原本以喝奶茶聞名的大隆路及精誠路商圈商機褪色人潮已大不如前，店租與房價雙雙微幅下滑。市政府為增加就業機會與振興沒落商圈的商機，準備重修商圈環境並首度公開招標讓得標公司經營假日市集，攤位租金需經市府審核，藉以吸引自製手工藝品等微型創業者讓擺攤者合法經營。

■　爵士花園創意市集 提升人潮買氣

　　市府經濟發展處副處長陳如昌說，將公開招標，將來要假日二天都封街設攤，得標公司要提供有創意設計感的花車或棚架集合理的攤租，初期設30攤，目標100攤以上，預計今年十月可開始營運能幫忙失業民眾減輕經濟壓力並使商圈營造多元消費風格和特色，吸引人潮提升買氣。

　　大隆路商圈管委會主委劉阿貞表示，重塑獨特風格、建立品牌形象，結合現代雕塑與爵士樂希望打造大隆路成為全台唯一的Jazz Garden爵士花園。

■　觀光魚市、企鵝館 帶動房市熱度！

　　商圈的品牌效益很高需藉由行銷手段不斷地推砌品牌印象。一旦商圈成型結市，消費大軍蜂擁而至，工作機會增多，帶動地方經濟繁榮，商店與住宅的需求大增，房市更為活絡。

　　南屯嶺東『勝美市』大樓新成屋案專案經理楊祥嘉表示，南屯房地產在台灣各行政區的抗跌排行第一名，當房產特別紅火時，南屯的房價漲勢卻很溫和，隨著嶺東附近的精密科技園區一二期開發增溫與今年十月份觀光魚市場與企鵝館開幕營運等利多消息刺激，最近看屋買屋的來客得確增加很多。

資料來源: 網路地產王     回首頁

不是沒錢！就怕買貴了！雖然年後房市拉起一波小高潮，不過仍有不少購屋族認為房價會再跌，不過21世紀不動產總經理王福連表示，隨著國際救經濟政策展露曙光、低利效應股市回溫、政府加碼房屋優待貸款，種種跡象顯示，房市谷底已經來臨。

■　曙光乍現 房市難在跌

　　「如果股市在3600點之際，房市尚未到達谷底，那5700點更不可能往下跌！」王福連表示，隨著美國經濟露出曙光，科技產業逐漸取消無薪休假重返工作崗位，加上低利率政策奏效，資金流向房市與股市，讓年後房市衝出許久未見的熱潮，14日國內股市更一度衝上5800大關。

　　另外，優惠優惠房貸加碼2000億，讓房市更多了一道力量支撐，王福連認為種種跡象看來，表示房市谷底已經來臨。

■ 低點來臨 進場好時間
　
　　雖然房市谷底浮現，不過並不表示房價就此上漲，畢竟過去傷得太深，經濟尚未恢復元氣，目前房市呈現低檔盤階段，何時會回溫，還有待經濟全面復甦，由市場決定價格。

　　也就是價格低點出現，現在也正是進場購屋好時機，過去買不到的好地段都可能在現在撈到寶，王福連提醒，沿著交通建設與生活機能買屋準沒錯。

資料來源: 網路地產王     回首頁

隨股市紅火表現，民間消費投資信心大增，台中房市表現也漸露曙光，建商開始大打廣告，各大新成屋接待館成交量劇增，買賣形成良性互動。台中市的發展利多消息很多，除了可望於9月份被行政院核定宣佈成第三個直轄市，台中市南屯精密機械園區No.2 估計年底招商，可容納100家廠商，提高不少就業機會。南屯未來發展更上一層樓。

■　園區國際展覽館 增蓋1000攤位

　　副市長蕭家旗表示，佔地36.9公頃的精密機械園區二期，招商對象將大為放寬，容許2.5G生產性服務業種如工程設計、金融保險、研發中心、餐館飲料等，積極配套促進園區工商機能完備。將斥資 18億元蓋1000攤位國際展覽館，做為水湳經貿園區興建國際展覽館先前的替代館。

■　幸福空間台中之冠 紅火難退燒！

　　全台灣房價抗跌第一名的台中市南屯真是利多不斷，市政府不停地投入巨資，興建觀光魚市、企鵝館、海洋生態館、現在又開發精密機械園區二期，增建1000攤位國際展覽館。3家民間的重劃公司爭相辦理市地重劃做為住宅區。預計未來幾年南屯的就業機會很多，引進觀光人潮與工廠，人口增加，帶動住宅需求增加，南屯房市紅火如斯，恐怕幾年都退不了火。

資料來源: 網路地產王     回首頁

低利時代，房地產被視為最保值的投資標地，但景氣不佳，建商為了吸引投資客的關愛眼神，紛紛寄出各項優惠促銷方案，其中，最吸睛的產品，就屬目前當紅的「收益型商品」！不過，房仲建議，這類產品最好將投報率設定在4%以上，否則扣掉稅金與維修費用，加上房子會折舊，否則可能得不償失。

■　帶租約出售」正夯 租約內容先確認

　　所謂的「收益型商品」，最常見的就是「帶租約出售」，是指銷售的同時，一併招攬租客，之後再連帶租約，一起賣給投資客，省掉投資客接手之後，還要自己找租客的麻煩，這在租屋空置率日漸提高的景氣寒冬，的確可以吸引不少投資客的關愛目光。

　　不過，提醒想要賺錢的投資客，購買這類「帶租約出售」產品，最好先確認租約有無期限，而租約內容是否有特別的規定，可能會引發雙方的爭議，而租客的押金，是否有轉移到新買方身上，這些都必須一一審視清楚，以免成交過後錢還沒賺到，先引發租屋爭議。

■　免找租客免管理 報酬4%以上最穩當

　　此外，還有另一種「包租」的產品，概念類似將房子直接租給物業管理公司，投資者在購屋之後，不用自己找租客，也不用自己下去管理，這類產品多數規劃成商務套房，並提供酒店式管理，但租金卻遠比飯店便宜的多。

　　不過，建商或物業管理公司找來的房客素質不一，有破壞房屋，甚至拖欠房屋的風險，合約中最好清楚明定責任範圍，以免租屋爭議發生，屋主與物業管理公司互踢皮球，誰也討不了好。

　　信義代銷協理呂信銓提醒，「收益型產品」的報酬率最好在4%以上才進場，如果投資報酬率太低，容易被房屋稅、地價稅、維修費用等支出吃掉收益；此外，投資房屋也要注意地段是否夠保值，否則，萬一房子買了租不出去，社區管理費等固定支出還是得繳，就算要轉賣也乏人問津！

資料來源: 網路地產王     回首頁