台 中 地 產 X 檔 案

國家美術博物院近日確定將落腳台中沙鹿「文四」用地，為近來快速發燒的市縣合併房市議題，再添增溫柴火。建商看好市縣交界地帶買氣可望逐步凝聚，紛紛進場推案，沙鹿第1季即有5個透天住宅開案，中科一帶也成建商搶進地區。

「文四」為文教專用地，位於台中縣沙鹿鎮中棲路旁，屬大肚山區。根據文建會初步規劃，文建會將利用目前剩餘的40 多公頃土地，興建國家美術博物院，初估投入經費上百億元，打造為縣市合併後，大台中的國際亮點之一。

區域房仲業表示，當地位處台中縣市交界，附近有靜宜、弘光兩所大學，且鄰近東海商圈，原本即具相當生活機能。區域交通也方便，除沙鹿、龍井交流道外，透過中彰快速道路、即將開通的特三號道路，更可將中科、台中市區、清泉崗機場、台中港以至高鐵連成一氣。

去年台中縣市確定合併升格後，業界即多認為，除了台中市區外，這一帶會是主要的房市受惠區。在國美院確定落腳此區後，雖然仍在規劃階段，一般預料會讓縣市合併房市議題加速發酵，吸納更多購屋人目光。

成屋市場已有相當反應，台灣房屋近來便發現很多苗栗、彰化等中部地區民眾到大台中看屋，以一月而言，店頭帶看情況較12月增加約二成之多。這個地區由於房價還在相對低點，是外縣市民眾主要看屋區之一。

在推案方面，根據統計，包括富宇、巨匠、臻品、久樘建設等都在第一季在沙鹿推出透天產品，總價則在800~2000萬元之間，從從總價帶可看出建商多鎖定中上階層。

跨越台中縣市的中科特區目前則已是台中一大推案熱區，指標個案包括「天瀚」、「世紀凱悅」、「如來」、「世界觀」、「可觀」等。信義房屋中科店表示，中科特區目前一般大樓成交行情每坪多在14到18萬元之間，相對低點，在縣市合併議題發酵下，從元旦以來看屋量約增加2~3成。

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北市土地價格開年後又展開新一波狂飆，但房屋市場則因價高出現盤整。房仲業統計元月份六大都會房市交易情況，北市、北縣價量均微幅下修，高雄市也在連續多月價格上揚後，元月呈現價量回跌。

國有財產局昨天標售今年第一批國有地，住宅、商用土地均創新紀錄，資金瘋狂追逐土地，不過，在房屋市場則出現收手觀望情勢。台灣房屋統計，北市1月平均房價44.8萬/坪，較去年12月下跌0.4%，交易量亦減少8.5%；北縣1月平均房價為23.6萬/坪，較去年12月微幅下跌1.26%，交易量也減少3.6%。桃園、新竹及台中則依舊有不錯動能，桃園地區交易量較上月增加4%，價格維持平盤；新竹及台中則都是價漲量增。

台灣房屋不動產研室副理江怡慧分析，大台北房市開春出現回檔，一來是因為季節因素，農曆年前雖是購屋旺季，但因交屋時間需要1個月至1個半月，因此民眾購屋時間點多集中在去年12月，1月已到旺季尾聲。

土地價格屢創新高，房市交易量卻從去年7、8月達到高點後，呈現下修走勢，房地產業者表示，現在土地市場和房市也出現脫勾現象，土地是財團、實力雄厚投資客用來長期「囤積」、「卡位」，已無法直接反映中短期房價趨勢。

對於昨天新出爐的兩個地王，業者也多認為卡位意味太濃，不是正常價格，民眾不能依過往經驗，反推未來房價。

太平洋資產公司總經理張欣民表示，現在土地市場和以往已大不相同，過去是用成本觀念來競標，現在則多為策略運用。財團是以「庫存」方式來出價，著眼於非常長期的增值。投資客則多站在「卡位」角度，目的是要獅子大開口。

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精湛建設公司在台中清新溫泉會館旁推出的頂級豪華別墅社區「台中會」全新入住，業者規劃30棟獨棟別墅，每戶地坪160坪到350坪，光客廳佔地20坪，展現豪宅客的巨闊生活尺度。

精湛建設董事長陳志聲看好大肚山麓擁有超大坪數生活空間、無可取代的視野景觀，在台中市近郊的清新溫泉會館旁推出「台中會」，基地逾6000多坪，規劃30戶，住戶完成交屋，陸續入住，並且成立管委會。

陳志聲說，從「台中會」別墅區建案銷售看來，地坪150坪至350坪別墅，以逾200坪的別墅銷售速度最快，足見頂級客對超大豪墅的需求，精湛建設在「台中會」旁推出二期，基地5400坪，規劃23戶，尺度更大，地坪230坪到250坪，目前已銷售7戶，其中2人一次買2戶。

走進「台中會」別墅社區，迎面而來是佔地120坪、樓高三樓的迎賓會館，一樓是挑高迎賓大廳、二樓是交誼廳，三樓是休閒空間，是豪墅主人接待賓客的空間。

「台中會」別墅每戶規劃地下一樓、地上三樓的獨棟別墅，每戶地坪150坪至350坪，建坪230坪至450坪，一樓室內46坪，其中客廳佔地20坪，坐在客廳就可歡賞室外90坪花園。

二樓是二間獨立、有陽台套房，三樓為主臥室，地下室有採光天井，設置五個長6.5米停車位，一旁30坪休閒室。

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一名無殼蝸牛投書市府，發出住台中廿年，還買不起房子的怒吼！市長胡志強想和房產業研議提供優惠購屋，也釋出屋齡十多年、一戶一百多萬的平價住宅；台中市建投公會理事長賴源釗建議，可先從一坪六、七萬中古屋入手，銀行貸款利息低，脫離無殼蝸牛非夢事。
　「薪水沒漲，一睜開眼，卻什麼都在漲，離買房子的夢想愈來愈遠了！」一位民眾投書市長信箱，指奶粉錢、教育費、生活費，眼睛一睜開都要錢，地價房價卻是漲漲漲，居住在台中市廿年以上，仍未有自己房子的市民，希望市府對購屋者有特別優惠。

　市長信箱 無殼蝸牛怒吼

　台中市建築開發公會理事長賴源釗，聽到在台中市住了廿年的薪水族，抱怨買不起房子，反問「房子有這麼貴嗎？」如果一直想買七期豪宅，一般人當然買不起，但首購族買中古屋，也有一坪七、八萬行情，如果信用好，利用銀行低利貸款，住者有其屋不是難事。

　胡志強想研議，房地產業者能否提供優惠房價，或請銀行降低貸款利息；市府都發處長黃崇典表示，和地產業者商談降價或優惠，可能的結果是政府要補貼經費，但如果縣市合併後財源有改善，補助購屋才較有可能。

　「大台中快升格了，除了買台中市的房子，無殼蝸牛也能考慮買台中縣大里、太平或大雅地區，中古屋行情不會比租屋貴。」建築開發公會秘書長李中建議，無殼蝸牛不一定要買全新房子，買二手屋減輕房貸壓力。

　首購族 不妨鎖定中古屋

　房地產業者強調，房市是自由市場，近年來地價和建築成本都漲價，不能讓房地產業者降價銷售，而且今年台中市的推案量也是一千五百多億，不管是成屋和預售屋，選擇空間都很大。

　經發處表示，目前台中市仍有九戶國宅，其中在大坑地區，還有三戶屋齡十多年的平價住宅，一戶才約一百多萬，分期付款應不致造成太大壓力。

　財政處長林顯傾說，所有的補助都是中央統一辦理，除非有特例，也有特殊財源，否則應是全國一體適用，台中市不可能另外提供購屋補助。

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豪宅、一般房地產稅負最快101 年同步齊漲，包括房屋稅、地價稅都要上調，百坪以上豪宅另外再加課奢侈稅。調增不動產稅負三管齊下，估計一年國庫稅收可增百億元。

財政部強調，政府將加重對不動產持有稅捐課稅的政策，對大地主、豪宅、免稅農地興建豪宅、小套房持有者影響較大，一般中產階級影響有限。以豪宅為例，地價稅、房屋稅與奢侈稅三稅齊課的結果，稅負將較現行增加逾三倍。以台北市宏盛帝寶為例，目前一戶市價約2億元，平均面積200坪，房屋稅一年僅15萬元，未來可能達到50萬元。

不只豪宅交易市場熱絡、房價屢攀新高引起政府注意，國內一般房地產持有稅負課稅稅基長期偏低，造成不動產稅負無法與房價漲幅相比的現象，也使政府考慮要加重對持有不動產群族，加重課徵房屋及地價稅以反映市價。

根據規劃，現行地價稅累進稅率為1.5%到5.5%，調整後提高為1.7%至6.5%，總計受影響較大的土地約3%，多數都是大坪數土地與豪宅，其餘97%的土地稅負影響有限。

財政部評估，今（99）年因景氣開始回溫，但要回到金融海嘯前的水準，仍有一段距離，今年內不會調高房地產稅負，但已做好準備，計畫最快明（100）、後（101）年將對不動產持有人加稅。不過，高層官員強調：「加稅前提必須是景氣完全恢復才會實施。」

根據財政部委託學者研擬的最新課稅方案，豪宅奢侈稅將採二種課徵方式，一是在房屋及地價稅上加徵50%到200%的加成稅，以面積100坪的房屋為例，加徵200%的地價及房屋稅後，稅收增加4,500萬元。豪宅是以屋齡十年以下、一定坪數以上為課稅對象，分年課稅；另一種豪宅課徵方式是對新屋一次課徵，符合豪宅條件者，僅在契稅上加重課稅。

豪宅以外，全國700餘萬戶房屋，除自用住宅的房屋稅維持1.2%不變之外，營業用房屋及醫院、診所等執行業務者使用的房屋稅下限稅率都要上調，營業用房屋最低按3%課稅，將調高為4%；醫院等非住家非營業用房屋下限稅率則自1.5%調高為2%，估計可增加房屋稅80餘億元。

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最近，交通部為避免捷運財政窟窿，日前評估公共運輸使用率後先後退回八條輕軌及捷運計畫，包括基隆輕軌、淡海新市鎮輕軌、竹竹苗輕軌、台南縣市輕軌、高雄學園輕軌（含燕巢輕軌）、中運量捷運的桃園機場捷運綠線、高捷北延及中捷藍線等，讓不少搶進的民眾當場傻眼，當初沿著重大建設買屋，沒想到重大建設卻不興建了，這種「意外驚嚇」要如何避免，萬一不幸遇到了，要如何排解呢？

■　計畫常變化 人多才安心

　　中信房屋表示，沿著重大工程買房子，最怕就是計畫突然喊卡，但如果等到動工的時候再進場，價格往往已經高到嚇人，對於想要賺價差的投資客來說，房價漲幅最重要的還是要看人口。一個區域的人口如果已經到了一定的程度，即使重大建設忽然喊卡，房價也因為買盤穩定而具有抗性，不至於出現非理性大跌。

■　等待或出售 決定要冷靜

　　住商不動產建議，如果不幸真的遇到了這種重大建設忽然喊卡的情況，千萬不要急著馬上做決定。因為在政策忽然喊停的當下，必然是賣方最不利的時刻，因此，如果買進了這樣的住宅，請先冷靜下來，不要急著做決定，如果要拋售，等待風聲過去，比較有機會獲得較佳的價格。

　　不過，房仲業者也建議，買潛力區的時候，千萬不要選擇建案過多的區域，到時萬一建設喊停，先進場的買家真的是欲哭無淚。

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台中七期新市政特區地價與房價已來到歷史新高，但各棟大樓交易表現相去甚遠，高低差價高達2倍！。目前有些建商大力開發七期南側，文心森林公園成為新「嬌點」，公園內的圓滿劇場更成為市府舉辦大型活動最佳地點，吸引喜愛運動、注重無敵景觀的自用型豪宅客層，可享受黎明生活圈的便利生活，買樓賺增值也賺到健康。

■　綠地多、住宅少 360度景觀佳

　　新市政中心的歌劇院周邊房價最高，作容積移轉樓層加高收藏級數的豪宅一棟接一棟，陽光權與景觀角度多少會被隔壁棟或前後棟波及，兩大百貨外加9月後市府遷入帶動上萬辦公洽公人潮，未來歌劇院再啟用，交通打結是預料中事。除此之外，採買機能脆弱須依賴較遠的五期或逢甲商圈，為此區塊最大弱點。

　　靠山吃山、靠公園吃公園，銷售豪宅的業者劉建宏表示，七期南側住宅賣點就是「公園景觀+生活機能強」，尤其森林公園周邊，較七期其他土地相對便宜一點，南側大樓密度不多，環境清幽建360度景觀住宅最合適，賣相好買氣不俗。

■　黎明商圈好便利 赴高鐵站僅10分鐘

　　七期南側仲介業者分析指出，有人消遣七期生活不方便之說，七期有錢人住雲端不食人間煙火？當然不是！七期住戶的日常生活採買、加油、繳水電費、小孩上學補習在在都需要商圈支援。台中建投公會市場資訊調委會主委鍾尹堂曾經表示，公益路已成為台中市區最美最熱鬧的生活道路。

　　七期南側日常生活採買靠黎明商圈補給，黎明商圈逐漸擴大，圈內的公益路、惠中路、黎明路、河南路、向上路等主要道路有豐富多元的商店、超市、餐飲、加油站、銀行、郵局、醫院、補習班與7所中小學校。

　　七期南側行政區屬於南屯，此區交通四通八達，有文心路捷運綠線、中山高、環中路、中彰快速道、特三號道，上中彰快速道開到高鐵站也只需十分鐘。七期南側有黎明商圈的優質生活機能與便利的交通網絡雙雙加持，終於造就南側成為愈來愈強的豪宅新興板塊。

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2010最大利多就是陸資來台，而店面是繼商辦大樓之後，下一個火紅的產品。在低利環境之下，雖然目前投報率只有2~3%，但仍有許多投資者搶進，房仲業者表示，主要原因是看好長期增值報酬，勝於短期租金收益。

■　七大商圈先受惠 捷運站邊最看好

　　台灣房屋首席總經理彭培業指出，開放陸資購置台灣不動產的潮流勢不可擋，北市信義計畫區、信義敦南、民生敦北、南京松江、南京復興、中山北二段，及內科廠辦區等七大辦公商圈將首先受惠。

　　雖然北市各大辦公商圈的空置率仍有７%～１３%的水平，但賣方和房東對陸資來台購置、承租商用不動產充滿信心，陸資對台灣不動產的貢獻，將從「旅遊需求」提升為「住辦需求」，受惠的標的也從飯店、辦公大樓，逐漸擴散到周邊的「店面」。彭培業指出，商圈內臨捷運站的店面產品，未來將有5成漲幅空間。

■　錢進店面口袋深 養屋準備不可免

　　錢進店面看似風光，不過，住商不動產企劃研究室也提醒，購買店面時最少要準備５成以上自備款。現階段最好以長期投資為考量，做好５年以上時間養屋的心理準備，等待房價上揚，這段期間則可以租金來補貼貸款利息。如果預算有限，也不一定前進一級商圈的大面寬產品，多費點心思找尋店面潛力區，仍有機會賺進大把鈔票。

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