台 中 地 產 X 檔 案

台北市研議開徵豪宅稅外，稅捐處也規畫提高「路角地」的房屋稅，也就是轉角處的一樓住宅和店面，也要加稅，稅捐處強調，加稅是為了公平，而非增加稅收。

原本稅捐處規畫提高「路角地」的房屋稅，主因是部分「路角地」屬黃金地段，不適合一般的稅率，原本的規畫，商業使用的路角地店面房屋稅，才要調整，但現在住宅用的路角地房屋稅也打算要調整，市府正著手研議中；另外，獨棟別墅部分，目前並未列入豪宅稅課稅的目標。

由於都會區房價高漲為十大民怨第1名市府認為豪宅扮演領頭羊角色，帶領房價往上衝，一般市民大感吃不消，不論是中央或地方政府，都致力於研擬對策，抑制高房價。

北市稅捐處長謝松芳指出，早在97年底即認為豪宅與一般住宅的房屋評定現值相差無幾，以市價動輒億元的豪宅來說，稅負相對偏低，提出豪宅應該「核實課稅」，但當時適逢金融海嘯，經濟蕭條，當時都以降稅措施為主，才停了一年。

他指出，事隔1年，經濟逐漸復甦，加上兩岸合作、台商返鄉購屋潮以及富人藉遺贈稅合法避稅等因素，豪宅再度掀起一波熱潮，對豪宅應核實課稅的主張，獲得共識，也受到財政部的肯定。

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過去幾年在銀行緊縮套房貸款成數狀況下，此類商品成交量一直難有明顯起色，就算去年房市景氣好轉，套房市場仍然冷冷清清，今年套房商品發展如何？房仲業者表示，必須慎選區域，最好能以捷運、市中心為主，交通不便地區較不適合。

■　客為主 管理優良決勝負

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，要投資套房地點必須要找在市中心，會買或租套房的族群大多是上班族，對這些上班族而言，交通便利與否決定購買態度，且套房的大樓或社區戶數較多，管理是否優良決定了套房價格。

　　徐佳馨指出，部分銀行對於套房的貸款態度仍相當保守，買方最好能多準備自備款，以備不時之需。

■　數隔成小套房 收租效益大

　　中信房屋行銷部副理江龍名說，兩房小宅、套房是在都會經濟快速發展下新產物，且總成交單價較低，對於剛新婚、手上沒太多存款的小家庭來說，小宅商品不失為一個好選擇，但對中南部來說，習慣住透天厝，小宅商品要有發展相對偏難。

　　江龍名表示，對中南部投資客來說，最好方式就是將一層大坪數住宅，重新裝潢、隔間做成套房，而這類商品也建議在學區或工業區附近、人口密集地區，用心一些的投資客，還可以將套房裝潢成不同風情，提高出租率。

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央行發出部份地區房市過熱警訊，政府積極研擬課徵豪宅稅，已讓大台北豪宅市場出現變化。房仲業統計，上個月大台北豪宅交易依舊火熱，成交量激增三成，但在成交價方面，主要豪宅區單價再創新高，其他區塊則出現下滑走勢。

永慶豪宅事業部今天發布去年12月大台北豪宅市場交易統計，與11月相較，整體交易量大增3成6，創21個月來新高，回到去年總統大選後的盛況。

不過在價格方面則出現兩樣情。在北市的主要豪宅區，包括大安區、中正區、信義計畫區、大直、天母以及北縣主要豪宅區新店、板橋等區塊，豪宅價格持續上揚，北市豪宅12月成交價已達72.8萬元，北縣均價39.8萬元，較上月均有5%左右漲幅，均再創歷史新高。

不過離開上述區塊，北市總價3000萬元以上的豪宅產品，雖然豪宅交易量仍大增三成，但平均成交單價卻從56.4萬元下修至54.6萬元，下跌3.3個百分點。

永慶房屋首席房產顧問葉國華分析，2009年的低利環境及兩岸經貿開放預期心理是促使去年豪宅房價大幅上揚的主因，但不分好壞地段均大幅飆漲，也引發各界關心及政府單位出手干預，以避免資產過熱，一旦泡沫難以收拾。

葉表示，從12月北市次要豪宅區交易價格開始走跌來看，央行抑制房市過熱措施及政府研擬豪宅稅，已使這些區塊賣方心態軟化，轉而願意降價求售，此舉將有助於豪宅市場回歸正常供需面，也可避免豪宅市場產生過度炒作，泡沫疑慮。

但另一方面，依目前大台北一線主要豪宅區及指標個案交易價格仍頻創新高的走勢觀察，很顯然的市場資金仍舊不斷匯聚於這塊市場，精華地段及頂級產品獨走態勢相當明顯。

這個現象也同時表現在預售市場上，根據住展雜誌統計，農曆春節過後將開案的大台北豪宅案，包括中正區、大安區、南港區均有創區新高價格個案，其中位於南港的「華固天匯」將開出一坪100萬元價格，大安區「基泰台大」則上喊一坪200萬天價。

葉國華表示，在景氣穩定復甦，加上ECFA洽簽題材，未來豪宅熱度仍可望維持高檔，不過政策調控訊息效應也勢必會在價格上反映出來，預期房價成長幅度可能減緩，尤其是非精華地段的豪宅豪宅產品，影響將更大，甚至有漲多回跌的可能，長期來看一線主要豪宅區及二線次要豪宅區房價差異將逐漸擴大。

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個人海外所得課稅今年1月上路，龐大避稅資金潮趕在去年底匯回台灣並投入房市、股市，激勵去年12月台北豪宅交易量大增三成，創21個月來新高。

永慶房屋首席房產顧問葉國華21日指出，這波停泊在台灣的熱錢，今年會持續找標的，範圍從北到南，成為支撐房市買氣一股重要力量。

永慶豪宅事業部統計，大台北去年12月各豪宅區交易量成長三成，總交易量創2008年4月總統大選後的21個月來新高。

北市主要豪宅區大安、中正、信義、松山、中山、士林及天母，平均成交單價首度突破每坪70萬元，達每坪72.8萬元；北縣主要豪宅區也達每坪39.8萬元，同創歷史新高點。

葉國華說，豪宅市場快速自金融海嘯復甦，政府對海外所得課稅是重要關鍵。由於今年開始，合併境內外年所得逾600萬元、擁有海外所得超過100萬元的個人，就有被課最低稅負的可能，所以很多高所得者都趕在去年12月31日前將資金匯回台灣。

這些海外資金回台後，不是換新台幣，就是停留在外幣帳戶，然後再投入房市、股市或其他投資產業。葉國華去年底就遇到不少「捧10億元現金大戶現身房仲店頭」的大戶，且他常常要陪客戶去會計師事務所上課，以了解稅負新制，是他過去未嘗遇到的情況。

據了解，這群資產大戶原來只想買1億元的豪宅，後來1億元看完看2億元，2億元看完看3億元，不乏一買就高達三、四億元不動產的案例，手筆相當大。

葉國華表示，過去台灣遺贈稅高，又有政治、兩岸等不確定因素，有錢人資金「只出不入」，現在這些問題都已消除，錢匯回台灣可以投資房地產與股市，加上遺贈稅率又降至10%，更是這波豪宅買氣推波助瀾的大功臣。

這股熱錢買氣目前仍持續發酵中，鎖定標的包括店面、土地、豪宅與商辦，地點從台北、台中到高雄。

宏普建設協理游武龍也指出，他們近日在杭州南路一段推出一戶2.5億元的別墅，因為產品稀有，買方已排到第三順位。

主要豪宅地段表現搶眼，北市「次要豪宅區」房價卻沒有同步成長，主因去年房價漲幅過大，加上去年第四季由中央銀行率先示警，並提出課徵豪宅稅、要求銀行嚴控放貸成數等措施，使北市次要地段豪宅在買方不願追價下，去年12月成交價格小幅下跌3.3%，預期今年一線主要豪宅區及二線次要豪宅區房價差異將逐漸擴大。

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都市更新題材炒過頭，繼台灣銀行之後，合作金庫銀行日前發文給國內300多家分行，提醒各營業單位，應注意老舊公寓價格比新蓋華廈還要高的「假都更」問題。

大型行庫主管解釋，由於都更潛力開發利益相當高，台北市不少精華地段的老舊公寓，一旦被冠上「都更」，價格即往上翻一倍以上。

但大型銀行主管強調，都更案成功率相當低，且動輒耗上8年、10年，甚至是永遠不能完成的夢想；但北市大安、信義、松山、中正等地區，都更炒的沸沸揚揚，老舊公寓價格暴漲，引起銀行高度關注。

繼台銀之後，合庫銀決定跟進，正式發文給各營業單位，提醒各分行，注意都更題材潛在的陷阱等。換言之，銀行在承做具都更題材的房貸案，不能只看房屋的時價，應以「5P」為原則；即視客戶的資歷、償還來源、擔保品價值、未來性及資金用途（貸款目的等）。

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高雄市的金虎年房市，一開春就由豪宅打頭陣，動輒幾千萬到上億的豪宅，要讓有錢的客戶點頭買下，安全可能是最重要的因素。即使建築如何的富麗堂皇，只要居家安全有一絲絲疑慮，地坪再大的別墅豪宅，也只有敬謝不敏。

■　豪宅管理嚴密 吸引頂端客層青睞

　　根據高雄市的房調人員指出，景觀稀有性、居家安全性、鄰居同質性，的確是金字塔客層購屋的主要考量，如果感覺有居家安全的疑慮，根本不會考慮，尤其是一些企業主或台商，經常在兩岸三地飛來飛去，一年之中可能有一半的時間不在家，購屋時就會特別重視，飯店式的服務管理、多組的保全人員維護，也因此讓高雄澄清湖畔或市區靜巷的別墅建案，雖然有炫麗的外表、華麗建材、頂級衛浴，就是因為安全性不夠，不但銷售時間長，就算結案也是認賠出售。

■　愛河景觀豪宅 外來客第一選擇

　 　　從高雄地區豪宅銷售數字來看，豪宅仍是以景觀大樓為主，尤其是美術館園區及農十六森林公園第一排，是目前高雄市最大的豪宅聚落，吸引金字塔尖端客層進住。

　　高雄愛河畔的水岸豪宅不惶多讓，好景觀加上嚴密的安全管理，雖然還未正式開賣，卻已吸引包括本地、北部、大陸及香港富商預訂心中理想的樓層，其中不乏上市、上櫃公司老板及田僑仔。

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房市溫度南北大不同，多家大型壽險公司主管看空高級住宅與豪宅的市場，這些曾在台北攻城掠地大買整棟商辦大樓的保險業者紛紛表示，最近台北房價高得讓人心虛，擔心台北房價恐怕會泡沫化。至於商辦方面，認為全台僅有少數「特定區域」的商辦上漲，加上MOU、ECFA題材發酵，台北高級商辦需求仍在；中南部商辦方面，高級商辦需求疲弱，租金低、出租率低，投資中南部大型商辦效益不佳，壽險業者投資意願低落。

■　豪宅新案開價高 議價空間加大

　　近二年來台中房市更加M型化，單價10~15萬元的新住宅市場熱呼呼，豪宅市場供過於求，熱門的七期正值交屋潮，建商、仲介、投資客各顯神通，有努力自抬房價的，也有務實讓價的。豪宅仲介業形容說：「不穩定啦，委售豪宅的交易量價，有如三溫暖忽冷忽熱！」。

　　為賺富豪的錢，多家建商競逐豪宅市場，有的避開七期分散推案，如興富發建設「科博雙星」、富邦建設新案在國美館，國泰建設新案在五期文心路旁、順天建設「順天敦凰」豪宅案地點在北屯11期，總太西區英才路。更多人選在豪宅戰區七期開案，計有寶輝、時代、沅林、銳豐、興富發、聚合發、富宇、海灣、總太。

　　特別值得觀察屬於逢甲商圈清海路豪宅案「赫里翁」，廣告開價19萬元起，豪宅專家解讀說，代銷的甲桂林經驗豐富，廣告動作恐是「山雨欲來風滿樓」的前兆，新春假期長、競爭白熱化，台中豪宅價格戰已提前開打！

■　台中大型企業少 商辦價量難齊漲

　　位在七期的A級商辦大樓僅有三個結構中個案，七期外的新商辦有位在台中港路一段與精誠路口，國泰人壽購入原SOGO二館正在改裝作商辦，還有隔壁的遠雄人壽大樓預定地。為何台中A辦數量少、售價與租金始終不高？熟悉上市櫃公司的證券業者直指，台中不夠國際化，台中A級的大企業很少，像A咖的寶成集團就在中港路買地，自建一棟商辦、一棟裕元花園酒店，哪會去買一層或去租？至於中部中小型企業又多屬工廠，習慣在自家工廠內辦公，方便又可省錢。

　　仲介透露，檔次較高的公益路二段商辦大樓，月租金一坪約55~85元，月租100多坪不到10萬元，租金收益超低。仲介業解釋說，台中商用市場只有低總價小店面好，其投報率比台北店面好很多，因為台中小型公司行號多，透天店住、樓店與小辦公室剛好能滿足需求，但百坪以上店面或商辦樓單坪租金雖低，但面積大、總租金變多，一般企業行號租不起，大店面大商辦經常空置！

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台中縣市合併升格後，除七期新市政中心的豪宅走向受到矚目外，未來最具投資潛力的地段，大家幾乎口徑一致地，指向連貫清泉崗國際機場、中科特區、台中工業區、精密機械科技園區的「黃金科技走廊」。

沉寂一段時間的中科特區，最近各接待中心來客明顯提升，富宇「世紀凱悅」上周來客約70餘組，現場執行長徐德龍說，除縣市合併效益，最近優惠房貸逐漸接近尾聲，接待中心近幾周陸續湧入鄰近鄉鎮的公務員與中科員工。

由於富宇「世紀凱悅」低總價策略奏效，上周有十餘戶成交，帶動附近個案如富宇「天瀚」、總太「如來」、惠宇「可觀」、太子「太子劍橋」等，銷售成績水漲船高。

鄰近台中市的清水、沙鹿地區，房市買氣也逐漸回溫。靠近二高的富宇「春天」大樓案及富宇「首席」透天別墅案，都出現購屋人潮。

現場專案表示，最近優惠房貸對買氣具有提振效益，區域客開始進場購屋，中科員工更是採取聯合購屋方式，附近各接待中心每周來客都有20餘組，富宇「首席」銷售已近六成，是當地市場的指標。

另一方面，緊鄰清新溫泉飯店的精湛「台中會」頂級豪墅，也因規劃完善，加上中科及精密機械科技園區的開發，吸引不少企業主及台商入住。

富宇建設總經理鍾堯明說，由中山高、中彰快速道路與二高形成的「黃金科技走廊」，從北到南涵蓋清泉崗機場、中科園區、台中工業區、精密機械科技園區、高鐵特定區等，區內還有東海、靜宜、逢甲、弘光、僑光等五所大學，增值潛力備受矚目。

這一條看不見的「黃金科技走廊」，橫跨台中縣大雅、龍井、沙鹿、烏日等鄉鎮，地價相對便宜，透天別墅行情約700萬至800萬元，大樓房價則在10萬至13萬元間。

區內最精華的中科特區，每坪房價也不過16萬至22萬元，未來又勢必是人口板塊移動最明顯的區域，甚受房地產界人士看好，是中長期較具發展潛力的地段。

這樣的觀點，與台中市政府未來的政策似乎不謀而合。台中市都發處長黃崇典說，在縣市合併區域發展策略中，水湳經貿園區開發案，目前正在中央審查，應很快就會核定，未來將成為類似台中市櫥窗的中部產業行銷中心。

至於高鐵特定區，目前轉運機能還不是很明顯，行政院經建會已著手規劃，要在特定區內設置中部行政中心，行政院中部各部會所屬辦公室，都會集中至特定區內，另外高鐵本身也積極招商，未來榮景可期。

住商不動產加盟店長陳俊雄表示，中科特區這四年來的公告地價漲了三倍，私人土地價格也漲了1.5倍，房價行情從過去每坪11、12萬元，漲到每坪17、18萬元，以富宇「天瀚」為例，房價18萬至22萬元，相較於內科、竹科特區房價，僅約三分之一。

惠宇建設總經理莊季雄認為，房市不僅單靠合併議題而已，更重要的還是景氣，有資金進來，對台中縣合併升格後的房市，才有真正的利多。

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