台 中 地 產 X 檔 案

鄉林建設公司看好大陸企業來台、縣市合併升格帶來的商機，在台中市文心南路推出「鄉林新月灣」，2000坪公設、設計六大會館、城市沙灘等，滿足都市住宅休閒度假需求。

鄉林建設董事長賴正鎰說，歷經全球金融海嘯衝擊，民眾投資理財趨於保守，鄉林看好大陸企業來台設立公司，除了租用商辦大樓，勢必帶動住屋需求，加上縣市合併，加速建設，都有助於房地產市場。

鄉林新月灣基地位於文心南路、高工二街口，業者看好基地鄰近高鐵、台鐵及捷運、二高、兩快及一條生活圈道路，交通網四通八達，有如眾星拱月，縣市合併後將快速發展成為台中的新核心。

賴正鎰說，鄉林新月灣基地面積2005坪，規劃地下三層、地上15層，總戶數346戶，規劃三大房、四大房，坪數40坪到59坪，今年3月潛銷，成交逾三成，客層包括換屋族、菁英族群，以及以高鐵為交通工具的商旅客層。

鄉林新月灣有2000坪公設，中庭水景近500坪，加上健身房、無邊際泳池、男湯及女湯SPA，聲光俱佳的電影院和KTV室、空中花園、觀景區和茶亭等，搭配涵碧樓級管理，品味悠閒自在的都會生活。

鄉林新月灣興建分棟管理的六大會館，包括一樓水榭會館、氧生會館、湯泉會館、雅翫會館、棕櫚會館，以及頂樓的星空會館，建案也以城市沙灘形塑休閒度假氛圍，游泳池旁增設沙灘遊戲區、噴泉戲水池，讓住戶清涼一夏。

聚合發建設在台中市七期重劃區推出「經典」豪宅建案，以雙併豪華版大樓、17人大電梯、挑高7米豪華門廳為特色，目前進入交屋階段，光是上周就成交2戶，交易熱絡。

住商不動產西屯加盟店店長陳俊雄說，最近1、2個月，北部客頻頻來中南部看屋、置產，現場接待人員假日開始全面無休，可以感受房市回溫、房價回穩。

聚合發副總王重明說，「經典」基地位於七期市政路、近惠來路口，基地近千坪，是地上19層、地下4層的雙併大樓，每層4戶、兩部17人大電梯，總戶數151戶，其中7戶店面，每戶坪數55坪到74坪的4房格局。

經典門廳挑高7米、面寬13米，1樓迎賓接待會館、閱覽室，戶外25米游泳池、兒童專屬池、SPA池，百坪中庭休憩花園，2樓30坪視聽室規劃17個專屬貴賓席、40坪健身房及蒸氣室、烤箱等。

王重明說，經典在2年前預售已達8成以上，保留戶10戶，今年4月底完工，吸引不少台北、新竹客詢問，其中以高樓層詢問度最高，目前17樓以上保留戶開價約每坪33萬元到37萬間，店面7戶早在預售時期已銷售完畢。

他指出，上周新成交2戶，分別是台北客及台商，其中一位購屋者來自內湖的上櫃公司一級主管，主要是成屋看得到設施規劃及品質，加上台中氣候、生活環境和交通都好，地段不錯、坪數夠用。

中部地區金字塔頂端豪宅建案「聯聚信義大廈」，每戶逾2.8億元，即將在10月交屋，目前僅剩9戶，逾百組客戶預約，不乏國內金融、傳產、科技業龍頭企業老闆，買氣熱絡。

聯聚集團總裁江韋侖計畫為打全國第一豪宅，在「聯聚信義大廈」預售七成後即封盤3年，施工期間完全不賣，讓客戶以完工後眼見為憑，挑戰台灣豪宅的新極限。

「聯聚信義大廈」位於台中市7期重劃區新市政中心，面向市政綠園道第一排，樓高29層，一層一戶，每戶356坪，共計25戶，每戶總價逾2.8億元，以每坪管理費180元計算，光一個月管理費逾6萬元，創下台中房地產新天價。

「聯聚信義大廈」公共空間擺放大量江韋侖私人收藏，一樓接待大廳中間擺設德國雕「兩個女人」銅雕，是總裁江韋侖年初參加德國新保時捷博物館開幕時，入住知名的Le Meriden Stuttgart飯店，發現這座雕像，親自拜訪作者，情商飯店割愛購得。

大樓一樓分東、西兩廳，每個廳有150坪大，設有對稱的圓形水池，水池上方各有由50盞水晶吊燈所組成的大型吊燈，讓住戶進來能夠心靜平和，西廳是接待廳，可透過戶外窗景眺望戶外泳池，東廳是圖書館、會議廳。

三樓東側容納60人的150坪西式宴會廳，用餐時可遙望45坪大西式廚房，廚房內擺放德國進口廚具，西側規劃內外接待區，接待區後方VIP級18人宴會廳，主桌後屏風以防彈鋼板外覆錦緞，保護賓客安全，戶外長188公尺方形庭園步道，夾道樹籬與人等高，仿若置身歐洲花園迷宮。

低利時代買屋出租，是不少投資客的最愛，專家建議包租公、包租婆備妥憑證，採用列舉扣除等招數，就能聰明節稅；至於租屋客也能以列舉扣除方式，一年享有最高12萬元的租金列舉扣除額度。

■　包租公節稅妙招 押金利息彈性申報

　　租賃所得的申報方式有兩種，一種不需要任何證明文件，另一種採列舉扣除方式。 不需任何證明文件的申報方式，扣除43%必要費用後，以全年實收租金的57%計算申報。 至於列舉扣除方式，必須逐一提出證明單據，從租金收入扣除之後，將餘額作為租金所得稅申報。

　　專家提醒，如果將房屋借給非直系親屬開店做生意，即使出租沒收半毛錢，也要申報租賃所得。 至於出租房屋的押金存到銀行產生孳息，如果已經申報為利息所得，別忘了列入儲蓄投資扣除額，不必再列為租賃所得。

■　租屋客採列舉扣除 房租額度最高12萬

　　出門在外打拼的租屋客，只要承租的房子非營業用途，附上租賃契約、房租付款證明以及戶口名簿，就可享有一年最高十二萬元的租金支出列舉扣除額。 永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，即使親朋好友合租一間房子，每一個人列舉扣除的上限不受影響，仍然是十二萬元額度。

　　舉例而言，每月租金12,000元，總計一年房租支出14.4萬元，遠超出標準扣除額46,000元，相較之下，採用列舉扣除額更為划算。 實際可節稅多少錢？假設最後所得淨額適用最低6%級距，可少繳稅金4,440元。 計算方式為 (120,000元 - 46,000元) X 級距6% = 節稅4,440元

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根據房仲統計，多數民眾看好下半年是最好的購屋時機，不過，逢低買進殺價該怎麼下手？ 房仲建議，慎選進場時機，善用集體議價，從中古市場下手等都是買到便宜屋的大原則！

■　預售屋推案、結案前 議價好時機

　　預售屋的價格，通常賣的是交屋之後的價格，台北市區高不可攀的預售屋房價，讓不少購屋族望之興嘆，不過住商不動產企劃研究室建議，「一定要緊盯目標個案，不但要做足功課，更要慎選進場時機！」

　　一般住宅推案的銷售價格，從剛開始，推出到最終銷售完畢的過程中，在剛開始推案測試買氣時，以及最後結案出清前，房價一般都較低，相對之下較有議價空間，消費者可以利用這段時間，利用價格落差逢低進場，會有讓人驚喜的意外折扣價。

　　此外，以集體議價的力量殺價，也能讓建商不得不讓價。 在網路社群及討論區中，有不少人在網路上尋找有意購買同一社區的準買主，以量制價的方式，增加跟建商議價的籌碼和空間。 以網路地產王的團購買屋為例，利用網友集體議價的方式，殺價空間約在八五折上下，省下來的錢還可以拿來裝潢或添購傢俱，對手頭不寬鬆的首購族來說，的確是省錢成家的好方法！

■　議價多用「比較法」 切忌輕易付訂金

　　不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場找房子，事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件。 住商不動產企研室主任徐佳馨建議，精明的消費者可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。

　　購屋議價的要訣，在於多用「比較法」，如景氣不好、地點不佳、坪數太大或太小、屋況不佳、風水問題 、屋齡太新或太舊、天災等理由，都是取得議價空間的方法。 徐佳馨提醒，最好在和諧氣氛中達到成交目的，議價更要適可而止，以免殺到屋主臉色大變拂袖而去，甚至埋下以後衝突的禍根，成交購屋的機會就會大大降低了。

　　此外，在看屋時最好結伴，一個扮黑臉一個扮白臉，並且態度誠懇言語犀利，最重要的是，價錢未談妥前千萬不要輕易付訂金，以保障買方的購屋權益。

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景氣差、買氣凍結，不少店面面臨長期閒置養蚊子的情形，讓房東們不得不使出渾身解數來招租，除了降租金，主動出擊找「短拍」租客和將店面切割的房東也越來越多，一場搶救空置率大作戰正式上演！

■　短期拍賣承租 不無小補

　　欣元商仲總經理焦文華分析，不一定每個商圈的店面，都適合做短期拍賣，且也應該依照該商圈的屬性和周邊主要群聚族群，來找尋適合短拍的租客。 焦文華舉例，像是住宅密度高、或辦公商圈附近的店面，都很適合服飾、皮鞋類的業種承租。 另外，像是萬華區、迪化街等區域的店面，則適合南北貨或食品類型的業種承租，房東招租時，應仔細評估租客做生意的類別。

■　分割招租降風險 適合大坪數店面

　　「平價為王」的時代來臨，僑茂不動產商仲部協理曾偉豪說明，由於景氣不佳，創業主只要顧本就好，使得可負擔高租金的行業，逐漸消失，大坪數店面的空置率居高不下。

　　曾偉豪建議，擁有這一類大坪數的房東們，不妨嘗試適合運用「切割出租」的方式來進行店面招租，但由於必須切割坪數、供不同業種的租客使用，還要留出走道空間，讓客人方便在店內瀏覽，因此，營業坪數應該在60坪以上較佳，可切為約20坪的空間，還有走道可供客人行走。

　　除此之外，曾偉豪提醒，租客的業種，應達到一致性或相關性，否則一邊在賣蚵仔麵線、另一邊卻在賣服飾，兩者完全不搭調，將無法相輔相成、招攬更多生意。 店面的面寬，也應該至少有6到8米的寬度為佳，適合一分為二，容易被路人看見，進而被吸引、入內購物。

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台中市的文心－烏日高架捷運綠線與中港路藍線地下鐵，將形成雙捷運站區，藉此重新標示大台中市新都心正中心點！ 中心點就在台中港路二段與文心路口二段口，中心四周將會形成大台中市最夯的A級商圈。 商機乍現，嗅覺靈敏的投資客正悄悄收購中。

■　新黃金商圈 清海、文中、四川路

　　台中新都心中心點捷運G9西北區塊，本區捷運商圈範圍將包括清海路、西屯路、文中路與文心路三段路口，並與四川路周邊、何厝街匯整形成所謂雙捷運站區全新商圈，尤於西屯逢甲商圈即將往東擴展，漢口路商圈亦往西延展，全部向雙捷運站口G9匯集，正引發當地住宅房價與店面正不斷挑戰新高。

■　新鑽石商圈 大容東西街+大墩19街

　　新都心中心點捷運G9東南區塊，愛買百貨後方的大容東街與大容西街，屬於五期，本區文心二段路對街就是七期新市政中心，此區域原本即是五期最優生活圈之一，現有七期與雙捷運利多加持，加上缺乏新土地可供開發，大墩19街以北的本區論屋價、論機能都能與紅火的七期黎明商圈比美。

■　投資捷運新商圈 獲利可期

　　仲介業者表示，愈來愈多人認同台中捷運，投資客尤其認同捷運商機，已積極委託收購樓店和透店。原本以為台中市人口才105萬人，捷運前途未卜，現升格直轄市人口併增為255萬人，七期新市政中心做為新台中市府主要辦公樓業已表決通過，大台中都會都心發展的不確定因素已大為減少，投資客認為，今年十月捷運要動工，如提前介入捷運強勢商圈投資房產，獲利可期。

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同一間房子，換成不同人來賣，可能就會有不同結果！東森房屋南港站前加盟店店東呂文法，把客戶委託的房子當成自己的家重新規劃格局，讓原本2年都賣不出去的房子，在2週內就順利成交。

■　當成自己的家 規畫最好格局

　　呂文法的同仁曾經接過一個案子，可是同仁們看了這間房子的格局，都不禁皺起眉頭，用一句行話直接形容「格局真的有夠爛，是所謂的『芭樂案件』！」那是一間面積33坪左右的L型房子，屋型不理想、採光受限、家具也不好放。這間房子在市場上已經銷售兩年了，屋主的開價一降再降，價格誘人，卻還是賣不出去。

　　於是呂文法帶著皮尺進入這間房子，開始仔細地丈量，用原子筆畫出屋型並標註尺寸、門窗的位置，並且在房子裏靜靜地待了一會兒，想像如果是自己要住，會如何規劃格局，在與同仁不斷討論下，終於畫出一個比較理想的格局，並且找來室內設計師製作3D立體設計圖，讓客戶一眼就能感受。

　　這間房子原來有2個暗房，經過呂文法的格局調整，只剩下一個有間接採光的「半暗房」，結果竟然在第3組帶看的買方就成交了，由進案到成交，只花2個星期，就解決了屋主2年的煩惱。

■　為客戶解決問題 找出客戶需求

　　除了把客戶的房子當成自己的家規畫，呂文法還經常跑銀行，不過不是趕著3點半軋票，而是接受屋主委託，到銀行跟承辦人員協商，看是不是能在房子被查封之前，先交給呂文法賣賣看。

　　如果順利成交，屋主不會一天到晚被銀行追著要債，而且還能清償欠銀行的債務，甚至還能小賺一筆；銀行可以順利回收債務，想買房子的人則多了一個選擇；至於房仲業者也促成一樁美事，同時拿到應得的報酬，多方皆贏，比起被法院查封拍賣好得多。

　　呂文法有感而發地說，「幫客戶解決問題，找出客戶的需求，就是房仲人員的價值所在！」也是呂文法從事房仲經營17年所堅持的一貫經營理念！

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