台 中 地 產 X 檔 案

「哎呀！台中縣市合併升格，豐原這邊吃不到啦！」不少台中縣豐原地區在地人深以為憂，擔心升格以後山線地區被邊緣化，房地產市價不升反降，又搶不到地方建設大餅，未來大台中市如何整體規劃，民心都在等。

台中縣市明年底升格，台中縣山線地區民眾「感覺不太對」。一名房屋仲介業者表示，豐原的房產投資客本來就不多，最近紛紛想脫手，就是擔心升格後豐原地區不是台中市區的衛星鄉鎮，房地產恐會滑落。

也有業者表示，中央銀行日前表態「持續關切房價及熱錢問題」，讓部分投資客有所警覺，原本想投入台中市周邊鄉鎮房地產待價而沽的人，現在多採停看聽。

不過另有一股熱錢回鄉，台中縣政府地政處人員就說，中縣早期有大量中小企業到大陸，最近有不少「鮭魚返鄉」購買家鄉附近的房地產，集中在豐原地區的鄉鎮，且台商不借房貸，一口氣用現金買地、買房，也是另類現象。

房市呈現多元發展，不過，確實有不少豐原地區的民眾擔心「邊緣化」，希望政府展現魄力，規劃重大建設或投注軟體建設，帶給老鄉鎮民眾新信心。

資料來源: udn房市情報     回首頁

去年台灣的房地產市場演出一場「逆轉勝」的超級大秀，跌破不少專家的眼鏡；今年在利率可能調升的變數下，口袋不夠深的中產階級產品，買氣恐怕會遲滯。但鎖定國際買家的豪宅，因返鄉熱錢氾濫，只要產品、地點有過人之處，在市場上應該都不寂寞。

以住宅市場來看，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，2009年全國買賣移轉因為下半年景氣復甦而急起直追，與2008年37.9萬件打成平手；今年推估市場交易量仍維持在38萬件左右的穩定水準，但要挑戰2006年45萬件的高點，還是有相當難度。

關鍵在於因實質所得未明顯上揚，即使景氣回春，民眾仍感到薪資追不上房價，預估一般住宅產品，在自住買盤疲軟下，會進入高檔盤整期，因銀行利率仍偏低，短期內不致崩盤，但也不易再有盲目追價的現象。

ＭＯＵ簽訂後，未來不論是回流台資或陸資，搶進頂級豪宅的腳步可能更快。徐佳馨說，在比價效應下，台北市豪宅就算站上每坪200萬元天價，也不及香港最貴豪宅的五分之一，這樣的價差將促使資金往豪宅端流動，有機會再創新天價。

整體來說，明年自住型住宅價格雖不至於狂漲，但下跌空間有限，特別是都會區優質住宅產品，無論價格與成交都仍然表現強勢。預估明年全台各精華區的中心地帶土地、店面與商辦市場熱度會持續發燒，其中台商的力量不可小覷，行情不寂寞。

資料來源: udn房市情報     回首頁

都市更新題材越炒越熱，北市部分中古屋價格飆翻天，據透露，台灣銀行已經正式發文給各營業單位，「提醒」各分行，必須注意都更題材房價潛在風險，對老房子放款必須謹慎，貸款成數也須斟酌。

台銀還通案要求各分行對中古屋的房貸準則：貸放成數不要超過都市更新開發利益的一半。舉例來說，若都更案開發後，每坪價格可達八十萬元，目前合理的房價應在每坪四十萬元左右，必須以此作為鑑價及貸放的標準。

據了解，台銀內部原本規劃，針對台北市大安、中正、信義、松山及中山區等五大都更熱門區域，限縮中古屋貸款成數，例如：對於屋齡超過三十年的中古屋，貸款成數為七成；屋齡四十年以上成數降至六成等等。但是，為避免被外界解讀帶頭「打壓房市」，台銀不敢明文設限，僅發公文提醒各分行，注意都更房價飆過頭。

大型行庫主管私下透露，最近都更題材的確是炒太凶，也在研擬跟進警示措施。銀行業者指出，最近一年投機客從預售屋一路炒到中古屋都更題材，北市精華地段房價一飛沖天。以大安區為例，目前卅、四十年的老公寓每坪房價甚至已飆到六十至八十萬元，房價直逼預售屋。

銀行主管指出，都市更新開發案所需時間極冗長，即使已經整合，到最終完成更新，還要耗時八至十年；甚至有不少都更案因釘子戶、海蟑螂的介入等問題，無法順利進行都更，「可能這輩子都無法實現的美夢」。各大銀行已意識到，如果只著眼於都更的潛在開發利益，而以「開發後的價值」鑑價，銀行將承受極大的風險。

銀行主管透露，都更有一定的困難度，依過去經驗，成功比率僅在百分之十；換句話說，都更案的失敗率可能超過八成，因此坊間不少建商、房仲公司大力吹噓某些老房子具都市更新利益、開出超高行情的售價，民眾都須特別謹慎。

資料來源: udn房市情報     回首頁

2009年即將倒數計時走進歷史，房地產業者紛紛展望2010年房市發展。房仲業者公佈最新房市民調顯示，由於經濟成長率由負轉正、失業率下降，近三成民眾看好明年第三季的房市景氣，假使明年股市持續翻紅、就業市場好轉、兩岸經貿交流明朗熱絡，大約四成民眾預估，明年底的房價將大幅上揚。

■　購屋首選在北縣 中低總價受青睞

　　根據中信房屋的冬季宅指數報告，受訪民眾對於高漲不下的房價，已經連續三季表達不滿，只好將購屋地區從台北市中心轉至台北縣，導致台北縣躍升為全台居民未來的購屋首選，比例佔兩成左右；至於打算在台北市購屋的人數居次，僅佔一成三左右。

　　平均購屋總價從第三季640萬元，微幅下滑至613萬元，尤其是總價不到五百萬的房子最受青睞，比例高達四成以上，其次才是價位介於五百至七百萬元的物件，顯示中低價位產品仍是買方的主流市場。

■　建築貸款餘額創新高 月增154億

　　受訪民眾認為，明年景氣與房價雙雙看升不看跌，預估2010年第三季將是景氣反轉的關鍵期，超過四成民眾預估，明年第四季房價將大幅上漲。中信房屋董事長鄭余正全表示，台北市電梯大樓每坪均價，從年初不到40萬元，年底已站穩45萬，顯見房地產相當抗跌保值，不過失業率、兩岸互動、股市表現以及通貨膨脹，都是牽動明年房市的重大變數。

　　另外，被建商視為房地產景氣指標之一的「建築貸款餘額」，11月9914.99億元，較10月9760.89億元，增加154.1億元，增加金額創下近兩年來新高。台灣房屋不動產分析師邱太煊表示，11月建築貸款餘額大增，預測12月建照核發數將挑戰今年新高，顯示建商看好2010年不動產景氣，因此卯起來拚命推案。

資料來源: udn房市情報     回首頁

台北市預售屋平均房價在2009年第三季站上60.1萬元，大安區更是正式突破9字頭，達到90.8萬元一坪的平均房價，60.1與90.8萬元兩個數字，雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。

2008年台北市預售屋房價，受下半年金融風暴的衝擊，房價『開高走低』，一直到2009年的3月份起，住展風向球燈號才從連續5個月的藍燈(谷底衰退)，轉為代表衰退注意的黃藍燈。

北市預售屋房價從2008年的59.9萬元，回檔至2009年第一季的58.1萬元，下跌幅度3個百分點，第二季的房價57.6萬元，較第一季的跌幅更縮小至0.8個百分點，跌幅愈縮愈小，第三季隨著房市進入928黃金檔期，第三季房價石破天驚的正式站上6字頭，創下歷史新高，北市房價可謂正式擺脫盤整的格局，率先表態反彈。

從住展雜誌最新發佈的2009年房價報告中得知，台北市12個行政區房價與2008年比較，2009年平均房價較2008年上漲的區域有信義區、大安區、松山區、南港區與大同區等5個行政區，其他7個行政區的跌幅從最小的百分之1.4至最大的百分之18.9個百分點不等，其中北投區的跌幅最小(跌1.4%)，士林區的跌幅最大(跌18.9%)。

漲幅前三名，分別是信義區的24%、大安區的14.9%及松山區的9.6%，三區正是台北市市中心的第一環，突顯出的是市中心房價高的抗跌性與強的補漲力道，其中大安區的平均房價更衝上95.2萬元一坪的歷史高點，離每坪百萬的房價只差4.8萬元。

北市豪宅聚集的大安區與信義區，除了大安區房價直逼百萬大關外，信義區也直追在後，每坪房價為83.7萬元，而有上海機場與松山機場直航利多的松山區，在2009年的表現也愈來愈強勢，房價上看7字頭。

雖說北市前三名漲幅的房價表現亮眼，惟以2008年與2009年台北市12個行政區的整體平均房價來觀察，2009年的平均房價為58.8萬元，較2008年的59.9萬元，出現的是下跌1.1萬元、下跌1.8個百分點的市況。

從2009年北市房價出現『小跌』來看，央行總裁彭淮南擔心房市過熱或泡沫化的情況並沒有發生，應該說台北市只是少數幾個特殊產品的豪宅熱賣熱銷，及少數建商喊價喊過頭下，意外的成了『民怨』的第一名。

2009年3月房市回溫以來，台北市的土地標售一再創下新的記錄，市中心土地更在供給量稀少，及都市更新速度慢如牛步下，加上亞洲資金行情的出現，使房地產成為資金追逐的標的，於是台北市市中心的土地，不管是大面積的也好，小面積的也罷，都成為壽險業及建商搶獵的標的，台北市住三的土地已創下一坪462萬元的天價，在土地價格屢創新高下，大安區的房價直逼百萬的行情，自然成為建商與香港、首爾、上海、北京等大都會房價較勁、較價的指標區域。

資料來源: udn房市情報     回首頁

國產局12月24日標售共12筆的土地與住宅，由於多是今年流標後重新拍賣的物件，因此雖然標售底價普遍向下修正5~6%，但最後仍僅順利標脫1筆位於雨農路的1樓住宅。此次標售因為標的條件不佳，導致脫標率不到1成，但仍無礙整年度國產局標售的亮麗演出。

雖然國產局停止標售大面積土地，不過精華區的小面積土地，仍吸引開發商積極進場。根據信義房屋不動產企研室統計，2009年國產局共舉辦27次的標售會，推出212筆的土地或住宅，結果吸引高達747封標單，順利標脫108筆不動產，標脫率高達50.9%，若以平均每個標脫標的計算，就吸引了6.92封投標單。


信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，今年房市從年初開始逐季增溫，國產局土地標售也愈來愈旺，今年國產局土地標售有5大特徵，包括土地價格頻跌破投人眼鏡、買方背景多元、精華區小面積土地搶手、老舊公寓搶標激烈與壽險業大幅加價搶地，除了國產局的標售案外，其它銀行的公開標售，也都創下不錯佳績。


今年國產局土地標售案，只要是精華區具備一定規模的土地，往往開標時就會吸引一陣又一陣的驚呼聲，而手頭資金眾多的壽險業者，看準目標搶地時更是志在必得，加價幅度遠勝其它上市櫃建商，像是今年新壽就搶下重慶南路與內湖陽光街土地，其它開發商難以望其項背。


另外，今年買方背景多元，國產局的土地標售，對於一些想要找尋產權乾淨的小型建商，原本就是個不錯的管道，但今年土地價格越追越高，北中南建商都來國產局搶地，連過去以承攬工程為主的營造廠商，也進場搶地，買到後轉手利潤比承攬工程還高。


除了開發商搶地狀況熱烈外，受惠都更題材與房價攀升影響，老舊公寓今年顯得特別搶手。整體而言，今年國產局土地標售大演煙火秀，對於房市也有正面激勵效果，2010年土地依然搶手，只要國產局能端出條件夠佳的土地，仍舊會吸引開發商進場搶標。

資料來源: udn房市情報     回首頁

台北市中心房價高，許多購屋人紛紛選擇房價較低的周邊區域，不過這些區域雖然房價較低，銀行會因為風險控管的問題，讓這類產品貸款成數低於預期，可能讓消費者發生貸款不足的情形，銀行業者建議，最好先請附近銀行代為估算價格，再決定購買與否，是比較保險的作法。

■　窮鄉僻壤成數低 銀行代估較保險

　　銀行業者指出，由於銀行會按照區域做分級，因此同樣的屋齡，因為坐落位置不同，就會有不同的貸款成數。一般銀行對於台北市中心和周邊的幾個房價較穩定的行政區，如板橋、新店、永和等地貸款成數較高，除了房屋本身因素外，貸款人條件好甚至可以達到八成以上，而這些區域以外的地方，貸款成數就比較低了，因此，購屋人可以在購屋之前多找幾家附近銀行打聽，甚至麻煩代為估算貸款成數，避免發生訂金付了，卻貸款成數不足，得被迫解約賠錢的狀況。

■　建商房仲專案貸 新屋買來更輕鬆

　　房仲業者表示，雖然銀行不願意給這些較為偏遠區域的房子高成數的貸款，但是，購屋者可以觀察區域內較為知名建商的建案，因為不少建商由於長期以來與銀行的配合默契，讓銀行願意用專案方式，提供個別建案較高成數的貸款，讓新屋買來更輕鬆。而想要買中古屋的購屋人，可以詢問房仲業者是否有配合的銀行，往往會有意外的驚喜。

資料來源: 網路地產王     回首頁

房市傳來好消息，內政部建築研究所今天公布最新房地產景氣動向，景氣對策訊號比上季上升3分，燈號也擺脫連續4季代表低迷的藍燈，轉為黃藍燈。至於未來市場，領先指標呈小幅上升情況，預測明年景氣大致維持現況。

主持這項研究的政大教授張金鶚表示，兩岸關係持續改善，主計處預估2010年經濟成長率4.39%，讓不動產市場出現回溫，不過，過多的資金、過度預期兩岸發展及就業市場仍未反映經濟復甦情勢仍是房地產隱憂，他呼籲一般民眾不要過度預期、政府也應正視過多資金所導致房價泡沫化問題。

建研所今午表示，第3季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為10分，較上一季上升3分，燈號由藍燈轉為黃藍燈。主要是在素地交易、建築執照面積上明顯提升。黃藍燈代表景氣緩步向上。

建研所上午同時公布針對預售屋公設及主建物分開計價的廠商調查，建商多認為是負面，不過代銷仲介則認為是正面，對政府想推「以屋養老」的反向抵押貸款，45%廠商認為對房市有正面影響，負面不到一成。

建研所也針對近來政府相關單包括央行、經建會、財政部相關說法，詢問廠商預估明年上半年房價，結果顯示，近4成認為會下跌，36%認為持穩、但也有2成多業認為會上漲。不過對於明年第一季，認為房市景氣轉好或不變達到8成，占絕對多數。

建研所表示，未來市場主要利空消息包括高房價形成民怨、陸資來台投資可能不如預期、失業率仍處高檔及商辦空置率上升問題；至於利多則是政府簽訂ECFA、總體景氣彈升、消費信心分數提升等。

資料來源: udn房市情報     回首頁