台 中 地 產 X 檔 案

一月多波寒流報到，台中出現罕見的7度低溫，多數接待中心與仲介店看屋人客數銳減，房市也跟著小感冒！天氣寒冷卻澆不熄建商與代銷準備新案的熱情，人氣火紅的逢甲商圈旁12期重劃區，建商即將推出大樓新預售案，選擇逢甲12重劃區推案，建商欲藉「逢甲」金字招牌與12期金條特區魅力製造買氣，業內屏息觀察此波首推個案業績，心裡盤算何時為最佳出手時機，到底12 期能否成為台中房市新亮點新明星？答案未知，也許必須等待半年才揭曉，但現在還是可以感覺到逢甲商圈的房市跟逢甲夜市一樣，還是擁有最佳人氣與市場熱度！

■　快速順銷求勝算 專家：開價不會高

　　　代銷業者預言，『逢甲』推案一向穩賺不賠，12期土地很搶手不便宜， 在12期首推新大樓案，定價策略將是推案成敗關鍵，新重劃區過去從無個案經驗值，僅能參考附近新成屋案如「元城三穗」、「謙謙太子」成交行情，預測新預售案應該會務實開價，定中低價策略以快速順銷為目標。

　　若銷售成績不差，可望鼓舞更多有土地的建商加緊進場搶客！反之，若買氣低盪的話，可以解釋為台中房市已現疲態，多空即將反轉！購屋族、投資客層均可多加留意12期新預售案買氣的價量消息，供作進場參考。

■　市區移轉商圈消長 逢甲商圈人氣最旺

　　近幾年台中市前幾大商圈人口與市容快速出現消長，第一名的逢甲商圈人口持續成長，12期金條特區的低密度開發，優化逢甲商圈周邊住品質、水湳經貿園區計畫帶來逢甲商圈未來十年願景。第二名的黎明商圈持續擴大並與優質的七期南側合體，人口增加市容壯觀。七期新市政中心豪宅區的新光三越商圈將逐漸成長，預計今年九月台中市府員工將進駐新市政大樓每日帶來上萬辦公洽公人潮，很快興建中的遠東百貨旗艦店將加入商圈後，雙百貨商圈與逢甲商圈匯整，足以威脅北區中國醫藥大學商圈與中友一中商圈。

　　專家認為，市中心已移轉到七期新光三越與逢甲商圈，集消費購物娛樂之大成，好環境帶動人潮帶來錢潮；考慮另一教育層面的影響，未來的完全中學常態化入學政策一旦落實，無需學測成績，明星高中就像現在的國中須接受學區學生，排行榜消失，中友、一中商圈因補習學生人潮流失而無法成長。

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【文／范世華】
　　當2008年台灣前20%最高所得家庭的收入，是最低20%家庭的7.73倍，達到了貧富不均最為嚴重的一個程度。僅管2009年內政部最新的統計數據還未出爐，但是只要藉由「民怨」可知，2009年台灣失業問題的嚴重性不但沒有改善家庭所得分配的問題，而房地產市場所反映的現象，更加重造成了家庭資產的變化，擴大財富的分配不均。

■　高達93%人民不滿貧富差距

　　　　根據《天下雜誌》對於2009年的最新國情調查，台灣人民不滿貧富差距過大的比例高達93%，創下史上最高的比例。如果以93%不滿的數據顯示，就另一個角度來看，可能僅有7%不到的比例才是屬於所謂的「既得利益」者，因此才不會就貧富差距的問題表示意見！

　　若是這樣的假設成立，那麼就表示，整個社會的財富分配有80%以上（或是占大多數的部份）是集中在這7%之中的，剩下來的才是屬於這其他93%不滿民眾的總合。這是多麼可怕且嚴重的現象啊！

■　財富資源集於少數人所操縱

　　為了不再擴大民眾的不滿，房地產市場似乎也很配合「民意」，隨著近期的天冷而自動降溫，眼尖一點的人會問道，為什麼原本經常報導房市議題的談話性財經節目，現在怎麼變成天天在談股票？事實上，只不過是因為現在眼前的股市更熱，因為股票市場的門檻低、反應快，只要到證券公司開一個戶，不用多少錢，全民都可以把它當成一種正常的投資工具，當股票市場全面大漲，大家都能賺到錢，話題當然更引人矚目。

　　可是房地產價格的問題，並不會因為媒體噤口或者是聲音不見了，民眾聽不到或看不到之後，就表示問題不存在了。房地產不同於股票，基本上它的門檻就非常的高，並不是每一個人都可以把它視為投資或生財的工具，可是即便一般人想要把房地產做為消費自住的商品，資源卻是掌控在少數人的手中。比如一塊有價值的土地，如果蓋商場的獲利會比蓋住宅要來得多，地主當然會拿來蓋商場；如果蓋100坪的豪宅會比蓋30坪的公寓大樓好賺，當然蓋的是豪宅。這也應證了社會財富不均的現實情況，富人會更有效益的運用資產獲得更大的利益，一般人沒有財富的分配權，只能算是財富的被支配者。

■　都更有利於多數、標售土地獨利一人

　　都市更新本來的用意就是在改善城市中較為落後地區的環境與生活品質，不同於開發單筆的素地，獨利於單一所有權人（非建商即是富商），因為參與都更的地主基本上就是全部既有的住戶，加速都市更新有助於提高原住戶的財富資產，也有利於多數人；另一方面，政府對於國有土地的處分，也應配合整體都更自行規劃，宜停止持續標售的作法，不斷標售土地造成搶標，只會頻創得標「天價」，無形中成為了市場上房價合理炒作的比價基準，除此之外，標售國有土地更是只有獨利於單一得標人，反而不利於多數公眾的利益。

　　就一般家庭的可支配所得，約有三成為負擔房貸月付金的比例，可見房地產實為台灣家庭總資產之中最重要的部位，不用說2010年民眾關心的是財富問題，只要是有關於錢的問題，民眾每一年都會關心，如果政府能夠在房地產的問題上，做好房產未來的平均供給，會是平衡全國家庭財富問題，最有幫助的一種良策！

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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怎麼的房子才能兼顧自住與投資? 挑選是學問，尤其對於沒有買過房子的購屋新手而言更是一大課題，房仲業者表示，想要買到增值屋，看屋可以試著掌握由大到小原則。

■　先看大區域 地段為首選

　　房仲業者表示，想要購買增值宅，區域與地段就是要考量的重點，大安區的優質生活無可取代，天母的愜意悠閒更是台北人心目中的首選之一；而新北市的板橋、中永和地區，房價相對台北市低廉，且交通便利性不輸北市，更是許多投資客的最愛，不同的區域有不同特性，選購增值屋，可先衡量自身能力，再決定購買地點。

■　看清小環境 機能最重要

　　選完地段後，就要看小環境，所謂的小環境指的就是生活機能，注意有無連鎖商店進駐，或者是娛樂產業，房仲業者表示，一個商圈成熟與否，一定是先從吃開始，之後服飾業、連鎖品牌入駐，接著補教業，娛樂業就會接者跟進，商家多是機能成熟的表現，當然對於房價有一定支撐力道。

　　看完外部、再看內部，注意避免漏水、輻射、海砂屋，有風水疑慮或是格局詭異的產品，也要盡量避免。選屋掌握由大到小、由內到外的原則，買到增值屋的機會就越高。

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如果是一般的民生必需品，當價格已經漲到不合理的時候，大家共同抵制不買，尋找其他的替代品，不久定能使價格回穩，市場很快又可以恢復到合理的狀態。可是像古董、名畫或是藝術品，並非是民生消費的必需品，一般人很少人會去買、甚至想去買……但是它的價格還是極為高昂。

　　房地產商品如果簡單的區隔，有一些房子它可能算是一般的民生消費品，但也有一些是屬於貴重品、甚至是炫燿品。如果是炫耀品，那麼它的功能效益就不是一般拿來消費或使用的，因此依據豪宅的「點燈率」，看有多少豪宅真的有人在住？是不能拿來做為檢視豪宅價格之參考的。

■　豪宅授信之潛藏風險

　　消費品大家買得起，在完全競爭市場當中民眾就可以決定它的價位；可是藝術品一般人買不起，價格自然是由那些買得起的人所決定的！

　　而正常一般的金融機構，是不能將藝術品和古董、名畫，拿來做為授信的標的，因此幾乎沒有聽說有什麼人拿收藏品跟銀行借多少錢之類的，但是豪宅不但可以讓有錢人以個人名義來投資、炒作，又可以向銀行借款，無非是更好的投資工具。結果豪宅的金錢遊戲，玩起來就像是把博物館關起門來“辦拍賣會”或“搞派對”似的，正常一般民眾連門檻都進不了，又怎麼能夠去決定豪宅的價格？然而在裡面的人則因「物以稀為貴」，氣氛愈炒愈熱、價錢也愈炒愈高，只要價錢愈高，銀行貸款也隨之可借得愈多，如此賺了錢理所當然，萬一崩盤賠了錢，這些富商就成了銀行的欠款大戶，到最後銀行還不得不禮遇他們呢！

　　既然我們不能決定豪宅的價格，我們也只能在一旁「狗吠火車」，期待政府能夠維持一點公道，避免這樣不公平的現象在將來發生，波及到一般大眾。監察院提出有關「一品苑」的糾正案，逼得北市府停發使用執照，並向建商追討大約五億元容積獎勵的不當得利。為彌「民怨」打豪宅，此舉明顯是打到了民眾心坎裡！

■　擔保授信之金融制度妙方

　　但是針對房市以及房價的健全發展，真正對症下藥的長治根本之道，金融控管的手段是不能不介入的！房地產的擔保授信在「個人」與「法人」之間應該要調整不同的總額規範。

１．個人總額限制

　　房貸不能因為有「擔保品」，授信的額度就可以沒有上限。如果有效調整規範個人房貸的總額上限，在一般總額的限制當中，房貸仍維持正常的授信標準，當個人房貸超過了多少金額以上，餘款一概以現金交易，那就購買豪宅就如同是進到博物館標購藝術品一樣，關起門來他們要將豪宅價位炒到什麼樣的程度也是他們家的事，不能貸款就不會影響金融秩序，也不會傷及無辜。

２．企業房產融資

　　另一方面，也能夠將房地產融資市場其中較大的一塊，正常導向企業金融的面向。實務上許多企業旗下做為商辦生財之用的房地產，真正登記在公司名下的很少，登記在負責人或其他股東、關係人「個人」名下的卻很多，這在稅制上就有缺口。如果藉此使得企業主需將高額房地產登記在「法人」名下才能融資，進而也可以防杜不肖商人以房地產做為掏空企業資產或稀釋獲利的工具，關掉一扇可供五鬼搬運和洗錢的門路。

　　一般的房地產用來自住、自營、自用，即為一般的消費金融；做為企業資產的房地產用來經營、生產、獲利，即為企業金融；豪宅用來炫耀、保值或隱藏資產，就歸豪宅，無關金融。那麼就可以讓房地產市場較為健康，避免未來因金融問題所引發「價格性泡沫」的危機。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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去年引發購屋風潮的「青年安心成家方案」，將在2月開始受理！有1萬戶可申請前2年新台幣200萬元零利率房貸；還有1萬5000戶可申請每戶每月最高3600元租金補貼，最長2年，專家看好房市，可因此持續緩步上揚，建議鎖定捷運旁的「新北市」潛力區段購屋！

■　兩年兩百萬免息 一月下旬可查詢

　　營建署指出，申請購置住宅貸款利息補貼，年齡需介於20到40歲，且家庭成員中無自用住宅，2年內購屋且辦有購屋貸款，家庭年收入低於80%分位點；申請租金補貼，年齡需介於20到40歲，且家庭成員中無自用住宅，家庭年收入低於60%分位點；而考量到有換屋需求者的民眾，平均年齡較高，因此，放寬申請年齡，最高可到45歲。　　而今年預計辦理租金補貼15000戶、購置住宅貸款利息補貼10000戶，相關的申請條件和規定，最快一月下旬，就可以在營建署網站上查詢到。

■　安心成家催買氣 購屋仍需算仔細

　　太平洋資產管理公司總經理張欣民認為，「一生一屋」換屋減稅優惠，加上「青年安心成家」專案加持，貸款前2年新台幣200萬元零利率，可望帶動房市買氣，今年大台北房價將持續緩步上揚。

　　中信房屋董事長特助胡佩蘭則建議，「新北市」是今年搶便宜的購屋首選區段，但新莊、板橋的一線區段房價去年已上漲一波，周邊的二線區段尚無明顯漲幅，可以購買二線區段內，屋齡10年左右的中古屋，房價不高但具有增值潛力。而配合上兩年兩百萬的零利率房貸，加上利率仍屬相對低點，這個時候進場買屋，時機剛剛好！

　　不過，也要提醒購屋族，即使兩年兩百萬零利率貸款，是馬政府上任以來的房市利多，但兩年過去後，仍必須承擔利息增加的支出，因此，建議趁機買房子的首購族，還是得算算手頭上的現金，與未來的資金能否順利調度，否則，最後還得面臨斷頭出場的命運！

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根據人力銀行的調查，２００９年近８成企業會發年終獎金，除了年終獎金之外，不少企業也願意幫員工加薪，其中電子業龍頭台積電，更號稱加薪１５％，讓員工感到了總算走過不景氣的谷底，聞到春天的氣息。而很多年沒有被拿出來討論的年終獎金買屋話題，近來也開始在上班族之間動了起來。

■　年終買屋置產 前進低價潛力區

　　想要購屋是許多上班族的夢想，年終獎金往往是想買屋者的第一桶金，住商不動產加盟事業處副總劉明哲表示，買屋前要考慮自用或是投資，如果自用，單身者可選擇套房物件，小家庭或小夫妻建議坪數要在３０坪上下，以避免不久後就要面臨換屋；如果是投資，大學學區、市區捷運站附近或成熟商圈內的小套房，由於投資報酬率高、需求強、轉手快，是利用年終獎金購屋置產的好標的。

　　普遍來說，上班族年終獎金約在數萬元到數十萬元之間，若純粹要以年終獎金來購屋置產，可以選擇低單價、低自備款的產品，或者到低價區域去選購房子，而中古屋房價低、公設不多，也是下手的好選擇。

■　買屋成家樂 資金慎佈局

　　信義房屋指出，運用年終獎金購屋，大概有三種形式，第一種是買學區小套房贈與小孩，可收租兼節稅；第二種是當頭期款買個預售屋，或是買中古屋出租，利用租金繳交房屋貸款；第三種方式是換屋，連同年終獎金湊足一定的購屋自備款，換間大的房子。

　　如擔心年終獎金不夠買房，業者也建議可將年終獎金加上原有存款增加購屋選擇的範圍，以七成房貸為計算基準，較不容易超出預算。此外，在資金運用方式上，最好本持「三三原則」，就是每月房貸不超過家庭收入的三分之一，自備三成左右頭期款，以避免資金過緊，買了房子賠了生活品質。

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回顧去年2009年的商用不動產市場，總投資金額約為1,002億元，較前一年成長6%，絕大多數成交案件皆位於大台北地區，至於去年第四季，以內湖廠辦的表現最為搶眼。戴德梁行董事總經理顏炳立表示，陸資已透過不同管道紛紛來台，今年2010年將是台灣房地產元年。

■　去年商辦破千億 創第2高紀錄

　　戴德梁行統計2009年商用不動產的投資金額，總資金為1,002.6億元，較2008年的947億元，年成長幅度六個百分點，創下過去五年來的第二新高紀錄。交易金額前三名的個案，總價皆突破一百億元，分別是新光三越A11館(總價116億元)、亞太經貿廣場(總價115億元)、環亞生活購物廣場(總價100億元)。

　　值得一提的是，內湖廠辦表現亮麗，去年第四季成交金額高達229億元，尤其是新光人壽已在內湖科技園區擁有十四棟廠辦大樓，穩坐內科第一大地主的寶座；至於外資法人亞太置地投資公司，也一口氣買下台北市三件商用不動產，顯示外資看好台灣房地產投資前景。

■　投資房地產心法 「地段」是第一要件

　　戴德梁行董事總經理顏炳立譬喻，2009年的房市是「春寒水暖鴨先知」，2010年將會是「兩岸猿聲啼不住、輕舟已過萬重山」，因為檯面下陸資早就藉由人頭等各種管道搶進台灣房地產，一旦簽訂ECFA，台北市房價，尤其是豪宅市場，台商、陸資將成為主力客源，有機會促成都會房價飛漲，因此今年可稱為「台灣房地產元年」。

　　顏炳立傳授投資客，今年在台北市購買不動產的口訣是「地段、環境、巷內小基地」，只要符合上述條件，房價一定飆漲、地價翻升三到四成，台北市的大同區、萬華區，雖然環境較差，但透過都更，仍有補漲空間。反觀台北縣，要牢記「地段、環境、大基地」這三點，譬如新店或新莊就符合這些要件，未來房價將再創新高。

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股市熱烘烘似乎尚未能夠感染中部房市，在眾多新成屋案去化速度不盡理想情形下，市場新推案總量不多，建商顯得格外審慎。中部整體房市重心仍在去化舊案，除極少數個案表現不俗，多數個案買氣不旺。台中市建築投資公會市調資訊委員會主委鍾尹堂認為，今年各重劃區都有區域性利多，且各有發展特色，較去年推案量增多，預測中部房市將平穩發展。台中部分仲介業坦言，現在連業內市場派建商都不敢太樂觀，今年中部房市已經站到反轉點！

■　餘屋量大冠全台 選買市區建案為宜

　　中部建商連同代銷業包括豐邑、富宇、惠友、惠宇、德鑫、喬立、沅林、聚合發、昌運，紛紛遠赴竹科一帶積極推案，可見台中市場太過競爭的事實。根據營建署去年公布統計資訊顯示，人口106萬的台中市，住宅供給率120 % ，供過於求近7萬戶。這資訊顯示投資買氣讓台中市再現餘屋問題，餘屋包括大坪數大樓與中小坪數住宅、套房。

　　專家認為，這些統計並未將台中縣的數量併入，今年縣市合併後，新台中市包括台中縣的餘屋量勢必增加很多。欲購屋者可靜待市場反轉，新成屋或新中古屋會漸有便宜貨釋出！要選擇信用良好建商的低價個案，地點宜選擇正市區、交通好、有商圈的地方，因為郊區大樓與市區的開價所差無幾。

■　大環境不利房價飆漲 自住不宜追高

　　民生物價節節調高、家庭所得減縮，中南部就業市場困難，工作不穩定讓自住型的購屋行動產生遲疑，在政府金融授信政策緊縮投資性買氣，台中市面上新成屋與新中古屋為數甚多，大環境不利房價走揚。

　　專家認為，應居高思危，除非有立即需要，今年購屋時應更加審慎。然而有保值性與生產力的商圈低總價小店面、小商辦，以前漲幅不太大，未來表現仍然看好，若投報率划算即可進取，後市並不悲觀。

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