台 中 地 產 X 檔 案

房市熱滾滾，不少民眾看到中古與新成屋房價高漲，就把希望放在法拍市場中找到便宜的好房子，連帶讓法拍市場燒滾滾。不過，法拍業者表示，現在法拍競爭激烈，有時反而法拍標得比市價還高，讓得標者扼腕不已，不如挑選新興市鎮標的，獲利空間可能比較大。

■　事先做功課 免當冤大頭

　　　住商不動產企研室主任徐佳馨建議，由於法拍資訊公開，因此不錯的產品都會吸引到相當的買家競標，在眾人搶標下，往往會出現法拍價高於市價的情形，甚至於曾經發生得標人把平方公尺價格當作坪計價的慘劇。

　　因此，將想要從法拍市場中獲利，除了要知道標的之計算基礎外，第一步就是先了解區域當地行情，將報章雜誌訊息與在地房仲間的消息交叉比對，一般可以得到一個較為接近市場的行情，用一個可以接受的價格投標，即使得標也比較不容易成為冤大頭。

■　法拍風險大 要安全也要價差

　　房仲業者表示，最理想的當然還是選擇位於市區，又已經點交的產品，但這類產品獲利空間相對小，雖然可以滿足自住客的需求，但不是投資者的最愛。這時候房仲業者建議，可以從較為偏遠，但是重大建設在即，且地方自住客多的新市鎮區域入手，如台北縣三峽、鶯歌、汐止附近，尋找合適的標的，只要價格低於市價三成，就有不錯的獲利空間，不一定要搶破頭擠市中心。

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台北大學不動產與城鄉環境系講師郭國任表示，今年建案的開價紛紛創下各區域新高，顯示台灣貧富差距持續擴大，有錢的人怕錢被稀釋，拚命買房子，將現金轉換為資產，建商就一窩蜂推豪宅。但台灣實質經濟面並未提升，過高的房價是否有支撐力量，觀察期要再拉長。

郭國任說，今年台北市精華區的預售屋與新成屋，很多每坪開價100萬元以上，最差地段每坪要四、五十萬元，主要是土地供給量少所致。但房價分布有一定的邏輯性，在不對的區域要開天價，只是個案表現，例如台北縣某些建案開出的房價和台北市一樣高，一定有不合理的地方。

淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，高房價是大台北地區才有的獨特現象，台中、高雄都屬於豪宅個案表現，房價不算全面上漲。目前北市中心房價高漲主因屋主惜售，市場釋出量嚴重不足，政府興建平價住宅只是與建商爭利，過去推的國宅很多滯銷，部分位置偏遠、乏人問津，施工品質差，飽受批評。他表示，政府施政重點應擺在捷運線的興建與重劃區的開發，加速捷運通車時程與公共工程品質，才是最需要重視的項目。

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台灣房市熱度不受央行打壓熱錢政策影響，今年上半年北中南三大都會區推案量再創新高，合計達4,200億元，在建商主導下，許多區域寫下天價，台北市預售屋挑戰每坪200萬元，台中與高雄也首見每坪70萬元豪宅。

信義代銷統計，今年上半年房地產爆大量，台北縣市有2,700億元建案出籠，一級戰區包括南港、大直、內湖、文山、新店、板橋、新莊副都心等七區，房價會比去年第四季高出20%。

大台中房地產市場上半年推案金額超過1,000億元，第一季就有600億元案量。高雄豪宅推案量也超過300餘億元、創歷史新高。

住展雜誌調查全台五大都會區春節後率先公開的指標建案，有11個建案引領房市，其中北市南港區推出的指標建案最多，將有三個建案同時推出 。其中位於南港經貿園區，華固建設投資興建的「華固天匯」，每坪開價100萬元最高。華固也在南港中央研究院路推出每坪60萬至70萬元的「華固文匯」；冠德建設也將在附近推出每坪逾70萬元豪宅。

上半年北中南三大都會區推案量再創新高，合計達4,200億元，許多區域在知名上市建商主導下，都寫下區域天價。(圖)高雄愛河旁的新建案都是近期熱門的物件。

不過，北市大安區將率領挑戰每坪200萬元行情，基泰建設投資興建、位於台大校區旁的「基泰台大」，可售戶僅30戶，未正式公開已掌握200組客戶，建商將在春節後開出一坪200萬元的天價。

台北縣方面，麗寶建設下周將在新板特區公開先建後售豪宅案「東方富域」，每坪欲開價80萬元，是新板特區房價最高者，銷售狀況備受矚目。

大台中房地產市場上半年將呈「眾案齊發」榮景，推案熱門區段以七期新市政中心為主，八期與12期重劃區也是熱區。建商初估，上半年推案金額將達1,000億元，是去年同期的二倍。

台中豪宅首席區七期第一季有八件預售案進場，總推案量近400億元，占去年整年度推案的三分之二。銳豐建設總經理李明潭說，台中七期重劃區建案很多，但最貴的集中在市政北二路，該路段是七期真正的核心，未來台中房價應會在此寫下新紀錄。

上半年北中南三大都會區推案量再創新高，合計達4,200億元，許多區域在知名上市建商主導下，都寫下區域天價。(圖)台北縣的新板特區。 （本報系資料庫）

聚合發總經理祁興國表示，七期新市政中心已成為新興的城市聚落，預售房價站穩每坪40萬元，緊鄰園道或歌劇院的個案，每坪更拉升至60萬至70萬元。

高雄部分，上半年有三大豪宅最受矚目，包括漢來大飯店旁的「國硯」、凱悅飯店結構體改建的「京城凱悅」、位於民權路與四維路的「隆大都廳苑」，都將在春節後開賣，市場供給量高達600戶，每坪開價35萬至70萬元。

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久樘建設公司在台中市南屯區八期重劃區內推出「久樘香堤」大樓建案，規劃二棟雙併大樓，戶戶三面採光，一樓零店面，規劃廣場、花園，並且以公開建築施工履歷，搶攻豪宅市場。

久億機構經理李晉豪說，久億機構旗下有久樘開發、旺庭建設，以及久億營造，擁有30年的建築資歷，工班是合作長達數十年，擁有專業的營建團隊，為了讓住戶能感受工程品質，久樘公開建築施工履歷，讓住戶可以清楚了解自己擁有的資產。

「久樘香堤」大樓建案基地位於八期重劃區內，不但享有八期重劃區成熟的生活機能、便捷的交通網絡，無論是接南屯交流道上國道，或走中彰到烏日高鐵都相當便捷。

「久樘香堤」基地三面臨路，有別於一般建設公司蓋一層四戶的住宅，留出中庭、花園，規劃兩棟雙併大樓，一棟18層樓、另一棟14層，都是三面採光，一樓從警衛室進入後，是開闊的廣場、花園，兩棟大樓採分棟、分層、分戶管理。

李晉豪說，「久樘香堤」每戶坪數60坪到85坪，規劃四房，梯廳不但有感應燈，入門處LED家徽，防爆鋼木門，大衛浴採用長100公分、寬50公分的義大利進口石英磚，設置電動捲簾。

「久樘香堤」體貼地以女主人角度思考，設置大衛浴、中島式廚房，其中，中島式廚房是標準配備，檯面採用杜邦石松面，連廚櫃、廚櫃內的刀具、開酒器等用品也是找來廚具公司研發出來的，廚房外近二坪的家事陽台，還可種植香草植物、花卉，成為喝咖啡、休憩的另類景觀陽台。

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這幾年法拍市場超夯，不少購屋人對於價格便宜的法拍心動不已，不過很多人聽說法拍很繁複，因此打了退堂鼓，不過，法拍業者建議，如果想要自己標購法拍屋，只要選擇已點交的物件，雖然貴一點，但風險比較小，如果仍不放心，委託代標業者，也不失為一個好方法。

■詳讀法拍公告 避免標到住不了

想要進入法拍市場，第一步得詳細閱讀法拍公告。法拍公告可以看出拍賣標的物，法院有無排除租賃權存在、標的物是否有其他人有優先購買權、抵押權是否可以塗銷、標的物是否有人承租或佔用等狀況。此外，某些特殊產品，如國宅或農地等，因為有特殊的承購資格限制，投標人要了解自己是否有資格投標，才能進行下一步的動作。

■投標書仔細填 保證金支票先備好

法拍業者提醒，如果看到不錯的標的想要投標，就必須要填寫投標書。投標書可向地方法院的查詢服務處服務人員索取。填寫好投標書之後，也要準備不得低於法院公告之保證金金額的支票，才能順利投標。

不過，過去曾經發生投標書書寫錯誤的案例，建議填寫時有幾個小細節要特別注意。包含案號、投標人姓名、不動產標示、金額務必要書寫正確。此外，地址應填寫戶籍地址，如戶籍地與聯絡地址不同時，應註明清楚寄達地址。

填寫內容時應與法院之公告相同，出價應依法院公告之壹筆或數筆土地及建物，分別以國字大寫填寫，並將合計之總金額填寫清楚，每單項之金額應高於法院所定之底價，且合計部份應高於最低總價，每個細節都要留神，才能避免不必要的困擾。

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房市關鍵看「房價承受度、資金能見度、升息幅度」

經歷「牛氣」沖天的2009年房市後，信義房屋不動產企研室認為，2010年房市應該是量能穩定盤整的一年，上半年329檔期建商大量推案造勢可期，加上新莊副都心抵費地可能在第1季標售，若土地標售與新案銷售狀況順利，可望為2010年的房市博得好彩頭。

2009年房地產市場呈現價漲量平格局。信義房屋統計，2009年台北市住宅成屋平均每坪達40.9萬元，創下歷年新高；而土地交易更是熱鬧非凡，除了標售價格頻頻跌破市場眼鏡之外，精華地區動輒出現數十人競標的情況。不論土地或房屋，都可看出2009年不動產交易熱度。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，2010年在經濟呈現復甦的大環境下，有利房市持續朝正向發展，至於房價仍否再向上攀升，則須觀察資金、利率條件的變化以及購屋人對於房價的承受度。

整體來說，2010年有三大挑戰，包括「資金、利率與房價」，其中利率變化將是房市信心轉折的重要關鍵。根據央行統計，2009年11月5大行庫新承做的房貸利率續創歷史新低，僅有1.694%，低利環境助長了09年的房市買氣，不過市場普遍預測2010年利率將止跌回升。

即使升息，依照過去央行調整利率時的腳步，將呈現持續性但小幅度的調漲，不至於造成房貸負擔的暴增，但短時間對於購屋人心理層面的影響，則還需要觀察。

而2009年的房市多頭走勢，是農曆年結束以後，從成屋市場先點火，爾後才帶動預售與新成屋市場買氣，大台北地區房價已經回到2008年大選時的高點，台北市2009年平均房價突破每坪40萬元，台北縣則突破每坪20萬元。

不少建商認為2010年的房市機會比2009年更佳，09年928檔期推案狀況並不積極，反倒是慢慢規劃準備在2010年第1季大展身手，信義代銷預估，2010年的329檔期將是近年最熱的一次，大台北地區亮點包括南港、內湖、文山區、新莊等地，指標個案將挑戰區域高價，銷售成績可視為2010年房市的先行指標。

蘇啟榮表示，大台北地區以外的房市，特定區域如七期重劃區、中正藝文特區、高雄美術館等，仍將是豪宅市場當道；而大台北以外的區域，一般的住宅產品房價漲幅不大，買方購屋負擔相對較輕；隨著景氣好轉加上2009年孤鸞年的遞延成家購屋效益，2010年有機會出現一股新的成家購屋潮。

2010年預料升息幅度不大，資金水位也高，景氣樂觀審慎，加上中產以上階層對於通膨的疑慮始終存在；在這樣的前提之下，換屋及投資置產需求仍殷。不過資金行情在升息過後可能不再那麼源源不絕，投資熱度稍降。整體來說，今年會是持續盤整的一年，就整年度來看，價量的變動不會太大。預料上半年329檔期、ECFA簽定、升息等影響房市的因素陸續發酵之後，下半年房市在沒有重大多空條件的影響之下，市場將漸行漸穩。

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便宜的房子地點一定很差？那就錯了！大台中最近低總價、低單價房屋顯得特別搶手，潭子鄉圓通南路有拉皮整飾過的大樓案，廣告打出一坪低於7.8萬元起，個位數的單價比行政院要在林口機場捷運A7蓋的平價宅更便宜！這些大樓區段地點不差，基地面積大、戶數多，容易自成社區小商圈提升生活機能，徹底巔覆「地段好、房價高」的迷思，因此特別吸引三大族群移居台中，退休族、上班族、包租族。

■　台中平價宅怎麼買？ 專家：先挑南屯

　　雖然台中各市郊區有少數便宜大樓可挑，不過專家還是建議要兼顧保值性以便將來要換屋轉售時能值錢。除非西屯逢甲或五期也同樣有10萬元的案子，強烈建議到南屯其次東區最後十期挑選便宜大樓。因為大台中城市發展重心一直偏向西屯與南屯。

■　勿隨豪宅熱起舞 台中舊樓貶值多

　　國人罵翻天的高房價問題，論區域幾乎在台北市與台北縣，論產品也是少數棟大坪數大樓豪宅為主。專家解釋說，「舉例，居住品質不差的台北文山區景美新大樓約40~50萬，比150~200萬元的大安區信義區豪宅，那些豪宅大樓位處的區段生活品質，真比景美的新大樓好上4倍5倍嗎？」

　　台中七期市政路上開價30~50萬的豪宅，比500公尺外的黎明商圈10萬元的舊大樓，生活機能更差！專家點出財富M型化社會，名牌消費心理已經投射到房市，賣方就是操作「愈貴愈有面子」的購屋想法。連吹幾年的豪宅大泡泡已經連帶哄抬房價，但是和台北縣市一般大樓比15年前漲1、2倍大不同，在台中市房價10~15萬的新大樓和15年前比價還更便宜，更多舊大樓貶值3~5成！

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淡江大學教授莊孟翰4日表示，台灣房市沒有泡沫破滅的危機，但有超額供給的隱憂，建築業應格外留意流動性風險；他並指出，除預售屋等區隔市場，房市呈現的U型谷底將愈來愈明顯，不排除維持三至五年。

戴德梁行總經理顏炳立認為，台灣房地產市場就基本面沒有看壞的理由，特別是台北市商用不動產仍具補漲空間，行情自兩岸開放後便一路被看好，北市豪宅更是政策開放後的投資主流，可望拉抬北縣高級住宅房價。

莊孟翰、顏炳立昨天出席金融總會全球金融委員會舉辦的「2010年國際金融市場展望」研討會，兩人都認為台灣房市沒有泡沫的問題。

面對政府準備開徵豪宅稅，莊孟翰說，豪宅稅影響小、但有點震撼，其實富人會繳所得稅、贈與稅，豪宅反而可帶動經濟成長，希望政府不要因此影響整體房市。

對於台灣房市，莊孟翰分析，北部地區的人口占台灣總人口的44.34%，家庭戶數占台灣總家庭戶數的45.94%，其中台北縣市人口占台灣總人口數28.03%、家庭戶數占30.03%，顯示未來房地產市場重心仍在北部地區，又以台北縣市為主。

其次則是桃竹地區，並以捷運沿縣為主軸；至於台中市、高雄市，莊孟翰認為，與區隔產品、台商回流等題材較相關。

莊孟翰認為，就長期趨勢而言，台灣房市存在住宅存量高於家庭戶數的問題，近幾年建造執照、使用執照、買賣移轉等都在下滑，法拍總案量則在上升，未來兩至三年，除區隔市場外，房市U型谷底走勢將愈明顯。

顏炳立指出，台灣房地產泡沫化機會不大，如果要泡沫化，也是發生在中南部，因為台北市已沒有土地了。


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