台 中 地 產 X 檔 案

房市買氣稍稍回溫，最近開始看屋買屋的人越來越多，不過，市面上這麼多房仲品牌，仲介更是品質不一，有些小細節看似無關緊要，若不注意，房子沒成交不打緊，如果陷入沒完沒了的房屋買賣糾紛，就得不償失了。 專家建議，除了房仲的品牌之外，事前最好多打聽多比較，慎選有口碑的房仲經紀人，以免辛辛苦苦存的購屋基金泡湯了！

■　挑品牌 交易過程有保障

　　住商不動產企劃研究室建議，買屋動輒數百萬、上千萬，選擇不動產經紀業者時，首重業者的形象與信譽。 強調品牌的業者，對經營理念及經紀人的管理會較有制度，除了在服務品質較有保障之外，具規模的業者較能提供量多質優的房屋供買方選擇。

　　此外，也要盡量選擇具有專任地政士的公司，整個交易過程就都由業者全攬負責，可避免發生糾紛時互踢皮球現象；而佣金是依成交價格固定比率來收取的公司，對買賣雙方也較有保障，讓彼此都可以可清楚了解價格的交涉過程。

■　重口碑 避免購屋糾紛

　　可別以為大型房仲就不會有老鼠屎，景氣不佳，業務員為了成交不擇手段的消息時有所聞，常見的手法，是業務員會扮演「雙面人」，藉此拉近買賣雙方的價差，先對賣方擺個衰臉，說房市有多差，如果不降多一點，房市愈來愈差，擺愈久愈賣不掉，或是買方也在看其他物件等；然後再回過頭跟買方說，這個物件有多難得一見，錯過這次，保證會後悔一輩子，或者有多組人馬最近就要付斡旋金，營造出物件很搶手的種種假象，許多交易糾紛因而衍生。

　　「建議購屋族多探聽客戶的口碑評價、參考客戶指名度！」住商不動產企研室主任徐佳馨說，每家房仲公司都會強調自己的成交速度最快、服務最好，但好的從業人員，除了態度親切和善、誠實可靠外，更應具備積極、主動、負責的個性，才能保證交易過程中安全並且愉快，建議消費者多打聽比較，最好尋找親友介紹的仲介，以減少購屋風險。

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時機歹歹，不少人想逢低買進房市搶便宜，不過到了預售屋案場，擔心買貴了，卻又不知道該如何開口殺價，房仲業者表示，目前預售案價格已漸漸出現彈性，且建商姿態軟化，對有購屋需求者而言，是個不錯的購屋時機，而如果能掌握一些議價訣竅，則更能買到物美價廉的好物件。

■　鎖定標的詢價 打探底價不買貴

　　景氣差，建商為了搶攻危機入市的客群，紛紛祭出優惠方案，不少更是殺價求售，台灣房屋不動產研究員江怡慧說，議價的精神，不僅僅是為了取得便宜的價格，也意在探出底價，不要買得比別人貴，可能的話，再讓建商讓步做一些價格或贈品犧牲，但絕非毫無誠意的亂砍價。

　　第一步也是最重要的，就是事前做功課，選定目標物件，房仲業有句話老話，議價是內行人的專利，如果在看屋之前，能先上網google一下附近房市的相關報導，或是先向當地房仲打聽一下中古屋行情，了解一下該區目前和過去有什麼推案，推案價、實際成交價如何，如果你都都瞭若指掌，那麼銷售人員一聽，就算不對你肅然起敬，也不太敢漫天開價。 只要你掌握的資訊愈多，代表你愈內行，銷售員就愈不敢拉抬價格，就愈能夠買到便宜的房子。

■　人海戰術看屋 團購折扣最划算

　　如果看過物件，有進一步購買的意願，那麼除了自己當場議價外，也再試試請幾組好朋友分批去看屋，同時進行議價動作，如果大家探到的價錢都一樣，那可能就真的是公司底價了，但如果有一組比較便宜，就用那一組的行情去簽約。

　　或者也可以找朋友一起去，以技巧性的方式詢問，若一次買兩戶或三戶，折扣空間有多大，藉此試探建商底價的空間。 一般而言購買戶數愈多，折扣空間愈大，待探出底價後，再說你的朋友不買，以現在的景氣，這樣的議價方法，仍有頗高的成功機率。

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去年下半年房市冷颼颼，銀行承做小套房貸款興趣缺缺，理由不外乎是轉手不易。 不過隨著房市回春，小套房不再被銀行視為燙手山芋，不必限於銀行A級客戶，只要透過特定房仲交易的物件，部分簽約銀行甚至連低於十二坪的套房也願意承貸，第一年貸款利率1.5%，小套房貸款成數最高可達八成。
　
■　A級房貸族 貸款成數最高九成

　　所謂「A級房貸族」指的是債信良好的銀行貸款客戶，一般而言，銀行評量房貸族的等級，不外乎下列四個標準：1、職業：多數人口中的「四師」，也就是醫師、律師、老師、會計師，都被視為經濟來源既高又穩的族群；2、收入穩定：舉凡公務人員或是能提出在職證明以及薪資證明，佐證個人工作、收入穩定，是爭取高成數的關鍵；3、百大公司行號：躋身全國前一百大的公司行號員工，因為身分關係擁有較佳談判籌碼優勢；4、年收入：對於超級業務員而言，提出傲人的年收入證明，也是向銀行要求低利率、高成數的參考依據。

　　永慶房屋在今年三月陸續推出低利率1.5%的「購屋省利計劃」及「公教特惠屋福利專案」活動將延至年中截至，簽約合作的十家銀行屬遠東商銀貸款成數最高，針對公務人員最高可貸九成；至於台北富邦、遠東商銀、陽信商銀以及安泰銀行，房貸成數最多達八點五成。

■　外銀搶客源 套房貸款一視同仁

　　套房一族若不屬於銀行A級客戶，難道就貸款無望了嗎？ 永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，這就必須視套房的狀況而定。 譬如，位於台北市精華地段的套房，主建物加上附建物的實際坪數達十二坪，就有機會獲得低利率、高成數的房貸。

　　陳俊宏表示，以永慶簽約合作的外商銀行星展銀行為例，為了瓜分房貸客源，即使是套房物件也一視同仁，第一年房貸固定利率1.50%、第二年機動利率1.88%、房貸成數八成。 至於兆豐金控、台北富邦銀行甚至對於坪數低於十二坪的小套房也願意承貸，不過限制條件是小套房的位置必須位於台北市精華地段。

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低利時代來臨，房貸戶樂不可支，卻讓許多定存戶叫苦連天，定存戶們想轉投資高投報率的店面，卻又不知如何選擇，房仲建議，挑選店面有訣竅，挑對地點和鎖定目標族群，才能輕鬆當包租公、包租婆！

■　平價為王 夜市店面好招租

　　東森房屋董事長王應傑認為，景氣差，平價化時代來臨，夜市周邊的物件會相較於其他的店面產品，詢問度明顯高出許多，就以台北的師大夜市、台中的逢甲夜市來說，整體的租金下修空間其實不算太明顯。其中，台中逢甲夜市商圈店面，只要貼出頂讓紅單，就有不少商家前來詢問，因此在店租價格上，較沒有太大的讓步空間。

　　永慶房屋店面事業部經理李元鳳分析，以現階段而言，高總價、大坪數的店面，普遍面臨招租不易的高風險，無法享有大額的租金收益，風險較高。

■　小套房應近學區 帶租約最穩定

　　僑茂不動產商仲部協理曾偉豪解釋，想投資小套房，一定要掌握學區、捷運周邊等2大原則，因為相較於店面、商辦等產品，套房的承租方多半是過客，以來學生和上班族來說，都可能因為畢業、工作地點變動，隨時出現臨時退租的情況，所以有學區、捷運等要素的加持，才能夠確保物件的招租順利。

　　曾偉豪也強調，其實知名大學或醫學院附近的套房，一直是學生求學的首選，因此租客來源穩定，較不必擔心空置率，且轉售時由於房價有撐，也可享不錯的利潤。此外，若是學生套房帶租約，日後學生退租時，還可請學生介紹新房客；若是店面帶租約，則應考量承租方的營運狀況是否穩定，通常以連鎖業較佳，連鎖業中，又以直營體系較加盟體系穩定。

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效法台北人購屋必勝經驗，沿著捷運動線置產風險最低、利潤最大，在台中市今年十月將動的文心－烏日高架捷運綠線，與未來的中港路藍線地下鐵的站區卡位戰正悄悄開打！ 仲介業接到來自北部客層的任務，暗中收購未來站區周邊的中古店面，包括樓店與透店。此外中港路藍線地下鐵預設站區雖尚未公佈，投資人卻也自行推估，認為將設七期新光三越站、中港路文心路站、忠明路華美西站。 不少房市投資老手對此商機充滿期待，認為搶先卡位利潤可望極大化。

■　中捷藍線精華地 漢口東興路、太原精誠路

　　接近七期的台中東興路與漢口路口，也就是永豐棧麗緻酒店周邊500公尺範圍，包括精明路、漢口路的樓店租金行情約在1200元/坪，精明路老公寓一樓店面售價約26萬元/坪，年投報率約有5%。另一個估計可能為藍線捷運站區太原路一段與精誠路口(原SOGO二館附近)，以中港路為界分屬重劃區四期、五期，商圈人口密集生活機能特優，並有大量年輕租屋人口，學校有忠明國小、漢口國中，新成屋單坪約16萬元，15年內樓店單坪價只約14萬元，出租投報率也有5%。

■　三角窗樓店租金高 小坪數店舖正搶手

　　台中仲介表示，在捷運路網成熟以前，買台中樓店自用或出租一定要考慮到好停車的問題，因台中人依賴汽機車代步，成熟商圈人口多、店舖密集停車困難，因涉及生意流量，店家作生意最注重這個問題。另外，許多大型連鎖店為省店租，對於三角窗大面積樓店或透店需求大降，紛紛遷往同商圈的8米以上巷口或巷內，也造成原本不太吃香的樓店身價看漲，投資人宜多留意此商機的消長。

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善用政府兩千億優惠房貸，加上房仲業與銀行合作的高成數房貸方案，中產階級坐擁千萬豪宅不是夢。 不過在低利時代，如何挑選適合的房貸類型，房貸族可要多加比較。 房仲業者表示，目前最常見的是「分段式指數型房貸」，不過低利時代最聰明的選擇是「一價到底」的固定利率房貸。

■　房貸類型比一比 「一價到底」最優惠

　　銀行房貸類型琳瑯滿目，涉及層面包括貸款利率、償還年限以及償還方式。 區分房貸類型大致分為五大類：1、「理財型房貸」或「回復型房貸」：適合有理財規劃或是備用金需求的房貸戶；2、「抵利型房貸」：以定額存款抵折房貸本金，等於存愈多、愈省房貸利息；3、「分段式指數型房貸」：這是時下房貸最常見的類別，譬如每三個月機動微調房貸利率；4、「遞減型房貸」：房貸利率由高至低，逐年遞減；5、「一價到底」的固定利率房貸。

　　太平洋房屋企研室經理鄭國英表示，上述這五大類房貸以「一價到底」的固定利率房貸最划算，試想目前五大行庫的一年期定存利率才0.77%，若能一價到底十五、二十年房貸利率不變，當然非常划算，不過銀行願意承貸的機率渺茫；至於在低利時代，最不聰明的選擇屬於「遞減型房貸」。 鄭國英認為，房貸族如果沒辦法選用「一價到底」佔貸款銀行的便宜，不如依個人需求，選擇「理財型房貸」或是「分段式指數型房貸」。

■　房貸成數多寡 「人」、「屋」是關鍵

　　選定房貸類型，接下來就必須向銀行爭取高成數的房貸。 太平洋房屋副總李珠華指出，房貸成數高低與貸款人以及抵押物件有密切關聯。 就「承貸人」而言，醫師、律師、會計師等，擁有穩定收入者，加上良好的個人信用評鑑，自然會獲得高成數房貸。

　　就「物件」而言，抵押的房屋若是位於精華地段，鄰近學區、公園、商圈或捷運站，同時屬於標準三房以上規格，也有機會順利通過銀行的高成數房貸。 此外若是透過房仲業買賣房屋，通常會有長期合作銀行，願意配合房仲業提供優惠房貸。 李珠華建議，房貸成數不是越高越好，以七至八成為宜，若是申辦九成以上房貸，恐怕會陷入高利息，以債養債的惡性循環。

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交通部修正興建台中第一條捷運綠線，總預算高達台幣513億元，已經經建會通過，捷運綠線原規劃只有288億元，現增加3個站區北屯機廠、水南經貿園區、圓滿劇場，全長16.71公里，預計今年十月先移樹、管線作業，2012年完工，2015年底通車。

■　因應升格直轄市 綠線延伸至彰化市

　　台中捷運綠線沿線站區除新增北屯機廠、水南經貿園區、圓滿劇場3點，其餘為G3松竹路—舊社巷週邊，G4北屯路舊社公園，G5興安路口，G6崇德路口，G7中清/大雅路口，G8河南路口，G9櫻花路口，G10台中港路口，G11大業路口，G12向上路口，G13五權西路口，G14文心南五路口，G15建國北路/環中路口，G16興華街64巷週邊，G17台鐵烏日車站，G18高鐵台中站。

　　台中市政府為因應台中縣市合併升格直轄市，希望將來綠線可規劃延長到彰化市與北屯大坑口。 另外中港路藍線與橘線也將繼續爭取千億經費，使台中如同台北一樣具備捷運路網。

■　捷運線小坪數樓店養大金雞

　　台中市的餐飲、娛樂消費、服務業相當發達，店面需求兩極化，對於小坪數店面需求更多，小樓店租金付擔較輕，最受店家歡迎。 小樓店總價低，換算投資報酬率比透天店高很多，綠線捷運經過文心路多有大樓店面可投資，未來站區將形成新商圈，如何趁完工前挑出好標的，著手養金雞已成為台中房市最熱門話題！

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「地方制度法」修正案經立法院三讀通過，只要人口數超過一百五十萬的縣市都有望升格，截至目前包括台北縣、台中縣市、台南縣市以及高雄縣市，都有機會搭上升格順風車。 房仲業者建議，投資客提前佈局，把握兩大原則，長期獲利相當可觀。

■　複製「台北改制」經驗 台中升格漲幅20%

　　三十一年前，也就是民國57年台北市改制前，台北市文山、內湖、南港、士林以及北投區，在當年都隸屬於台北縣，後來劃歸為台北市後，房價漲幅天差地別。 以文山區的木柵、景美為例，改制前房價跟深坑不相上下；改制後，文山區的房價已經漲至深坑一倍以上。 住商不動產企研室主任徐佳馨直指，擁有「富爸爸」直轄市的光環，房價漲勢相當可觀。

　　在這波升格當中，以台中縣市的動作最快，連帶使台中縣鄰近鄉鎮房地產價格蠢蠢欲動。 由於台中烏日、太平、大里、潭子、大雅等鄉鎮市，建地每坪最低不到十萬，最高未達18萬。 一旦順利升格，房價即使不能比照台中市，至少能再漲兩成，趨近台中市房價八成左右。 徐佳馨表示，台南縣的永康、仁德、新營，高雄縣的鳳山、岡山等地，都可能因升格受惠。

■　掌握2原則 提早佈局穩穩賺

　　無論是台中縣市或是台南、高雄，只要升格為直轄市之後，財政困窘的難題獲得紓解，進而獲得更多資源，促進地方繁榮建設，對於提振房價勢必有所助益。

　　徐佳馨提醒投資客，提早進場佈局最好把握兩大原則：一、共享生活圈：最先受惠的必是成熟的周邊區域，以台中市升格為例，房價最先喊漲的地區是烏日、太平、大里、潭子與大雅。 二、重大交通建設：台中烏日因為有高鐵加持，房價漲多跌少；此外台中、高雄捷運線區段，也是風險低、保值佳的投資物件。

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